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declaracion de obra nueva y division horizontal
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- Tema: Declaracion de obra nueva y division horizontal
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ummmmmmm, yo entiendo tal y como dispone el artiuclo 12 LPH, que la construccion de nuevas plantas, asi como cualquiera otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al titulo constitutivo y debe someterse al régimen para las modificaciones del mismo.
Es mas en la mayor parte de escritura de division horizontal el promotor se reserva el derecho de rectificar o aclarar una vez terminada la obra las rectificaciones o aclaraciones efectuadas, con un único fin que es el que se persigue: AJUSTAR LA REALIDAD FISICA a la descripción de las fincas objeto de la escritura.
Es mas en la mayor parte de escritura de division horizontal el promotor se reserva el derecho de rectificar o aclarar una vez terminada la obra las rectificaciones o aclaraciones efectuadas, con un único fin que es el que se persigue: AJUSTAR LA REALIDAD FISICA a la descripción de las fincas objeto de la escritura.
yo, como arquitecto, os cuento lo que hago ... porque cabe la posibilidad de que no lo esté haciendo suficientemente bien, y que los comentarios que aquí se viertan me ayuden a hecerlo mejor.
1.- para la declaración de obra nueva y división horizontal, el Notario me pide una breve certificación en la que se describe el inmueble por plantas, con superficies globales y usos, haciendo constar que ese proyecto es con el que se ha obtenido licencia. Asimismo, sólo a veces y si lo pide el Notario, se firma que esa división horizontal (la descripción de cada finca) se ajusta a ese proyecto, aunque la descripción pormenorizada no consta en mi certificación, y creo que mi responsabilidad en la descripción pormenorizada sería muy cogida por los pelos, ya que yo soy responsable del proyecto, pero los posibles errores descriptivos no son míos (si existen son, sin duda, involuntarios).
2.- si hay modificaciones sustanciales (fundamentalmente modificación del número de fincas) y esa modificación requiere licencia específica (lo que no ocurre cuando en proyecto se indica un amplio local como "divisible para trasteros", porque nada cambia a nivel de licencia si se divide en 16 ó 23, de idéntica o diferente dimensión cada uno), el Notario pide la modificación del proyecto y la certificación de que se ha obtenido nueva licencia para esa modificación.
3.- porque suelen hacerse algunas modificaciones "menores", tales como pequeños cambios en la distribución interior de alguna finca, pequeñas modificaciones en elementos comunes, etc, sin que esas modificaciones alteren las superficies construidas de cada finca (a veces por el paso de unas ventilaciones puede reducirse muy ligeramente la superficie útil de alguna finca), hago los planos del Estado Fin de Obra, que acompañan a la Certificacíón de Final de Obra ... y será el ayuntamiento quien determine si esas pequeñas modificaciones exigen licencia específica o quedan englobadas en la Licencia de Primera Ocupación.
1.- para la declaración de obra nueva y división horizontal, el Notario me pide una breve certificación en la que se describe el inmueble por plantas, con superficies globales y usos, haciendo constar que ese proyecto es con el que se ha obtenido licencia. Asimismo, sólo a veces y si lo pide el Notario, se firma que esa división horizontal (la descripción de cada finca) se ajusta a ese proyecto, aunque la descripción pormenorizada no consta en mi certificación, y creo que mi responsabilidad en la descripción pormenorizada sería muy cogida por los pelos, ya que yo soy responsable del proyecto, pero los posibles errores descriptivos no son míos (si existen son, sin duda, involuntarios).
2.- si hay modificaciones sustanciales (fundamentalmente modificación del número de fincas) y esa modificación requiere licencia específica (lo que no ocurre cuando en proyecto se indica un amplio local como "divisible para trasteros", porque nada cambia a nivel de licencia si se divide en 16 ó 23, de idéntica o diferente dimensión cada uno), el Notario pide la modificación del proyecto y la certificación de que se ha obtenido nueva licencia para esa modificación.
3.- porque suelen hacerse algunas modificaciones "menores", tales como pequeños cambios en la distribución interior de alguna finca, pequeñas modificaciones en elementos comunes, etc, sin que esas modificaciones alteren las superficies construidas de cada finca (a veces por el paso de unas ventilaciones puede reducirse muy ligeramente la superficie útil de alguna finca), hago los planos del Estado Fin de Obra, que acompañan a la Certificacíón de Final de Obra ... y será el ayuntamiento quien determine si esas pequeñas modificaciones exigen licencia específica o quedan englobadas en la Licencia de Primera Ocupación.
1. ¿qué ocurre cuando esa certificacion no se corresponde con el proyecto que dio lugar a la construccion de dicho inmueble?
Esa certificación va en una secritura pública. Podría constituir un delito de Falsedad en Documento Público.
2. ¿De que manera se podria impugnar judicialmente esa declaracion de obra nueva y division de propiedad horizontal?
HAy que hacerlo en el Juzgado, pero aquí ya entramos en el terreno de lo imprevisible. Además, necesitará incluir en su demanda una peritación para poder justificar la no conformidad del proyecto con la certificación. Y ahí se puede tropezar con muchos inconvenientes. Lo normal es qu euna obra no se ajuste exactamente al proyecto. Otra cosa es que las modificaciones no tengan que estar documentadas e incluirse como adendas legalizadas al proyecto. Que es lo que no suele hacerse.
Es decir, Si la obra final no se ajusta al Proyecto, tendría que incluirse la justificación de las modificaciones y su aceptación por la propiedad, además de la legalización de las mismas. Tengo la impresión que si intenta eso ...
Esa certificación va en una secritura pública. Podría constituir un delito de Falsedad en Documento Público.
2. ¿De que manera se podria impugnar judicialmente esa declaracion de obra nueva y division de propiedad horizontal?
HAy que hacerlo en el Juzgado, pero aquí ya entramos en el terreno de lo imprevisible. Además, necesitará incluir en su demanda una peritación para poder justificar la no conformidad del proyecto con la certificación. Y ahí se puede tropezar con muchos inconvenientes. Lo normal es qu euna obra no se ajuste exactamente al proyecto. Otra cosa es que las modificaciones no tengan que estar documentadas e incluirse como adendas legalizadas al proyecto. Que es lo que no suele hacerse.
Es decir, Si la obra final no se ajusta al Proyecto, tendría que incluirse la justificación de las modificaciones y su aceptación por la propiedad, además de la legalización de las mismas. Tengo la impresión que si intenta eso ...
Declaracion de obra nueva y division horizontal
hola! tengo la duda siguiente: cuando un promotor realiza la declaracion de obra nueva y division horizontal, se exige el requisito de una certificacion de tecnico o arquitecto declarando que la descripcion del inmueble que se realiza en la escritura es conforme al proyecto de obra.
1. ¿qué ocurre cuando esa certificacion no se corresponde con el proyecto que dio lugar a la construccion de dicho inmueble?
2. ¿De que manera se podria impugnar judicialmente esa declaracion de obra nueva y division de propiedad horizontal?
saludos y muchas gracias por vuestras respuestas!
1. ¿qué ocurre cuando esa certificacion no se corresponde con el proyecto que dio lugar a la construccion de dicho inmueble?
2. ¿De que manera se podria impugnar judicialmente esa declaracion de obra nueva y division de propiedad horizontal?
saludos y muchas gracias por vuestras respuestas!
