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Defectos construcción
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Viendo 21 - 29 de 29 comentarios
No soy abogado, pero mi experiencia como administradora, que me especialice en defectos de construcción, las comunidades que me han hicieron caso y buscaron un buen arquitecto para hacer el informe señalandole por mi parte todos los posibles vicios, pues muchas veces ustedes no se dan cuenta y un buen abogado, han ganado todos los pleitos y han conseguido buenas indennizaciones.
No desespere. Ahora influye mucho cuando vaya el perito mandado por el juzgado, que la persona que le acompañe le indique bien las cosas, para que su informe sea lo mas real posible.
suerte.
No desespere. Ahora influye mucho cuando vaya el perito mandado por el juzgado, que la persona que le acompañe le indique bien las cosas, para que su informe sea lo mas real posible.
suerte.
Nuestra comunidad tiene un pleito entablado tambien por motivos parecidos, en concreto por filtraciones de agua por ventanas, intentamos la conciliacion con el promotor,constructor y arquitecto pero no hubo acuerdo por lo que les demandamos, estamos a la espera de sentencia aunque ello puede ir para largo, mi pregunta es si me puede contestar algun abogado de este foro que hubiera llevado algun tema parecido al mio y que posibilidades de exito podemos tener en nuestra reclamacion, el edificio tiene 7 años. Gracias
Este es un tema muy interesante y creo que afecta a muchisima gente pues por desgracia practicamente todos los pisos tienen defectos y luego el promotor no quiere saber nada del tema. Mi pregunta es que el parquet de la mayoria de las viviendas de mi edificio tiene muchas tablas sueltas o despegadas por lo que crujen, me imagino por mala colocación, el edificio tiene 5 años, podremos nosotros en esta cuestión acogernos al tema de "ruina funcional" y disponer del plazo de los 10 años para reclamar. Gracias
continuación...
Muchas comunidades se preguntan cuando comienza y acaba la responsabilidad del promotor y de los técnicos y qué pueden hacer. Lo primero tendremos en cuenta que se entiende por ruina, según el diccionario de la Real Academia Española es toda acción de caer o destruir una cosa. Pero por la jurisprudencia sabemos que hay ruina parcial, futura, o funcional.
Vamos a estudiarlas, la potencial se da cuando la obra se en cuenta en situación de peligro pero los vicios no se han terminado de manifestar.
La ruina funcional es aquella en que los vicios no comprometen la existencia, solidez o estabilidad, pero si afectan de modo que le hacen impropia para el uso y destino para el que fue construida.
Pueden existir defectos que no provoquen la ruina, les llamaremos no ruinógenos y son todos aquellos que no tienen la suficiente identidad para generar la ruina.
Veamos cuando comienza el cómputo de los 10 años, y la prescripción. ¿En el momento de la entrega de la obra?, ¿en el momento de la construcción?
El código civil no nos indica nada, nos tenemos que ir a la Ley de Ordenación de la Edificación, que en su artículo 6 nos hablar de la recepción de la obra.
“La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida esta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes”
El artículo 1973, el código civil, “la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto del reconocimiento de la deuda por el deudor. Desde este momento queda interrumpida la prescripción.
Los daños pueden ser por importe de las obras en los vicios ruinógenos, por la imposibilidad de utilizar las instalaciones, y un posible daño moral, muerte o lesión por derrumbe.
La LOE dice en su artículo 17. 1 dice que responderán las personas físicas frente a los propietarios y los terceros adquirientes de los edificios o parte de los mismos….
La LOE no menciona al Presidente de la comunidad de propietarios, aunque la jurisprudencia que interpreta el artículo 1951 le reconoce legitimación activa para interponer la acción decenal por los daños causados al edifico del que es presidente y que esta sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, tanto en los elementos comunes como en los privativos.
Así una de las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2003. establece que desprendiéndose del artículo 13.3 de la LPH “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”; la legitimación de la Comunidad representada por su Presidente, para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble, el Presidente de la comunidad de propietarios está legitimado para dirigirse contra cualquiera de los agentes de la edificación. y no puede hacerse por los extraños discriminación en si los elementos son de titularidad privada o común,
Muchas comunidades se preguntan cuando comienza y acaba la responsabilidad del promotor y de los técnicos y qué pueden hacer. Lo primero tendremos en cuenta que se entiende por ruina, según el diccionario de la Real Academia Española es toda acción de caer o destruir una cosa. Pero por la jurisprudencia sabemos que hay ruina parcial, futura, o funcional.
Vamos a estudiarlas, la potencial se da cuando la obra se en cuenta en situación de peligro pero los vicios no se han terminado de manifestar.
La ruina funcional es aquella en que los vicios no comprometen la existencia, solidez o estabilidad, pero si afectan de modo que le hacen impropia para el uso y destino para el que fue construida.
Pueden existir defectos que no provoquen la ruina, les llamaremos no ruinógenos y son todos aquellos que no tienen la suficiente identidad para generar la ruina.
Veamos cuando comienza el cómputo de los 10 años, y la prescripción. ¿En el momento de la entrega de la obra?, ¿en el momento de la construcción?
El código civil no nos indica nada, nos tenemos que ir a la Ley de Ordenación de la Edificación, que en su artículo 6 nos hablar de la recepción de la obra.
“La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida esta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes”
El artículo 1973, el código civil, “la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto del reconocimiento de la deuda por el deudor. Desde este momento queda interrumpida la prescripción.
Los daños pueden ser por importe de las obras en los vicios ruinógenos, por la imposibilidad de utilizar las instalaciones, y un posible daño moral, muerte o lesión por derrumbe.
La LOE dice en su artículo 17. 1 dice que responderán las personas físicas frente a los propietarios y los terceros adquirientes de los edificios o parte de los mismos….
La LOE no menciona al Presidente de la comunidad de propietarios, aunque la jurisprudencia que interpreta el artículo 1951 le reconoce legitimación activa para interponer la acción decenal por los daños causados al edifico del que es presidente y que esta sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, tanto en los elementos comunes como en los privativos.
Así una de las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2003. establece que desprendiéndose del artículo 13.3 de la LPH “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”; la legitimación de la Comunidad representada por su Presidente, para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble, el Presidente de la comunidad de propietarios está legitimado para dirigirse contra cualquiera de los agentes de la edificación. y no puede hacerse por los extraños discriminación en si los elementos son de titularidad privada o común,
LEGITIMACION DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD PARA REPRESENTARLA EN DEMANDA POR VICIOS RUINOGENOS
Azoteas con filtraciones de agua, cubiertas con inadecuado sellado de juntas, defectos en chimeneas, grietas, humedades y defectos en las juntas de dilatación, falta de juntas de dilatación , desprendimiento de los azulejos en los alicatados, defectos instalación de agua, etc., ¿Quién puede reclamar y con que derecho? ¿Qué ley o artículo le ampara?
El artículo 1591 del código civil establece que: “el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviese lugar dentro de diez años, contados desde que so concluye la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiese, si se debe la ruina a un vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de de indemnización durará quince años”
Este artículo defiende el interés público que tiene un edificio, pero no solo tenemos este artículo sino que el 1907 y 1909 del código civil hablan de la falta de mantenimiento y de la responsabilidad.
Art. 1907:” el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o de parte de él, si esta sobreviene por falta de reparaciones necesarias. “
Si una persona sufre lesiones al caer en un hall del edificio por encontrarse en mal estado de conservación y la comunidad tenia conocimiento de la existencia de que las losetas estaban en mal estado y del peligro serio que tenia para los viandantes, sean comuneros o no, y no toma las precaucione exigibles, será ella quien responda de los daños causados.
Las responsabilidades pueden estar compartidas con las empresas de mantenimientos, si estas informa a la comunidad de los defectos y no toma las medidas oportunas para la reparación ni impide su utilización, y la empresa no pone carteles prohibiendo el uso los dos son responsables.
Artículo 7 LOE. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
Artículo 16 LOE. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Art. 1909: “Si el daño de que tratan los dos artículos anteriores resultaré por defectos de construcción, el tercero que lo sufre podrá repetir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.
Aquí encontramos distintos tipos de vicios que dan origen a la ruina de un edificio, entendiendo como tal a toda construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana, o para otros usos; que son los vicios de la construcción, del suelo y de la dirección y además vemos la responsabilidad por el incumplimiento del contrato por parte del contratista.
Azoteas con filtraciones de agua, cubiertas con inadecuado sellado de juntas, defectos en chimeneas, grietas, humedades y defectos en las juntas de dilatación, falta de juntas de dilatación , desprendimiento de los azulejos en los alicatados, defectos instalación de agua, etc., ¿Quién puede reclamar y con que derecho? ¿Qué ley o artículo le ampara?
El artículo 1591 del código civil establece que: “el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviese lugar dentro de diez años, contados desde que so concluye la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiese, si se debe la ruina a un vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de de indemnización durará quince años”
Este artículo defiende el interés público que tiene un edificio, pero no solo tenemos este artículo sino que el 1907 y 1909 del código civil hablan de la falta de mantenimiento y de la responsabilidad.
Art. 1907:” el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o de parte de él, si esta sobreviene por falta de reparaciones necesarias. “
Si una persona sufre lesiones al caer en un hall del edificio por encontrarse en mal estado de conservación y la comunidad tenia conocimiento de la existencia de que las losetas estaban en mal estado y del peligro serio que tenia para los viandantes, sean comuneros o no, y no toma las precaucione exigibles, será ella quien responda de los daños causados.
Las responsabilidades pueden estar compartidas con las empresas de mantenimientos, si estas informa a la comunidad de los defectos y no toma las medidas oportunas para la reparación ni impide su utilización, y la empresa no pone carteles prohibiendo el uso los dos son responsables.
Artículo 7 LOE. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
Artículo 16 LOE. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Art. 1909: “Si el daño de que tratan los dos artículos anteriores resultaré por defectos de construcción, el tercero que lo sufre podrá repetir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.
Aquí encontramos distintos tipos de vicios que dan origen a la ruina de un edificio, entendiendo como tal a toda construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana, o para otros usos; que son los vicios de la construcción, del suelo y de la dirección y además vemos la responsabilidad por el incumplimiento del contrato por parte del contratista.
Si la edificación se inicio con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE, el plazo para reclamar la "responsabilidad civil" es de 10 años. Dicha responsabilidad la podras exigir al constructor, arquitecto y aparejador. Si el defecto afecta a todas las viviendas seria conveniente que la demanda la formulara la propia Comunidad de Propietarios. En el Ayuntamiento les podran dar los datos de los tres responsables si los desconocen. Normalmente tanto el constructor como el arquitecto y aparejador tienen un seguro de responsabilidad civil que respondera de dichos daños.
Gracias Petrus por tu contestación, pero indagando yo por internet, vi que con respecto al artículo 1591 del CC, hay sentencias del T.S. que hacen referencia a los Vicios ruinógenos a los que les da el concepto de "ruina funcional" (indret.com) a los que les aplica el plazo de los 10 años para reclamar, y entre esos supuestos considera los casos de filtraciones, humedades etc. Por lo que considero que en mi caso el de las tuberias, también debe poderse incluir en esos supuestos de ruina funcional. Espero que me podais comentar algo sobre esto de ruina funcional. Gracias
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación es la actualmente vigente en esta materia.
CAPÍTULO IV - Responsabilidades y garantías
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Como máximo el no cumplimiento de las normas UNE de vuestras tuberias,podria quedar incurso en las garantias dentro de los plazos de 1 o 3 años y siendo vuestro edificio con antiguedad de 8 años, se situa con anterioridad a dicha ley.
Con anterioridad, como derechos del comprador sobre el promotor/contratista, quedaban regulados por el art. 1591 del Código Civil, si bien en un contexto mucha más restictivo, como la calificación de defectos de construcción que causaren la ruina del edificio.
Por todo ello, creo que os toca apechugar a vuestro cargo la renovación de las tuberias.
CAPÍTULO IV - Responsabilidades y garantías
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Como máximo el no cumplimiento de las normas UNE de vuestras tuberias,podria quedar incurso en las garantias dentro de los plazos de 1 o 3 años y siendo vuestro edificio con antiguedad de 8 años, se situa con anterioridad a dicha ley.
Con anterioridad, como derechos del comprador sobre el promotor/contratista, quedaban regulados por el art. 1591 del Código Civil, si bien en un contexto mucha más restictivo, como la calificación de defectos de construcción que causaren la ruina del edificio.
Por todo ello, creo que os toca apechugar a vuestro cargo la renovación de las tuberias.
Defectos construcción
Hola, espero que alguien me pueda aclarar una duda. Se trata de un edifico de 8 años de antiguedad, el cual tiene las tuberias de plomo, y dejando en los lavabos marcas azules debido al alto nivel del plomo que tiene. Vino un Ingeniero para hacer un informe y dijo que las tuberias utilizadas no eran homologadas pues no cumplen con la norma UNE por no estar marcadas cada x cm.La duda es si despues de 8 años se puede reclamar al promotor por poner tuberias no homologadas en el edificio. Tengo entendido que el plazo para reclamar por defectos estructurales es de 10 años. ¿Hay alguna forma para hacer que el tema de tuberias entre dentro de ese plazo? Gracias
