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Defectos construcción
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El tema de los defectos en la construcción es uno de aquellos sobre los que se podrían escribir libros y libros, existe jurisprudencia homogénea acerca del mismo y es un problema a la orden del día, yo os puedo decir:
1º En primer lugar hay que distinguir si debe ser aplicada la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación - en vigor desde mayo de 1999) o en su defecto será aplicable el tan citado y famoso art.1591 CC
2º En el caso de aplicarse la LOE, ésta recoge los plazos para ejercitar las reclamaciones pertinentes atendiendo según la clase de defecto; en el caso del art.1591 CC hay que distinguir en los plazos dos cuestiones: los 10 años fijados por este artículo es un periodo de garantía, esto es, para exigir responsabilidades por algun defecto en la vivienda éste debe aparecer dentro del plazo de esos 10 años (es recomendable siempre, que antes de transcurrir ese periodo, las Comunidades contraten a un Arquitecto-Aparejador para que realice un informe sobre el estado del edificio y detalle, si existen, los defectos pertinentes) una vez constatados esos defectos en ese plazo luego existe un periodo de 15 años para ejercitar la correspondiente acción de responsabilidad que en el caso de este artículo 1.591 CC, éste al no delimitar la responsabilidad o ser dificil de delimitar, os aconsejo, según mi modesta opinión, que antes de demandar instéis una conciliación con el promotor, la constructora, arquitecto y aparejador (la responsabilidad es solidaria entre ellos) y si no conseguís nada, pues debéis demandarles a todos pero siempre teniendo bajo el brazo un informe pericial veraz y realista, confeccionado a poder ser por un profesional de reconocida experiencia, con todo esto tendréis grandes posibilidades de éxito
3º El punto más importante es aquel acerca de que se entiende por defecto de la construcción o como dice el art.1591 "...edificio que se arruinase por vicios de la construcción..", sobre este concepto de vicios de la construcción se ha pronunciado nuestro Tribunal Supremo en numerosísimas ocasiones y debemos entender sus pronunciamientos desde un punto de vista amplio, por lo que os hago partícipes de las últimas Sentencias: " la definición de ruina ha sido ampliamente elaborada por la jurisprudencia de esta Sala, evolucionando desde el concepto de ruina funcional, al señalar que el término de ruina que utiliza el artículo 1591 no debe quedar reducido al supuesto de derrumbamiento total o parcial de la obra (ruina física), sino que hay que extenderlo y ampliarlo a aquellos defectos que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato, viniendo a significar unos defectos constructivos determinantes del concepto de ruina funcional, al hacerse la edificación inútil para el fin que le es propio, en consecuencia con las exigencias del mundo de la construcción, en el que confluyen intereses y supuestos complejos, de no siempre fácil delimitación de las responsabilidades respectivas; y la Sentencia de 21 de marzo de 1996 (LA LEY-JURIS. 4323/1996) considera defectos graves todos aquellos vicios que impidan el disfrute, la normal utilización y habitabilidad, por representar riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, que acrecienta el transcurso del tiempo, sino se adoptan las medidas correctoras, necesarias y efectivas. Las humedades que afectan a los edificios en sus diversas dependencias entran también en el concepto jurídico de anomalías constructivas, así como las que presenten intensidad suficiente para ser reputadas como defectos ruinógenos, que también han de incluirse en el artículo 1591 del Código Civil. Deben considerarse como ruina potencial o funcional todos aquellos defectos que conjuntamente hacen inútil o, por lo menos, gravemente irritable o molesto el uso de las viviendas conforme a su natural y buscado de propósito destino al convenir la adquisición de las mismas".
Ya sé que me he extendido bastante, pero espero haberos ayudado, ante todo, lo más importante es un buen asesoramiento realizado por profesionales, no es mi objetivo hacer publicidad pero deciros que en el despacho que trabajo trabajamos con los "malos" (constructoras), razón esta última por la que si alguna vez necesitáis ese tipo de asesoramiento por la zona de Valladolid y alrededores os la podemos proporcionar, si la necesitais no tenéis más que pedírmela.
Gracias por dejarme compartir mis inquietudes con vosotros.
1º En primer lugar hay que distinguir si debe ser aplicada la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación - en vigor desde mayo de 1999) o en su defecto será aplicable el tan citado y famoso art.1591 CC
2º En el caso de aplicarse la LOE, ésta recoge los plazos para ejercitar las reclamaciones pertinentes atendiendo según la clase de defecto; en el caso del art.1591 CC hay que distinguir en los plazos dos cuestiones: los 10 años fijados por este artículo es un periodo de garantía, esto es, para exigir responsabilidades por algun defecto en la vivienda éste debe aparecer dentro del plazo de esos 10 años (es recomendable siempre, que antes de transcurrir ese periodo, las Comunidades contraten a un Arquitecto-Aparejador para que realice un informe sobre el estado del edificio y detalle, si existen, los defectos pertinentes) una vez constatados esos defectos en ese plazo luego existe un periodo de 15 años para ejercitar la correspondiente acción de responsabilidad que en el caso de este artículo 1.591 CC, éste al no delimitar la responsabilidad o ser dificil de delimitar, os aconsejo, según mi modesta opinión, que antes de demandar instéis una conciliación con el promotor, la constructora, arquitecto y aparejador (la responsabilidad es solidaria entre ellos) y si no conseguís nada, pues debéis demandarles a todos pero siempre teniendo bajo el brazo un informe pericial veraz y realista, confeccionado a poder ser por un profesional de reconocida experiencia, con todo esto tendréis grandes posibilidades de éxito
3º El punto más importante es aquel acerca de que se entiende por defecto de la construcción o como dice el art.1591 "...edificio que se arruinase por vicios de la construcción..", sobre este concepto de vicios de la construcción se ha pronunciado nuestro Tribunal Supremo en numerosísimas ocasiones y debemos entender sus pronunciamientos desde un punto de vista amplio, por lo que os hago partícipes de las últimas Sentencias: " la definición de ruina ha sido ampliamente elaborada por la jurisprudencia de esta Sala, evolucionando desde el concepto de ruina funcional, al señalar que el término de ruina que utiliza el artículo 1591 no debe quedar reducido al supuesto de derrumbamiento total o parcial de la obra (ruina física), sino que hay que extenderlo y ampliarlo a aquellos defectos que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato, viniendo a significar unos defectos constructivos determinantes del concepto de ruina funcional, al hacerse la edificación inútil para el fin que le es propio, en consecuencia con las exigencias del mundo de la construcción, en el que confluyen intereses y supuestos complejos, de no siempre fácil delimitación de las responsabilidades respectivas; y la Sentencia de 21 de marzo de 1996 (LA LEY-JURIS. 4323/1996) considera defectos graves todos aquellos vicios que impidan el disfrute, la normal utilización y habitabilidad, por representar riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, que acrecienta el transcurso del tiempo, sino se adoptan las medidas correctoras, necesarias y efectivas. Las humedades que afectan a los edificios en sus diversas dependencias entran también en el concepto jurídico de anomalías constructivas, así como las que presenten intensidad suficiente para ser reputadas como defectos ruinógenos, que también han de incluirse en el artículo 1591 del Código Civil. Deben considerarse como ruina potencial o funcional todos aquellos defectos que conjuntamente hacen inútil o, por lo menos, gravemente irritable o molesto el uso de las viviendas conforme a su natural y buscado de propósito destino al convenir la adquisición de las mismas".
Ya sé que me he extendido bastante, pero espero haberos ayudado, ante todo, lo más importante es un buen asesoramiento realizado por profesionales, no es mi objetivo hacer publicidad pero deciros que en el despacho que trabajo trabajamos con los "malos" (constructoras), razón esta última por la que si alguna vez necesitáis ese tipo de asesoramiento por la zona de Valladolid y alrededores os la podemos proporcionar, si la necesitais no tenéis más que pedírmela.
Gracias por dejarme compartir mis inquietudes con vosotros.
La mejor solución pienso que es por vicios ruinógenos por el que se puede solicitar la responsabilidad solidaria de todos los agentes participantes en la edificación, aunque también se puede demandar conjuntamente por incumplimiento de contrato pero en este caso contra el promotor y arquitecto, los cuales pueden repetir en los demás participantes.
El edificio donde vivo tenemos varios problemas con el promotor, el piso tiene 4 años y el parquet cruje en muchos sitios está despegado y además las tuberias de desague hacen mucho ruido. El edifico es de 7 pisos y por ejemplo cada vez que alguien tira de la cisterna al bajar el agua por las tuberias se escucha su bajada en todo el edificio, me imagino por no estar insonorizada por donde estan esas tuberias que además coincide que pasan por un dormitorio. ¿Se puede reclamar legalmente por ello y el plazo que tenemos será el de los 10 años? gracias.
Si es imposible individualizar las causas de los daños o el grado de participación de los agentes responsables la responsabilidad será solidaria, de todas formas el Promotor siempre debe de responder frente a los dueños de las viviendas, por los vicios o defectos imputables a los técnicos cuando éstos han sido elegidos por el promotor, y luego el Promotor conserva las acciones de repetición que puedan corresponderle contra los técnicos (Arquitecto.. etc.)
Respeto a la responsabilidad de los técnicos, pienso que ellos son los responsables de la ejecución y el cumplimiento en todo (incluido la calidad de los materiales) del proyecto que ellos redactaron, que debieron ser visados, por lo que están obligados a comprobar su cumplimiento, aunque en última instancia, es responsable el promotor que también puede repetir contra los técnicos.
Si se demanda por incumplimiento de contrato deberás demandar a quien te ha vendido la vivienda. No puedes demandar al arquitecto o aparejador o al constructor ya que son personas "ajenas al contrato suscrito" y por lo tanto carecerían de legitimación pasiva. A menudo la figura del constructor y del promotor se confunden en la misma persona o entidad jurídica, por eso puede dar lugar a error pensar que se demanda al constructor por su condición de realizador de la obra y no en su calidad de vendedor. Siempre demandaremos, en caso de acción por incumplimiento de contrato a aquella persona o entidad "que formalizó el contrato de compraventa o escritura". Si demandas por vicios en la construcción habrá que demandar al promotor y al constructor o SOLO AL PROMOTOR (entiéndase por promotor al vendedor) y si lo que reclamamos son defectos estructurales podremos demandar al equipo técnico que haya actuado (arquitecto y aparejador), al constructor y al promotor o SOLO AL PROMOTOR. Este es mi criterio para estos temas porque hay que tener en cuenta que en muchas ocasiones se admite la demanda pero solo se condena al promotor o al constructor y no se admite la demanda respecto de los técnicos y en estos casos te puedes encontrar con la desagradable sorpresa de que el demandante se encuentre con una condena en costas respecto de la demanda dirigida a éstos.
La calidad de los materiales es responsabilidad del Arquitecto, pero muchas veces se confunde el concepto calidad de material con deficiencias de material y éstas la mayoria de las veces es debido al uso de materiales de baja calidad para reducir costes por la presión del promotor, es mi opinión, no se si estareis de acuerdo, Saludos.
Difiero de tu opinión creo que se debe demandar al promotor, al constructor y a todos los tecnicos que hayan intervenido en la obra. Normalmente, quien termina pagando son los seguros de los técnicos, pues como no sea una promotora fuerte y solvente, existen muchas que se crean para hacer un edificio y despues desaparecen.
Y si es muy importante el informe del arquitecto siempre que sea arquitecto superior, y si os podeis buscar hablo por Madrid, uno de una asociación de peritos judiciales de arquitectos que llevan ejerciendo mas de 25 años como profesionales y expecialistas, en esa materia, son muy poquitos, si os interesa, os pongo el nombre.
Si el abogado es bueno, pero el informe pericial regular o malo, lo teneis muy crudo, por mucho que intente el abogado, pues los jueces suelen tener en cuenta los informes de los peritos judiciales, y cuando se tenga que nombrar uno por esaculación, os aconsejo que pidais que sea de esta asociación en Madrid, son serios y saben por donde se andan.
Suerte.
Y si es muy importante el informe del arquitecto siempre que sea arquitecto superior, y si os podeis buscar hablo por Madrid, uno de una asociación de peritos judiciales de arquitectos que llevan ejerciendo mas de 25 años como profesionales y expecialistas, en esa materia, son muy poquitos, si os interesa, os pongo el nombre.
Si el abogado es bueno, pero el informe pericial regular o malo, lo teneis muy crudo, por mucho que intente el abogado, pues los jueces suelen tener en cuenta los informes de los peritos judiciales, y cuando se tenga que nombrar uno por esaculación, os aconsejo que pidais que sea de esta asociación en Madrid, son serios y saben por donde se andan.
Suerte.
En efecto. Tu cuando compras un piso en construcción, como no está terminado, lo que realmente compras es el proyecto, es decir, que si lo que te entregan no se ajusta a lo proyectado, el vendedor a incumplido el contrato. Normalmente se suele poner la típica cláusula de que el proyecto podría ser alterado por la dirección técnica, pero las variaciones ´que se produzcan en ningún caso pueden traducirse en una rebaja de la calidad del piso ni por supuesto en la instalación de materiales no autorizados. Así tenemos que si en el proyecto las tuberías proyectadas eran las homolagadas, y la instalación de las de plomo suponen una ílegalidad, que además a supuesto un ahorro para el constructor y una minusvaloración de las viviendas, nos encontraríamos ante un incumplimiento del contrato. Yo normalmente utilizo arquitectos superiores para la elaboración de los informes sobre defectos constructivos, son mas caros pero suelen hacer los informes más completos. Piensa además que luego deben ir al juicio a declarar, y es importante que tengan las ideas claras. La valoración te sirve primero para determinar el tipo de procedimiento a entablar y en segundo lugar para la posible indemnización que solicites, aunque hay que ser muy cauteloso a la hora de pedir dinero pues una diferencia en la valoración que el juez admita te supondría perder las costas del procedimiento. Por otro lado te explico que es suficiente con que demandes al promotor que directamente te ha vendido el piso ya que él es el responsable. No te interesa demandar al arquitecto y aparejador, siempre en el caso de que demandes por incumplimiento de contrato. Un saludo
Hola a todos, como puedo ver este es un tema que por desgracia afecta a mucha gente por falta de profesionalidad y escrupulos en la mayoria de los promotores y demás personas que intervienen en la construcción de los edificios.Mis preguntas son, sobre el informe pericial que indica ASIRAM, a quién es más recomendable acudir para el tema de los informes, en concreto en temas de tuberias y filtraciones de agua por las ventanas, si a un arquitecto, aparejador o un ingeniero, me refiero sobre que informes suelen los jueces valorar mejor. Lo del precio en el informe por los daños me imagino que será para pedir una indemnización por ellos. Y si el incumplimiento del contrato, si el contrato como tal es lo que figura en la memoria y planos del edificio, espero me aclareis mis dudas, saludos a todos.
Normalmente, y cuando ha prescrito el plazo para reclamar por vicios ocultos (seis meses), a lo que se suele recurrir es al incumplimiento de contrato, cuyo plazo de prescripción es de quince años. Os aseguro que es mucho más efectivo que la acción por ruina del 1.591. No obstante cada caso es diferente y debe estudiarse detenidamente. Si es muy importante contar con un informe pericial que acredite el daño, su origen y precio. Un saludo
Hola, me interesa bastante el tema que tratais porque durante éste fin de semana para mi sorpresa se me han levantado todas las losas de la cocina y la que quedan suenan huecas. La casa tiene 2 años y ya hemos tenido bastantes problemas con la constructora, con lo que creo que no me harán mucho caso. No me gustaría que me la repararan ellos porque en el baño me hicieron una chapuza y está peor que antes, además los muebles de la cocina que son nuevos tendría que desmontarlos y la encimera de granito se podría romperal desmontarla, aparte que menuda chapuza recolocar una cocina. ¿me deberían pagar ésos daños? Me fastidia bastante porque económicamente no estamos bien como para tener que pagar a un montador de cocinas para que la desmonte y monte y de los arbañiles de las constructora no quiro ni oir hablar, cada vez que han venido a reparar defectos de acabado ha quedado peor. Puedo pedir indennización y repararlo por mi cuenta? También tenemos problemas con una tubería de un baño que han colocado con pendiente hacia arriba, el baño no desaguaba bien, pero nos decían que sería por la arenilla de las obras, hasta que descubrimos desde el sótano la tubería mal puesta. Estoy bastante preocupada porque todo es de mala calidad, en las losas salta el esmalte, las puertas se hinchan hasta no poder abrirlas y los muros del patio se agrietan. A ver si alguien puede ayudarme y darme consejo. Muchas gracias
Hola Justa, veo que entiendes mucho del tema este, por lo que te expongo el problema en mi comunidad.
He adquirido un piso hace 3 años, pero este tiene nada menos que 27 años. Parece ser que según los planos oficiales de la edificación este piso tenía plazas de garaje y en su lugar hay unos trasteros de los cuales no recibimos ni IBI. Y luego hay dos apartamentos, que según los planos eran unos salas hechas para uso común de la comunidad, uno de estos apartamentos solo tiene una ventana en el salon, ni en la cocina ni nada. Parece ser que en su momento la constructora hizo una seria de favores a los vecinos que estaban en ese momento. ¿Esto es denunciable? El edificio en general tiene diversos defectos bastante considerables, pero por lo visto en su día la constructora supo dar dinero al que tenía que callar.
He adquirido un piso hace 3 años, pero este tiene nada menos que 27 años. Parece ser que según los planos oficiales de la edificación este piso tenía plazas de garaje y en su lugar hay unos trasteros de los cuales no recibimos ni IBI. Y luego hay dos apartamentos, que según los planos eran unos salas hechas para uso común de la comunidad, uno de estos apartamentos solo tiene una ventana en el salon, ni en la cocina ni nada. Parece ser que en su momento la constructora hizo una seria de favores a los vecinos que estaban en ese momento. ¿Esto es denunciable? El edificio en general tiene diversos defectos bastante considerables, pero por lo visto en su día la constructora supo dar dinero al que tenía que callar.
