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Derecho a voto de los locales
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Sr. Rodolfo Mediavilla García le voy a contestar en desorden a sus preguntas partiendo, creo yo, de los temas de mayor enjundia.
ASCENSORES
Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 26 de julio de 2002.
"V.- Partiendo de este planteamiento y de que TRIBUNAL SUPREMO tiene dicho (SSTS de 10 de diciembre 1982 y 25 junio 1984) que las exenciones como la hoy considerada no alcanzan a la REFORMA o SUSTITUCIÓN de ascensores no pudiendo confundir en el régimne jurídico de la propiedad horizontal y dar el mismo tratamiento a los "GASTOS COMUNES", para la conservación y funcionamiento de los aparatos elevadores, más o menos periódicos y que redundan en beneficio directo de sólo quienes lo utilizan, con el desembolso mucho más elevado y sisn periodicidad alguna que es necesario hacer para la reforma, o sustitución de los ascensores; diferencia de tratamiento jurídico que se revela en la regulación estatutaria de numerosas comunidades, que exime de aquellos gastos comunes a los propietarios de las plantas bajas y que no utilizan dichoa aparatos;"pero de dichas claúsulas no puede deducirse, desorbitando su finalidad y espíritu, que haya de aplicarse el mismo criterio y cuando haya de sustituirse o modificar el aparato elevador", pues en este último caso los gastos "afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca", este Tribunan viene entendiendo que, salvo que expresamente se exima a los propietarios de los locales de negocio de la obligación de contribuir a los gastos de sustitución de los ascensores, las claúsulas de exoneración no afectan a dichas cuestiones, sino a los gastos ordinarios de mantenimiento de los citados aparatos y, por dicha razón dichos propietarios están obligados a contribuir a la sustitución de los ascensores, de la misma manera que deben contribuir a la instalación ex novo de un ascensor en un edificio cuando se adoptan los acuerdos por las mayorías cualificadas que la ley exige, aunque no puedan beneficiarse de ellos, lo que explica que en los supuestos en los que hay una mera sustitución, salvo que expresamente se diga lo contrario en los estatutos, deban contribuir a su mero remplazo"
http://www.ugarte.com.es/Cuestionesph.htm
ASCENSORES
Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 26 de julio de 2002.
"V.- Partiendo de este planteamiento y de que TRIBUNAL SUPREMO tiene dicho (SSTS de 10 de diciembre 1982 y 25 junio 1984) que las exenciones como la hoy considerada no alcanzan a la REFORMA o SUSTITUCIÓN de ascensores no pudiendo confundir en el régimne jurídico de la propiedad horizontal y dar el mismo tratamiento a los "GASTOS COMUNES", para la conservación y funcionamiento de los aparatos elevadores, más o menos periódicos y que redundan en beneficio directo de sólo quienes lo utilizan, con el desembolso mucho más elevado y sisn periodicidad alguna que es necesario hacer para la reforma, o sustitución de los ascensores; diferencia de tratamiento jurídico que se revela en la regulación estatutaria de numerosas comunidades, que exime de aquellos gastos comunes a los propietarios de las plantas bajas y que no utilizan dichoa aparatos;"pero de dichas claúsulas no puede deducirse, desorbitando su finalidad y espíritu, que haya de aplicarse el mismo criterio y cuando haya de sustituirse o modificar el aparato elevador", pues en este último caso los gastos "afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca", este Tribunan viene entendiendo que, salvo que expresamente se exima a los propietarios de los locales de negocio de la obligación de contribuir a los gastos de sustitución de los ascensores, las claúsulas de exoneración no afectan a dichas cuestiones, sino a los gastos ordinarios de mantenimiento de los citados aparatos y, por dicha razón dichos propietarios están obligados a contribuir a la sustitución de los ascensores, de la misma manera que deben contribuir a la instalación ex novo de un ascensor en un edificio cuando se adoptan los acuerdos por las mayorías cualificadas que la ley exige, aunque no puedan beneficiarse de ellos, lo que explica que en los supuestos en los que hay una mera sustitución, salvo que expresamente se diga lo contrario en los estatutos, deban contribuir a su mero remplazo"
http://www.ugarte.com.es/Cuestionesph.htm
1.-¿Mantenimiento de caldera tienen que pagar los locales incluso aunque tengan su propia caldera individual si no están exonerados de este concepto en los Estatutos?
La caldera individual de los locales ¿está en el interior del mismo?¡Se encuentra en algún lugar comunitario?
2.- ¿Y el mantenimiento de ascensor? ¿Lo mismo?
¿Es que tienen ascensores individuales los locales?
3.- Si hay sentencias del Tribunal Superior que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución
¿Que sentencias son esas?
4.- ¿Por qué se permite después que los propietarios únicos, en el Título Contitutivo que otorgan e inscriben se "otorguen" esos privilegios?
Por que esa es la voluntad del dueño único de la finca. Por otra parte, no se pueden considerar “privilegios”, sino aplicar la Ley, en estrictus sensi, en lo que se refiere al uso racional y presumible de los elementos comunes.
5.- Ya sé, podrán decir después que en el Registro está y que te los han leido y todo lo demás, pero la realidad ya la conocemos.
Incluso si hubiera alguna excepción de algún futuro comprador que conociese con antelación a la firma ante Notario de la Escritura de Compra venta ¿qué va a decir a hechos consumados?
- No firmo porque no estoy conforme con estas Normas (Estatutos) que ha redactado el promotor.
Ya es demasiado tarde porque con la ilusión que tiene una persona cuando compra su pisito del cual ha pagado ya casi todo...
Si dice eso ¿qué puede pasar? ¿le devuelven todo lo pagado? Pues se queda sin vivienda.
Por eso, antes de formalizar la compra (y por supuesto antes de ir a la notaría a firmar la escritura), leerlo “todo, todísimo”.
6.- En resumidas cuentas, que el devenir de toda comunidad de Propietarios, puede estar, en manos de una persona porque el Título Constitutivo es prácticamente inamovible (Unanimidad, fíjate) y el título lo dice todo o prácticamente todo.
Me refiero a las Normas especiales que se integran.
La misma respuesta de antes.
7.- "Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley"
¿A que ley se refiere usted?
8.- ¿Este plazo para qué es?
Para adaptar los Estatutos de antes de 1960 a la LPH?
Pudiera ser, dependiendo del caso.
Saludos.
La caldera individual de los locales ¿está en el interior del mismo?¡Se encuentra en algún lugar comunitario?
2.- ¿Y el mantenimiento de ascensor? ¿Lo mismo?
¿Es que tienen ascensores individuales los locales?
3.- Si hay sentencias del Tribunal Superior que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución
¿Que sentencias son esas?
4.- ¿Por qué se permite después que los propietarios únicos, en el Título Contitutivo que otorgan e inscriben se "otorguen" esos privilegios?
Por que esa es la voluntad del dueño único de la finca. Por otra parte, no se pueden considerar “privilegios”, sino aplicar la Ley, en estrictus sensi, en lo que se refiere al uso racional y presumible de los elementos comunes.
5.- Ya sé, podrán decir después que en el Registro está y que te los han leido y todo lo demás, pero la realidad ya la conocemos.
Incluso si hubiera alguna excepción de algún futuro comprador que conociese con antelación a la firma ante Notario de la Escritura de Compra venta ¿qué va a decir a hechos consumados?
- No firmo porque no estoy conforme con estas Normas (Estatutos) que ha redactado el promotor.
Ya es demasiado tarde porque con la ilusión que tiene una persona cuando compra su pisito del cual ha pagado ya casi todo...
Si dice eso ¿qué puede pasar? ¿le devuelven todo lo pagado? Pues se queda sin vivienda.
Por eso, antes de formalizar la compra (y por supuesto antes de ir a la notaría a firmar la escritura), leerlo “todo, todísimo”.
6.- En resumidas cuentas, que el devenir de toda comunidad de Propietarios, puede estar, en manos de una persona porque el Título Constitutivo es prácticamente inamovible (Unanimidad, fíjate) y el título lo dice todo o prácticamente todo.
Me refiero a las Normas especiales que se integran.
La misma respuesta de antes.
7.- "Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley"
¿A que ley se refiere usted?
8.- ¿Este plazo para qué es?
Para adaptar los Estatutos de antes de 1960 a la LPH?
Pudiera ser, dependiendo del caso.
Saludos.
¿Mantenimiento de caldera tienen que pagar los locales incluso aunque tengan su propia caldera individual si no están exonerados de este concepto en los Estatutos?
¿Y el mantenimiento de ascensor? ¿Lo mismo?
Yo tampoco entiendo que se exonere mediante los Estatutos de cosas que de no existir exoneración la ley dice otra cosa.
Por ejemplo en mi caso de la sustitución del ascensor.
Si hay sentencias del Tribunal Superior que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución ¿por qué se permite después que los propietarios únicos, en el Título Contitutivo que otorgan e inscriben se "otorguen" esos privilegios?(digo se otorguen porque generalmente se suelen quedar con algunos buenos locales. Digo yo)
Ya sé, podrán decir después que en el Registro está y que te los han leido y todo lo demás, pero la realidad ya la conocemos.
Incluso si hubiera alguna excepción de algún futuro comprador que conociese con antelación a la firma ante Notario de la Escritura de Compra venta ¿qué va a decir a hechos consumados?
- No firmo porque no estoy conforme con estas Normas (Estatutos) que ha redactado el promotor.
Ya es demasiado tarde porque con la ilusión que tiene una persona cuando compra su pisito del cual ha pagado ya casi todo...
Si dice eso ¿qué puede pasar? ¿le devuelven todo lo pagado? Pues se queda sin vivienda.
¡Otro la comprará! (piensa el vendedor)
¿O va a cambiar el propietario único las Normas?
-No creo
En resumidas cuentas, que el devenir de toda comunidad de Propietarios, puede estar, en manos de una persona porque el Título Constitutivo es prácticamente inamovible (Unanimidad, fíjate) y el título lo dice todo o prácticamente todo.
Me refiero a las Normas especiales que se integran.
Tengo una duda. En la Disposición final única dice:
"Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley"
¿Este plazo para qué es?
Para adaptar los Estatutos de antes de 1960 a la LPH?
Gracias
¿Y el mantenimiento de ascensor? ¿Lo mismo?
Yo tampoco entiendo que se exonere mediante los Estatutos de cosas que de no existir exoneración la ley dice otra cosa.
Por ejemplo en mi caso de la sustitución del ascensor.
Si hay sentencias del Tribunal Superior que ya dicen que deben contribuir TODOS a la instalación y/o sustitución ¿por qué se permite después que los propietarios únicos, en el Título Contitutivo que otorgan e inscriben se "otorguen" esos privilegios?(digo se otorguen porque generalmente se suelen quedar con algunos buenos locales. Digo yo)
Ya sé, podrán decir después que en el Registro está y que te los han leido y todo lo demás, pero la realidad ya la conocemos.
Incluso si hubiera alguna excepción de algún futuro comprador que conociese con antelación a la firma ante Notario de la Escritura de Compra venta ¿qué va a decir a hechos consumados?
- No firmo porque no estoy conforme con estas Normas (Estatutos) que ha redactado el promotor.
Ya es demasiado tarde porque con la ilusión que tiene una persona cuando compra su pisito del cual ha pagado ya casi todo...
Si dice eso ¿qué puede pasar? ¿le devuelven todo lo pagado? Pues se queda sin vivienda.
¡Otro la comprará! (piensa el vendedor)
¿O va a cambiar el propietario único las Normas?
-No creo
En resumidas cuentas, que el devenir de toda comunidad de Propietarios, puede estar, en manos de una persona porque el Título Constitutivo es prácticamente inamovible (Unanimidad, fíjate) y el título lo dice todo o prácticamente todo.
Me refiero a las Normas especiales que se integran.
Tengo una duda. En la Disposición final única dice:
"Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley"
¿Este plazo para qué es?
Para adaptar los Estatutos de antes de 1960 a la LPH?
Gracias
tengo entendido q pagan comunidad de acuerdo con su coeficiente
desatascos
antenas parabolicas
seguro del edificio
reparación en tejados y canalones.
limpieza en terraza interior - 117 viviendas.
administrador
mantenimiento en caldera - agua - contadores
(lectura de contador).
y no se si me queda algo.
litigios han tenido muchos, pero finalmente asi quedo el tema, pagar mes a mes una cuota.
lo q sigo sin ver claro es que en unas comunidades unos estatutos digan unas cosas y en otras distintas, no deberian ser para todos igual.?
eldelocal
desatascos
antenas parabolicas
seguro del edificio
reparación en tejados y canalones.
limpieza en terraza interior - 117 viviendas.
administrador
mantenimiento en caldera - agua - contadores
(lectura de contador).
y no se si me queda algo.
litigios han tenido muchos, pero finalmente asi quedo el tema, pagar mes a mes una cuota.
lo q sigo sin ver claro es que en unas comunidades unos estatutos digan unas cosas y en otras distintas, no deberian ser para todos igual.?
eldelocal
Intentaré responder a 3ºIzq.
Si, en lo Estatutos estan exentos de contribuir en la instalación del ascensor, no votan.
Si no lo están (exentos) y queréis que contribuyan en el gasto de instalación del ascensor deben votar y por tanto pagar. (Hasta ahora la Audiencias así lo argumentan, aunque a algunos este punto nos parezca discutible)
Ahora bien, si con su voto (sumando sus coeficientes) pueden incidir negativamente en la mayoría necesaría para la instalación, impidiendo el acuerdo, al final, tendréis que exonerarlos de dicho desembolso.
Deberías comprobar lo que se establece en los Estatutos respecto a las contribuciones de dichos locales en cuanto a gastos cómunes y extraordinarios. (A veces los Estatutos "favorecen" a las viviendas y en otras a los locales. Generalmente no se adaptan coherentemente a la realidad fisica de las comunidades ni a "el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (articulo 5 LPH)".
Salvo mejor criterio.
Si, en lo Estatutos estan exentos de contribuir en la instalación del ascensor, no votan.
Si no lo están (exentos) y queréis que contribuyan en el gasto de instalación del ascensor deben votar y por tanto pagar. (Hasta ahora la Audiencias así lo argumentan, aunque a algunos este punto nos parezca discutible)
Ahora bien, si con su voto (sumando sus coeficientes) pueden incidir negativamente en la mayoría necesaría para la instalación, impidiendo el acuerdo, al final, tendréis que exonerarlos de dicho desembolso.
Deberías comprobar lo que se establece en los Estatutos respecto a las contribuciones de dichos locales en cuanto a gastos cómunes y extraordinarios. (A veces los Estatutos "favorecen" a las viviendas y en otras a los locales. Generalmente no se adaptan coherentemente a la realidad fisica de las comunidades ni a "el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (articulo 5 LPH)".
Salvo mejor criterio.
Pues nosotros hemos sido buenos sí y tontos también porque los locales han estado votando hasta la fecha en todos los temas con su coeficiente de propiedad.
Ejemplo: Junta ordinaria (todos a una como Fuenteovejuna) se presenta presupuesto de previsión de gastos (limpieza de portal y escaleras, gasto de electricidad tanto de ascensor como de luz,... es decir, todos gastos internos del portal en los que el local no participa en nada) bueno, pues a estas Juntas han estado viniendo los locales porque el administrador los convocaba y votando en todo como dueños y señores.
Lo malo es que cuando realmente tenían que haber votado porque era un tema que afectaba a todos (reclamaciones por algunos defectos constructivos, tejado, etc.) no se les ha convocado. ¡Muy curioso!
¡Y yo tengo un cabreo!
Porque a mí me da igual que no paguen la limpieza de escalera pero que hayan votado en un tema con más coeficiente que algunos de los pisos en algo que ni les va ni les viene...¡me produce un repeluzno!
¡Esto es de tontos, memelos, sinsorgos y toda la parafernalia que queramos añadir al asunto.
¿Cómo no habremos podido vislumbrar con claridad algo tan absurdo? Porque es absurdo ¿no?
Ejemplo: Junta ordinaria (todos a una como Fuenteovejuna) se presenta presupuesto de previsión de gastos (limpieza de portal y escaleras, gasto de electricidad tanto de ascensor como de luz,... es decir, todos gastos internos del portal en los que el local no participa en nada) bueno, pues a estas Juntas han estado viniendo los locales porque el administrador los convocaba y votando en todo como dueños y señores.
Lo malo es que cuando realmente tenían que haber votado porque era un tema que afectaba a todos (reclamaciones por algunos defectos constructivos, tejado, etc.) no se les ha convocado. ¡Muy curioso!
¡Y yo tengo un cabreo!
Porque a mí me da igual que no paguen la limpieza de escalera pero que hayan votado en un tema con más coeficiente que algunos de los pisos en algo que ni les va ni les viene...¡me produce un repeluzno!
¡Esto es de tontos, memelos, sinsorgos y toda la parafernalia que queramos añadir al asunto.
¿Cómo no habremos podido vislumbrar con claridad algo tan absurdo? Porque es absurdo ¿no?
El de las vvdas evidentemente, dígale al del local, muy bien sr le dejamos votar en el tema de la limpieza del portal, en base a su coeficiente y usted me firma un documento o dice que conste en acta que, ya que ha votado en base al coeficiente del local, que hasta la fecha estaba exonerado, pagará a partir de ahora por coeficiente en dicho servicio.
A ver q cuenta. Buenos si, tontos no
A ver q cuenta. Buenos si, tontos no
Estoy de acuerdo en que los locales no contribuyan a los gastos de mantenimiento, pero (lo he puesto por hay, pero no me han contestado), si un propietario de una vivienda, tiene a su vez varios locales en propiedad, los cuales no contribuyen a los gastos de mantenimiento, a la hora de votar si se contrata, o no, una persona para limpiar el portal,¿ se le contaria solo el coeficiente correspondiente a su vivienda o habria que añadir el de los locales?
Si tienen derecho a voto, son propietarios y deben de pagar acorde a su cuota, por lo tanto si tienen un coeficiente de 38% pues que les pague el ascensor a todos los vecinos, y que ustedes lo disfruten, aparte de esto, yo como propietario de vvda, no quiero que les faciliten llave del portal, porq ellos no tienen que acceder para nada dentro del mismo, pero de camino les paso el recibo mensual de mantenimiento de los ascensores. Y de las roturas o desperfectos que nosotros causemos por uso indevido de él.
Derecho a voto de los locales
