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derecho de acceso a una parcela urbana
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Derecho de acceso a una parcela urbana
Tengo una consulta sobre el acceso a una parcela urbana que no me resuelve el ayuntamiento de mi localidad. Soy propietario de una parcela urbana en la periferia de un nucleo rural. Esta parcela linda con otra parcela urbana de mi propiedad en el Norte, que a su vez linda en el E y el W con otras parcelas particulares y en el N con una calle de próxima apertura reflejada en la Plan General del municipio. Las dos parcelas de mi propiedad estás correctamente segregadas indidualmente, escrituradas y registradas. Mi intención es vender una de ellas y quedarme con la parcela que linda con la calle de nueva apertura, por lo que el acceso en principio quedaría de la siguiente forma: S: nuevo propietario después de la venta. E y W los actuales y N: calle de nueva apertura. Mi problema surge para acceder después de la venta a la nueva parcela ya que la calle está aún sin abrir. ¿Puedo solicitar derecho de acceso a la parcela por la calle aunque esté sin abrir?.
He realizado esta consulta al ayuntamiento y me están dando largas y contestando con evasivas por lo que agradecería sinceramente cualquier orientación. Gracias
He realizado esta consulta al ayuntamiento y me están dando largas y contestando con evasivas por lo que agradecería sinceramente cualquier orientación. Gracias
es normal que el ayuntamiento no tenga prisa en crear conflictos
el tema es aparentemente claro
- cualquier lindante con esa calle podrá solicitar licencia de obra mayor, pero habrá de urbanizar a su costa toda la vía hasta el punto de entronque con la ya existente, por lo que:
- si quien solicita la licencia de obra mayor es el que linda con la calle existente, solo ha de urbanizar el tramo que corresponde a su frente de parcela (desde la suya hasta la existente)
- si a continuación quien solicita licencia es el siguiente, solo ha de urbanizar el tramo que corresponde a su frente de parcela (desde la suya hasta la existente, y existente ya es la que realizó el vecino)
- si quien solicita licencia es cualquiera de los que dan frente a esa nueva calle (supongamos que Tú), habiendo otras fincas entre la suya y la calle existente, habrá de urbanizar todo el tramo de calle hasta la existente, lo que incluye porciones de parcela, de otros vecinos, necesarios para la ejecución de la mueva calle. Pues esas porciones de parcela son expropiables, y habrá de expropiarlos el ayuntamiento pero a cargo del beneficiario, y beneficiario es quien ha solicitado la licencia de obra mayor (supongamos que Tú). De ese modo se respetará tu derecho, pero a tu costa el vecino habrá cobrado por un suelo que en su momento habría de ceder, y se habrá ahorrado unas obras de urbanización que en su momento habría de pagar.
además de todo ello, incluso es posible que el vecino afectado, o los vecinos afectados, no consideren oportuna la apertura de esa nueva calle en ese momento, por lo que expresarán su disconformidad y probablemente recurrirán contra todo (expediente de expropiación, valoración, etc), y como el ayuntamiento nada es sin los vecinos, y como lo habitual es que los propietarios de áreas de núcleo sean gentes muy enraizadas en el área, con bastante familia y votos, puede entenderse que el ayuntamiento no tenga demasiado interés en imponer una solución no aceptada.
este tipo de problemas va diluyéndose a medida que avanzan la legislación y las técnicas de planeamiento, de manera que lo normal en planeamientos actuales y en suelo urbano es que se delimiten áreas de suelo urbano no consolidado que en su desarrollo prevén el reparto de cargas y beneficios, pero los núcleos rurales escapan de esta manera de proceder incluso en esos nuevos planeamientos al presuponer que los núcleos rurales tendrán un crecimiento lento sin apenas afluencia de nuevos vecinos. Soy consciente de que en la práctica no es así, de que hay una considerable bolsa de interesados en construirse una casa en un medio rural y, toda vez que se hace casi imposible construir en suelo rústico, opta por los núcleos rurales, cuando la clasificación de núcleo rural es realmente una clasificación orientada a la conservación de una forma de hábitat tradicional y sin apenas crecimiento, hasta el punto que el planeamiento suele prever la necesidad de afrontar un plan de mejora del medio rural cuando el número de nuevas construcciones pretendidas alcanza una determinada proporción con el número de viviendas existentes, y es así porque el crecimiento desvirtúa el ámbito, y ese plan de mejora trata, en ese caso, de convertirlo en un nuevo asentamiento urbano, pasando su clasificación a suelo urbano en lugar de núcleo rural.
el tema es aparentemente claro
- cualquier lindante con esa calle podrá solicitar licencia de obra mayor, pero habrá de urbanizar a su costa toda la vía hasta el punto de entronque con la ya existente, por lo que:
- si quien solicita la licencia de obra mayor es el que linda con la calle existente, solo ha de urbanizar el tramo que corresponde a su frente de parcela (desde la suya hasta la existente)
- si a continuación quien solicita licencia es el siguiente, solo ha de urbanizar el tramo que corresponde a su frente de parcela (desde la suya hasta la existente, y existente ya es la que realizó el vecino)
- si quien solicita licencia es cualquiera de los que dan frente a esa nueva calle (supongamos que Tú), habiendo otras fincas entre la suya y la calle existente, habrá de urbanizar todo el tramo de calle hasta la existente, lo que incluye porciones de parcela, de otros vecinos, necesarios para la ejecución de la mueva calle. Pues esas porciones de parcela son expropiables, y habrá de expropiarlos el ayuntamiento pero a cargo del beneficiario, y beneficiario es quien ha solicitado la licencia de obra mayor (supongamos que Tú). De ese modo se respetará tu derecho, pero a tu costa el vecino habrá cobrado por un suelo que en su momento habría de ceder, y se habrá ahorrado unas obras de urbanización que en su momento habría de pagar.
además de todo ello, incluso es posible que el vecino afectado, o los vecinos afectados, no consideren oportuna la apertura de esa nueva calle en ese momento, por lo que expresarán su disconformidad y probablemente recurrirán contra todo (expediente de expropiación, valoración, etc), y como el ayuntamiento nada es sin los vecinos, y como lo habitual es que los propietarios de áreas de núcleo sean gentes muy enraizadas en el área, con bastante familia y votos, puede entenderse que el ayuntamiento no tenga demasiado interés en imponer una solución no aceptada.
este tipo de problemas va diluyéndose a medida que avanzan la legislación y las técnicas de planeamiento, de manera que lo normal en planeamientos actuales y en suelo urbano es que se delimiten áreas de suelo urbano no consolidado que en su desarrollo prevén el reparto de cargas y beneficios, pero los núcleos rurales escapan de esta manera de proceder incluso en esos nuevos planeamientos al presuponer que los núcleos rurales tendrán un crecimiento lento sin apenas afluencia de nuevos vecinos. Soy consciente de que en la práctica no es así, de que hay una considerable bolsa de interesados en construirse una casa en un medio rural y, toda vez que se hace casi imposible construir en suelo rústico, opta por los núcleos rurales, cuando la clasificación de núcleo rural es realmente una clasificación orientada a la conservación de una forma de hábitat tradicional y sin apenas crecimiento, hasta el punto que el planeamiento suele prever la necesidad de afrontar un plan de mejora del medio rural cuando el número de nuevas construcciones pretendidas alcanza una determinada proporción con el número de viviendas existentes, y es así porque el crecimiento desvirtúa el ámbito, y ese plan de mejora trata, en ese caso, de convertirlo en un nuevo asentamiento urbano, pasando su clasificación a suelo urbano en lugar de núcleo rural.
Gracias Veo por tu respuesta.
En este caso, mi intención de momento no es construir, sino poder acceder a la parcela, ya que como bien dices es una zona de arraigo y en mi caso tengo algunos árboles y todos los años pongo un pequeño huerto (la parcela tiene unos 600m) y quiero seguir manteniéndola de esta forma. por suerte yo tengo mi residencia en el casco urbano y lo único que deseo es que me indiquen por donde puedo acceder a la misma.
De todas formas muchas gracias.
En este caso, mi intención de momento no es construir, sino poder acceder a la parcela, ya que como bien dices es una zona de arraigo y en mi caso tengo algunos árboles y todos los años pongo un pequeño huerto (la parcela tiene unos 600m) y quiero seguir manteniéndola de esta forma. por suerte yo tengo mi residencia en el casco urbano y lo único que deseo es que me indiquen por donde puedo acceder a la misma.
De todas formas muchas gracias.
si solo es para acceder, puedes pactar el acceso a través de la parcela que pretendes vender
si no he entendido mal, y quiero pensar que no leo torcido, de lo que dices "las dos parcelas de mi propiedad estás correctamente segregadas... " interpreto que has sido Tú quien ha hecho la segregación, y que en esa segregación es donde debió de plantearse el acceso a la parcela "interior", al menos en forma de servidumbre en tanto ese nuevo vial no sea de dominio público, ya que a priori todas las parcelas tienen acceso, y en una segregación será sirviente toda aquella sita entre el vial y la parcela dominante, salvo que expresamente se le dispense de tal servidumbre
distinto es que tengas interés, lógico desde casi todo punto de vista, en que se materialice la apertura de ese nuevo vial ... pero respecto a eso, sin importar demasiado que no pretendas construir a corto plazo en esa parcela, habré de remitirme a mi respuesta anterior en la idea de que el planeamiento no habrá previsto una forma de gestión municipal de la dotación de nuevas infraestructuras, unos plazos para el desarrollo del vial, y del núcleo, al entender que un núcleo es un hábitat tradicional de crecimiento lento y resultado de sucesivas iniciativas individuales
si no he entendido mal, y quiero pensar que no leo torcido, de lo que dices "las dos parcelas de mi propiedad estás correctamente segregadas... " interpreto que has sido Tú quien ha hecho la segregación, y que en esa segregación es donde debió de plantearse el acceso a la parcela "interior", al menos en forma de servidumbre en tanto ese nuevo vial no sea de dominio público, ya que a priori todas las parcelas tienen acceso, y en una segregación será sirviente toda aquella sita entre el vial y la parcela dominante, salvo que expresamente se le dispense de tal servidumbre
distinto es que tengas interés, lógico desde casi todo punto de vista, en que se materialice la apertura de ese nuevo vial ... pero respecto a eso, sin importar demasiado que no pretendas construir a corto plazo en esa parcela, habré de remitirme a mi respuesta anterior en la idea de que el planeamiento no habrá previsto una forma de gestión municipal de la dotación de nuevas infraestructuras, unos plazos para el desarrollo del vial, y del núcleo, al entender que un núcleo es un hábitat tradicional de crecimiento lento y resultado de sucesivas iniciativas individuales
