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Demanda impago última mensualidad y fianza
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Demanda impago última mensualidad y fianza
Buenos días:
Les comento mi situación actual.
Estoy viviendo con mi pareja en un piso. A principios de este mes (con un mes de antelación) avisamos a nuestro casero de que abandonábamos el piso tras una estancia de apenas 8 meses.
En todo momento hemos recibido indicios de que el casero va a ser problemático a la hora de devolvernos la fianza (inventándose desperfectos o suciedad que no hay) así que para garantizarnos que esta nos sea devuelta, no le hemos abonado este mes (el último).
Pasados los primeros cinco días del mes, el casero me preguntó por el abono del alquiler. Desde entonces ha seguido insistiéndome casi a diario. Yo no le he revelado mis intenciones. En lugar de eso he apelado a la calma y al consenso y le he pedido un poco de flexibilidad, argumentando que aún no le he pagado debido a un pequeño contratiempo económico. También le he dejado caer que "en unas semanas, al momento de la entrega de llaves, ajustamos cuentas".
Su constante insistencia y su disgusto corroboran mis sospechas de que esto complica su plan de no devolvernos la fianza (como ya me ha sucedido por desgracia con muchos otros caseros).
Hoy a día 21 de abril me contacta su abogado diciéndome que van a interponer una demanda por impago. Esto a tan solo 8 días de reunirnos con él para la entrega de llaves y ajustar lo que se debe tras la finalización del contrato.
Mi consulta tiene que ver con hasta qué punto les interesa realmente llevar a cabo esta demanda y si pueden efectuarla tras solo tres semanas de impago (y sin haber recibido ninguna reclamación oficial por burofax de su parte). Igualmente quisiera saber si, en caso de que ellos presentasen la demanda, yo podría alegar que la mensualidad adeudada queda compensada con la fianza que se me debe devolver.
Espero que compartan conmigo su opinión sin juzgarme por mi proceder. A veces los inquilinos no tenemos mejor forma de garantizar que se nos devuelva lo que se nos debe.
Gracias y un saludo
Les comento mi situación actual.
Estoy viviendo con mi pareja en un piso. A principios de este mes (con un mes de antelación) avisamos a nuestro casero de que abandonábamos el piso tras una estancia de apenas 8 meses.
En todo momento hemos recibido indicios de que el casero va a ser problemático a la hora de devolvernos la fianza (inventándose desperfectos o suciedad que no hay) así que para garantizarnos que esta nos sea devuelta, no le hemos abonado este mes (el último).
Pasados los primeros cinco días del mes, el casero me preguntó por el abono del alquiler. Desde entonces ha seguido insistiéndome casi a diario. Yo no le he revelado mis intenciones. En lugar de eso he apelado a la calma y al consenso y le he pedido un poco de flexibilidad, argumentando que aún no le he pagado debido a un pequeño contratiempo económico. También le he dejado caer que "en unas semanas, al momento de la entrega de llaves, ajustamos cuentas".
Su constante insistencia y su disgusto corroboran mis sospechas de que esto complica su plan de no devolvernos la fianza (como ya me ha sucedido por desgracia con muchos otros caseros).
Hoy a día 21 de abril me contacta su abogado diciéndome que van a interponer una demanda por impago. Esto a tan solo 8 días de reunirnos con él para la entrega de llaves y ajustar lo que se debe tras la finalización del contrato.
Mi consulta tiene que ver con hasta qué punto les interesa realmente llevar a cabo esta demanda y si pueden efectuarla tras solo tres semanas de impago (y sin haber recibido ninguna reclamación oficial por burofax de su parte). Igualmente quisiera saber si, en caso de que ellos presentasen la demanda, yo podría alegar que la mensualidad adeudada queda compensada con la fianza que se me debe devolver.
Espero que compartan conmigo su opinión sin juzgarme por mi proceder. A veces los inquilinos no tenemos mejor forma de garantizar que se nos devuelva lo que se nos debe.
Gracias y un saludo
Buenas tardes:
En primer lugar indicar que su modo de actuar, y sin entrar a juzgar sus razones, no es ajustado a derecho y por ello cabría la posibilidad- remota a mi modo de entender - de que el abogado de su arrendador interpusiera una demanda, pero no de desahucio por falta de pago, sino simplemente de reclamación de rentas debidas y no satisfechas.
Quizás su arrendador sospeche que la vivienda pueda ser devuelta con algún desperfecto o con facturas por suministros pendientes de pago y esa sea la razón por la que no quiera-no está obligado legalmente a hacerlo- aplicar la fianza al cobro de la última mensualidad de la renta. Argumento que, por cierto, también quedaría reflejado en la demanda y que es avalado por varias sentencias.
Un saludo.
En primer lugar indicar que su modo de actuar, y sin entrar a juzgar sus razones, no es ajustado a derecho y por ello cabría la posibilidad- remota a mi modo de entender - de que el abogado de su arrendador interpusiera una demanda, pero no de desahucio por falta de pago, sino simplemente de reclamación de rentas debidas y no satisfechas.
Quizás su arrendador sospeche que la vivienda pueda ser devuelta con algún desperfecto o con facturas por suministros pendientes de pago y esa sea la razón por la que no quiera-no está obligado legalmente a hacerlo- aplicar la fianza al cobro de la última mensualidad de la renta. Argumento que, por cierto, también quedaría reflejado en la demanda y que es avalado por varias sentencias.
Un saludo.
1.- Como bien dice AGFABOGADOS, mientras el contrato esté vigente la fianza no se puede imputar al pago de la renta. Después si, es decir, una vez resuelto el contrato la fianza puede dedicarse a compensar las rentas impagadas, pero antes no.
2.- Yo no creo que a su casero le interese interponer demanda, fundamentalmente porque cuando le notifiquen a usted dicha demanda ya se habrá ido y el contrato estará resuelto, con lo cual sería una demanda inútil, pero aun así puede que la interponga y que le llegue a usted a tiempo.
3.- Pero el problema es que si lo hace usted no podría alegar en el juicio que si que había pagado la renta porque tenía pensado compensarla con la fianza. Eso no es una forma de pago y por tanto el juez no le daría la razón en este punto.
En la liquidación final si que se compensaría la fianza con la renta, pero eso es compatible con una sentencia condenatoria.
A su vez el problema que le veo a esto es que sería muy posible que el juez le condenara en costas a usted, por no haber pagado en forma el ultimo mes, lo cual pueden ser unos 1000 euros. No es seguro, pero es probable.
2.- Yo no creo que a su casero le interese interponer demanda, fundamentalmente porque cuando le notifiquen a usted dicha demanda ya se habrá ido y el contrato estará resuelto, con lo cual sería una demanda inútil, pero aun así puede que la interponga y que le llegue a usted a tiempo.
3.- Pero el problema es que si lo hace usted no podría alegar en el juicio que si que había pagado la renta porque tenía pensado compensarla con la fianza. Eso no es una forma de pago y por tanto el juez no le daría la razón en este punto.
En la liquidación final si que se compensaría la fianza con la renta, pero eso es compatible con una sentencia condenatoria.
A su vez el problema que le veo a esto es que sería muy posible que el juez le condenara en costas a usted, por no haber pagado en forma el ultimo mes, lo cual pueden ser unos 1000 euros. No es seguro, pero es probable.
Muchas gracias por su respuesta. Corríjame si me equivoco: dicha demanda tendría validez si se presenta con fecha anterior a la finalización del contrato de arrendamiento (entrega de las llaves). Pero una vez entregadas las llaves la demanda no tendría utilidad para él dado que yo podría responder a esta alegando que se puede compensar con el importe de la fianza que él me adeuda. ¿Estoy en lo cierto?
Tampoco tengo claro si la fecha que cuenta es cuando se presenta la demanda o cuando es recibida por el acusado.
Tampoco tengo claro si la fecha que cuenta es cuando se presenta la demanda o cuando es recibida por el acusado.
Tal como usted pide, no voy a exponer mi opinión sobre la conducta que ha decidido adoptar.
Y en cuanto a sus consultas, coincido con lo expuesto por los letrados que han respondido antes:
1- Es perfectamente legal interponer una demanda por impago por un retraso de tres semanas, ya que la ley establece que el pago de la renta se debe hacer en los primeros siete días del mes. Art. 17 LAU.
2- Suscribo la valoración de que es poco probable que interpongan demanda.
3- No obstante, como también le han expuesto, y dado que la acción de reclamación de rentas debidas no prescribe hasta los cinco años del devengo, ante la reclamación de la renta de abril del 22 usted no va a poder oponer válidamente una compensación, es decir, que le van a condenar a pagar esa renta, porque la debe.
4- Lo que posiblemente hará el casero es examinar la casa, presupuestar los daños que encuentre y los suministros pendientes de pago si los hubiera, descontarlos de la fianza, y reclamarle a usted la renta de abril del 22.
Y en cuanto a sus consultas, coincido con lo expuesto por los letrados que han respondido antes:
1- Es perfectamente legal interponer una demanda por impago por un retraso de tres semanas, ya que la ley establece que el pago de la renta se debe hacer en los primeros siete días del mes. Art. 17 LAU.
2- Suscribo la valoración de que es poco probable que interpongan demanda.
3- No obstante, como también le han expuesto, y dado que la acción de reclamación de rentas debidas no prescribe hasta los cinco años del devengo, ante la reclamación de la renta de abril del 22 usted no va a poder oponer válidamente una compensación, es decir, que le van a condenar a pagar esa renta, porque la debe.
4- Lo que posiblemente hará el casero es examinar la casa, presupuestar los daños que encuentre y los suministros pendientes de pago si los hubiera, descontarlos de la fianza, y reclamarle a usted la renta de abril del 22.
1.- En principio está en lo cierto. Asi es.
PERO: como bien le dice Hoplon, si el casero entra y descuenta un par de cosas, la fianza no le va a dar para la renta y el casero interpondrá demanda para recuperar ese dinero. Lo "bueno" que tiene esta demanda es que la cuantía es bastante baja y por tanto la condena en costas (si es que la hay) no sería demasiado grave.
El peligro para usted es que se entienda interpuesta la demanda ANTES de que haya terminado el arrendamiento, porque en ese caso sería una demanda de desahucio por falta de pago y la cuantía sería mayor y por tanto mayores las costas.
2.- Yo entiendo que para determinar si al interponer la demanda está vigente el contrato o no, hay que estar a la fecha de interposición, no a la fecha en la que usted recibe la demanda. Los hechos que se reflejan en la demanda son los hechos tal y como estaban en el momento en que se interpone y en ese momento es posible que usted siga en el arrendamiento.
PERO: como bien le dice Hoplon, si el casero entra y descuenta un par de cosas, la fianza no le va a dar para la renta y el casero interpondrá demanda para recuperar ese dinero. Lo "bueno" que tiene esta demanda es que la cuantía es bastante baja y por tanto la condena en costas (si es que la hay) no sería demasiado grave.
El peligro para usted es que se entienda interpuesta la demanda ANTES de que haya terminado el arrendamiento, porque en ese caso sería una demanda de desahucio por falta de pago y la cuantía sería mayor y por tanto mayores las costas.
2.- Yo entiendo que para determinar si al interponer la demanda está vigente el contrato o no, hay que estar a la fecha de interposición, no a la fecha en la que usted recibe la demanda. Los hechos que se reflejan en la demanda son los hechos tal y como estaban en el momento en que se interpone y en ese momento es posible que usted siga en el arrendamiento.
Muchas gracias por todas sus respuestas.
Una ultima cuestión sobre la que tengo dudas es el tema del estado en que se encuentra el inmueble.
El casero nos entregó la vivienda con numerosos signos de desgaste (grietas, rodapiés rotos, enchufes desencajados y demás). En el contrato de arrendamiento no figuraba ningún inventario ni anexo con información sobre este estado. Y cuando le propusimos añadir dicho anexo, nos dijo que sí, pero finalmente no se hizo.
Ahora que le vamos a devolver las llaves, tenemos la certeza de que va a intentar cargarnos dichos desperfectos.
Habida cuenta de que no existe ningún documento o fotografía que haga referencia a estos desperfectos ¿Qué es lo que prevalece a la hora de señalar responsables? Entiendo que es su palabra contra la nuestra.
Una ultima cuestión sobre la que tengo dudas es el tema del estado en que se encuentra el inmueble.
El casero nos entregó la vivienda con numerosos signos de desgaste (grietas, rodapiés rotos, enchufes desencajados y demás). En el contrato de arrendamiento no figuraba ningún inventario ni anexo con información sobre este estado. Y cuando le propusimos añadir dicho anexo, nos dijo que sí, pero finalmente no se hizo.
Ahora que le vamos a devolver las llaves, tenemos la certeza de que va a intentar cargarnos dichos desperfectos.
Habida cuenta de que no existe ningún documento o fotografía que haga referencia a estos desperfectos ¿Qué es lo que prevalece a la hora de señalar responsables? Entiendo que es su palabra contra la nuestra.
Si, asi es. En la práctica es casi imposible que el casero pueda demostrar los desperfectos que alega porque como dice usted no hay pruebas de esos desperfectos, amen de que suelen intentar meter como reparaciones pequeños prpblemas que no son mas que degaste por el uso normal de la vivienda y que el juez no estimará.
En la práctica los caseros casi, casi siempre los caseros deberían devolver integra la fianza porque no tienen derecho a retenerla, y en su caso seguro que pasa lo mismo, sobre todo con los datos que nos está dando.
En la práctica los caseros casi, casi siempre los caseros deberían devolver integra la fianza porque no tienen derecho a retenerla, y en su caso seguro que pasa lo mismo, sobre todo con los datos que nos está dando.
Comparto la intachable explicación de leonjbr: tan sólo recuerde que a falta de pruebas prevalece en nuestra contra la presunción establecida en el art. 1562 CC de que el inmueble se entregó en buen estado por el casero:
"A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario."
También comparto la percepción de Leonjbr de que la relación jurídico procesal y la litispendencia nace en la fecha de interposición de la demanda (art. 410 LEC), aunque hay quien lo retrasa a la fecha de la providencia de admisión.
"A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario."
También comparto la percepción de Leonjbr de que la relación jurídico procesal y la litispendencia nace en la fecha de interposición de la demanda (art. 410 LEC), aunque hay quien lo retrasa a la fecha de la providencia de admisión.
Buenos días:
Si me lo permiten voy a unir las partes de las dos excelentes respuestas anteriores con las que estoy de acuerdo: se presume que la vivienda se entrega en buen estado, pero los desperfectos debidos a un uso habitual y ordinario del inmueble no son imputables al arrendatario.
Sin tener más detalles sobre el estado de la vivienda más que los manifestados (grietas, rodapiés rotos, enchufes desencajados y demás), el que más dudas puede generar e, en mi opinión, la rotura del rodapié,pues una cosa es el desgaste por roces, pérdida de color.. y otra muy distinta que estén partidos.
Un saludo.
Si me lo permiten voy a unir las partes de las dos excelentes respuestas anteriores con las que estoy de acuerdo: se presume que la vivienda se entrega en buen estado, pero los desperfectos debidos a un uso habitual y ordinario del inmueble no son imputables al arrendatario.
Sin tener más detalles sobre el estado de la vivienda más que los manifestados (grietas, rodapiés rotos, enchufes desencajados y demás), el que más dudas puede generar e, en mi opinión, la rotura del rodapié,pues una cosa es el desgaste por roces, pérdida de color.. y otra muy distinta que estén partidos.
Un saludo.
