El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Derecho a Vuelo (extincion)
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Derecho a vuelo (extincion)
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
13
Comentarios
La conclusión a la que llego en mi anterior respuesta y que es muy discutible, se refiere al territorio común.
Ya he dicho que el Navarra, cabe la posibilidad de constituir el derecho real de vuelo a perpetuidad.
Por su parte, en Cataluña el derecho real de vuelo siempre tiene carácter temporal.
En el Libro V del Código Civil de Cataluña, en el Título VI, Capítulo VII se regula el derecho de vuelo, y en su artículo 567-2 reza:
"Constitución: 1. El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, los siguientes datos:... c) El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los 30 años.".
Por lo que merece destacar que el legislador catalán pone énfasis diciendo "que no puede superar en ningún caso", para que quede claro la necesidad de su temporalidad, que la limita a 30 años.
Ya he dicho que el Navarra, cabe la posibilidad de constituir el derecho real de vuelo a perpetuidad.
Por su parte, en Cataluña el derecho real de vuelo siempre tiene carácter temporal.
En el Libro V del Código Civil de Cataluña, en el Título VI, Capítulo VII se regula el derecho de vuelo, y en su artículo 567-2 reza:
"Constitución: 1. El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, los siguientes datos:... c) El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los 30 años.".
Por lo que merece destacar que el legislador catalán pone énfasis diciendo "que no puede superar en ningún caso", para que quede claro la necesidad de su temporalidad, que la limita a 30 años.
El derecho de vuelo, es un derecho real limitado y como tal, se impone que para su constitución que se determine su contenido y extensión, atendiendo así al principio de especialidad o determinación exigible para la constitución de nuevos derechos reales.
Particularmente entiendo que el derecho de vuelo inscrito como derecho real en el Registro de la Propiedad SIN DESCRIPCIÓN DE PLAZO Y NÚMERO DE PLANTAS crea un problema a las Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de que tal previsión ha de efectuarse en norma de rango legal y acomodarse a las limitaciones del planteamiento urbanístico.
Para constituir el derecho de vuelo, deben observarse dos requisitos del art. 16.2 RH:
1.- La determinación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas o las normas para su establecimiento (por ejemplo: que tales cuotas se fijarán “en atención a la superficie construida”), -eso significa que hay que fijar todos los coeficientes de propiedad para el caso de que se edifiquen nuevas plantas con sus componentes).
2.- Las normas del régimen de comunidad, si se señalaran, para el caso de hacer la construcción.
Es significativo advertir que el TS derogó otros dos requisitos:
1.- La determinación del número máximo de plantas a construir.
2.- El plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, que no podía exceder de 10 años (y ese es el punto de partida del problema de la aplicación del plazo, porque el TS consideró que, al ser un derecho real, no correspondía a una norma reglamentaria la fijación del plazo y el artículo 16.2 que lo fijaba, forma parte del Reglamento Hipotecario y no de una Ley).
Al no ser de aplicación el plazo de caducidad del artículo 16.2 del RH, nos encontramos ante un vacío legal sobre dicho aspecto, por lo que cabe preguntarse cual será entonces el plazo de aplicación.
Y si bien creo que a pesar de lo que dice el TS, la DGRN está manteniendo la exigencia de plazo para autorizar la inscripción, ante la falta de determinación legal de cual sea el PLAZO MÁXIMO que puede estipularse para la concesión de un derecho de vuelo la doctrina no es unánime:
Hay quienes opinan que el plazo máximo es el de 99 años, que es el señalado para el Derecho Real de Superficie.
Otros son partidarios de considerar que el plazo máximo sería el de 30 años que es el de la prescripción de las acciones reales sobre inmuebles, motivando su argumento en el hecho de que no sería lógica una duración mayor que la prescripción del derecho por su no ejercicio.
A los partidarios de la aplicación del plazo de prescripción de 30 años para las acciones reales, les diría que el plazo de ejercicio del derecho de vuelo contemplado en el Reglamento Hipotecario derogado por el TS, era de caducidad y no de prescripción, por lo que tiene más sentido aplicar el plazo de prescripción señalado para el derecho real de superficie (99 años).
En ese sentido cabe decir que la diferencia entre el Derecho de vuelo y la Superficie y el de vuelo radica en que el propietario del suelo no lo es del vuelo, por definición.
Sin embargo, en el derecho de vuelo su titular adquiere la propiedad de una parte del suelo, al ser éste un elemento común del edificio en propiedad horizontal del que forma parte lo construido en ejercicio del derecho de vuelo.
Y yo me pregunto. Si el DESTINO del derecho de vuelo es el de convertirse mediante su ejercicio en derecho de propiedad, y el derecho de propiedad es perpetuo por naturaleza ¿tiene el derecho de vuelo que ser necesariamente temporal por su carácter de derecho real sobre cosa ajena?
A falta de regulación legal ¿Que impediría UN DERECHO DE VUELO DE CARÁCTER PERPETUO ya que es un derecho destinado a convertirse en un DERECHO DE PROPIEDAD que por naturaleza es perpetuo una vez ejercido el de vuelo?
Por ejemplo, la Compilación Navarra así lo contempla expresamente.
Particularmente opino que el derecho de superficie es temporal (máximo 99 años) y el de vuelo perpetuo, si no hay fijado plazo en el Registro de la Propiedad y si lo hay, será el fijado en el Registro.
Particularmente entiendo que el derecho de vuelo inscrito como derecho real en el Registro de la Propiedad SIN DESCRIPCIÓN DE PLAZO Y NÚMERO DE PLANTAS crea un problema a las Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de que tal previsión ha de efectuarse en norma de rango legal y acomodarse a las limitaciones del planteamiento urbanístico.
Para constituir el derecho de vuelo, deben observarse dos requisitos del art. 16.2 RH:
1.- La determinación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas o las normas para su establecimiento (por ejemplo: que tales cuotas se fijarán “en atención a la superficie construida”), -eso significa que hay que fijar todos los coeficientes de propiedad para el caso de que se edifiquen nuevas plantas con sus componentes).
2.- Las normas del régimen de comunidad, si se señalaran, para el caso de hacer la construcción.
Es significativo advertir que el TS derogó otros dos requisitos:
1.- La determinación del número máximo de plantas a construir.
2.- El plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, que no podía exceder de 10 años (y ese es el punto de partida del problema de la aplicación del plazo, porque el TS consideró que, al ser un derecho real, no correspondía a una norma reglamentaria la fijación del plazo y el artículo 16.2 que lo fijaba, forma parte del Reglamento Hipotecario y no de una Ley).
Al no ser de aplicación el plazo de caducidad del artículo 16.2 del RH, nos encontramos ante un vacío legal sobre dicho aspecto, por lo que cabe preguntarse cual será entonces el plazo de aplicación.
Y si bien creo que a pesar de lo que dice el TS, la DGRN está manteniendo la exigencia de plazo para autorizar la inscripción, ante la falta de determinación legal de cual sea el PLAZO MÁXIMO que puede estipularse para la concesión de un derecho de vuelo la doctrina no es unánime:
Hay quienes opinan que el plazo máximo es el de 99 años, que es el señalado para el Derecho Real de Superficie.
Otros son partidarios de considerar que el plazo máximo sería el de 30 años que es el de la prescripción de las acciones reales sobre inmuebles, motivando su argumento en el hecho de que no sería lógica una duración mayor que la prescripción del derecho por su no ejercicio.
A los partidarios de la aplicación del plazo de prescripción de 30 años para las acciones reales, les diría que el plazo de ejercicio del derecho de vuelo contemplado en el Reglamento Hipotecario derogado por el TS, era de caducidad y no de prescripción, por lo que tiene más sentido aplicar el plazo de prescripción señalado para el derecho real de superficie (99 años).
En ese sentido cabe decir que la diferencia entre el Derecho de vuelo y la Superficie y el de vuelo radica en que el propietario del suelo no lo es del vuelo, por definición.
Sin embargo, en el derecho de vuelo su titular adquiere la propiedad de una parte del suelo, al ser éste un elemento común del edificio en propiedad horizontal del que forma parte lo construido en ejercicio del derecho de vuelo.
Y yo me pregunto. Si el DESTINO del derecho de vuelo es el de convertirse mediante su ejercicio en derecho de propiedad, y el derecho de propiedad es perpetuo por naturaleza ¿tiene el derecho de vuelo que ser necesariamente temporal por su carácter de derecho real sobre cosa ajena?
A falta de regulación legal ¿Que impediría UN DERECHO DE VUELO DE CARÁCTER PERPETUO ya que es un derecho destinado a convertirse en un DERECHO DE PROPIEDAD que por naturaleza es perpetuo una vez ejercido el de vuelo?
Por ejemplo, la Compilación Navarra así lo contempla expresamente.
Particularmente opino que el derecho de superficie es temporal (máximo 99 años) y el de vuelo perpetuo, si no hay fijado plazo en el Registro de la Propiedad y si lo hay, será el fijado en el Registro.
Constitución.
El derecho real de vuelo se puede constituir:
1-Tanto inter vivos como mortis causa.
2-A título oneroso o gratuito.
3-Por vía de reserva o por transmisión.
A)Elementos personales.
Son dos:
1/El concedente del derecho. Será el dueño del edificio o del espacip físico sobre el que se constituye el derecho de vuelo. Se requiere para ello poder de disposición.
2/El titular del vuelo. Su capacidad requerida será la suficiente para adquirir derechos.
B)Elementos reales.
1/La contraprestación. La recibe el concedente cuando el derecho de vuelo se constituye a título oneroso.
2/La edificación. Que es el soporte del derecho que se constituye, bien sea para edificar sobre ella (sobreedificación) bien para construir bajo su suelo (subedificación).
C)Elementos formales.
Se aplicarán las reglas generales en materia de forma (arts. 1278-1280 del C.C.). La inscripción del vuelo en el Registro de la Propiedad tiene carácter declarativo.
D)Elemento temporal.
Conforme a lo anteriormente citado al tratar la naturaleza jurídica del derecho, podemos distinguir dos fases:
1-La 1ª fase, en la que el titular del derecho tiene la facultad de construir una o varias plantas, se discute en la doctrina sobre su temporalidad,la doctrina mayoritaria así como la DGRN se pronuncia a favor de su carácter temporal, si bien el plazo no está determinado de antemano, y sobre el mismo existen las más diversas opiniones (treinta años que es el plazo de prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles, un máximo de 99 años que recoge la Ley del Suelo 6/1998 para la superficie de más larga duración, etc.)
2-La 2ªfase, en la que el titular adquiere la propiedad de lo edificado, es unánime la consideración de que la propiedad tiene carácter perpetuo. Es así temporalmente indefinida.
Contenido
A)El titular del vuelo.
Derechos:
1-El de ejercitar su derecho construyendo la nueva planta o plantas.
2-La disponibilidad de su derecho, enajenándolo o gravándolo.
Obligaciones:
1-Pagar la contraprestación pactada (en caso de constitución a título oneroso).
2-Respetar la seguridad del edificio soporte de su derecho de vuelo.
3-Satisfacer los gastos de construcción y asumir la responsabilidad de la misma.
B)El concedente del derecho.
Derechos:
Tiene derecho a percibir la contraprestación (en caso de constitución a título oneroso).
Obligaciones:
Ha de permitir la construcción de la nueva planta o plantas por parte del titular del vuelo.
Extinción.
Destacar por su importancia:
a)Por el transcurso del plazo fijado para su ejercicio sin que la edificación se haya realizado.
b)Por prescripción. Haciendo referencia al plazo ya citado de 30 años de prescripción extintiva de las acciones reales sobre inmuebles
El derecho real de vuelo se puede constituir:
1-Tanto inter vivos como mortis causa.
2-A título oneroso o gratuito.
3-Por vía de reserva o por transmisión.
A)Elementos personales.
Son dos:
1/El concedente del derecho. Será el dueño del edificio o del espacip físico sobre el que se constituye el derecho de vuelo. Se requiere para ello poder de disposición.
2/El titular del vuelo. Su capacidad requerida será la suficiente para adquirir derechos.
B)Elementos reales.
1/La contraprestación. La recibe el concedente cuando el derecho de vuelo se constituye a título oneroso.
2/La edificación. Que es el soporte del derecho que se constituye, bien sea para edificar sobre ella (sobreedificación) bien para construir bajo su suelo (subedificación).
C)Elementos formales.
Se aplicarán las reglas generales en materia de forma (arts. 1278-1280 del C.C.). La inscripción del vuelo en el Registro de la Propiedad tiene carácter declarativo.
D)Elemento temporal.
Conforme a lo anteriormente citado al tratar la naturaleza jurídica del derecho, podemos distinguir dos fases:
1-La 1ª fase, en la que el titular del derecho tiene la facultad de construir una o varias plantas, se discute en la doctrina sobre su temporalidad,la doctrina mayoritaria así como la DGRN se pronuncia a favor de su carácter temporal, si bien el plazo no está determinado de antemano, y sobre el mismo existen las más diversas opiniones (treinta años que es el plazo de prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles, un máximo de 99 años que recoge la Ley del Suelo 6/1998 para la superficie de más larga duración, etc.)
2-La 2ªfase, en la que el titular adquiere la propiedad de lo edificado, es unánime la consideración de que la propiedad tiene carácter perpetuo. Es así temporalmente indefinida.
Contenido
A)El titular del vuelo.
Derechos:
1-El de ejercitar su derecho construyendo la nueva planta o plantas.
2-La disponibilidad de su derecho, enajenándolo o gravándolo.
Obligaciones:
1-Pagar la contraprestación pactada (en caso de constitución a título oneroso).
2-Respetar la seguridad del edificio soporte de su derecho de vuelo.
3-Satisfacer los gastos de construcción y asumir la responsabilidad de la misma.
B)El concedente del derecho.
Derechos:
Tiene derecho a percibir la contraprestación (en caso de constitución a título oneroso).
Obligaciones:
Ha de permitir la construcción de la nueva planta o plantas por parte del titular del vuelo.
Extinción.
Destacar por su importancia:
a)Por el transcurso del plazo fijado para su ejercicio sin que la edificación se haya realizado.
b)Por prescripción. Haciendo referencia al plazo ya citado de 30 años de prescripción extintiva de las acciones reales sobre inmuebles
Concepto
Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere la facultad de elevar una o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.
Naturaleza jurídica
La doctrina básicamente, ha configurado de tres formas diversas la naturaleza jurídica del derecho de vuelo:
1-El derecho de vuelo como derecho de propiedad.
2-El derecho de vuelo como derecho real que limita o grava el dominio.
3-El derecho de vuelo como un derecho real con vocación de dominio.
Esta última es la tesis que predomina mayoritariamente, la que combina ambas ideas (derecho real y dominio). Así se dice que el derecho de vuelo tiene dos fases temporalmente discernibles: una, en la que el vuelo es un derecho real sobre cosa ajena (la edificación que se construye), y otra, en la que, como consecuencia del ejercicio de tal derecho, surge un derecho de propiedad sobre la planta o plantas que se construyen. La situación de copropiedad sobre el solar sólo existe a partir del momento en que se edifica: entonces la nueva planta se integra en la comunidad en propiedad horizontal y su titular adquiere una cuota sobre los elementos comunes, entre los que se incluye el solar.
Normativa aplicable
A/En el ámbito del Derecho común.
-El art. 16.2 del R.H. se ocupa del derecho de vuelo, concretando los requisitos que han de cumplir los derechos de sobre y sub edificación para acceder al Registro de la Propiedad. El TS por sentencia de 2001 declaró la nulidad de los párrafos b) y c) del artículo.
-Por su parte, el C.C. no sólo no regula el derecho de vuelo, sino que ni siquiera lo menciona.
-En conclusión, ha sido la práctica notarial y registral, y la doctrina de la DGRN la que al amparo del numerus apertus de nuestro sistema de derechos reales, ha introducido la figura del derecho real de vuelo.
B/En el ámbito del Derecho Foral.
La Compilación de Navarra regula el derecho de vuelo (tanto la sobre como la subedificación) constituyéndose como una verdadera regulación legal y moderna d este derecho.
Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere la facultad de elevar una o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.
Naturaleza jurídica
La doctrina básicamente, ha configurado de tres formas diversas la naturaleza jurídica del derecho de vuelo:
1-El derecho de vuelo como derecho de propiedad.
2-El derecho de vuelo como derecho real que limita o grava el dominio.
3-El derecho de vuelo como un derecho real con vocación de dominio.
Esta última es la tesis que predomina mayoritariamente, la que combina ambas ideas (derecho real y dominio). Así se dice que el derecho de vuelo tiene dos fases temporalmente discernibles: una, en la que el vuelo es un derecho real sobre cosa ajena (la edificación que se construye), y otra, en la que, como consecuencia del ejercicio de tal derecho, surge un derecho de propiedad sobre la planta o plantas que se construyen. La situación de copropiedad sobre el solar sólo existe a partir del momento en que se edifica: entonces la nueva planta se integra en la comunidad en propiedad horizontal y su titular adquiere una cuota sobre los elementos comunes, entre los que se incluye el solar.
Normativa aplicable
A/En el ámbito del Derecho común.
-El art. 16.2 del R.H. se ocupa del derecho de vuelo, concretando los requisitos que han de cumplir los derechos de sobre y sub edificación para acceder al Registro de la Propiedad. El TS por sentencia de 2001 declaró la nulidad de los párrafos b) y c) del artículo.
-Por su parte, el C.C. no sólo no regula el derecho de vuelo, sino que ni siquiera lo menciona.
-En conclusión, ha sido la práctica notarial y registral, y la doctrina de la DGRN la que al amparo del numerus apertus de nuestro sistema de derechos reales, ha introducido la figura del derecho real de vuelo.
B/En el ámbito del Derecho Foral.
La Compilación de Navarra regula el derecho de vuelo (tanto la sobre como la subedificación) constituyéndose como una verdadera regulación legal y moderna d este derecho.
por si te puedo aclarar algo mas, "las acciones reales sobre inmuebles", tienen por objeto el ejercicio de un derecho real, aquel que se ejercita para hacer valer un derecho sobre alguna cosa. Por lo que si no se hace valer tal derecho, se deja de tener pasados 30 años
Espero haberte aclarado algo mas.
Saludos,
Espero haberte aclarado algo mas.
Saludos,
El plazo de 50 años es legal si éste es el plazo fijado o pactado para el ejericio de tal derecho (2º caso de extinción).
El plazo de 30 años es el periodo de tiempo que se tiene para hacer valer el derecho al vuelo, o a edificar. Si en ese plazo nada se hace, el derecho al vuelo prescribe, se deja de tener tal derecho.
Saludos,
El plazo de 30 años es el periodo de tiempo que se tiene para hacer valer el derecho al vuelo, o a edificar. Si en ese plazo nada se hace, el derecho al vuelo prescribe, se deja de tener tal derecho.
Saludos,
Muchas gracias por su respuesta, podria explicar brevemente que significa "transcurrido el plazo de 30 años de las acciones reales sobre inmuebles"
En mi caso he comprado la planta baja de un edificio que se dividio en horiontal (dos pisos + la planta baja) el propietario del piso segundo tiene reservado el Derecho a Vuelo por plazo de 50 años.
Es legal ese derecho o se extingue a los 30 años si no se ha ejecutado
Un saludo
En mi caso he comprado la planta baja de un edificio que se dividio en horiontal (dos pisos + la planta baja) el propietario del piso segundo tiene reservado el Derecho a Vuelo por plazo de 50 años.
Es legal ese derecho o se extingue a los 30 años si no se ha ejecutado
Un saludo
El dcho a vuelo se extingue por tres causas:
- Por su ejercicio, desaparece y surge el dcho de propiedad en favor del edificante sobre las nuevas plantas.
- Por el transcurso del plazo fijado para el ejercicio sin que la edificacion se haya realizado.
- Por prescripción, transcurrido el plazo de 30 años de las acciones reales sobre inmuebles.
Un saludo
- Por su ejercicio, desaparece y surge el dcho de propiedad en favor del edificante sobre las nuevas plantas.
- Por el transcurso del plazo fijado para el ejercicio sin que la edificacion se haya realizado.
- Por prescripción, transcurrido el plazo de 30 años de las acciones reales sobre inmuebles.
Un saludo
Derecho a vuelo (extincion)
