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Denegación de licencia de obra por error del ayuntamiento (reconocido por escrito)
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Denegación de licencia de obra por error del ayuntamiento (reconocido por escrito)
Buenas tardes, he comprado un terreno en Madrid cuya calificación es URBANO (según escrituras) y preparado un proyecto con un arquitecto competente, acompañado por sus estudios topográfico y geotecnico pertinentes, he presentado el proyecto en el ayuntamiento en cuestión (Talamanca de Jarama) con la finalidad de solicitar la licencia de obra. Dos meses después me han comunicado que por un error del técnico municipal me deniegan la licencia dado que el plan urbanístico aplicable no esta totalmente actualizado y resulta que mi terreno no dispone de ningún acceso a pesar de tener 2 calles, pero que son de uso privado (ellos creían que estaba recepcionado por el ayuntamiento y que era de dominio publico). Cabe destacar que durante la redacción del proyecto el colegio de arquitectos, previa confirmación con el técnico municipal, me hizo cambiar el proyecto para que se ajustase a dicho plan urbanístico y tuve que adaptar el acceso a la vivienda por el punto supuestamente publico.
Hablando con el tecnico municipal me comenta que el plan urbanístico en cuestión data de 1987 y que desde entonces (30 años!) el ayuntamiento no ha acometido las obras necesarias para recepcionar las calles en cuestión. Asimismo me comunica que el plan urbanístico implica que debo ceder casi 100m2 de mi terreno para acondicionar el acceso publico (hoy privado) y que luego debo ceder el 10% al ayuntamiento por lo que me estarían quitando 250m2 en total.
Dado que hoy me comunican que para poder conceder la licencia debo acometer una obra mucho mayor de alcantarillado, alumbrado, asfaltado, etc. no solo para mi finca sino para compensar a las 5 fincas colindantes por donde pasaría el acceso publico, y considerando el coste y tiempo que esto conlleva (y que por supuesto no estaba en mis planes cuando compre la parcela), me gustaría saber que opciones tengo para demandar al ayuntamiento y exigir una indemnización por el coste del terreno todos los gastos ocasionados hasta la fecha.
Gracias de antemano por vuestra ayuda
Hablando con el tecnico municipal me comenta que el plan urbanístico en cuestión data de 1987 y que desde entonces (30 años!) el ayuntamiento no ha acometido las obras necesarias para recepcionar las calles en cuestión. Asimismo me comunica que el plan urbanístico implica que debo ceder casi 100m2 de mi terreno para acondicionar el acceso publico (hoy privado) y que luego debo ceder el 10% al ayuntamiento por lo que me estarían quitando 250m2 en total.
Dado que hoy me comunican que para poder conceder la licencia debo acometer una obra mucho mayor de alcantarillado, alumbrado, asfaltado, etc. no solo para mi finca sino para compensar a las 5 fincas colindantes por donde pasaría el acceso publico, y considerando el coste y tiempo que esto conlleva (y que por supuesto no estaba en mis planes cuando compre la parcela), me gustaría saber que opciones tengo para demandar al ayuntamiento y exigir una indemnización por el coste del terreno todos los gastos ocasionados hasta la fecha.
Gracias de antemano por vuestra ayuda
Es demasiado frecuente la costumbre de adquirir suelo con la intención de edificar en él sin antes recabar información urbanística en el ayuntamiento respectivo.
Cuando se dan supuestos como este es porque no se tiene en cuenta que ni las escrituras ni el catastro pueden suplir las competencias exclusivas del planeamiento en orden a establecer la clasificación urbanística del suelo.
Las circunstancia que parecen concurrir en la zona donde se encuentra el terreno evidencian la necesidad de dotarla de los mínimos servicios urbanísticos exigibles para poder construir en ellos.
Creo que las opciones que tienes de exigir responsabilidad al ayuntamiento con resultado favorable son nulas, excepto que se den unos supuestos que de la exposición no aprecio.
Dices, “dos meses después me han comunicado que por un error del técnico municipal me deniegan la licencia”
Como no entiendo que quieres decir en esa frase, pregunto:
¿ Solicitaste la cédula urbanística de ese terreno en el ayuntamiento antes de comprar el terreno ?
En su caso, ¿ cual era su contenido de la cédula y el plazo de validez de la información contenida ?
¿ Tienes solicitada licencia dentro del plazo de validez indicado en la cédula ?
Cuando se dan supuestos como este es porque no se tiene en cuenta que ni las escrituras ni el catastro pueden suplir las competencias exclusivas del planeamiento en orden a establecer la clasificación urbanística del suelo.
Las circunstancia que parecen concurrir en la zona donde se encuentra el terreno evidencian la necesidad de dotarla de los mínimos servicios urbanísticos exigibles para poder construir en ellos.
Creo que las opciones que tienes de exigir responsabilidad al ayuntamiento con resultado favorable son nulas, excepto que se den unos supuestos que de la exposición no aprecio.
Dices, “dos meses después me han comunicado que por un error del técnico municipal me deniegan la licencia”
Como no entiendo que quieres decir en esa frase, pregunto:
¿ Solicitaste la cédula urbanística de ese terreno en el ayuntamiento antes de comprar el terreno ?
En su caso, ¿ cual era su contenido de la cédula y el plazo de validez de la información contenida ?
¿ Tienes solicitada licencia dentro del plazo de validez indicado en la cédula ?
Hola Alga, muchas gracias por tu respuesta.
Revisando la documentación, existe un anexo a la escritura (firmado por el alcalde) en que se indica que el suelo es urbano pero que no está urbanizado y por tanto no se considera solar, por lo que entiendo se me pasó a mi este punto. La operación fue mediante inmobiliaria y, a pesar de pedir la cédula urbanística reiteradas veces me indicaron que solo existía este informe (una hoja) que estaba pendiente de firmar por el alcalde, aunque me aseguraron varias veces que se podia edificar sin problemas (verbalmente).
Entiendo que no puedo reclamar nada al ayuntamiento, pero si a mi arquitecto que no cotejó las normas urbanísticas de aplicable al terreno en cuestión y que redactó el proyecto a pesar de que no se podia solicitar licencia dado que el suelo no se encuentra consolidado. Aquí hay que destacar que durante la redacción del proyecto, tanto el arquitecto, como el técnico municipal y el colegio de arquitectos estuvieron en contacto para solventar un error en el mismo donde se indicaba el acceso a la futura edificación por una zona no "publica", forzándonos a cambiar el acceso principal a una calle publica que así figuraba en el plan urbanístico. Hace unos días el técnico del ayuntamiento reconoció que ese plan data de 1987 y a pesar de aparecer como publica esa calle nunca fue recepcionada dado que no se realizaron las obras de acondicionamiento de ser generales (que hoy me exigen acometer a mi).
Espero que esto aclare un poco más la situación.
Revisando la documentación, existe un anexo a la escritura (firmado por el alcalde) en que se indica que el suelo es urbano pero que no está urbanizado y por tanto no se considera solar, por lo que entiendo se me pasó a mi este punto. La operación fue mediante inmobiliaria y, a pesar de pedir la cédula urbanística reiteradas veces me indicaron que solo existía este informe (una hoja) que estaba pendiente de firmar por el alcalde, aunque me aseguraron varias veces que se podia edificar sin problemas (verbalmente).
Entiendo que no puedo reclamar nada al ayuntamiento, pero si a mi arquitecto que no cotejó las normas urbanísticas de aplicable al terreno en cuestión y que redactó el proyecto a pesar de que no se podia solicitar licencia dado que el suelo no se encuentra consolidado. Aquí hay que destacar que durante la redacción del proyecto, tanto el arquitecto, como el técnico municipal y el colegio de arquitectos estuvieron en contacto para solventar un error en el mismo donde se indicaba el acceso a la futura edificación por una zona no "publica", forzándonos a cambiar el acceso principal a una calle publica que así figuraba en el plan urbanístico. Hace unos días el técnico del ayuntamiento reconoció que ese plan data de 1987 y a pesar de aparecer como publica esa calle nunca fue recepcionada dado que no se realizaron las obras de acondicionamiento de ser generales (que hoy me exigen acometer a mi).
Espero que esto aclare un poco más la situación.
Para reclamar al arquitecto habría que estudiar los términos del contrato, pero lo veo difícil si no existe una cláusula que le obligue a renunciar al encargo de redactar el proyecto en el supuesto de no poderse edificar en el terreno.
Máxime cuando, al parecer, negoció con el ayuntamiento la concesión de la licencia condicionándola a la realización simultanea de las obras de urbanización necesarias por las que adquirir la parcela la condición de solar y no pusiste impedimento desde el principio.
Máxime cuando, al parecer, negoció con el ayuntamiento la concesión de la licencia condicionándola a la realización simultanea de las obras de urbanización necesarias por las que adquirir la parcela la condición de solar y no pusiste impedimento desde el principio.
