El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Decreto Boyer y prorroga forzosa
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Decreto boyer y prorroga forzosa
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
17
Comentarios
“En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un
calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los
arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquellos en los
que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el
entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación "mortis
causa" en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo
de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el
arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga
desarrollando en el local.” Preambulo de la LAU del 94.
Comienzo con el preámbulo de la ley donde se plasma la intención del legislador de “articular un calendario de resolución temporal de estos contratos” es decir “La radical diferencia entre la filosofía mantenida por la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 y la actualmente vigente de 1994, obligaba al legislador a establecer un sistema transitorio
no siempre fácil de conseguir porque la base de la presente normativa -lo cual es nota a destacar-, es la de
volver el contrato de arrendamiento a su normal concepción de ser un contrato temporal, lo que choca con
el sistema de prórrogas hasta ahora vigente que convertía el contrato en relaciones jurídicas prácticamente
indefinidas en el tiempo. Si la causa de extinción aquí tratada no se contemplaba, tal cual, en el texto de 1964,
todo lo concerniente a la misma ha de tratarse desde la óptica del texto actual.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados,
el recurso de casación que con el n.º 494/2009
Osea la prorroga legal forzosa Artículo 57
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12.
Y yo ahora digo; Un contrato sometido a la prorroga legal forzosa (que ya no existe) está encaminado a una extinción o subrogación (en caso de persona Física hablo).La LAU del 94 en su disposición transitoria tercera dice:
“DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
B) Extinción y subrogación
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.”
Supuesto uno persona física que tiene contrato de 1983 que nunca ha traspasado y que mantiene que su contrato tiene validez hasta que fallezca.
Mi respuesta. Este contrato tendría una prorroga legal forzosa fijada en un mínimo de 20 años desde la entrada en vigor de la lau del 94 a partir del mínimo observado entraría en juego la voluntad de las partes es decir “3. La sentencia del Pleno de la Sala Primera del 9 de Septiembre de 2009 estableció que dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario la posibilidad de prórroga de modo indefinido conculca la naturaleza jurídica del contrato.
Por tanto quedaría a merced del código civil y su artículo
Artículo 1565.CC
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Entendiendo que el contrato se hizo por años siendo su pago mensual “Artículo 1581.CC
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”
sometido a la prorroga legal forzosa de la lau del 64 y limitado ya a un mínimo de 20 años de dicha prorroga legal forzosa por la lau del 94 ( que de facto estos contratos tendrán ya más de 30 años)
Si usted manifiesta su intención de dar por terminado el contrato para mi es de toda regla. Ahora queda por ver qué pasa.
Decreto boyer y prorroga forzosa
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1635/2008
¿Me equivoco o cambia el criterio del TS en esta sentencia estableciendo que es aplicable la disposición transitoria tercera a aquellos contratos posteriores al llamado Decreto Boyer en los que se pactó el sometimiento a la prórroga forzosa?
Gracias
¿Me equivoco o cambia el criterio del TS en esta sentencia estableciendo que es aplicable la disposición transitoria tercera a aquellos contratos posteriores al llamado Decreto Boyer en los que se pactó el sometimiento a la prórroga forzosa?
Gracias
Dice la sentencia:
El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.
En definitiva, la DT Primera LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 (LA LEY 81/1964) para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.
Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964 (LA LEY 81/1964), y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) .
............
¿Hoy otras sentencias posteriores? ¿Qué opináis? Con este criterio no son indefinidos y se extinguirán conforme a la transitoria tercera.
Gracias
El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.
En definitiva, la DT Primera LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 (LA LEY 81/1964) para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.
Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964 (LA LEY 81/1964), y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) .
............
¿Hoy otras sentencias posteriores? ¿Qué opináis? Con este criterio no son indefinidos y se extinguirán conforme a la transitoria tercera.
Gracias
"Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció
de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente
en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ."
MOLAAAA...Ya empiezan a aparecer sentencias que tocan de pasada el tema....
Gracias alfilvigo....y un saludo
de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente
en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ."
MOLAAAA...Ya empiezan a aparecer sentencias que tocan de pasada el tema....
Gracias alfilvigo....y un saludo
He encontrado este comentario:
Organo: Tribunal Supremo, Sala Primera
Sentencia: 831/2011 de 17 de noviembre
Recurso: 1635/2008
Ponente: Xiol Rios, Juan Antonio
Sentencia de extraordinaria importancia, que aparta de la línea jurisprudencial mantenida hasta el momento por el Tribunal Supremo, y que en síntesis viene a considerar aplicable la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en materia de finalización de la situación de prórroga, a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados con posterioridad al Real Decreto Ley 2/1985, pero en los que se estableció voluntariamente un sistema de prórroga forzosa.
Será necesario esperar a que exista otro pronunciamiento en el mismo sentido para considerarla doctrina reiterada.
En principio el argumento sería igualmente válido para los arrendamientos de vivienda, y la aplicación, en su caso, de la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994.
Por otro lado, a efectos de la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera, en cuanto a la notificación de la subrogación, será necesario tener en cuenta la doctrina fijada por la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010, cuyo comentario también se puede encontrar en el Observatorio Legal.
Organo: Tribunal Supremo, Sala Primera
Sentencia: 831/2011 de 17 de noviembre
Recurso: 1635/2008
Ponente: Xiol Rios, Juan Antonio
Sentencia de extraordinaria importancia, que aparta de la línea jurisprudencial mantenida hasta el momento por el Tribunal Supremo, y que en síntesis viene a considerar aplicable la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en materia de finalización de la situación de prórroga, a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados con posterioridad al Real Decreto Ley 2/1985, pero en los que se estableció voluntariamente un sistema de prórroga forzosa.
Será necesario esperar a que exista otro pronunciamiento en el mismo sentido para considerarla doctrina reiterada.
En principio el argumento sería igualmente válido para los arrendamientos de vivienda, y la aplicación, en su caso, de la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994.
Por otro lado, a efectos de la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera, en cuanto a la notificación de la subrogación, será necesario tener en cuenta la doctrina fijada por la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010, cuyo comentario también se puede encontrar en el Observatorio Legal.
“En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un
calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los
arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquellos en los
que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el
entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación "mortis
causa" en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo
de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el
arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga
desarrollando en el local.” Preambulo de la LAU del 94.
Comienzo con el preámbulo de la ley donde se plasma la intención del legislador de “articular un calendario de resolución temporal de estos contratos” es decir “La radical diferencia entre la filosofía mantenida por la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 y la actualmente vigente de 1994, obligaba al legislador a establecer un sistema transitorio
no siempre fácil de conseguir porque la base de la presente normativa -lo cual es nota a destacar-, es la de
volver el contrato de arrendamiento a su normal concepción de ser un contrato temporal, lo que choca con
el sistema de prórrogas hasta ahora vigente que convertía el contrato en relaciones jurídicas prácticamente
indefinidas en el tiempo. Si la causa de extinción aquí tratada no se contemplaba, tal cual, en el texto de 1964,
todo lo concerniente a la misma ha de tratarse desde la óptica del texto actual.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados,
el recurso de casación que con el n.º 494/2009
Osea la prorroga legal forzosa Artículo 57
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12.
Y yo ahora digo; Un contrato sometido a la prorroga legal forzosa (que ya no existe) está encaminado a una extinción o subrogación (en caso de persona Física hablo).La LAU del 94 en su disposición transitoria tercera dice:
“DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
B) Extinción y subrogación
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.”
Supuesto uno persona física que tiene contrato de 1983 que nunca ha traspasado y que mantiene que su contrato tiene validez hasta que fallezca.
Mi respuesta. Este contrato tendría una prorroga legal forzosa fijada en un mínimo de 20 años desde la entrada en vigor de la lau del 94 a partir del mínimo observado entraría en juego la voluntad de las partes es decir “3. La sentencia del Pleno de la Sala Primera del 9 de Septiembre de 2009 estableció que dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario la posibilidad de prórroga de modo indefinido conculca la naturaleza jurídica del contrato.
Por tanto quedaría a merced del código civil y su artículo
Artículo 1565.CC
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Entendiendo que el contrato se hizo por años siendo su pago mensual “Artículo 1581.CC
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”
sometido a la prorroga legal forzosa de la lau del 64 y limitado ya a un mínimo de 20 años de dicha prorroga legal forzosa por la lau del 94 ( que de facto estos contratos tendrán ya más de 30 años)
Si usted manifiesta su intención de dar por terminado el contrato para mi es de toda regla. Ahora queda por ver qué pasa.
Segundo supuesto persona física, no acepta que la otra parte ejerza su derecho a dar por terminado el contrato y aporta que su contrato está ligado a su Jubilación o fallecimiento como dice la disposición transitoria tercera. Dando de hecho que tiene derecho a más del mínimo de 20 años:
Si se queda hasta que fallezca se legitima la figura del contrato de local de negocio al usufructo vitalicio y por anologia a la figura de persona Juridica INCONGRUENCIA MAXIMA ( desde mi punto de vista ya que estos si tienen limitado su extinción en de facto en la lau del 94 y 30 como máximo ,sentencia comentada por Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1635/2008 , la figura juridica) con la perdida de derechos de los dueños ( la mayoría de ellos herederos que no firmaron los términos de ese contrato osea segunda generación de arrendadores por imperativo legal, que no por deseo o voluntad de los mismos)
• Estas personas físicas tienen mas de 65 años , mas de 30 años disfrutando de una prorroga legal forzosa ya inexistente y sin peso legal, y siguen con el derecho de subrogación o traspaso dentro de estos 20 años apartir del 1-1-1995 fecha de la publicación en el BOE hasta 1-1-2015.Despues de estos 20 años de prorroga no tienen derecho a nada ni traspaso ni subrogación ni nada de nada puesto que el contrato se da por finalizado.
• El precio del traspaso será minimo ya que solo tendrán derecho a 10 años de contrato. Y quien se plantea pagar con hacienda mirando?
Ojo que el que lo haga que lo pague pero que no se pretenda salvaguardar derechos y todos beneficios solo de una parte sino de la de todos.
Sin más un saludo y espero leer otras opiniones.
Si se queda hasta que fallezca se legitima la figura del contrato de local de negocio al usufructo vitalicio y por anologia a la figura de persona Juridica INCONGRUENCIA MAXIMA ( desde mi punto de vista ya que estos si tienen limitado su extinción en de facto en la lau del 94 y 30 como máximo ,sentencia comentada por Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1635/2008 , la figura juridica) con la perdida de derechos de los dueños ( la mayoría de ellos herederos que no firmaron los términos de ese contrato osea segunda generación de arrendadores por imperativo legal, que no por deseo o voluntad de los mismos)
• Estas personas físicas tienen mas de 65 años , mas de 30 años disfrutando de una prorroga legal forzosa ya inexistente y sin peso legal, y siguen con el derecho de subrogación o traspaso dentro de estos 20 años apartir del 1-1-1995 fecha de la publicación en el BOE hasta 1-1-2015.Despues de estos 20 años de prorroga no tienen derecho a nada ni traspaso ni subrogación ni nada de nada puesto que el contrato se da por finalizado.
• El precio del traspaso será minimo ya que solo tendrán derecho a 10 años de contrato. Y quien se plantea pagar con hacienda mirando?
Ojo que el que lo haga que lo pague pero que no se pretenda salvaguardar derechos y todos beneficios solo de una parte sino de la de todos.
Sin más un saludo y espero leer otras opiniones.
Doctrina:
Pedro L. Yufera Sales "Arrendamnientos Urbanos" Análisis práctico de la normativa ....
Pag. 257-258
".... Arrendamiento anteriores al 9 de mayo del 85 titular persona física, se extinguirán al fallecimiento o jubilación del titular arrandaticio que esta ocupando el local, es decir mantendrá el régimen de prórroga forzosa durante un tiempo indeterminado (dependiendo de la jubilación que el arrendatario puede demorar o de un suceso - certus an incertrus quando -: muerte)...."
Vamos, que opina como yo. Buscaré más.
Pedro L. Yufera Sales "Arrendamnientos Urbanos" Análisis práctico de la normativa ....
Pag. 257-258
".... Arrendamiento anteriores al 9 de mayo del 85 titular persona física, se extinguirán al fallecimiento o jubilación del titular arrandaticio que esta ocupando el local, es decir mantendrá el régimen de prórroga forzosa durante un tiempo indeterminado (dependiendo de la jubilación que el arrendatario puede demorar o de un suceso - certus an incertrus quando -: muerte)...."
Vamos, que opina como yo. Buscaré más.
