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Denegación de prórroga en contrato de renta antigua sin motivación.
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Denegación de prórroga en contrato de renta antigua sin motivación.
Hola, tenemos un edificio y tenemos un arrendatario que paga 200 EUR/mes por algo que al mercado estaría entorno 1.000 EUR/mes (hablamos de vivienda, no local). Claro, eso no permite mantener bien el edificio... Ahora por ejemplo quiere unas ventanas nuevas y el coste de las obras representaría 30 mensualidades íntegras sólo a ventanas.
Soy consciente de que la LAU-64 dice una serie de motivos por los cuales se puede interrumpir la prórroga legal (que si necesitas para un hijo, etc.).
Durante muchos años se ha considerado que si no se daban esos casos tipificados el contrato simplemente era irrompible...
Pero veamos... De un lado, en un contrato laboral si la empresa despide puede ser por causa justificada ("despido procedente") y tiene que pagar unas indemnizaciones o puede hacerlo por causa injustificada ("despido improcedente") y simplemente paga más indemnización y listos (los famosos 33 días/año)... Ya sé que son tipos de contratos distintos, pero intuitivamente lo que dice es "si no hay causa, rompes e indemnizas y listos".
Lo de los arriendos "indefinidos" es de naturaleza similar a los contratos "indefinidos" de distribución en la industria: Yo soy fabricante, pacto con X empresa que venderá mi producto y le doy exclusividad "para siempre". Y por lo que sea, pasados 20 años deseo romper el contrato... Antes esos contratos eran "irrompibles" porque así estaba establecido. Pero no hace mucho, cambiaron las cosas:
Si no estoy equivocado, desde hace unos pocos años (2015 quizás?, no lo sé!) existe una directiva europea cuya tesis fundamental es "nadie puede ser 'esclavo' de un contrato y siempre se puede romper cuando se desee cualquier contrato, siempre que se compense a la otra parte".
No tengo claro el número de directiva, sólo tengo claro que gracias a eso, muchos fabricantes pudieron empezar a romper contratos antiguos con distribuidores simplemente analizando qué cantidad debían abonar en contraprestación.
Me pregunto:
* ¿Qué indemnización habría que abonar a un inquilino por romperle la prórroga indefinida sin que esté motivado por ninguna de las causas del art 62, del Decreto 4104/1964?
* ¿Hay jurisprudencia sobre vivienda en renta antigua en la que rompan la prórroga y se indemnice al inquilino?
* ¿Cómo afecta esta directiva que postula que "nadie puede ser esclavo en el tiempo de un contrato viejo" (en cualquier ámbito, civil, empresarial, etc.) cómo afecta esta directiva a los contratos de arrendamiento "antiguos" (de antes de 1985)?
* No soy capaz de encontrar qué directiva es ¿Alguien sabe a qué directiva me refiero?
Gracias!
Soy consciente de que la LAU-64 dice una serie de motivos por los cuales se puede interrumpir la prórroga legal (que si necesitas para un hijo, etc.).
Durante muchos años se ha considerado que si no se daban esos casos tipificados el contrato simplemente era irrompible...
Pero veamos... De un lado, en un contrato laboral si la empresa despide puede ser por causa justificada ("despido procedente") y tiene que pagar unas indemnizaciones o puede hacerlo por causa injustificada ("despido improcedente") y simplemente paga más indemnización y listos (los famosos 33 días/año)... Ya sé que son tipos de contratos distintos, pero intuitivamente lo que dice es "si no hay causa, rompes e indemnizas y listos".
Lo de los arriendos "indefinidos" es de naturaleza similar a los contratos "indefinidos" de distribución en la industria: Yo soy fabricante, pacto con X empresa que venderá mi producto y le doy exclusividad "para siempre". Y por lo que sea, pasados 20 años deseo romper el contrato... Antes esos contratos eran "irrompibles" porque así estaba establecido. Pero no hace mucho, cambiaron las cosas:
Si no estoy equivocado, desde hace unos pocos años (2015 quizás?, no lo sé!) existe una directiva europea cuya tesis fundamental es "nadie puede ser 'esclavo' de un contrato y siempre se puede romper cuando se desee cualquier contrato, siempre que se compense a la otra parte".
No tengo claro el número de directiva, sólo tengo claro que gracias a eso, muchos fabricantes pudieron empezar a romper contratos antiguos con distribuidores simplemente analizando qué cantidad debían abonar en contraprestación.
Me pregunto:
* ¿Qué indemnización habría que abonar a un inquilino por romperle la prórroga indefinida sin que esté motivado por ninguna de las causas del art 62, del Decreto 4104/1964?
* ¿Hay jurisprudencia sobre vivienda en renta antigua en la que rompan la prórroga y se indemnice al inquilino?
* ¿Cómo afecta esta directiva que postula que "nadie puede ser esclavo en el tiempo de un contrato viejo" (en cualquier ámbito, civil, empresarial, etc.) cómo afecta esta directiva a los contratos de arrendamiento "antiguos" (de antes de 1985)?
* No soy capaz de encontrar qué directiva es ¿Alguien sabe a qué directiva me refiero?
Gracias!
1.- La LAU64 no contempla dicho tipo de resolución, y por lo tanto no hay indemnización para ese caso.
2.- No hay jurisprudencia en ese sentido.
3.- Es prácticamente imposible saber como podría afectar la Directiva a la LAU64. Para empezar es muy posible que no afecte al ámbito civil. Pero además hay otra cuestión: técnicamente los contratos de renta antigua no son indefinidos o “para siempre”. Normalmente son para un año, es decir, de duración bien definida. El problema viene porque la prórroga es forzosa y entonces el resultado final es que son “indefinidos”. Es un matiz pero probablemente serviría a un juez español como argumento para denegar la eficacia de la tan citada directiva. En todo caso tengo claro que la única forma sería interponer una demanda y terminar en Estrasburgo para que se pronuncie el TJCE. Es que no hay otra forma.
4.- Yo no sé cual es la directiva. Probablemente si pregunta en el foro de Derecho Civil pueda encontrar a alguien que le dé la respuesta.
2.- No hay jurisprudencia en ese sentido.
3.- Es prácticamente imposible saber como podría afectar la Directiva a la LAU64. Para empezar es muy posible que no afecte al ámbito civil. Pero además hay otra cuestión: técnicamente los contratos de renta antigua no son indefinidos o “para siempre”. Normalmente son para un año, es decir, de duración bien definida. El problema viene porque la prórroga es forzosa y entonces el resultado final es que son “indefinidos”. Es un matiz pero probablemente serviría a un juez español como argumento para denegar la eficacia de la tan citada directiva. En todo caso tengo claro que la única forma sería interponer una demanda y terminar en Estrasburgo para que se pronuncie el TJCE. Es que no hay otra forma.
4.- Yo no sé cual es la directiva. Probablemente si pregunta en el foro de Derecho Civil pueda encontrar a alguien que le dé la respuesta.
Por cierto: supongo que ha consultado con un abogado la posibilidad de resolver esos contratos de renta antigua de modo "normal" según las causas establecidas en la LAU del 94 ¿no?
Se lo digo porque es posible que sea el camino más corto. No digo que sea muy probable, pero desde luego habrá posibilidades.
Se lo digo porque es posible que sea el camino más corto. No digo que sea muy probable, pero desde luego habrá posibilidades.
