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Demolición y Licencia para nueva construcción
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Demolición y licencia para nueva construcción
Hola, mi tema es un poco enrevesado, asi que perdonad si me extiendo.
Hace 20 años mis padres compraron dos parcelas contiguas, cada una con un merendero/bodega siendo ambos pareados.
Cuando esos terrenos se compraron (aunque nosotros nos enteramos mucho mas tarde), la calificacion era de terreno rural y la concesion para la edificacion como "bodega" en el sentido de elaboracion de vinos. Hay que decir que la parcela completa es una comunidad de 25 bodegas todas corridas e iguales, mas estas dos que estaban un poco separadas de las demas por tener jardin todo alrededor en lugar de solo por la parte delantera.
Estas edificaciones eran de una sola planta de 60m2 y tenían cada una un jardincito exterior vallado, una entrada con merendero comedor, una cocina americana con chimenea, un baño, una habitacion y la bodega leñero propiamente dicha.
Mis padres, como muchos otros hicieron antes y despues, se liaron la manta a la cabeza asi de cualquier manera, hicieron de su capa un sayo, pidieron una licencia para retejar y obra menor y con eso tiraron la pared que unía ambos merenderos, haciendo un espacio unico aunque las fincas siguieran siendo dos y cabezotas como ellos solos encima decidieron levantar un poco el tejado (30 cms) lo justo para que les diera espacio para levantar una especie de entreplanta.
Obviamente y como estais imaginando, un vecino les denunció.
El ayuntamiento dijo que esa obra no se ajustaba a lo que establecía el reglamento de urbanismo por altura y por metros, y mandó paralizar las obras y demoler toda la edificacion.
Mis padres hicieron primero una solicitud para legalizar la obra, que les fué denegada, y luego otra para que les permitieran remitirlo a su estado original, dejando de nuevo el tejado a la altura que estaba, quitando en entresuelo y volviendo a independizar ambos merenderos cada cual con su parcela.
18 años despues, (hace un año) recibimos contestacion por parte del ayuntamiento. Nos reiteran que no se puede mantener esa edificacion y nos instan en un mes a derribarla.
A todo esto para cuando nos contesta el ayuntamiento mis padres hace ya 5 años que fallecieron, el suelo ha cambiado de rustico a Urbano pendiente de urbanizacion (no se si se llama asi, pero es la idea) y yo, intentando salvar lo que queda de la casa (Que 16 años paralizada a medio techar y sin puertas ni ventanas no es mucho) hice el año pasado un recurso contra el ayuntamiento diciendo que hace 18 años que solicitamos que nos permitiesen devolverlo a su estado orginal y que si eso no se podría considerar aceptado por silencio administrativo.
Hoy me han contestado que no. Que el ayuntamiento tiene la razon (que no le quito) y que eso tiene que desaparecer por completo.
Yo me pregunto lo siguiente.
Si derribo por completo la casa, que pasos tengo que dar.
1.- ¿Tengo que pedir una licencia para derribarlo o puedo hacerlo directamente basandome en su orden?
2.- Teniendo en cuenta que son terrenos urbanos, ya recogidos en un plan parcial de la ciudad pero no urbanizados aunque pertenecen a una comunidad de vecinos que ya tiene todos los servicios. ¿Me mandaran a la porra si pido ahora una nueva licencia para poder volver a construir unos merenderos exactamente iguales a los que había? Por que para vender el terreno tengo que venderlo con algo, una finca llena de cascotes no vale nada.
3- En estas condiciones de la finca, tengo que reparar y rehacer la verja y murete perimetrales. ¿Tengo que pedir licencia para los muros y la verja y para reacondicionar el jardin? ¿Me lo concederan?
4- Y por ultimo. ¿Hay alguna posibilidad, atendiendo a la situacion de la finca, que ya tiene agua luz y saneamientos (aunque no sean publicos) debido a su uso anterior y a su pertenencia a dicha comunidad de vecinos, de que si no me permiten construir, al menos me dejen poner una casa movil sobre la solera que quede del derribo si pido la licencia para ello?
Aclararé que estoy en Burgos ciudad.
Muchisimas gracias.
Hace 20 años mis padres compraron dos parcelas contiguas, cada una con un merendero/bodega siendo ambos pareados.
Cuando esos terrenos se compraron (aunque nosotros nos enteramos mucho mas tarde), la calificacion era de terreno rural y la concesion para la edificacion como "bodega" en el sentido de elaboracion de vinos. Hay que decir que la parcela completa es una comunidad de 25 bodegas todas corridas e iguales, mas estas dos que estaban un poco separadas de las demas por tener jardin todo alrededor en lugar de solo por la parte delantera.
Estas edificaciones eran de una sola planta de 60m2 y tenían cada una un jardincito exterior vallado, una entrada con merendero comedor, una cocina americana con chimenea, un baño, una habitacion y la bodega leñero propiamente dicha.
Mis padres, como muchos otros hicieron antes y despues, se liaron la manta a la cabeza asi de cualquier manera, hicieron de su capa un sayo, pidieron una licencia para retejar y obra menor y con eso tiraron la pared que unía ambos merenderos, haciendo un espacio unico aunque las fincas siguieran siendo dos y cabezotas como ellos solos encima decidieron levantar un poco el tejado (30 cms) lo justo para que les diera espacio para levantar una especie de entreplanta.
Obviamente y como estais imaginando, un vecino les denunció.
El ayuntamiento dijo que esa obra no se ajustaba a lo que establecía el reglamento de urbanismo por altura y por metros, y mandó paralizar las obras y demoler toda la edificacion.
Mis padres hicieron primero una solicitud para legalizar la obra, que les fué denegada, y luego otra para que les permitieran remitirlo a su estado original, dejando de nuevo el tejado a la altura que estaba, quitando en entresuelo y volviendo a independizar ambos merenderos cada cual con su parcela.
18 años despues, (hace un año) recibimos contestacion por parte del ayuntamiento. Nos reiteran que no se puede mantener esa edificacion y nos instan en un mes a derribarla.
A todo esto para cuando nos contesta el ayuntamiento mis padres hace ya 5 años que fallecieron, el suelo ha cambiado de rustico a Urbano pendiente de urbanizacion (no se si se llama asi, pero es la idea) y yo, intentando salvar lo que queda de la casa (Que 16 años paralizada a medio techar y sin puertas ni ventanas no es mucho) hice el año pasado un recurso contra el ayuntamiento diciendo que hace 18 años que solicitamos que nos permitiesen devolverlo a su estado orginal y que si eso no se podría considerar aceptado por silencio administrativo.
Hoy me han contestado que no. Que el ayuntamiento tiene la razon (que no le quito) y que eso tiene que desaparecer por completo.
Yo me pregunto lo siguiente.
Si derribo por completo la casa, que pasos tengo que dar.
1.- ¿Tengo que pedir una licencia para derribarlo o puedo hacerlo directamente basandome en su orden?
2.- Teniendo en cuenta que son terrenos urbanos, ya recogidos en un plan parcial de la ciudad pero no urbanizados aunque pertenecen a una comunidad de vecinos que ya tiene todos los servicios. ¿Me mandaran a la porra si pido ahora una nueva licencia para poder volver a construir unos merenderos exactamente iguales a los que había? Por que para vender el terreno tengo que venderlo con algo, una finca llena de cascotes no vale nada.
3- En estas condiciones de la finca, tengo que reparar y rehacer la verja y murete perimetrales. ¿Tengo que pedir licencia para los muros y la verja y para reacondicionar el jardin? ¿Me lo concederan?
4- Y por ultimo. ¿Hay alguna posibilidad, atendiendo a la situacion de la finca, que ya tiene agua luz y saneamientos (aunque no sean publicos) debido a su uso anterior y a su pertenencia a dicha comunidad de vecinos, de que si no me permiten construir, al menos me dejen poner una casa movil sobre la solera que quede del derribo si pido la licencia para ello?
Aclararé que estoy en Burgos ciudad.
Muchisimas gracias.
si eso fue hace 18 años, la orden de demolición ya no tendrá efectos, independientemente de que no te autoricen expresamente a volverla a su estado original
18 años es mucho tiempo, y hablas de que es urbano pero sin servicios, de que quieres rehacer lo previamente existente, de venderlo ...
si quieres vender, vende como está
no metas dinero en algo que quizá no sea lo que quiere el comprador potencial y que quizá nunca logres recuperar
si indicas la treferencia catastral, trataré (o trataremos) de localizar el planeamiento para poder decirte qué puedes hacer, o qué puede hacer el comprador potencial
18 años es mucho tiempo, y hablas de que es urbano pero sin servicios, de que quieres rehacer lo previamente existente, de venderlo ...
si quieres vender, vende como está
no metas dinero en algo que quizá no sea lo que quiere el comprador potencial y que quizá nunca logres recuperar
si indicas la treferencia catastral, trataré (o trataremos) de localizar el planeamiento para poder decirte qué puedes hacer, o qué puede hacer el comprador potencial
Dice Clara " son terrenos urbanos ya recogidos en un plan parcial ".
El artículo 46.1 de la Ley Urbanística de C y L, reza : " Los Planes Parciales tienen por objeto establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbanizable o bien modificar o completar, en su caso, la ordenación detallada ya establecida por el planeamiento general ".
A menos que Clara haya interpretado erróneamente la información dada por el ayuntamiento lo razonable es pensar que esos terrenos se encuentran en alguna de las siguientes situciones.
a) Que el PGOU haya clasificado urbanizable ese sector de suelo, con la previsión de ser desarrollado mediante la tramitación de un Plan Parcial.
b) Y que, puesto en la actualidad las antigüas bodegas se han convertido en viviendas, el PGOU haya establecido la ordenación detallada de esos terrenos al haberlos clasificado en urbanos con la categoría de no consolidado.
En cualquiera e estas situaciones, el ayuntamiento no puede autorizar la realización de obras que signifiquen aumentar el valor de unas construcciónes cuyo destino bien podría ser su demolición, en tanto y cuanto podrían ser un impedimento para el desarrollo del planeamiento.
Si fuese esa la situación yo no haría nada, por pequeño que sea el valor de la construcción existente, deberá indemnizarse en el supuesto de que ese suelo esté incluído en una unidad de ejecución de suelo urbanizable.
El artículo 46.1 de la Ley Urbanística de C y L, reza : " Los Planes Parciales tienen por objeto establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbanizable o bien modificar o completar, en su caso, la ordenación detallada ya establecida por el planeamiento general ".
A menos que Clara haya interpretado erróneamente la información dada por el ayuntamiento lo razonable es pensar que esos terrenos se encuentran en alguna de las siguientes situciones.
a) Que el PGOU haya clasificado urbanizable ese sector de suelo, con la previsión de ser desarrollado mediante la tramitación de un Plan Parcial.
b) Y que, puesto en la actualidad las antigüas bodegas se han convertido en viviendas, el PGOU haya establecido la ordenación detallada de esos terrenos al haberlos clasificado en urbanos con la categoría de no consolidado.
En cualquiera e estas situaciones, el ayuntamiento no puede autorizar la realización de obras que signifiquen aumentar el valor de unas construcciónes cuyo destino bien podría ser su demolición, en tanto y cuanto podrían ser un impedimento para el desarrollo del planeamiento.
Si fuese esa la situación yo no haría nada, por pequeño que sea el valor de la construcción existente, deberá indemnizarse en el supuesto de que ese suelo esté incluído en una unidad de ejecución de suelo urbanizable.
Buenos dias,
Gracias a todos por vuestras respuestas.
Iré contestando por partes.
- En cuanto a la orden de demolicion me la han remitido de nuevo actualizada a fecha de 2014 tras la sentencia, por lo que no puedo ignorarla. Ya que amenazan con hacerlo ellos y luego pasarme las costas.
- En segundo lugar no sabría ni por donde empezar a vender un terreno que en realidad son dos y con una casa a medias y una orden de demolicion pendiente...
¿realmente creeis que habría alguien interesado? Aparte de a una inmobiliaria corriente hay algun lugar especifico a donde acudir con un "marron" como este? Entiendo que solo podría interesar a constructores o a especuladores, por que nadie "normal" podría quererlo.
- En cuanto a la referencia catastral la buscaré y os la pondré en cuanto la sepa.
En cuanto a la respuesta de ALGA, la situacion es la primera. El suelo ha sido declardo urbanizable pero está pendiente del plan parcial.
Lo que no he entendido es lo de que "deberá indemnizarse en el supuesto de que ese suelo esté incluído en una unidad de ejecución de suelo urbanizable". ¿podrias aclararlo? gracias.
Y por ultimo sobre lo del sobre... jajajjaaaa... me has hecho reir, gracias.
Gracias a todos por vuestras respuestas.
Iré contestando por partes.
- En cuanto a la orden de demolicion me la han remitido de nuevo actualizada a fecha de 2014 tras la sentencia, por lo que no puedo ignorarla. Ya que amenazan con hacerlo ellos y luego pasarme las costas.
- En segundo lugar no sabría ni por donde empezar a vender un terreno que en realidad son dos y con una casa a medias y una orden de demolicion pendiente...
¿realmente creeis que habría alguien interesado? Aparte de a una inmobiliaria corriente hay algun lugar especifico a donde acudir con un "marron" como este? Entiendo que solo podría interesar a constructores o a especuladores, por que nadie "normal" podría quererlo.
- En cuanto a la referencia catastral la buscaré y os la pondré en cuanto la sepa.
En cuanto a la respuesta de ALGA, la situacion es la primera. El suelo ha sido declardo urbanizable pero está pendiente del plan parcial.
Lo que no he entendido es lo de que "deberá indemnizarse en el supuesto de que ese suelo esté incluído en una unidad de ejecución de suelo urbanizable". ¿podrias aclararlo? gracias.
Y por ultimo sobre lo del sobre... jajajjaaaa... me has hecho reir, gracias.
Dices que los terrenos tenían una " concesion para la edificacion como bodega ", por lo que entiendo que si las bodegas se construyeron con la respectiva licencia urbanística, los edificios destinados a esa actividad están imbuidos de legalidad por mor de la licencia concedida en su día.
Esta legalidad, hará que deban incluirse en la masa indemnizatoria si, como es previsible, deban desaparecer por no ser disconformes con el Plan Parcial que en su día se apruebe.
Por el contrario, interpretando que la orden de demolición va dirigida contra los actos edificatorios realizados contraviniendo los usos autorizados en suelo no urbanizable y no contra las bodegas prexistentes, las construcciones ilegales deberán demolerse sin derecho a formar parte de la masa indemnizable.
Diciendo que has recibido la notificación de demolición "actualizada" tras una sentencia, ¿ estas afirmando que hubo una orden anterior que tras recurrirla en el juzgado ha sido confirmada ?.
Si es esa la situación, lo razonable será que el interesado en comprar esos terrenos descuente de su valor el coste de restituir los terrenos a la situación anterior al acto ilegal.
Esta legalidad, hará que deban incluirse en la masa indemnizatoria si, como es previsible, deban desaparecer por no ser disconformes con el Plan Parcial que en su día se apruebe.
Por el contrario, interpretando que la orden de demolición va dirigida contra los actos edificatorios realizados contraviniendo los usos autorizados en suelo no urbanizable y no contra las bodegas prexistentes, las construcciones ilegales deberán demolerse sin derecho a formar parte de la masa indemnizable.
Diciendo que has recibido la notificación de demolición "actualizada" tras una sentencia, ¿ estas afirmando que hubo una orden anterior que tras recurrirla en el juzgado ha sido confirmada ?.
Si es esa la situación, lo razonable será que el interesado en comprar esos terrenos descuente de su valor el coste de restituir los terrenos a la situación anterior al acto ilegal.
