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Debo de pagar la estética de una obra que no la necesita
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Debo de pagar la estética de una obra que no la necesita
Estimados señores.
En mi edificio un edificio de más de 40 años, se ha propuesto poner envolvente térmica con acabado en lucido, por el mal estado de la fachada ( ladrillo cara vista) que se está desprendiendo y por ahorro de energía, el problema viene a que hay dos propuestas una unos 600 euros más cara que la otra, las dos ofertas es lo mismo lo único que la encarece es que la mayoría de vecinos quería que encima de la envolvente no enlucido se pusiera unas losas de 1 cm de grosor que hace el efecto de ladrillo cara vista, eso como os comento son 600 euros más caro por vecino y es solo estetica, yo vote al económico, puedo negarme a pagar esa estética? Los participantes en la reunión fueron de 50 viviendas de las 74, y las votaciones fueron 40 que si 10 que no, yo pago una cuota mensual de gastos de 40 euros. Espero que con los datos facilitados puedan ayudarme, un saludo recaredo
En mi edificio un edificio de más de 40 años, se ha propuesto poner envolvente térmica con acabado en lucido, por el mal estado de la fachada ( ladrillo cara vista) que se está desprendiendo y por ahorro de energía, el problema viene a que hay dos propuestas una unos 600 euros más cara que la otra, las dos ofertas es lo mismo lo único que la encarece es que la mayoría de vecinos quería que encima de la envolvente no enlucido se pusiera unas losas de 1 cm de grosor que hace el efecto de ladrillo cara vista, eso como os comento son 600 euros más caro por vecino y es solo estetica, yo vote al económico, puedo negarme a pagar esa estética? Los participantes en la reunión fueron de 50 viviendas de las 74, y las votaciones fueron 40 que si 10 que no, yo pago una cuota mensual de gastos de 40 euros. Espero que con los datos facilitados puedan ayudarme, un saludo recaredo
Según los estatutos de la ley horizontal dice que en caso de ser estetico y no necesario, y el gasto superar tres cuotas ordinarias podría negarme a pagar, en el caso de que hubiera votado en contrá y queria saber si eres abogado, o entendió en el tema. Por qué la contestación que me ha dado no tiene ni pies ni cabeza, algo que es estético no creo que sea necesario.
Hola Juan no si eres entendido en el tema, pero te contesto como al amigo que me a contestado más abajo segun me he leído la ley de propiedad horizontal as ser estético y haber votado en contra y superar tres cuotas ordinarias dice que me puedo negar, el problema es como se calcula eso de las tres cuotas. Es sobre el total de lo que voy a pagar o es sobre lo que voy a pagar mes a mes sobre esos 600 euros de estetica
Iba a contestarle, de verdad, pero leyendo las contestaciones que ha dado a quien se ha molestado en contestarle, poniendo en duda su capacidad para contestar por el hecho de no opinar como usted, me han quitado las ganas de hacerlo.
Ya que usted es un experto conocedor de la LPH, porque se ha leído su texto, no tendrá ningún problema en saber "como se calcula eso de las tres cuotas".
Ya que usted es un experto conocedor de la LPH, porque se ha leído su texto, no tendrá ningún problema en saber "como se calcula eso de las tres cuotas".
Como le ha dicho Fixin, si no le gusta lo que le contestan, y dice que conoce muy bien la LPH porque se la ha leído, ¿para qué pregunta?.
Por cierto, ¿por qué es un tema estético? ¿porque usted lo dice?. Si todos los demás propietarios dicen que no, parece lógico pensar que no lo es. La solución es muy fácil, vaya al juzgado, gaste tiempo y dinero, y el juez decidirá si es estético o no.
Por cierto, ¿por qué es un tema estético? ¿porque usted lo dice?. Si todos los demás propietarios dicen que no, parece lógico pensar que no lo es. La solución es muy fácil, vaya al juzgado, gaste tiempo y dinero, y el juez decidirá si es estético o no.
Primero pido perdón por las contestaciones no era ánimo de ofender, solo digo que aquí de buenas a primeras todos dicen que tengo que pagar si o si por que se allá votado en junta, y eso no es del todo cierto, no es que tenga más idea o menos simplemente me e informado algo más que las contestaciones que e recibido, y pensaba que aquí se metían abogados, para mí ayuda no gente que sin tener tener idea diga que si de buenas a primeras, y estético bueno no sé, que opinión tiene usted de ser o no estético, cuando si se informa un poco sabrán que es una embolvente térmica la cara que se ve es lúcida lisa, si tú pones un losa o azulejo con forma de ladrillo cara vista, de toda la vida es estética, pero bueno si usted lo dice que no me lo creerd
Pues mira esa es la duda que tengo por qué por mucho que leo antes de contestar ese punto no me queda claro, lo que no se puede contestar es a la ligera, sin saber por qué algunos de ellos saben que si la votaciones afirmativas no superan las 3/ partes no saldría adelante. Si yo me meto aquí es por que busco ayuda técnica, como bien he dicho pensando que aquí se metían abogados o asesores, y no gente normal que contesta a la ligera, y no es por que no quiera oír algo que me favorezca si no si puedo o no impugnarlo pero gracias por tu gratitud
Lo que Usted dice de la luz es cierto pero para hacerlo cumplir debe usted impugnar el acuerdo dentro del plazo y que sea un juez el que decida, las leyes se hacen cumplir en el juzgando y eso claro que conlleva un coste, usted de forma unilateral al juzgado no puede hacer nada por que seria la comunidad la que te podría demandar por no abonar el coste, por que si no se impugna el acuerdo dentro del plazo acordado, creo recordar que son 30 días desde el día de celebración de la junta, acuerdo tiene validez al a ver sido validado por la mayoría. La verdad que yo no estoy tampoco de acuerdo con las respuestas que te dieron por que no hay que abonar la derrama y luego recurrir al juzgado como te decían, por que al ir al juzgado el acuerdo y las obras quedan en suspenso asta que el juez decida. Mi consejo es que si vas a actuar alzó rápido que ay unos plazos muy limitados para hacerlo
Muchas gracias, entonces si me a quedado claro tengo que impugnar la junta, y con qué agurmentos? Diciendo que la estética supera las tres cuotas ordinarias, y como se hace la impugnación? Directamente en la asesoría, me gustaría por favor que me explicarás cómo? Ya que por fin alguien me puede ayudar sin ánimo de ofender al resto pero como he dicho no se puede hablar a la ligera sin leerse las leyes de propiedad horizontal. Espero tu respuesta
A ver Recaredo:
La opción que tu pretendes para rehabilitar la fachada es bien sencilla:
Colocación de planchas de polistileno expandido en la fachada, sujetas con tacos especiales, malla y jaharrado de mortero especial con el color que se elija, con un resultado térmico y acústico bueno.
Los cuarenta propietarios parece ser que han elegido:
Restauración de la fachada con sistema ventilada cerámica, con perfiles de aluminio, que es otro mundo, con un resultado térmico y acústico excelente, ni punto de comparación
Da mas elegancia al edificio, lo revaloriza y es mucho mas duradero.
Te recuerdo aquel viejo pero sabio dicho: "Lo barato sale caro". Tu te decanta por la primera opción y estas en tu perfecto derecho hacerlo. faltaría mas.
Vamos por la parte jurídica del tema.
¿La rehabilitación es necesaria y tu lo has reconocido? Respuesta SI. por lo tanto no contraviene lo dispuesto en el articulo 10/1-a) de la LPH
¿Es una alteración de la fachada? Respuesta NO por lo tanto no contraviene lo dispuesto en el articulo 7/1 párrafo 1º de la LPH.
¿Es necesario obtener los 3/5 de las cuotas para poder realizar la obra? (parece ser que lo afirmas) Respuesta NO, según lo dispuesto en el articulo 10 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble.
Afirmas: "Según los estatutos de la ley horizontal dice que en caso de ser estético y no necesario, y el gasto superar tres cuotas ordinarias podría negarme a pagar"
¿Puede contravenir el acuerdo lo dispuesto en el articulo 17/4 de la LPH? ( por lo que dice este articulo, estas convencido de que no tienes derecho a contribuir al pago de esa obra). Respuesta NO.
Porque no son nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
En una comunidad la Junta de gobierno en junta de propietarios, propone que hay que rehabilitar la fachada, presenta dos presupuestos uno mas barato pero de peor calidad y otro mas caro pero de mas calidad y que a la larga revalorizara el edificio, asisten 50 propietarios de los 75 que tiene la comunidad.
40 votan si al presupuesto mas caro y eficiente, y 10 votan por el mas barato.
No necesitan ni mayoría simple que la hubo, ni la cualificada ni la unanimidad, basta conque lo pida un solo propietario, la obra se tiene que hacer.
Presupuesto mas barato contra mas caro, y a votar, y se aprueba el mas caro, pero ¿tienen derecho a impugnar ese acuerdo los que han votado por el mas barato? yo creo que no, porque se han votado dos opciones para una reparación de la fachada, no si es mas bonita o mas fea, se hace con paneles extrusionado, o se hace ventilada ceramica. hay esta el error lo demás es buscarle tres pies al gato.
Tienes derecho a impugnar nadie te lo impide, empieza buscando los servicios de un abogado, entre sus honorarios y los gastos del juicio prepara mas de 1000 euros, la pena es que el juicio antes de celebrarse lo tendrás perdido.
No es que te digan que tienes que pagar, te han dicho simplemente que en esta ocasión la ley no esta de tu parte, puede que en otra si lo este.
Saludos y suerte.
La opción que tu pretendes para rehabilitar la fachada es bien sencilla:
Colocación de planchas de polistileno expandido en la fachada, sujetas con tacos especiales, malla y jaharrado de mortero especial con el color que se elija, con un resultado térmico y acústico bueno.
Los cuarenta propietarios parece ser que han elegido:
Restauración de la fachada con sistema ventilada cerámica, con perfiles de aluminio, que es otro mundo, con un resultado térmico y acústico excelente, ni punto de comparación
Da mas elegancia al edificio, lo revaloriza y es mucho mas duradero.
Te recuerdo aquel viejo pero sabio dicho: "Lo barato sale caro". Tu te decanta por la primera opción y estas en tu perfecto derecho hacerlo. faltaría mas.
Vamos por la parte jurídica del tema.
¿La rehabilitación es necesaria y tu lo has reconocido? Respuesta SI. por lo tanto no contraviene lo dispuesto en el articulo 10/1-a) de la LPH
¿Es una alteración de la fachada? Respuesta NO por lo tanto no contraviene lo dispuesto en el articulo 7/1 párrafo 1º de la LPH.
¿Es necesario obtener los 3/5 de las cuotas para poder realizar la obra? (parece ser que lo afirmas) Respuesta NO, según lo dispuesto en el articulo 10 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble.
Afirmas: "Según los estatutos de la ley horizontal dice que en caso de ser estético y no necesario, y el gasto superar tres cuotas ordinarias podría negarme a pagar"
¿Puede contravenir el acuerdo lo dispuesto en el articulo 17/4 de la LPH? ( por lo que dice este articulo, estas convencido de que no tienes derecho a contribuir al pago de esa obra). Respuesta NO.
Porque no son nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
En una comunidad la Junta de gobierno en junta de propietarios, propone que hay que rehabilitar la fachada, presenta dos presupuestos uno mas barato pero de peor calidad y otro mas caro pero de mas calidad y que a la larga revalorizara el edificio, asisten 50 propietarios de los 75 que tiene la comunidad.
40 votan si al presupuesto mas caro y eficiente, y 10 votan por el mas barato.
No necesitan ni mayoría simple que la hubo, ni la cualificada ni la unanimidad, basta conque lo pida un solo propietario, la obra se tiene que hacer.
Presupuesto mas barato contra mas caro, y a votar, y se aprueba el mas caro, pero ¿tienen derecho a impugnar ese acuerdo los que han votado por el mas barato? yo creo que no, porque se han votado dos opciones para una reparación de la fachada, no si es mas bonita o mas fea, se hace con paneles extrusionado, o se hace ventilada ceramica. hay esta el error lo demás es buscarle tres pies al gato.
Tienes derecho a impugnar nadie te lo impide, empieza buscando los servicios de un abogado, entre sus honorarios y los gastos del juicio prepara mas de 1000 euros, la pena es que el juicio antes de celebrarse lo tendrás perdido.
No es que te digan que tienes que pagar, te han dicho simplemente que en esta ocasión la ley no esta de tu parte, puede que en otra si lo este.
Saludos y suerte.
Perdona creo que me he explicado algo mal entonces y pido disculpas, las dos opciones es el sate, la diferencia de una u otra es la terminación de la estética de la fachada, una de ellas lisa de mortero pintada del color elegido y otra es una cómo decirlo una baldosa con forma de ladrillo cara vista pegada encima del sate, entoces las dos van a revalorizar el edificio, pero son dos estéticas diferentes en la que la diferencia es de 700 euros, claro dices son 1000 euros de abogado y procurador pero si nos lo lleva un solo abogado a los 10 vecinos que votamos en contra más alguno más que no fue a la reunión, por sus motivos y que una vez le han pasado la circular está en contra seguramente superemos los 20 también decir que me equivoqué en tanto la cantidad de vecinos somos en total 86 así que, pregunto si el reto de vecinos votarán que no en el plazo que aún nos queda y no llegarán a las 3/5 partes podría no salir adelante el presupuesto del ladrillo cara vista? No digo el no hacer la obra pues la obra hay que hacerla si o si sino que el presupuesto sea el más económico. Un saludo y gracias
Hola Recaredo:
En mi primera intervención cuando me refería a la opcion mas barata, era precisamente el sistema SATE el cual repito:
"Colocación de planchas de polistileno expandido en la fachada, sujetas con tacos especiales, malla y jaharrado de mortero especial con el color que se elija, con un resultado térmico y acústico bueno".
Añado que algunos no ponen malla pero es mejor,colocarla y las planchas de al menos 5 centímetros de grosor.
Indudablemente existe el otro sistema denominado fachada ventilada cerámica, mas caro pero de mejor calidad.
Te doy mi opinión primero sobre la obra:
Poner un alicatado de baldosas sobre el paramento enlucido de mortero especial es un gran error, tendréis problemas con el paso de los años, y dependiendo la región donde residas si es muy fría o muy lluviosa aun mas.
Los veranos calurosos e inviernos extremadamente fríos, provocan tanto en el material de revestimiento o en su caso en el de recibido, tensiones o dilataciones que las pueden llevar a su colapso.
En resumen, el sistema SATE da un buen resultado si solo se da el acabado con tres capas de mortero especial y una de acabado del color elegido. nada de baldosas pegadas, cuidadin con
lo que quieren hacer en tu comunidad.
El problema legal.
Creo que es difícil dar una opinión fidedigna al respecto, indudablemente el sistema de mayorías para aprobar la obra no es necesaria.
El debate esta en la votación de los dos presupuesto, uno solo con el enfoscado de mortero, y el otro con baldosas cerámicas imitación al ladrillo.
Opino que el articulo 17/4 de la LPH no se debería aplicar a la votación de los dos presupuestos, eso de los 3/5 y las tres mensualidades no es para tu caso, ni tampoco hay algún articulo de la Ley donde te pudieras agarrar, solo te quedaría la opcion de la convocatoria a junta o la redacción del acta por su hubiera defecto de forma.
Si aceptas un consejo debes buscar los mayores apoyos entre tus vecinos propietarios, cuanto mayor sean el numero mejor.
Buscar la opinión de un perito en la materia que igual que yo, considere que no es fiable alicatar una fachada sobre el sistema SATE, contratar los servicios de un abogado en la materia y que presente la impugnación del acuerdo, pero no por el asunto de la estética, sino por el peligro de desprendimiento de baldosas y la poca fiabilidad y resultado.
Esta sera lo única esperanza que tienes para lograr que no se ejecute la obra, porque una vez empezada difícilmente ya podrás paralizarla.
Saludos y suerte.
En mi primera intervención cuando me refería a la opcion mas barata, era precisamente el sistema SATE el cual repito:
"Colocación de planchas de polistileno expandido en la fachada, sujetas con tacos especiales, malla y jaharrado de mortero especial con el color que se elija, con un resultado térmico y acústico bueno".
Añado que algunos no ponen malla pero es mejor,colocarla y las planchas de al menos 5 centímetros de grosor.
Indudablemente existe el otro sistema denominado fachada ventilada cerámica, mas caro pero de mejor calidad.
Te doy mi opinión primero sobre la obra:
Poner un alicatado de baldosas sobre el paramento enlucido de mortero especial es un gran error, tendréis problemas con el paso de los años, y dependiendo la región donde residas si es muy fría o muy lluviosa aun mas.
Los veranos calurosos e inviernos extremadamente fríos, provocan tanto en el material de revestimiento o en su caso en el de recibido, tensiones o dilataciones que las pueden llevar a su colapso.
En resumen, el sistema SATE da un buen resultado si solo se da el acabado con tres capas de mortero especial y una de acabado del color elegido. nada de baldosas pegadas, cuidadin con
lo que quieren hacer en tu comunidad.
El problema legal.
Creo que es difícil dar una opinión fidedigna al respecto, indudablemente el sistema de mayorías para aprobar la obra no es necesaria.
El debate esta en la votación de los dos presupuesto, uno solo con el enfoscado de mortero, y el otro con baldosas cerámicas imitación al ladrillo.
Opino que el articulo 17/4 de la LPH no se debería aplicar a la votación de los dos presupuestos, eso de los 3/5 y las tres mensualidades no es para tu caso, ni tampoco hay algún articulo de la Ley donde te pudieras agarrar, solo te quedaría la opcion de la convocatoria a junta o la redacción del acta por su hubiera defecto de forma.
Si aceptas un consejo debes buscar los mayores apoyos entre tus vecinos propietarios, cuanto mayor sean el numero mejor.
Buscar la opinión de un perito en la materia que igual que yo, considere que no es fiable alicatar una fachada sobre el sistema SATE, contratar los servicios de un abogado en la materia y que presente la impugnación del acuerdo, pero no por el asunto de la estética, sino por el peligro de desprendimiento de baldosas y la poca fiabilidad y resultado.
Esta sera lo única esperanza que tienes para lograr que no se ejecute la obra, porque una vez empezada difícilmente ya podrás paralizarla.
Saludos y suerte.
Muchísimas gracias de verdad me has ayudado mucho, el problema de mi comunidad es que la mayor parte son personas mayores en el cual nuestra asesoría, (para nada de fiar, tengo hasta pruebas de lo que digo) los convence enseguida con sus palabras técnicas, yo eso que me has dicho ya me lo imaginaba pero, lo dicho son muy cerrados, intentaré hacer lo que me has dicho, a ver si por ahí consigo algo un saludo y de nuevo darte mil gracias.
