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Derecho de paso
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Derecho de paso
Buenas, expongo mi consulta aquí porque me comentaron que en otro foro no era el indicado, para ver si alguien puede ayudarme,
Compré una parcela enclavada por la izquierda y derecha por otras parcelas en la cual, en su día, entre familiares crearon un camino ( en la realidad ese camino no existe está cultivado y en catastro figura dentro de mi parcela) para darle paso y llegar a la parcela contigua a la mía, dicho paso no consta en registro, escrituras etc… pero si aparece en catastro como terreno improductivo.
Ahora al quedarme con la tierra me piden que deje paso a esa parcela contigua mediante ese camino, dándose la circunstancia que el camino que figura en catastro ( en caso de ser legal ese camino) termina justo en la mitad de mi parcela, por lo que te tendría que poner yo la otra mitad hasta llegar a la parcela colindante, mi consulta es, si al no figurar en escrituras ni registro ni nada de eso ningún paso de servidumbre, el paso que queda sería por el soto de una acequia tanto por delante como detrás de su parcela, es suficiente para entrar andando o tendría que dar paso mediante la mía? Su parcela está abandonada y no se cultiva nada. No hay paso de maquinaria ni vehículo por ahora
Gracias y perdón si lo expliqué muy farragosamente.
Cualquier duda les leo.
Compré una parcela enclavada por la izquierda y derecha por otras parcelas en la cual, en su día, entre familiares crearon un camino ( en la realidad ese camino no existe está cultivado y en catastro figura dentro de mi parcela) para darle paso y llegar a la parcela contigua a la mía, dicho paso no consta en registro, escrituras etc… pero si aparece en catastro como terreno improductivo.
Ahora al quedarme con la tierra me piden que deje paso a esa parcela contigua mediante ese camino, dándose la circunstancia que el camino que figura en catastro ( en caso de ser legal ese camino) termina justo en la mitad de mi parcela, por lo que te tendría que poner yo la otra mitad hasta llegar a la parcela colindante, mi consulta es, si al no figurar en escrituras ni registro ni nada de eso ningún paso de servidumbre, el paso que queda sería por el soto de una acequia tanto por delante como detrás de su parcela, es suficiente para entrar andando o tendría que dar paso mediante la mía? Su parcela está abandonada y no se cultiva nada. No hay paso de maquinaria ni vehículo por ahora
Gracias y perdón si lo expliqué muy farragosamente.
Cualquier duda les leo.
No señala usted quién le pide el paso, por lo que suponemos que es el dueño de la finca inculta. Si en el registro de la propiedad no existe inscrita mención alguna a esa vía (vgr: "linda con camino, con vía pecuaria, con servidumbre de paso"), entonces el dueño de esa finca puede indemnizarle el coste del uso del camino al precio del mismo y pedirle el paso ex novo, es decir, como si nunca hubiese existido. Debe además financiar su mantenimiento. El ancho será el de la maquinaria que pretenda pasar, pero ahora mismo ni hay servidumbre ni hay ningún derecho ya existente sobre el paso.
Muchísimas gracias por su aclaración, efectivamente soy el nuevo propietario de la finca y se me pide el paso a través de esta para poder llegar a la colindante, pero en escritura o registro “nota simple” no aparece o figura nada de paso, mi parcela linda con 2 acequias tanto por un lado como por el otro según reza en registro.
El propietario que me vendió me comentó que el paso de la otra finca sería por el soto de la acequia que en este caso está entubada, no por mi finca.
En caso de solicitar el paso a mi finca, qué trámite debe iniciar el colindante? Imagino llegar a un acuerdo con los metros que yo pierdo ( en este caso, no sé si la permuta por terrenos de su propiedad sería viable, y iniciar el trámite en el juzgado con los consiguientes gastos ( que desconozco y si es tan amable de indicarme más o menos, estaría muy agradecido)
Llegados a este punto, el paso a esa finca en caso de solicitarlo el colindante, el juez actuaría sobre la finca que menos metros tenga hasta camino público? Puesto que mi vecino sería entonces el paso más lógico ….
Dicho esto, otra cosa que no comenté es que en caso de tener que cederle el paso, el camino anularía mis opciones de riego, puesto que el camino sería perpendicular a la acequia y no podría abrir las compuertas del riego, o dejaría impracticable el camino….
Lamento mucho todas las molestias que pudiera ocasionar con una consulta tan extensa, pero son muchas dudas las que tengo, mil gracias por molestarse en responderme, un saludo
El propietario que me vendió me comentó que el paso de la otra finca sería por el soto de la acequia que en este caso está entubada, no por mi finca.
En caso de solicitar el paso a mi finca, qué trámite debe iniciar el colindante? Imagino llegar a un acuerdo con los metros que yo pierdo ( en este caso, no sé si la permuta por terrenos de su propiedad sería viable, y iniciar el trámite en el juzgado con los consiguientes gastos ( que desconozco y si es tan amable de indicarme más o menos, estaría muy agradecido)
Llegados a este punto, el paso a esa finca en caso de solicitarlo el colindante, el juez actuaría sobre la finca que menos metros tenga hasta camino público? Puesto que mi vecino sería entonces el paso más lógico ….
Dicho esto, otra cosa que no comenté es que en caso de tener que cederle el paso, el camino anularía mis opciones de riego, puesto que el camino sería perpendicular a la acequia y no podría abrir las compuertas del riego, o dejaría impracticable el camino….
Lamento mucho todas las molestias que pudiera ocasionar con una consulta tan extensa, pero son muchas dudas las que tengo, mil gracias por molestarse en responderme, un saludo
Esto depende de que le pida un paso permanente o un paso ocasional, por ejemplo para sacar cosechas. En el primer caso, debe indemnizarle con el precio del terreno ocupado más el perjuicio que se le ocasione a usted, sin perjuicio de que seguirá siendo el dueño del terreno y que puede acceder a la extinción de la servidumbre si cambian las circunstancias en que se constituyó (como que la finca dominante adquiera otro paso). Ojo con los costes judiciales. A partir de ahora hay que acudir a conciliación y si no da resultado le pueden a usted cargar en costas por negarse injustificadamente a la pretensión de constituir una servidumbre. Por lo demás, se trata de un juicio muy rápido, se ventila en meses y se fija sobre el valor de la parcela restándole el valor de la parcela ya con la servidumbre. Es necesaria una peritación.
Muchísimas gracias por la atención prestada y disculpe las molestias, ya me queda un poco más claro como tengo que actuar, una última duda.
En caso de permuta de terrenos, podría ser con un contrato privado entre las 2 partes, en la cual quede reflejado que en caso de venta de su parcela o cambio de circunstancias, todo volvería a como estaba antes del contrato?
Tiene validez un escrito realizado entre él y yo? O debe pasar por notario o registro etc ?
En caso de permuta de terrenos, podría ser con un contrato privado entre las 2 partes, en la cual quede reflejado que en caso de venta de su parcela o cambio de circunstancias, todo volvería a como estaba antes del contrato?
Tiene validez un escrito realizado entre él y yo? O debe pasar por notario o registro etc ?
La cosa está bastante clara, ¿verdad? Usted es el nuevo dueño de esa parcela y, como no hay ninguna servidumbre de paso escrita en las escrituras ni en el Registro, nadie puede obligarle a dejar que pasen por su terreno así como así. El colindante que le está pidiendo el paso tiene un acceso por el soto de la acequia entubada, y aunque no sea perfecto, eso ya le quita fuerza para exigirle nada. Además, si le cediera ese camino, se le complicaría el riego, y eso es un argumento de peso para decir que no.
Si él insiste, tiene dos caminos: o negociar con usted un acuerdo (como una permuta de terrenos, que podría hacerse con un papel privado entre los dos, pero mejor si lo llevan al notario para que quede bien atado), o irse a un juicio. Si va por lo legal, primero habría una conciliación donde usted podría defenderse con lo de la acequia y el perjuicio al riego, y si llega a juicio, el juez miraría qué finca sufre menos daño y ahí podría salir ganando el otro vecino como alternativa más lógica.
Sobre la permuta, sí que pueden hacer un contrato entre ustedes, poniendo que si él vende o cambia algo (como que encuentre otro acceso), todo vuelve a como estaba. Eso vale entre los dos, pero si no lo registran, un futuro comprador podría pasarlo por alto. Mi consejo: si se anima a negociar, hágalo por escrito y, por unos pocos euros más, llévelo al notario para dormir tranquilo.
En resumen, usted está en una posición fuerte: no hay obligación legal ahora mismo, y cualquier paso que le pidan tiene que venir con una buena compensación o una sentencia. Así que, ¡tranquilo! Si el colindante mueve ficha, ya sabe cómo responderle.
Si él insiste, tiene dos caminos: o negociar con usted un acuerdo (como una permuta de terrenos, que podría hacerse con un papel privado entre los dos, pero mejor si lo llevan al notario para que quede bien atado), o irse a un juicio. Si va por lo legal, primero habría una conciliación donde usted podría defenderse con lo de la acequia y el perjuicio al riego, y si llega a juicio, el juez miraría qué finca sufre menos daño y ahí podría salir ganando el otro vecino como alternativa más lógica.
Sobre la permuta, sí que pueden hacer un contrato entre ustedes, poniendo que si él vende o cambia algo (como que encuentre otro acceso), todo vuelve a como estaba. Eso vale entre los dos, pero si no lo registran, un futuro comprador podría pasarlo por alto. Mi consejo: si se anima a negociar, hágalo por escrito y, por unos pocos euros más, llévelo al notario para dormir tranquilo.
En resumen, usted está en una posición fuerte: no hay obligación legal ahora mismo, y cualquier paso que le pidan tiene que venir con una buena compensación o una sentencia. Así que, ¡tranquilo! Si el colindante mueve ficha, ya sabe cómo responderle.
Mil gracias por su respuesta!
Es tal cual lo describe, el paso por el soto entubado y el problema que representaría el paso ante la posibilidad de dar riego a mi parcela. Quedo muy muy agradecido por todas sus aclaraciones y ya por lo menos no voy a ciegas en este asunto y creo entender por donde tengo que ir dirigiendo el asunto.
Lo dicho, muy agradecido por su aclaración!
Un saludo
Es tal cual lo describe, el paso por el soto entubado y el problema que representaría el paso ante la posibilidad de dar riego a mi parcela. Quedo muy muy agradecido por todas sus aclaraciones y ya por lo menos no voy a ciegas en este asunto y creo entender por donde tengo que ir dirigiendo el asunto.
Lo dicho, muy agradecido por su aclaración!
Un saludo
