El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Debate confusión Artículo 9 Ley 4/2013 medidas de flexibilización del mercado de alquiler
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Debate confusión artículo 9 ley 4/2013 medidas de flexibilización del mercado de alquiler
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
15
Comentarios
Debate confusión artículo 9 ley 4/2013 medidas de flexibilización del mercado de alquiler
Hola,
Necesito recoger varios puntos de vista sobre la interpretación del apartado 3 que recoge el artículo 9 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que dice así:
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Me gustaría hacer hincapié en la entrada de este apartado: "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si..."
A mi forma de entenderlo, este apartado se refiere únicamente a contratos inferiores a 3 años debido a que son en los que aparecen las prórrogas obligatorias? Si un arrendador que tiene una finca arrendada por 5 años quiere acogerse a éste apartado de la Ley puede hacerlo igual? Ya que en un contrato de 5 años no se producen prórrogas y estaríamos dentro del período contractual.
Creo que la forma del redactado de este apartado 3 del artículo 9 puede dar pié a confusiones. Además, me cabe añadir que en el preámbulo II de la misma Ley se citan varios aspectos que serán modificados y uno de ellos dice claramente:
- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
Creo que la intención de la Ley es la que se cita en el preámbulo, pero me deja mucho que desear la forma en redactar el apartado 3 del artículo 9 porque hace su entrada citando a las "Prórrogas obligatorias...", cuando hubiera sido más fácil decir "El arrendador podrá resolver el contrato si..."
Necesito recoger varios puntos de vista porque soy propietaria de una vivienda arrendada por una duración de 5 años y me encuentro que la necesito como vivienda habitual. Así que quisiera saber cómo debo interpretar esta Ley.
Gracias.
Necesito recoger varios puntos de vista sobre la interpretación del apartado 3 que recoge el artículo 9 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que dice así:
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Me gustaría hacer hincapié en la entrada de este apartado: "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si..."
A mi forma de entenderlo, este apartado se refiere únicamente a contratos inferiores a 3 años debido a que son en los que aparecen las prórrogas obligatorias? Si un arrendador que tiene una finca arrendada por 5 años quiere acogerse a éste apartado de la Ley puede hacerlo igual? Ya que en un contrato de 5 años no se producen prórrogas y estaríamos dentro del período contractual.
Creo que la forma del redactado de este apartado 3 del artículo 9 puede dar pié a confusiones. Además, me cabe añadir que en el preámbulo II de la misma Ley se citan varios aspectos que serán modificados y uno de ellos dice claramente:
- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
Creo que la intención de la Ley es la que se cita en el preámbulo, pero me deja mucho que desear la forma en redactar el apartado 3 del artículo 9 porque hace su entrada citando a las "Prórrogas obligatorias...", cuando hubiera sido más fácil decir "El arrendador podrá resolver el contrato si..."
Necesito recoger varios puntos de vista porque soy propietaria de una vivienda arrendada por una duración de 5 años y me encuentro que la necesito como vivienda habitual. Así que quisiera saber cómo debo interpretar esta Ley.
Gracias.
mcamar21: es imprescindible que nos diga de qué fecha es su contrato.
Tenga en cuenta que el texto que nos ha copiado corresponde a la redacción del art. 9.3 LAU tras la reforma operada en dicha norma en junio de 2013, por lo que si su contrato es anterior a esa fecha la redacción del art. 9.3 que se debe aplicar a su contrato no es la que nos ha transcrito.
Tenga en cuenta que el texto que nos ha copiado corresponde a la redacción del art. 9.3 LAU tras la reforma operada en dicha norma en junio de 2013, por lo que si su contrato es anterior a esa fecha la redacción del art. 9.3 que se debe aplicar a su contrato no es la que nos ha transcrito.
mcamar21, efectivamente coincido con su criterio, la redacción es desafortunada, si en un contrato de arrendamiento de vivienda, se pacta una duración superior a tres años, nunca se van a producir "prórrogas obligatorias" por lo tanto el dueño no va a tener ocasión de denegarlas por necesidad, debe entenderse que no tenía ninguna previsión de necesitar esa vivienda en cinco años.
De todos modos habrá que esperar a que los Tribunales lo interpreten o a que se produzca una enésima reforma.
De todos modos habrá que esperar a que los Tribunales lo interpreten o a que se produzca una enésima reforma.
Bueno muchas gracias por tus aclaraciones. A ver si contesta alguien más y pueda aportar otro punto de vista sobre el asunto.
En definitiva he decidido "probar" de acogerme a esta Ley para intentar recuperar mi vivienda en el plazo de 2 meses avisando por burofax al inquilino y espero que se marche sin tener más problemas... Si no fuera el caso, entonces no me queda otra que esperar a que sea el juez quien interprete la situación y dicte la sentencia
En definitiva he decidido "probar" de acogerme a esta Ley para intentar recuperar mi vivienda en el plazo de 2 meses avisando por burofax al inquilino y espero que se marche sin tener más problemas... Si no fuera el caso, entonces no me queda otra que esperar a que sea el juez quien interprete la situación y dicte la sentencia
mcamar21: si su contrato es del 14 queda claro que se regula según el texto que nos ha transcrito.
La redacción literal del artículo no deja lugar a dudas: dice claramente prórroga forzosa, no duración inicial, que en su caso creo que es de 5 años ¿no? (corríjame si me equivoco).
Por lo tanto si interpretarmos el artículo literalmente no hay duda: Ud. no tiene derecho a reclamar para si el uso de la vivienda en tanto no finalice ese primer período inicial de 5 años.
A la misma conclusión llegaríamos si hiciéramos una interpretación teleológica de la norma, es decir, una interpertación basada en la finalidad del artículo. Es evidente que la finalidad del artículo es permitir al casero usar la vivienda sin esperar a que se complete el período de 3 años de duración mínima "garantizada" del alquiler. Es un "contrapunto" al derecho del inquilino a permanecer en la vivienda al menos 3 años. Pero claro: si Ud. en el contrato le reconoce al inquilino una duración inicial superior a esos 3 años, es Ud. misma quien está dando a entender que NO quiere recuperar su vivienda lo antes posible, sino que no hay inconveniente en que el inquilino permanezca en ella, no ya 3 sino incluso 5 años. Siendo así ¿como es que quiere reclamarla ahora? No tiene sentido, y la norma lo prevé indicando que su derecho a recuperarla tiene que ejercitarse en el momento de la prórroga forzosa, y no de duración inicial, que es exactamente lo que dice el texto.
Por tanto, yo no veo en absoluto que la redacción del artículo sea ni confusa ni desafortunada: es plenamente acorde con la exigencia de unos mínimos de coherencia en la redacción de los contratos y en el comportamiento posterior de las partes que los suscriben.
La redacción literal del artículo no deja lugar a dudas: dice claramente prórroga forzosa, no duración inicial, que en su caso creo que es de 5 años ¿no? (corríjame si me equivoco).
Por lo tanto si interpretarmos el artículo literalmente no hay duda: Ud. no tiene derecho a reclamar para si el uso de la vivienda en tanto no finalice ese primer período inicial de 5 años.
A la misma conclusión llegaríamos si hiciéramos una interpretación teleológica de la norma, es decir, una interpertación basada en la finalidad del artículo. Es evidente que la finalidad del artículo es permitir al casero usar la vivienda sin esperar a que se complete el período de 3 años de duración mínima "garantizada" del alquiler. Es un "contrapunto" al derecho del inquilino a permanecer en la vivienda al menos 3 años. Pero claro: si Ud. en el contrato le reconoce al inquilino una duración inicial superior a esos 3 años, es Ud. misma quien está dando a entender que NO quiere recuperar su vivienda lo antes posible, sino que no hay inconveniente en que el inquilino permanezca en ella, no ya 3 sino incluso 5 años. Siendo así ¿como es que quiere reclamarla ahora? No tiene sentido, y la norma lo prevé indicando que su derecho a recuperarla tiene que ejercitarse en el momento de la prórroga forzosa, y no de duración inicial, que es exactamente lo que dice el texto.
Por tanto, yo no veo en absoluto que la redacción del artículo sea ni confusa ni desafortunada: es plenamente acorde con la exigencia de unos mínimos de coherencia en la redacción de los contratos y en el comportamiento posterior de las partes que los suscriben.
leonjbr: Por cierto, me acabo de dar cuenta que es Ud. la misma persona que me respondió a la presente duda que abrí en otro tema hace varias semanas. Si baja Ud. un poco más abajo en los foros, verá otro tema abierto por mi (mcamar21) en el que expongo mi problema "Desistimiento unilateral arrendador" con fecha 19/01/2016.
Quizá no me expliqué bien ahí porque entonces aún no me había informado y no entendía muy bien la Ley, pero recuerdo que fue Ud. quien me dejó claro que SÍ podía recuperar mi vivienda, ya que el período inicial del contrato era superior a los 3 años y no tenia sentido esperar a que se produjese una prórroga forzosa que no existe... Si quiere leérselo y me vuelve a comentar.
Quizá no me expliqué bien ahí porque entonces aún no me había informado y no entendía muy bien la Ley, pero recuerdo que fue Ud. quien me dejó claro que SÍ podía recuperar mi vivienda, ya que el período inicial del contrato era superior a los 3 años y no tenia sentido esperar a que se produjese una prórroga forzosa que no existe... Si quiere leérselo y me vuelve a comentar.
Si mcamar21: es que en esa pregunta Ud. preguntaba si podía DESISTIR del contrato, no RESOLVER el contrato.
Quizas sea porque no está Ud. muy versada en temas jurídicos, pero la palabra desistir sólo tiene sentido que la use el inquilino, no el casero. Por eso yo interpreté que Ud. era la inquilina (no la casera) y por eso la respuesta es diferente.
Quizas sea porque no está Ud. muy versada en temas jurídicos, pero la palabra desistir sólo tiene sentido que la use el inquilino, no el casero. Por eso yo interpreté que Ud. era la inquilina (no la casera) y por eso la respuesta es diferente.
Esto fue lo que me contestó Ud. en mi anterior consulta:
Autor: leonjbr Fecha: 10/12/2015
1.- Es que tiene Ud. una confusión por no entender bien la ley. La duración de 3 años de la que habla es la mínima prevista por la LAU a favor del inquilino. Si por ejemplo firman un contrato de un año de duración, cuando acabe el primera año la LAU le garantiza al inquilino que puede prorrogar el contrato un año más, y al siguiente año otro más, de tal forma que el inquilino pueda permanecer en la vivienda al menos durante 3 años. PERO: si Ud. dice en el contrato que la duración es de 5 años, entonces la duración no es 3 años con prórrogas sino directamente de 5.
2.- En cuanto a la recuperación del piso: en su caso no tiene que esperar a ninguna prórroga, sino sólo a que haya pasado el primer año. La razón es que como la duración inicial es de 5 años no hay prórrogas obligatorias, porque la duración inicial ya es mayor que 3 años, y al no haber prórrogas no tiene sentido esperar a que se produzcan.
3.- Funcionamiento de las prórrogas: aquí también se confunde: las prórrogas sólo se producen cuando la duración inicial es inferior a 3 años. Mediante las prórrogas se garantiza que esa duración inicial sea de al menos esos 3 años. En su caso, como la duración inicial es ya superior a esos 3 años pues no se producen las prórrogas.
4.- En su caso, finalizado el 5 años se producen una única prórroga de un sólo año.
5.- Lo de los 6 meses sí es como dice: el inquilino tiene la obligación de permanecer al menos 6 meses, independientemente de la duración pactada.
6.- No tiene que esperar nada para recuperar el piso puesto que ya ha transcurrido el primer año. Lo único que tiene que hacer es preavisar al inquilino con al menos dos meses de antelación pero teniendo cuidado de que si no ocupa el piso en 3 meses el inquilino podría decidir demandarle.
La veo muy perdida en estos asuntos, lo mejor que puede hacer es consultar con un abogado.
Autor: leonjbr Fecha: 10/12/2015
1.- Es que tiene Ud. una confusión por no entender bien la ley. La duración de 3 años de la que habla es la mínima prevista por la LAU a favor del inquilino. Si por ejemplo firman un contrato de un año de duración, cuando acabe el primera año la LAU le garantiza al inquilino que puede prorrogar el contrato un año más, y al siguiente año otro más, de tal forma que el inquilino pueda permanecer en la vivienda al menos durante 3 años. PERO: si Ud. dice en el contrato que la duración es de 5 años, entonces la duración no es 3 años con prórrogas sino directamente de 5.
2.- En cuanto a la recuperación del piso: en su caso no tiene que esperar a ninguna prórroga, sino sólo a que haya pasado el primer año. La razón es que como la duración inicial es de 5 años no hay prórrogas obligatorias, porque la duración inicial ya es mayor que 3 años, y al no haber prórrogas no tiene sentido esperar a que se produzcan.
3.- Funcionamiento de las prórrogas: aquí también se confunde: las prórrogas sólo se producen cuando la duración inicial es inferior a 3 años. Mediante las prórrogas se garantiza que esa duración inicial sea de al menos esos 3 años. En su caso, como la duración inicial es ya superior a esos 3 años pues no se producen las prórrogas.
4.- En su caso, finalizado el 5 años se producen una única prórroga de un sólo año.
5.- Lo de los 6 meses sí es como dice: el inquilino tiene la obligación de permanecer al menos 6 meses, independientemente de la duración pactada.
6.- No tiene que esperar nada para recuperar el piso puesto que ya ha transcurrido el primer año. Lo único que tiene que hacer es preavisar al inquilino con al menos dos meses de antelación pero teniendo cuidado de que si no ocupa el piso en 3 meses el inquilino podría decidir demandarle.
La veo muy perdida en estos asuntos, lo mejor que puede hacer es consultar con un abogado.
Perdone pero creo que se está liando Ud. más que yo, en lugar de rectificar que es de sabios.
Esto fue lo que yo pregunté desde mi más absoluta ignorancia, eso sí lo reconozco porque yo no soy abogada ni he estudiado nada que ver con temas legales. Pero creo que dejé bien claro que yo era la propietaria y necesitaba recuperar mi vivienda antes de finalizar el plazo del contrato.
Hola,
Soy propietaria de una vivienda que tengo arrendada desde el 1 Abril de 2014. El plazo de duración del contrato que firmamos ambas partes es de 5 años, pero necesito disponer de mi vivienda como vivienda habitual antes de ese tiempo. Mi pregunta es:
-Puedo desistir del contrato antes de que transcurran los 5 años?
-Es posible que a los 3 años ya pueda "hechar" al inquilino con previo aviso? Si es así, con cuantos días de antelación tengo que avisarle?
Muchas gracias!
Esto fue lo que yo pregunté desde mi más absoluta ignorancia, eso sí lo reconozco porque yo no soy abogada ni he estudiado nada que ver con temas legales. Pero creo que dejé bien claro que yo era la propietaria y necesitaba recuperar mi vivienda antes de finalizar el plazo del contrato.
Hola,
Soy propietaria de una vivienda que tengo arrendada desde el 1 Abril de 2014. El plazo de duración del contrato que firmamos ambas partes es de 5 años, pero necesito disponer de mi vivienda como vivienda habitual antes de ese tiempo. Mi pregunta es:
-Puedo desistir del contrato antes de que transcurran los 5 años?
-Es posible que a los 3 años ya pueda "hechar" al inquilino con previo aviso? Si es así, con cuantos días de antelación tengo que avisarle?
Muchas gracias!
mcamar21: yo rectifico todo lo que Ud. quiera que para eso soy bien sabio, pero no es cuestión de rectificar o no rectificar. Es cuestión de que en un foro en el que no se está cara a cara y en el que las respuestas se producen a lo largo de días y con la intervención de varias personas se producen impresiciones y confusiones, pero nada más.
Ud. puede creer que ha quedado bien claro que es Ud. la propietaria, pero otros foreros podemos no verlo así debido a los factores que le indicaba.
En cualquier caso, a lo que vamos:
1.- Ud. es propietaria y alquila en el 2014.
2.- La duración inicial es de 5 años.
¿Es esa la situación de partida?
Si es así no veo que Ud. pueda recuperar su vivienda acudiendo al art. 9.3 LAU por las razones que le he dado en este hilo. Olvídese del anterior.
Ud. puede creer que ha quedado bien claro que es Ud. la propietaria, pero otros foreros podemos no verlo así debido a los factores que le indicaba.
En cualquier caso, a lo que vamos:
1.- Ud. es propietaria y alquila en el 2014.
2.- La duración inicial es de 5 años.
¿Es esa la situación de partida?
Si es así no veo que Ud. pueda recuperar su vivienda acudiendo al art. 9.3 LAU por las razones que le he dado en este hilo. Olvídese del anterior.
