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Derecho a voto de los locales
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LEY 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.
553-11
2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:
a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.
c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.
d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.
e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
No veo nada referente a la exoneración de la instalación de calefacción y ACS ¿qué pasa que no es válido exonerar de gastos de mantenimiento y reparaciones relativos a estos servicios? No entiendo.
553-11
2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:
a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.
c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.
d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.
e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
No veo nada referente a la exoneración de la instalación de calefacción y ACS ¿qué pasa que no es válido exonerar de gastos de mantenimiento y reparaciones relativos a estos servicios? No entiendo.
Dice eldelocal:
"Si, en lo Estatutos estan exentos de contribuir en la instalación del ascensor, no votan.
Si no lo están (exentos) y queréis que contribuyan en el gasto de instalación del ascensor deben votar y por tanto pagar. (Hasta ahora la Audiencias así lo argumentan, aunque a algunos este punto nos parezca discutible)"
Realmente eldelocal ¿qué es lo que te parece discutible?
Rodolfo Mediavilla:
No, los locales no tienen ascensores individuales, evidentemente, ni necesidad de ellos pues son locales en planta baja. (a no ser para subir a realizar obras en la cubierta como antes he comentado)
Los únicos ascensores que existen en el edificio son los que descienden hasta el sótano y ascienden a trasteros bajo cubierta. Los locales tienen plazas de garaje porque, en realidad, en este edificio hay plazas para todos: tienen plazas las viviendas, (algunas más de una), tienen los locales y tienen plazas, también, no residentes en el edificio.
Eso sí, llave para utilizar ascensor "supuestamente" sólo los propietarios de viviendas y que, a su vez, tienen plazas de garaje porque en el título así está establecido pero se podría variar aunque no queda muy claro cómo. (al menos no lo tenemos claro)
En cuanto a la caldera; ésta está ubicada en un espacio comunitario perteneciente a la Comunidad General (así viene reflejado en el Título) pero la caldera es utilizada por los propietarios de viviendas exclusivamente para la producción de calefacción y agua caliente sanitaria.
Los locales, por su parte han instalado o bombas de calor o sus propias calderas (ni idea el sistema) pero no hacen uso de la colectiva porque así viene establecido en el título; excepto un local que se ha "enganchado" (¿se dice así?) a la acometida pero no a la caldera,creo.
Por eso he preguntado si en el caso de que no viniese establecido en el título esta exclusividad deberían pagar los locales el mantenimiento de caldera (obligado por Industria) incluso en el caso de que tuvieran sus propias calderas o sistemas de producción de ACS y calefacción.
Y viniendo la claúsula de exención ¿es tan válida como la exoneración de instalación y/o sustitución del ascensor?
Saludos
"Si, en lo Estatutos estan exentos de contribuir en la instalación del ascensor, no votan.
Si no lo están (exentos) y queréis que contribuyan en el gasto de instalación del ascensor deben votar y por tanto pagar. (Hasta ahora la Audiencias así lo argumentan, aunque a algunos este punto nos parezca discutible)"
Realmente eldelocal ¿qué es lo que te parece discutible?
Rodolfo Mediavilla:
No, los locales no tienen ascensores individuales, evidentemente, ni necesidad de ellos pues son locales en planta baja. (a no ser para subir a realizar obras en la cubierta como antes he comentado)
Los únicos ascensores que existen en el edificio son los que descienden hasta el sótano y ascienden a trasteros bajo cubierta. Los locales tienen plazas de garaje porque, en realidad, en este edificio hay plazas para todos: tienen plazas las viviendas, (algunas más de una), tienen los locales y tienen plazas, también, no residentes en el edificio.
Eso sí, llave para utilizar ascensor "supuestamente" sólo los propietarios de viviendas y que, a su vez, tienen plazas de garaje porque en el título así está establecido pero se podría variar aunque no queda muy claro cómo. (al menos no lo tenemos claro)
En cuanto a la caldera; ésta está ubicada en un espacio comunitario perteneciente a la Comunidad General (así viene reflejado en el Título) pero la caldera es utilizada por los propietarios de viviendas exclusivamente para la producción de calefacción y agua caliente sanitaria.
Los locales, por su parte han instalado o bombas de calor o sus propias calderas (ni idea el sistema) pero no hacen uso de la colectiva porque así viene establecido en el título; excepto un local que se ha "enganchado" (¿se dice así?) a la acometida pero no a la caldera,creo.
Por eso he preguntado si en el caso de que no viniese establecido en el título esta exclusividad deberían pagar los locales el mantenimiento de caldera (obligado por Industria) incluso en el caso de que tuvieran sus propias calderas o sistemas de producción de ACS y calefacción.
Y viniendo la claúsula de exención ¿es tan válida como la exoneración de instalación y/o sustitución del ascensor?
Saludos
Sr. Mediavilla,
Usted está hablando de viviendas o locales de segunda mano? En los que, evidentemente, o lo tomas o lo dejas, se tiene esa opción.
Pero, en concreto, yo me estaba refiriendo a la compra sobre plano que es lo que ahora está más extendido.
Cuando una persona va a comprar a la constructura, se redacta un contrato de compraventa, en el cual, no aparacen ni Estatutos ni nada de eso. Lo único que dirá, en todo caso, es que se reserva el derecho de otorgar el título.: "El título puede contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y DISPOSICIONES NO PROHIBIDAS POR LA LEY en orden al uso o destino del edifico, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad" (Art. 5.º LPH)
También dice este artículo que en el título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, DETERMINADA por EL PROPIETARIO ÚNICO del edificio al iniciar SU VENTA por pisos, por acuerdo de TODOS LOS PROPIETARIOS EXISTENTES, POR LAUDO o por RESOLUCIÓN JUDICIAL." E incluye todo. Lo de la cuota, lo entiendo, y además me parece que es mejor, pues es un concepto que los propietarios no se pondrían de acuerdo ni por asomo, la descripción, etc.; conceptos más o menos técnicos... pero que redacte una normas a su imagen y semejanza, las incluya en el título poco antes de tener que firmar ante notario los compradores... no me cuadra y no me cuadra porque éstos se van a encontrar sin salida.
Por lo tanto, no es la misma situación la de una persona que lleva aportado el 50% del valor del piso o local y que se entera de las normas que van a regir su futura comunidad en esa situación que la de ese nuevo comprador que se acerca y le queda un piso por vender al promotor, cumprueba lo que hay y dice, NO ME INTERESA.
El primero puede llevar casi dos años pagando, viendo la evolución de la construcción, y considerando ya desde el primer momento como suyo propio el piso que ha adquirido "a ciegas" (sin verlo nada más que en un plano). Si después de todo esto el "propietario único" va y redacta unas normas que para los ya compradores aunque no "propietarios" todavía, resulten inadmisibles, dígame usted qué camino toman.
En primer lugar, el propietario único juega con ventaja; en el sentido de que la mayoría de dichos compradores no se conocen entre sí. De ser esto así, probablemente entre unos y otros podrían hacer más fuerza o presión, o como queramos decirlo, y entre todos hacer que el promotor varíe alguna de las normas. Pero a uno solo, le puede torear.
Todavía no sé qué podría hacer ese comprador que ha pagado esas cantidades y no está de acuerdo con lo que dicen algunas normas de los Estatutos y se encuentra en el despacho del Notario el día de la firma ante el dilema FIRMO/ NO FIRMO.
Si firmo, suscribo y acato. Si no firmo, me quedo sin el piso que tanto tiempo llevo anhelando. ¿Qué pasaría con el dinero que se ha adelantado? ¿Te lo devolverían sin más, o que?
Resumiendo, la presencia de un abogado es más necesaria en estos casos, desde el inicio de la compra del piso o local, para que revise los contratos, y aconseje antes. Más vale prevenir que curar.
Un saludo
Usted está hablando de viviendas o locales de segunda mano? En los que, evidentemente, o lo tomas o lo dejas, se tiene esa opción.
Pero, en concreto, yo me estaba refiriendo a la compra sobre plano que es lo que ahora está más extendido.
Cuando una persona va a comprar a la constructura, se redacta un contrato de compraventa, en el cual, no aparacen ni Estatutos ni nada de eso. Lo único que dirá, en todo caso, es que se reserva el derecho de otorgar el título.: "El título puede contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y DISPOSICIONES NO PROHIBIDAS POR LA LEY en orden al uso o destino del edifico, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad" (Art. 5.º LPH)
También dice este artículo que en el título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, DETERMINADA por EL PROPIETARIO ÚNICO del edificio al iniciar SU VENTA por pisos, por acuerdo de TODOS LOS PROPIETARIOS EXISTENTES, POR LAUDO o por RESOLUCIÓN JUDICIAL." E incluye todo. Lo de la cuota, lo entiendo, y además me parece que es mejor, pues es un concepto que los propietarios no se pondrían de acuerdo ni por asomo, la descripción, etc.; conceptos más o menos técnicos... pero que redacte una normas a su imagen y semejanza, las incluya en el título poco antes de tener que firmar ante notario los compradores... no me cuadra y no me cuadra porque éstos se van a encontrar sin salida.
Por lo tanto, no es la misma situación la de una persona que lleva aportado el 50% del valor del piso o local y que se entera de las normas que van a regir su futura comunidad en esa situación que la de ese nuevo comprador que se acerca y le queda un piso por vender al promotor, cumprueba lo que hay y dice, NO ME INTERESA.
El primero puede llevar casi dos años pagando, viendo la evolución de la construcción, y considerando ya desde el primer momento como suyo propio el piso que ha adquirido "a ciegas" (sin verlo nada más que en un plano). Si después de todo esto el "propietario único" va y redacta unas normas que para los ya compradores aunque no "propietarios" todavía, resulten inadmisibles, dígame usted qué camino toman.
En primer lugar, el propietario único juega con ventaja; en el sentido de que la mayoría de dichos compradores no se conocen entre sí. De ser esto así, probablemente entre unos y otros podrían hacer más fuerza o presión, o como queramos decirlo, y entre todos hacer que el promotor varíe alguna de las normas. Pero a uno solo, le puede torear.
Todavía no sé qué podría hacer ese comprador que ha pagado esas cantidades y no está de acuerdo con lo que dicen algunas normas de los Estatutos y se encuentra en el despacho del Notario el día de la firma ante el dilema FIRMO/ NO FIRMO.
Si firmo, suscribo y acato. Si no firmo, me quedo sin el piso que tanto tiempo llevo anhelando. ¿Qué pasaría con el dinero que se ha adelantado? ¿Te lo devolverían sin más, o que?
Resumiendo, la presencia de un abogado es más necesaria en estos casos, desde el inicio de la compra del piso o local, para que revise los contratos, y aconseje antes. Más vale prevenir que curar.
Un saludo
Señora o señorita Anastasia, lo que quiero decir, es que, cuando uno compra una vivienda o local comercial, ANTES de dar cualquier tipo de señal, firmar contrato de compraventa, etc, uno debe ver las "condiciones cuasi eternas", que suponen los denominasdos "Estatutos" y LPH.
Que uno no esta conforme, con que los locales esten exentos de ciertos o todos los gastos. No compra.
Que el del local no está conforme con su obligación de participar en todos o algunos de los gastos. No compra.
No hay que darle tantas vueltas a las cosa, digo yo.
María Rosa, Anastasia (creo, porqué ya con tanta letra) dijo:
"3.- Si hay sentencias del TRIBUNAL SUPERIOR que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución"
Yo digo: ¿Qué es el TRIBUNAL SUPERIOR ?
¿Quiso decir acaso SUPREMO?
Insisto, pues, en lo de las sentencias.
He dicho.
Saludos.
Que uno no esta conforme, con que los locales esten exentos de ciertos o todos los gastos. No compra.
Que el del local no está conforme con su obligación de participar en todos o algunos de los gastos. No compra.
No hay que darle tantas vueltas a las cosa, digo yo.
María Rosa, Anastasia (creo, porqué ya con tanta letra) dijo:
"3.- Si hay sentencias del TRIBUNAL SUPERIOR que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución"
Yo digo: ¿Qué es el TRIBUNAL SUPERIOR ?
¿Quiso decir acaso SUPREMO?
Insisto, pues, en lo de las sentencias.
He dicho.
Saludos.
De verdad.
Aunque parte de la doctrina se decantaba por la nulidad, y de aquí nace la S 7.2.76, hoy en día la linea jurisprudencial es la contraria.
La S 31.8.91, cita y contradice la S 7.2.76. Y desde entonces hasta ahora, sólo queda alguna fisura en la doctrina respecto a la cuestión, ya superada en los tribunales.
Aunque parte de la doctrina se decantaba por la nulidad, y de aquí nace la S 7.2.76, hoy en día la linea jurisprudencial es la contraria.
La S 31.8.91, cita y contradice la S 7.2.76. Y desde entonces hasta ahora, sólo queda alguna fisura en la doctrina respecto a la cuestión, ya superada en los tribunales.
¡Hala ! ¡Abran paso que viene Anastasia con sus rollos!
Pues siendo esto así, pregunté en una ocasión por aquí algo similar a esto:
¿Puede el propietario único poner en el Título una claúsula como ésta?
Contestación: Sí y ya no hay que volver a decidirlo pues consta en los Estatutos y se pueden realizar las obras sin volver a convocar Junta al efecto.
¿De verdad?
Pues siendo esto así, pregunté en una ocasión por aquí algo similar a esto:
¿Puede el propietario único poner en el Título una claúsula como ésta?
Contestación: Sí y ya no hay que volver a decidirlo pues consta en los Estatutos y se pueden realizar las obras sin volver a convocar Junta al efecto.
¿De verdad?
Un ejemplo de lo que comento, aunque no sea relativo al ascensor es el siguiente:
Leo en
http://premium.vlex.com/doctrina/Fichero_Inmobiliario_Registral/Propiedad_horizontal_Reserva_estatut...
1 (S).´- Reserva de la facultad de dividir o segregar.- Nulidad de la claúsula estatutaria que establece la posibilidad de división o segregación de locales SIN NECESIDAD DE APROBACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. (STS 7-2-76, comentada en RCDI-519 y libro "Sentencias comentadas")
Bueno pues esto dice una claúsula de "nuestros" estatutos:
16.- Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, agruparlas, comunicarlas entre sí y segregarlas, tanto horizontal como verticalmente, previa licencia municipal y bajo dirección técnica competente, señalando para cada vivienda resultante, las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas a signadas a ellas y sin poder alterar las de las restantes. Aun conservando su individualidad registral, podrán unirse las viviendas colindantes entre sí, realizando los actos materiales necesarios, tales como apertura de huecos de comunicación, con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa.
TODO LO QUE ANTECEDE SIN NECESIDAD DE ACUERDO ALGUNO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS y sin otro requisito que notificar a dicha Junta la operación u obra efectuadas.
EL MISMO DERECHO Y EN LAS MISMAS CONDICIONES LO TENDRÁN LOS PROPIETARIOS y DE LOCALES DE NEGOCIO DE PLANTA BAJA PERO UNICAMENTE EN SENTIDO HORIZONTAL.
sALUDOS
Leo en
http://premium.vlex.com/doctrina/Fichero_Inmobiliario_Registral/Propiedad_horizontal_Reserva_estatut...
1 (S).´- Reserva de la facultad de dividir o segregar.- Nulidad de la claúsula estatutaria que establece la posibilidad de división o segregación de locales SIN NECESIDAD DE APROBACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. (STS 7-2-76, comentada en RCDI-519 y libro "Sentencias comentadas")
Bueno pues esto dice una claúsula de "nuestros" estatutos:
16.- Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, agruparlas, comunicarlas entre sí y segregarlas, tanto horizontal como verticalmente, previa licencia municipal y bajo dirección técnica competente, señalando para cada vivienda resultante, las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas a signadas a ellas y sin poder alterar las de las restantes. Aun conservando su individualidad registral, podrán unirse las viviendas colindantes entre sí, realizando los actos materiales necesarios, tales como apertura de huecos de comunicación, con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa.
TODO LO QUE ANTECEDE SIN NECESIDAD DE ACUERDO ALGUNO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS y sin otro requisito que notificar a dicha Junta la operación u obra efectuadas.
EL MISMO DERECHO Y EN LAS MISMAS CONDICIONES LO TENDRÁN LOS PROPIETARIOS y DE LOCALES DE NEGOCIO DE PLANTA BAJA PERO UNICAMENTE EN SENTIDO HORIZONTAL.
sALUDOS
¿Y qué adelantas con leerlo todo todísimo. Ya lo he dicho antes, yo me lo he podido leer todo todísimo )y me he percatado de todo todísimo , pero si yo le digo al , en ese momento propietario único todavía, "no estoy de acuerdo con que ponga usted en el título que la sustitución del ascensor, elemento común del inmueble, la tengan que pagar sólo unos cuantos"
¿Qué me va a contestar? Ya está escrito.
Si no estás de acuerdo no firmes. ¿Y eso ante el Notario? Estás estre la espada y la pared.
Podréis decir:
_ Bueno pero Vd ha tenido tiempo de ir al Registro, pedir que le muestren lo que está inscrito, leerlo con tranquilidad y acudir al vendedor(propietario único) y decir que no está de acuerdo con....
Es lo mismo, ¿qué va a decir? Esta es mi voluntad y vendo en estas condiciones. O lo tomas o lo dejas.
Y tú que ya has pagado más del 50% del piso antes de que llegue el día de firmar las Escrituras ante notario ¿qué haces?
Generalmente los Estatutos para cuando un comprador tiene posibilidad de verlos, ya están redactados e inscritos en el Registro. No tienes ni voz ni voto. Y curiosamente son los que van aplicarse en la comunidad o finca donde vas a vivir durante muchos años ( se supone). Finca en la cual unos pagan y otro pone su voluntad. Curioso.
Y luego dirán : Pero se pueden modificar, por unanimidad. Claro, y me creo yo que el propietario ya "no único" va a ceder teniendo en el edificio dos buenos locales a los cuales ha exonerado de lo que la Jurisprudencia viene entendiendo que corresponde pagar a los locales también.
¿No se ha dicho en alguna ocasión que la Jurisprudencia es ley, al menos la que crea el TS?
Entonces en el momento que se redactan unos Estatutos con una claúsula que dice que de la sustitución del ascensor están exonerados los locales , cuando la Jurisprudencia viene admitiendo que deben pagar pues es un elemento común que redunda en beneficio de TODOS, ¿por qué en ese momento no se dice: No. Este gasto corresponde a todos y, por lo tanto, esta claúsula no se inscribe en el Título. Porque una vez escrita, no hay prácticamente posibilidad de borrarla, es casi casi INDELEBLE.
¿Qué me va a contestar? Ya está escrito.
Si no estás de acuerdo no firmes. ¿Y eso ante el Notario? Estás estre la espada y la pared.
Podréis decir:
_ Bueno pero Vd ha tenido tiempo de ir al Registro, pedir que le muestren lo que está inscrito, leerlo con tranquilidad y acudir al vendedor(propietario único) y decir que no está de acuerdo con....
Es lo mismo, ¿qué va a decir? Esta es mi voluntad y vendo en estas condiciones. O lo tomas o lo dejas.
Y tú que ya has pagado más del 50% del piso antes de que llegue el día de firmar las Escrituras ante notario ¿qué haces?
Generalmente los Estatutos para cuando un comprador tiene posibilidad de verlos, ya están redactados e inscritos en el Registro. No tienes ni voz ni voto. Y curiosamente son los que van aplicarse en la comunidad o finca donde vas a vivir durante muchos años ( se supone). Finca en la cual unos pagan y otro pone su voluntad. Curioso.
Y luego dirán : Pero se pueden modificar, por unanimidad. Claro, y me creo yo que el propietario ya "no único" va a ceder teniendo en el edificio dos buenos locales a los cuales ha exonerado de lo que la Jurisprudencia viene entendiendo que corresponde pagar a los locales también.
¿No se ha dicho en alguna ocasión que la Jurisprudencia es ley, al menos la que crea el TS?
Entonces en el momento que se redactan unos Estatutos con una claúsula que dice que de la sustitución del ascensor están exonerados los locales , cuando la Jurisprudencia viene admitiendo que deben pagar pues es un elemento común que redunda en beneficio de TODOS, ¿por qué en ese momento no se dice: No. Este gasto corresponde a todos y, por lo tanto, esta claúsula no se inscribe en el Título. Porque una vez escrita, no hay prácticamente posibilidad de borrarla, es casi casi INDELEBLE.
AP Oviedo 21791/2003
Impugnación de acuerdo adoptado en la Junta de propietarios sobre instalación de ascensor. Si bien la regla primera del Art. 17 mantiene la unanimidad para la modificación del título.
AP Guipúzcoa 26098/2004
Acuerdo de instalación del ascensor. Si bien el art. 17 de la L.P.H., exige el voto unánime para la válidez de acuerdos que implique que la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título.
AP Guipúzcoa 14288/2004
Nulidad de acuerdo de comunidad de propietarios sobre la exclusión de los bajos comerciales de su contribución a la instalación del ascensor.
AP Tenerife 47737/2001
Nulidad de acuerdos tomados por comunidad de propietarios por el que se acuerda sustituir el sistema de distribución fijado en los Estatutos de la Comunidad en función de la cuota de participación .
AP Barcelona 21839/2002
Impugnación de acuerdos de junta de comunidad de propietarios. Acuerdo de realización de obras de reparación del ascensor, se impugna dicho acuerdo respecto a la forma de repartir el coste de las obras.
AP Barcelona 38499/2001Impugnación de acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios de instalar un ascensor en la finca y la decisión comunitaria de que los vecinos disidentes tengan que hacerse cargo del coste según altura.
AP Barcelona 33313/2001
Denegación de reclamación de cantidad en concepto de cuotas a comunidad de propietarios. Se declaró nulo el acuerdo de junta de propietarios sobre el cambio en la distribución de gastos comunes. Sin unanimidad
AP Oviedo 1963/2002
Nulidad de acuerdos adoptados en el ámbito de comunidad de propietarios. El designado Presidente que actuó como tal no era comunero, lo que conduce directamente a la nulidad de todo lo que haya aprobado.
Impugnación de acuerdo adoptado en la Junta de propietarios sobre instalación de ascensor. Si bien la regla primera del Art. 17 mantiene la unanimidad para la modificación del título.
AP Guipúzcoa 26098/2004
Acuerdo de instalación del ascensor. Si bien el art. 17 de la L.P.H., exige el voto unánime para la válidez de acuerdos que implique que la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título.
AP Guipúzcoa 14288/2004
Nulidad de acuerdo de comunidad de propietarios sobre la exclusión de los bajos comerciales de su contribución a la instalación del ascensor.
AP Tenerife 47737/2001
Nulidad de acuerdos tomados por comunidad de propietarios por el que se acuerda sustituir el sistema de distribución fijado en los Estatutos de la Comunidad en función de la cuota de participación .
AP Barcelona 21839/2002
Impugnación de acuerdos de junta de comunidad de propietarios. Acuerdo de realización de obras de reparación del ascensor, se impugna dicho acuerdo respecto a la forma de repartir el coste de las obras.
AP Barcelona 38499/2001Impugnación de acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios de instalar un ascensor en la finca y la decisión comunitaria de que los vecinos disidentes tengan que hacerse cargo del coste según altura.
AP Barcelona 33313/2001
Denegación de reclamación de cantidad en concepto de cuotas a comunidad de propietarios. Se declaró nulo el acuerdo de junta de propietarios sobre el cambio en la distribución de gastos comunes. Sin unanimidad
AP Oviedo 1963/2002
Nulidad de acuerdos adoptados en el ámbito de comunidad de propietarios. El designado Presidente que actuó como tal no era comunero, lo que conduce directamente a la nulidad de todo lo que haya aprobado.
Y
el problema siguiente es definir qué son GASTOS GENERALES. Pero no nos rompamos la cabeza pensándolo porque ya lo pensaron en su día quienes lo pensaran:
9.º 2.:
"Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que NO SEAN IMPUTABLES A UNO O VARIOS PISOS O LOCALES..."
Finalmente está la interpretación de esto último.
Y mira tú por dónde que nos da un ejemplo de gasto general en el 9.º f), porque dice que hay que "contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca"
Bueno, pues parece ser que aquí no hay tu tía es obligatorio por cuota de participación porque no menciona lo especialmente establecido y hace referencia a todos los elementos de la comunidad pues al fondo han de contribuir: locales, oficinas, plazas de garaje, pisos... ¿se me olvida algo? y todo por su cuota de participación. Es un dinero que se empleará para obras de CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN DE LA FINCA.
Esto tiene algo de similitud con la cuota participativa que se barajaba en el CC para las reparaciones o gastos referentes a los elementos comunes de sustentación del edificio. ¿O no?
Finalmente está la interpretación de esto último.
Un saludo
el problema siguiente es definir qué son GASTOS GENERALES. Pero no nos rompamos la cabeza pensándolo porque ya lo pensaron en su día quienes lo pensaran:
9.º 2.:
"Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que NO SEAN IMPUTABLES A UNO O VARIOS PISOS O LOCALES..."
Finalmente está la interpretación de esto último.
Y mira tú por dónde que nos da un ejemplo de gasto general en el 9.º f), porque dice que hay que "contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca"
Bueno, pues parece ser que aquí no hay tu tía es obligatorio por cuota de participación porque no menciona lo especialmente establecido y hace referencia a todos los elementos de la comunidad pues al fondo han de contribuir: locales, oficinas, plazas de garaje, pisos... ¿se me olvida algo? y todo por su cuota de participación. Es un dinero que se empleará para obras de CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN DE LA FINCA.
Esto tiene algo de similitud con la cuota participativa que se barajaba en el CC para las reparaciones o gastos referentes a los elementos comunes de sustentación del edificio. ¿O no?
Finalmente está la interpretación de esto último.
Un saludo
Y en este artículo parece que da a entender que a los gastos generales se puede contribuir
o
con arreglo a la cuota de participación
o
con arreglo a lo especialmente establecido.
Pero, que quede claro que, para contribuir con arreglo a lo
especialmente establecido, ha de estar especialmente establecido. De no estar especialmente establecido, ha de contribuirse con arreglo a la cuota de participación. Entiendo yo.
o
con arreglo a la cuota de participación
o
con arreglo a lo especialmente establecido.
Pero, que quede claro que, para contribuir con arreglo a lo
especialmente establecido, ha de estar especialmente establecido. De no estar especialmente establecido, ha de contribuirse con arreglo a la cuota de participación. Entiendo yo.
Ni todos los que las deben guardar la guardan ni todos los que la deben hacer guardar lo hacen.
"Por que esa es la voluntad del dueño único de la finca. Por otra parte, no se pueden considerar “privilegios”, sino aplicar la Ley, en estrictus sensi, en lo que se refiere al uso racional y presumible de los elementos comunes"
Entiendo lo que dice Sr. Mediavilla, ya sé que el propietario único, al serlo en ese momento y tener la potestad de otorgamiento de el Título Constitutivo, puede fijar la cuota de participación y que la determinará teniendo en cuenta unos parámetros que establece la LPH en el art. 5.º: "La superficie útil de cada piso en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y EL USO QUE SE PRESUMA RACIONALMENTE QUE VA A EFECTUARSE DE LOS SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES."
Es posible que los dos primeros parámetros sean contemplados para su fijación pero con el tercero tengo mis dudas.
Y tengo mis dudas porque hay motivos justificados para tenerlas, creo yo.
Y a ver si soy capaz de expresar todas las ideas que tengo en mi cabeza.
Parece que en la LPH el tema de la cuota de participación va escalonadamente partiendo del art. 3.º hasta llegar al 9.º y en cada paso que se da, se va intentando desgranar el significado de lo que es cuota única y cómo se puede esto llevar a la práctica.
Si en la ORIGINARIA VERSIÓN del CC se barajaban varias cuotas participativas según la clase de reparaciones o gastos de que se tratase, en general para los ELEMENTOS COMUNES DE SUSTENTACIÓN DEL EDIFICIO (paredes maestras, tejado... ) se seguía el criterio proporcional al valor de cada piso y en la escalera o escaleras, el criterio presunto de su utilización.
Después vamos a la LPH ¿Y con qué nos encontramos?
1.- Con el art. 3.º: "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con RELACIÓN AL TOTAL DEL VALOR DEL INMUEBLE y referida a centésimas del mismo"
Pues bien, de quedarnos con esto, ¿hay alguna diferencia con la cuota que se fijaba en el CC para los elementos comunes de sustentación del edificio si ambas atienden al VALOR?
2.- En el art. 5.º vuelve a mencionarse la cuota de participación pero si en el tercero se hace referencia al TOTAL DEL "VALOR" DEL INMUEBLE,
en éste no se menciona el valor del inmueble para nada sino: la superficie útil en relación con el total del inmueble( entiendo con relación a la superficie total del inmueble), emplazamiento, situación y uso de los servicios o elementos comunes; SUPERFICIE, SITUACIÓN y USO DE SERVICIOS pero no dice nada de valor del inmueble.
Y esto me mosquea a mí bastante.
Y debió mosquearles también bastante a los legisladores porque no se quedaban conformes ni con el tercero ni con el 5º pues en el 9.º vuelven a la carga con lo de la cuota de participación.
3.- 9.º e) "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los GASTOS GENERALES para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que NO SEAN SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN."
"Por que esa es la voluntad del dueño único de la finca. Por otra parte, no se pueden considerar “privilegios”, sino aplicar la Ley, en estrictus sensi, en lo que se refiere al uso racional y presumible de los elementos comunes"
Entiendo lo que dice Sr. Mediavilla, ya sé que el propietario único, al serlo en ese momento y tener la potestad de otorgamiento de el Título Constitutivo, puede fijar la cuota de participación y que la determinará teniendo en cuenta unos parámetros que establece la LPH en el art. 5.º: "La superficie útil de cada piso en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y EL USO QUE SE PRESUMA RACIONALMENTE QUE VA A EFECTUARSE DE LOS SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES."
Es posible que los dos primeros parámetros sean contemplados para su fijación pero con el tercero tengo mis dudas.
Y tengo mis dudas porque hay motivos justificados para tenerlas, creo yo.
Y a ver si soy capaz de expresar todas las ideas que tengo en mi cabeza.
Parece que en la LPH el tema de la cuota de participación va escalonadamente partiendo del art. 3.º hasta llegar al 9.º y en cada paso que se da, se va intentando desgranar el significado de lo que es cuota única y cómo se puede esto llevar a la práctica.
Si en la ORIGINARIA VERSIÓN del CC se barajaban varias cuotas participativas según la clase de reparaciones o gastos de que se tratase, en general para los ELEMENTOS COMUNES DE SUSTENTACIÓN DEL EDIFICIO (paredes maestras, tejado... ) se seguía el criterio proporcional al valor de cada piso y en la escalera o escaleras, el criterio presunto de su utilización.
Después vamos a la LPH ¿Y con qué nos encontramos?
1.- Con el art. 3.º: "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con RELACIÓN AL TOTAL DEL VALOR DEL INMUEBLE y referida a centésimas del mismo"
Pues bien, de quedarnos con esto, ¿hay alguna diferencia con la cuota que se fijaba en el CC para los elementos comunes de sustentación del edificio si ambas atienden al VALOR?
2.- En el art. 5.º vuelve a mencionarse la cuota de participación pero si en el tercero se hace referencia al TOTAL DEL "VALOR" DEL INMUEBLE,
en éste no se menciona el valor del inmueble para nada sino: la superficie útil en relación con el total del inmueble( entiendo con relación a la superficie total del inmueble), emplazamiento, situación y uso de los servicios o elementos comunes; SUPERFICIE, SITUACIÓN y USO DE SERVICIOS pero no dice nada de valor del inmueble.
Y esto me mosquea a mí bastante.
Y debió mosquearles también bastante a los legisladores porque no se quedaban conformes ni con el tercero ni con el 5º pues en el 9.º vuelven a la carga con lo de la cuota de participación.
3.- 9.º e) "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los GASTOS GENERALES para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que NO SEAN SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN."
Hola rodolfo, ¿Que tal?. ¡Bienvenido al foro!.
Cuando Anastaria dice :
"3.- Si hay sentencias del Tribunal Superior que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución ".
Vd., Rodolfo, contesta:
"¿Que sentencias son esas?".
Ahora yo, María Rosa, le digo:
Vd, sabe de alguna sentencia que diga todo los contrário (gtos. por igual, exoneraciónes sin unanimidad)?. Sería más fácil que enumerar todas las sentencia que vd. pide.
Saludos cordiales.
Cuando Anastaria dice :
"3.- Si hay sentencias del Tribunal Superior que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución ".
Vd., Rodolfo, contesta:
"¿Que sentencias son esas?".
Ahora yo, María Rosa, le digo:
Vd, sabe de alguna sentencia que diga todo los contrário (gtos. por igual, exoneraciónes sin unanimidad)?. Sería más fácil que enumerar todas las sentencia que vd. pide.
Saludos cordiales.
DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA (LPH)
"1. quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las claúsulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten CONTRARIAS o INCOMPATIBLES con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley."
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que GUARDEN y HAGAN GUARDAR esta Ley.
Digo yo: He ahí la cuestión
Atentamente Scarlett.
"1. quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las claúsulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten CONTRARIAS o INCOMPATIBLES con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley."
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que GUARDEN y HAGAN GUARDAR esta Ley.
Digo yo: He ahí la cuestión
Atentamente Scarlett.
Creo que preguntaba el otro día eldelocal que en qué beneficia a un local la instalación del ascensor si no lo va a utilizar.
Yo no estaba de acuerdo con esto. No hay nada más que mirar a nuestros Esatutos para comprobarlo.
29.- Los propietarios de locales comerciales, que dispongan de conductos de salida de humos o de ventilación independientes, con recorrido hasta la cubierta, podrán introducir en toda su longitud y por el interior de los mismos otros conductos complementarios, para obtener una mayor estanqueidad de los humos u olores que hayan de evacuarse a través de ellos, PUDIENDO ASIMISMO ACCEDER A LA CUBIERTA DEL EDIFICIO para realizar los trabajos de instalación, mantenimiento reparación o limpieza que fueran precisos, SIN NECESIDAD DE OBTENER AUTORIZACIÓN PARA ELLO de los restantes propietarios, debiendo de reparar sin demora cualquier daño que pudieran causar por tales motivos, bien a dicha cubierta o a cualquiera otra parte de la edificación.
Dichos conductos complementarios en ningún caso, bien por funcionamiento natural o por tiro forzado, obtenido por aparato aspirador instalado en la propia chimenea, podrán soportar presiones que hagan peligrosas la integridad de los conductos independientes en cuyo interior se instalen.
Y sin embargo, están exonerados de la sustitución, pudiendo beneficiarse. ¿O me dicen que cuando tengan que realizar dichas obras se les va aprohibir subir hasta la cubierta por el ascensor y menos cuando desde éste, una vez en el portal, se puede acceder a cualquier planta e incluso a la zona bajo cubierta (Trasteros). Sólo tiene llavines instalados para no poder acceder desde los sótanos hasta el portal pero para aquellas personas que tienen plaza de garaje y no viven en el edificio.
¿Me van entendiendo?
Yo no estaba de acuerdo con esto. No hay nada más que mirar a nuestros Esatutos para comprobarlo.
29.- Los propietarios de locales comerciales, que dispongan de conductos de salida de humos o de ventilación independientes, con recorrido hasta la cubierta, podrán introducir en toda su longitud y por el interior de los mismos otros conductos complementarios, para obtener una mayor estanqueidad de los humos u olores que hayan de evacuarse a través de ellos, PUDIENDO ASIMISMO ACCEDER A LA CUBIERTA DEL EDIFICIO para realizar los trabajos de instalación, mantenimiento reparación o limpieza que fueran precisos, SIN NECESIDAD DE OBTENER AUTORIZACIÓN PARA ELLO de los restantes propietarios, debiendo de reparar sin demora cualquier daño que pudieran causar por tales motivos, bien a dicha cubierta o a cualquiera otra parte de la edificación.
Dichos conductos complementarios en ningún caso, bien por funcionamiento natural o por tiro forzado, obtenido por aparato aspirador instalado en la propia chimenea, podrán soportar presiones que hagan peligrosas la integridad de los conductos independientes en cuyo interior se instalen.
Y sin embargo, están exonerados de la sustitución, pudiendo beneficiarse. ¿O me dicen que cuando tengan que realizar dichas obras se les va aprohibir subir hasta la cubierta por el ascensor y menos cuando desde éste, una vez en el portal, se puede acceder a cualquier planta e incluso a la zona bajo cubierta (Trasteros). Sólo tiene llavines instalados para no poder acceder desde los sótanos hasta el portal pero para aquellas personas que tienen plaza de garaje y no viven en el edificio.
¿Me van entendiendo?
ASCENSORES
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 10 de Noviembre de 1998
"Si tenemos en cuenta que el ASCENSOR ES UN ELEMENTO COMÚN de la misma, en el que los locales tienen participación; el citado ascensor por ser común constituye e integra el VALOR DEL INMUEBLE. La participación que se solicita no es de mantenimiento, sino referida al valor del edificio, y su cambio redunda en un aumento de valor de dicho inmueble en beneficio de todos los copropietarios, sea cualquiera la ubicación de los locales o viviendas pertenecientes a cada uno de ellos."
http://www.ugarte.com.es/Cuestionesph.htm
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 10 de Noviembre de 1998
"Si tenemos en cuenta que el ASCENSOR ES UN ELEMENTO COMÚN de la misma, en el que los locales tienen participación; el citado ascensor por ser común constituye e integra el VALOR DEL INMUEBLE. La participación que se solicita no es de mantenimiento, sino referida al valor del edificio, y su cambio redunda en un aumento de valor de dicho inmueble en beneficio de todos los copropietarios, sea cualquiera la ubicación de los locales o viviendas pertenecientes a cada uno de ellos."
http://www.ugarte.com.es/Cuestionesph.htm
