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Derecho de retracto
Hola foristas, tengo que presentar una demanda de retracto ( es la primera vez), y se me ha planteado la duda sobre ¿quien es el demandado en estos casos, el arrendador originario que ha vendido la finca sin avisar al arrendatario o el nuevo propietario de dicha finca?, igual os resulta una pregunta muy obvia, pero cuando se esta empezando surgen dudas de todas partes,
muchas gracias por adelantado
muchas gracias por adelantado
Hola ma.ca.lo. Usted debe demandar al NUEVO propietario y solicitar en la demanda que se notifique la sentencia al antiguo propietario(arrendador originario) por los perjuicios que la misma pueda depararle.
En cuanto pueda le transcribiré aquí un modelo de demanda de retracto de fina urbana.
Un saludo.
En cuanto pueda le transcribiré aquí un modelo de demanda de retracto de fina urbana.
Un saludo.
muchisimas gracias Jan, asi lo hare.
Me ha surgido otra duda (espero no ser muy pesada), este caso es de un local comercial que ocupa solo una parte de la finca, y en el resto creo que hay mas locales arrendados a distintos arrendatarios y el arrendamiento de mi caso es del año 1981, en la nueva LAU'95, el art. 25.7 dispone que si se vende junto con el resto de locales o viviendas no hay derecho de retracto, pero en mi caso se rige por la LAU'64 y no encuentro nada que impida ejercer el derecho de retracto, aunque se venda la finca entera con todos los locales, no se si me equivoco,¿podriais sacarme de dudas?
muchas gracias por tu ayuda Jan, es un placer contar con personas como tu, gracias de nuevo.
Me ha surgido otra duda (espero no ser muy pesada), este caso es de un local comercial que ocupa solo una parte de la finca, y en el resto creo que hay mas locales arrendados a distintos arrendatarios y el arrendamiento de mi caso es del año 1981, en la nueva LAU'95, el art. 25.7 dispone que si se vende junto con el resto de locales o viviendas no hay derecho de retracto, pero en mi caso se rige por la LAU'64 y no encuentro nada que impida ejercer el derecho de retracto, aunque se venda la finca entera con todos los locales, no se si me equivoco,¿podriais sacarme de dudas?
muchas gracias por tu ayuda Jan, es un placer contar con personas como tu, gracias de nuevo.
Hola ma.ca.lo. Eche un vistazo a las siguientes sentencia que le voy a proporcionar:
a) STS de 8 de octubre de 1998( RJ 1998/7853)
b) STS de 6 de Abril de 1995( RJ 1995/ 3417)
c) STS de 9 de Febrero de, 25 de abril y 24 de Junio de 1994(RJ 1994/839, 3223 y 5324)
Si se vende una finca entera compuesta por varios pisos o locales ocupados por distintos arrendatarios NO cabe derecho de tanteo ni de retracto.
Salvo mejor criterio.
Un saludo.
a) STS de 8 de octubre de 1998( RJ 1998/7853)
b) STS de 6 de Abril de 1995( RJ 1995/ 3417)
c) STS de 9 de Febrero de, 25 de abril y 24 de Junio de 1994(RJ 1994/839, 3223 y 5324)
Si se vende una finca entera compuesta por varios pisos o locales ocupados por distintos arrendatarios NO cabe derecho de tanteo ni de retracto.
Salvo mejor criterio.
Un saludo.
Muchas gracias Jan por sacarme de dudas, la doctrina es clara y a no ser que sea el unico local de la finca no podemos hacer nada, no tiene derecho de retracto.
No hay nada que sea suficiente para agradeceros a ti, Jan, y al resto de foristas vuestra ayuda desinteresada a los que somos un poco "ignorantes" ( y ademas se aprende un monton de vosotros, aunque no os preguntemos, a veces basta con entrar en el foro y echar un vistazo)
Gracias de nuevo.
Un saludo
No hay nada que sea suficiente para agradeceros a ti, Jan, y al resto de foristas vuestra ayuda desinteresada a los que somos un poco "ignorantes" ( y ademas se aprende un monton de vosotros, aunque no os preguntemos, a veces basta con entrar en el foro y echar un vistazo)
Gracias de nuevo.
Un saludo
Perdonen que reabra este tema.
No entiendo porqué no cabe derecho a retracto al venderse conjuntamente todo el inmueble, en un arrendamiento regido por la ley de 1964 si en dicha ley no aparece nada al respecto, a diferencia de la de 1994 donde expresamente sí lo pone.
Me encuentro en una situación parecida y me gustaría salir de dudas, si Jan, u otra persona me lo puede aclarar se lo agradecería muchísimo.
No entiendo porqué no cabe derecho a retracto al venderse conjuntamente todo el inmueble, en un arrendamiento regido por la ley de 1964 si en dicha ley no aparece nada al respecto, a diferencia de la de 1994 donde expresamente sí lo pone.
Me encuentro en una situación parecida y me gustaría salir de dudas, si Jan, u otra persona me lo puede aclarar se lo agradecería muchísimo.
En primer lugar gracias por responder.
El artículo 47 de la LUA de 64 dice:
"En los casos de ventas por pisos, aunque se trasmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare..."
En varios puntos de la ley se hace incapié sobre la preferencia del inquilino sobre cualquier otro derecho, a excepción de casos que están muy lejos de los puramente especulativos, como es el caso.
Mi pregunta es ¿por qué no tengo derecho a tanteo y por consiguiente a retracto sobre el piso que ocupo aunque se venda el edificio conjuntamente a un mismo comprador?, ¿qué punto de ley me impide ejercitar ese derecho?.
Disculpen mi reiteración o empecinamiento.
El artículo 47 de la LUA de 64 dice:
"En los casos de ventas por pisos, aunque se trasmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare..."
En varios puntos de la ley se hace incapié sobre la preferencia del inquilino sobre cualquier otro derecho, a excepción de casos que están muy lejos de los puramente especulativos, como es el caso.
Mi pregunta es ¿por qué no tengo derecho a tanteo y por consiguiente a retracto sobre el piso que ocupo aunque se venda el edificio conjuntamente a un mismo comprador?, ¿qué punto de ley me impide ejercitar ese derecho?.
Disculpen mi reiteración o empecinamiento.
El derecho de retracto legal que se integra en la categoría de los derechos reales de adquisición preferencial pretende generalmente consolidar en situaciones de propiedad las que son meramente posesorias. En el ámbito de los arrendamientos urbanos opera, entre otros supuestos, cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio, al tratarse de una finca que constituye una unidad física.
No concurriendo, conforme a lo expuesto, las situaciones previstas en el artículo 47, en relación al 48 de la legislación arrendaticia urbana, pues, en todo caso, el local poseído por el arrendatario no coincide con el objeto de la transmisión onerosa, que es más amplia, al abarcar todo el edificio e impediría conocer el precio correspondiente al local en cuestión. La facultad que la Ley otorga al arrendatario-retrayente de subrogación titular en el lugar del adquirente no puede rebasar lo previsto en la norma y, en consecuencia, proyectarse sobre la totalidad del inmueble, ya que se limita puntualmente a lo que se lleva en arriendo.
Sentencias T S de 30-4-1985, 31-1-1992, 4-2, 25-4 y 24-6- 1994 y 6-4-1995
No concurriendo, conforme a lo expuesto, las situaciones previstas en el artículo 47, en relación al 48 de la legislación arrendaticia urbana, pues, en todo caso, el local poseído por el arrendatario no coincide con el objeto de la transmisión onerosa, que es más amplia, al abarcar todo el edificio e impediría conocer el precio correspondiente al local en cuestión. La facultad que la Ley otorga al arrendatario-retrayente de subrogación titular en el lugar del adquirente no puede rebasar lo previsto en la norma y, en consecuencia, proyectarse sobre la totalidad del inmueble, ya que se limita puntualmente a lo que se lleva en arriendo.
Sentencias T S de 30-4-1985, 31-1-1992, 4-2, 25-4 y 24-6- 1994 y 6-4-1995
Ahora sí que ha quedado claro.
Voy a hacer otra pregunta que si no es respondida lo entenderé, ya que quizás estoy abusando de este foro que sinceramente, es muy de agradecer!!!.
¿Existe alguna forma de que pueda ejercer derecho de retracto, por algún defecto de fondo o forma, o alguna irregularidad o ilegalidad que se haya cometido en la compra del inmueble?.
En ese caso, ¿que documentación o información debería "investigar" para conocer las condiciones de adquisición y el estado legal del inmueble?.
No es de mi gusto el rebuscar triquiñuelas legales para obtener un beneficio a costa de los demás, pero ante el perjuicio que estamos sufriendo los que no podemos poseer ni un piso para vivir debido al control de mercado por adquisiciones masivas con ánimo de lucro amparadas por la ley, estoy cuando menos, obligado a informarme. Aunque ya sé que llevo las de perder.
Voy a hacer otra pregunta que si no es respondida lo entenderé, ya que quizás estoy abusando de este foro que sinceramente, es muy de agradecer!!!.
¿Existe alguna forma de que pueda ejercer derecho de retracto, por algún defecto de fondo o forma, o alguna irregularidad o ilegalidad que se haya cometido en la compra del inmueble?.
En ese caso, ¿que documentación o información debería "investigar" para conocer las condiciones de adquisición y el estado legal del inmueble?.
No es de mi gusto el rebuscar triquiñuelas legales para obtener un beneficio a costa de los demás, pero ante el perjuicio que estamos sufriendo los que no podemos poseer ni un piso para vivir debido al control de mercado por adquisiciones masivas con ánimo de lucro amparadas por la ley, estoy cuando menos, obligado a informarme. Aunque ya sé que llevo las de perder.
Si la compra-venta de la finca ya está inscrita, lo mejor es que solicite en el registro de la propiedad del lugar del inmueble, un certificado de cargas o una nota simple, donde se informa del estado de la finca. Yo creo que la única posibilidad para echar atrás esa venta es que, por ejemplo, no estuviesen registradas todas las cargas ( alquileres ), y entonces solicitar la nulidad del contrato de compra-venta, pero en este caso, yo personalmente acudiria a un abogado.
Un saludo
Un saludo
