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Derecho de adquisición preferente de arrendatario
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Hola a todos.
Nuevamente acudo a vosotros, y nuevamente por un tema de arrendamientos.
Este caso en concreto me parece bastante interesante, es el siguiente:
Existe un arrendamiento de local de negocio en un bajo, contrato suscrito en el año 88, con una duración inicial mensual, y que se ha ido prorrogando desde aquel momento hasta la actualidad.
El arrendador original ya ha fallecido, y los actuales son propietarios además de ese bajo, de otro bajo colindante y de dos entreplantas de ese edificio, todos ellos físicamente independientes, catastralmente independientes, pero registralmente constituyen una única finca.
Esta es toda la propiedad de los arrendadores en ese edificio, que tiene después varias alturas, y ahora pretenden vender toda esa única finca registral a un comprador.
La duda reside en si el arrendatario de ese local de negocio tendría o no derecho de adquisición preferente, he estado buscando jurisprudencia y la opinión mayoritaria, o al menos eso he colegido, es contraria a dicha posibilidad, pero si atendemos a la realidad física entiendo que sí habría alguna posibilidad de que prosperase esa adquisición preferente sobre el bajo arrendado.
Os agradecería vuestra opinión en particular sobre que posibilidades de éxito veis a que el arrendador vea reconocida en vía judicial su pretensión.
Un saludo,
Jan muchísimas gracias por tu ayuda.
Únicamente he podido conseguir la sentencia del año 88.
En ella en su fundamento jurídico cuarto se hace alusión a las otras sentencias que me aportas, así como a otras, señaladamente la de 14 de noviembre de 1956.
De todo ello resulta que el criterio mantenido por el TS a efectos del retracto consiste, señaladamente, en que " la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento, no obstante la unidad registral de la finca".
Entiendo que esto viene a subrayar lo que comentaba de contraposición entre atención a la realidad física frente a la registral.
En cualquier caso ello debería ser objeto de prueba en el procedimiento correspondiente, por lo que entiendo que a pesar de la existencia de argumentos contrarios - siempre los hay - el resultado a priori podría ser favorable al ejercicio del retracto por parte del arrendatario.
Jan nuevamente te agradezco tu ayuda, y si consideras que estoy interpretando erróneamente este supuesto te ruego me lo hagas saber.
Un saludo,
Derecho de adquisición preferente de arrendatario
Hola a todos.
Nuevamente acudo a vosotros, y nuevamente por un tema de arrendamientos.
Este caso en concreto me parece bastante interesante, es el siguiente:
Existe un arrendamiento de local de negocio en un bajo, contrato suscrito en el año 88, con una duración inicial mensual, y que se ha ido prorrogando desde aquel momento hasta la actualidad.
El arrendador original ya ha fallecido, y los actuales son propietarios además de ese bajo, de otro bajo colindante y de dos entreplantas de ese edificio, todos ellos físicamente independientes, catastralmente independientes, pero registralmente constituyen una única finca.
Esta es toda la propiedad de los arrendadores en ese edificio, que tiene después varias alturas, y ahora pretenden vender toda esa única finca registral a un comprador.
La duda reside en si el arrendatario de ese local de negocio tendría o no derecho de adquisición preferente, he estado buscando jurisprudencia y la opinión mayoritaria, o al menos eso he colegido, es contraria a dicha posibilidad, pero si atendemos a la realidad física entiendo que sí habría alguna posibilidad de que prosperase esa adquisición preferente sobre el bajo arrendado.
Os agradecería vuestra opinión en particular sobre que posibilidades de éxito veis a que el arrendador vea reconocida en vía judicial su pretensión.
Un saludo,
hola a todos ,
en relacion a la consulta delmundo y con pequeños matices queria preguntaros acerca de algo muy semejante. En el caso de venta de un unico inmueble (un edificio completo) que tiene división horizontal y 4 fincas registrales diferentes, en caso de venta entera del edificio, y existiese un inquilino en el bajo, ¿este tendria derecho de tanteo?, o no dado que se aplicaría el art.25.7 de la ley de arrendamientos? (o este art es solo aplicable si el inmueble tiene un unico numero de finca?)
art 25.7: 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Muchisimas gracias. Un saludo
en relacion a la consulta delmundo y con pequeños matices queria preguntaros acerca de algo muy semejante. En el caso de venta de un unico inmueble (un edificio completo) que tiene división horizontal y 4 fincas registrales diferentes, en caso de venta entera del edificio, y existiese un inquilino en el bajo, ¿este tendria derecho de tanteo?, o no dado que se aplicaría el art.25.7 de la ley de arrendamientos? (o este art es solo aplicable si el inmueble tiene un unico numero de finca?)
art 25.7: 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Muchisimas gracias. Un saludo
Jan muchísimas gracias por tu ayuda.
Únicamente he podido conseguir la sentencia del año 88.
En ella en su fundamento jurídico cuarto se hace alusión a las otras sentencias que me aportas, así como a otras, señaladamente la de 14 de noviembre de 1956.
De todo ello resulta que el criterio mantenido por el TS a efectos del retracto consiste, señaladamente, en que " la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento, no obstante la unidad registral de la finca".
Entiendo que esto viene a subrayar lo que comentaba de contraposición entre atención a la realidad física frente a la registral.
En cualquier caso ello debería ser objeto de prueba en el procedimiento correspondiente, por lo que entiendo que a pesar de la existencia de argumentos contrarios - siempre los hay - el resultado a priori podría ser favorable al ejercicio del retracto por parte del arrendatario.
Jan nuevamente te agradezco tu ayuda, y si consideras que estoy interpretando erróneamente este supuesto te ruego me lo hagas saber.
Un saludo,
