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de urbana a rustica
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De urbana a rustica
buenas tardes ,tengo una casa que tenia la parcela urbana y al lado tengo un campo que es rustico,la compre en el año 2007 y lleva muchos años pagando contribucion,pero el año pasado no me cobraron el recibo de contribucion pero si el de infraestructuras agrarias 100e yagrupacion de parcelas 90 e,tengo agua potable pero muy pocos vecinos no vivo alli pero voy los fines de semana y verano ¿es legal que te quiten la urbana? pertenece a valencia
el problema es que mi casa construida en el año 1975,hasta el año pasado pagaba contribución,y era suelo urbanizable,pero este año me han dicho que las han echo rusticas lo cual pierde valor el suelo y al ser rustico ya no puede haber una vivienda y me la podrian tirar ,queria saber si se puede reclamar ,el ayuntamiento me ha dicho que es legal
Sin entrar a fondo sobre lo determinado en la legislación urbanística de la comunidad valenciana al respecto y basándome en la legislación del Estado, mi opinión es que un suelo clasificado urbanizable por un planeamiento, que sus propietarios no han podido o no han tenido nunca voluntad de desarrollarlo durante la vigencia de ese plan, cuando éste es revisado, el nuevo Plan General tiene la potestad de eliminar la clasificación anterior sin derecho alguno a indemnización. Es decir, al desaparecer la clasificación de urbanizable y como no puede ser de otra forma, ese suelo vuelve a la clasificación que tenía antes de ser urbanizable, suelo rústico.
El planeamiento no es culpable de que los propietarios no procedieran a desarrollar ese suelo, los culpables, y el problema, es de los propietarios por no haber aprovechado las posibilidades que el planeamiento ponía a su disposición.
El planeamiento no es culpable de que los propietarios no procedieran a desarrollar ese suelo, los culpables, y el problema, es de los propietarios por no haber aprovechado las posibilidades que el planeamiento ponía a su disposición.
Y también es culpable el Excmo. Ayto. por haber permitido que se edifique sin haber adquirido la parcela la categoría de solar y haber cobrado: licencias de obra, primera ocupación o cédula de habitabilidad, toma de agua, etcétera. Aquí el Excmo. Ayto. no ha obrado bien y está claro que para el suelo no edificado puede cambiar la clasificación, pero para una casa ya construida, a mí al menos se me plantean dudas, en contra de lo que opina Alga.
Ni tampoco podías deducir que se ha mantenido como urbano porque los propietarios no han tenido voluntad de desarrollarlo, lo que en no pocas ocasiones se debe a la inacción del Consistorio, ocupado en otorgar los contratos y realizar las modificaciones puntuales de forma "acertada". Yo sólo he intervenido con posterioridad a tu excesiva vehemencia con monifrank y por otro lado para manifestarle que hay opciones; de esta forma puede seguir aportando información en el hilo y entre todos veremos si el Ayto. cobra o no cobra, yo me inclino por lo primero.
Una vez mas Francisco, estás extrayendo conclusiones de palabras no escritas por mí.
De lo dicho por Monifrank no deduzco otra cosa que lo dicho por él mismo respecto a su terreno : “ hasta el año pasado pagaba contribución y era suelo URBANIZABLE “.
El hecho cierto es que ese suelo, como no puede ser de otro modo, nunca ha dejado de ser rústico.
De todas la leyes urbanísticas que conozco, ninguna confiera otro derecho a los propietarios de suelo URBANIZABLE que la posibilidad de desarrollarlo promoviendo ellos mismos su transformación urbanística. Es sabido también, que en los supuestos que el Plan General considere prioritario su desarrollo, la propia administración PUEDE arrogarse esa potestad.
Me has hecho dudar Francisco. He llegado a pensar que la ley valenciana podía ser diferente y se me estaba escapaba algo, pero no, me ha bastado para corroborar que la valenciana es igual o similar a las demás, dar un somero repaso a la Ley 16/2005, de 30 de diciembre. Su artículo 22.4 me confirma que hasta que no se apruebe el planeamiento y adjudique su ejecución, el suelo URBANIZABLE continuará en idéntico régimen que el suelo NO URBANIZABLE.
¿ Durante cuanto tiempo alcanza el derecho o la potestad de ese desarrollo ?. Al tener vigencia indefinida todos los Planes Generales, mientras éstos estén en vigor.
Es decir, cuando se revisa o modifica un Plan General, justificándolo en la necesidad de adaptarlo a las exigencias cambiantes del interés público, la administración tiene la potestad de aplicar el “ ius variandi “ adecuando el planeamiento a las nuevas circunstancias. Como es entendible, siempre habrá quien considerará que los cambios beneficia a otros y le perjudican a él, es inevitable ¿ pero realmente es así ?. Pues a veces si y a veces no, depende, ¿ y de que depende ?, en mi opinión de los hechos, dependiendo de cada situación, en ocasiones una modificación del planeamiento genera derecho a indemnización por los perjuicios causados, siempre que quien los soporta no está obligado a ello, sin embargo en según que circunstancias, los perjuicios están ausentes.
Mal que les pese a los propietarios de suelo, el planeamiento tiene estas cosas.
Si ese suelo clasificado URBANIZABLE en el planeamiento anterior hubiese sido desarrollado, el Plan General lo habría asumido como suelo urbano consolidado, pero como al parecer no ha sido así, lo ha devuelto a su clasificación original de suelo NO URBANIZABLE, aunque, cierto es, lo mismo que lo ha desclasificado podía haberlo dejado con la misma clasificación que tenía en el Plan General revisado o modificado.
Con los datos aportados me he limitado a expresar una opinión que, si Francisco considera errónea y me lo demuestra, con mucho gusto, reconoceré mi equivocación.
De lo dicho por Monifrank no deduzco otra cosa que lo dicho por él mismo respecto a su terreno : “ hasta el año pasado pagaba contribución y era suelo URBANIZABLE “.
El hecho cierto es que ese suelo, como no puede ser de otro modo, nunca ha dejado de ser rústico.
De todas la leyes urbanísticas que conozco, ninguna confiera otro derecho a los propietarios de suelo URBANIZABLE que la posibilidad de desarrollarlo promoviendo ellos mismos su transformación urbanística. Es sabido también, que en los supuestos que el Plan General considere prioritario su desarrollo, la propia administración PUEDE arrogarse esa potestad.
Me has hecho dudar Francisco. He llegado a pensar que la ley valenciana podía ser diferente y se me estaba escapaba algo, pero no, me ha bastado para corroborar que la valenciana es igual o similar a las demás, dar un somero repaso a la Ley 16/2005, de 30 de diciembre. Su artículo 22.4 me confirma que hasta que no se apruebe el planeamiento y adjudique su ejecución, el suelo URBANIZABLE continuará en idéntico régimen que el suelo NO URBANIZABLE.
¿ Durante cuanto tiempo alcanza el derecho o la potestad de ese desarrollo ?. Al tener vigencia indefinida todos los Planes Generales, mientras éstos estén en vigor.
Es decir, cuando se revisa o modifica un Plan General, justificándolo en la necesidad de adaptarlo a las exigencias cambiantes del interés público, la administración tiene la potestad de aplicar el “ ius variandi “ adecuando el planeamiento a las nuevas circunstancias. Como es entendible, siempre habrá quien considerará que los cambios beneficia a otros y le perjudican a él, es inevitable ¿ pero realmente es así ?. Pues a veces si y a veces no, depende, ¿ y de que depende ?, en mi opinión de los hechos, dependiendo de cada situación, en ocasiones una modificación del planeamiento genera derecho a indemnización por los perjuicios causados, siempre que quien los soporta no está obligado a ello, sin embargo en según que circunstancias, los perjuicios están ausentes.
Mal que les pese a los propietarios de suelo, el planeamiento tiene estas cosas.
Si ese suelo clasificado URBANIZABLE en el planeamiento anterior hubiese sido desarrollado, el Plan General lo habría asumido como suelo urbano consolidado, pero como al parecer no ha sido así, lo ha devuelto a su clasificación original de suelo NO URBANIZABLE, aunque, cierto es, lo mismo que lo ha desclasificado podía haberlo dejado con la misma clasificación que tenía en el Plan General revisado o modificado.
Con los datos aportados me he limitado a expresar una opinión que, si Francisco considera errónea y me lo demuestra, con mucho gusto, reconoceré mi equivocación.
Monifrank, una cosa es la desclasificación del suelo y otra, la situación urbanística de la casa existente en el momento de producirse la nueva clasificación.
En lo referente a la desclasificación del suelo entiendo que lo sucedido es lo que ya he explicado. Es una consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalidad, de Suelo No Urbanizable que, en su artículo 1º establece :
“ A los efectos de la presente Ley el suelo no urbanizable es aquel que, según el planeamiento territorial o urbanístico, debe ser destinado a los usos propios de la naturaleza rústica de los terrenos, ya sea por los valores y riquezas que en él residen o por la presencia de riesgos naturales, ya sea por ser inadecuados para su desarrollo urbano de conformidad con los objetivos y criterios establecidos en la legislación sobre ordenación del territorio o en los instrumentos de ordenación del territorio previstos en aquélla “
De tal modo, su Disposición Transitoria obliga a los ayuntamientos a homologar su planeamiento al determinar :
1. El planeamiento municipal vigente a la entrada en vigor de la presente Ley deberá adaptar su clasificación del suelo no urbanizable a lo dispuesto en ella.
Dicha adaptación deberá producirse con ocasión de la revisión del planeamiento general o mediante un expediente de homologación a la presente Ley de los instrumentos de planeamiento que estén vigentes en los respectivos municipios.
2. El expediente de homologación, que se tramitará y resolverá como establece la legislación urbanística, y los preceptos a que la misma remite, tendrá por objeto:
a. Una modificación del planeamiento vigente, para que sus determinaciones sobre suelo no urbanizable se adapten a la presente Ley y alcancen el grado de concreción establecido en ella.
b. Un documento que justifique que las determinaciones del planeamiento vigente, referidas a suelo no urbanizable, ya tienen el grado de concreción establecido en esta Ley. En este caso, se podrá obviar el sometimiento a información pública en la tramitación del expediente de homologación.
En efecto, con la nueva legislación valenciana sobre el suelo no urbanizable, del mismo modo que en el resto de las CCAA, únicamente pueden construirse nuevas viviendas cumpliendo las exigencias de la ordenación territorial y el planeamiento municipal.
Sin embargo en tu caso, puesto que es una casa existente anteriormente, entiendo que el ayuntamiento debería tramitar unos expediente identificando los núcleos de casas existentes en suelo no urbanizable dentro de su municipio, cuyo objeto sería minimizar su impacto sobre el territorio. Opino que deberías averiguar si esos tárámites se han llevado a cabo y, en su caso, la efectación sobre tu caso.
El procedimiento para la tramitación de éstos expedientes está regulado en la Disposición Transitoria Cuarta de la precitada Ley.
En lo referente a la desclasificación del suelo entiendo que lo sucedido es lo que ya he explicado. Es una consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalidad, de Suelo No Urbanizable que, en su artículo 1º establece :
“ A los efectos de la presente Ley el suelo no urbanizable es aquel que, según el planeamiento territorial o urbanístico, debe ser destinado a los usos propios de la naturaleza rústica de los terrenos, ya sea por los valores y riquezas que en él residen o por la presencia de riesgos naturales, ya sea por ser inadecuados para su desarrollo urbano de conformidad con los objetivos y criterios establecidos en la legislación sobre ordenación del territorio o en los instrumentos de ordenación del territorio previstos en aquélla “
De tal modo, su Disposición Transitoria obliga a los ayuntamientos a homologar su planeamiento al determinar :
1. El planeamiento municipal vigente a la entrada en vigor de la presente Ley deberá adaptar su clasificación del suelo no urbanizable a lo dispuesto en ella.
Dicha adaptación deberá producirse con ocasión de la revisión del planeamiento general o mediante un expediente de homologación a la presente Ley de los instrumentos de planeamiento que estén vigentes en los respectivos municipios.
2. El expediente de homologación, que se tramitará y resolverá como establece la legislación urbanística, y los preceptos a que la misma remite, tendrá por objeto:
a. Una modificación del planeamiento vigente, para que sus determinaciones sobre suelo no urbanizable se adapten a la presente Ley y alcancen el grado de concreción establecido en ella.
b. Un documento que justifique que las determinaciones del planeamiento vigente, referidas a suelo no urbanizable, ya tienen el grado de concreción establecido en esta Ley. En este caso, se podrá obviar el sometimiento a información pública en la tramitación del expediente de homologación.
En efecto, con la nueva legislación valenciana sobre el suelo no urbanizable, del mismo modo que en el resto de las CCAA, únicamente pueden construirse nuevas viviendas cumpliendo las exigencias de la ordenación territorial y el planeamiento municipal.
Sin embargo en tu caso, puesto que es una casa existente anteriormente, entiendo que el ayuntamiento debería tramitar unos expediente identificando los núcleos de casas existentes en suelo no urbanizable dentro de su municipio, cuyo objeto sería minimizar su impacto sobre el territorio. Opino que deberías averiguar si esos tárámites se han llevado a cabo y, en su caso, la efectación sobre tu caso.
El procedimiento para la tramitación de éstos expedientes está regulado en la Disposición Transitoria Cuarta de la precitada Ley.
Monifrank, con respecto al suelo no edificado estoy en todo con Alga, con respecto a la edificación claramente consolidada:
1.- No te la pueden tirar porque de existir delito habría prescrito.
2.- Dudo que el "ius variandi" y la "autonomía local" tengan el alcance pretendido en este caso, porque salvo mejor criterio, si la edificación preexistente cuenta con licencia de primera ocupación y con agua del Excmo. Ayto., entonces existe un principio fundamental y es que el Excmo. Ayto. no puede ir contra los actos propios.
Saludos,
1.- No te la pueden tirar porque de existir delito habría prescrito.
2.- Dudo que el "ius variandi" y la "autonomía local" tengan el alcance pretendido en este caso, porque salvo mejor criterio, si la edificación preexistente cuenta con licencia de primera ocupación y con agua del Excmo. Ayto., entonces existe un principio fundamental y es que el Excmo. Ayto. no puede ir contra los actos propios.
Saludos,
Solo un par de observaciones sobre lo que apuntas Francisco.
1ª ) No creo que en el ayuntamiento le hayan dicho que la casa se la vayan a tirar, si creo que se verá obligado a efectuar las adaptaciones necesarias para hacerla habitable ( que me rectifique si no es así )
2ª ) La casa TENÍA licencia de primera ocupación, o eso al menos es lo que ha dicho Monifrank.
Esta cuestión, la necesidad de tramitar licencia de segunda ocupación cuando se transmite una vivienda, ya ha salido otras veces a debate, en la comunidad valenciana el procedimiento de expedición de las cédulas de habitabilidad está regulado en el Decreto 161/1989, de 30 de Octubre, del Consell de la Generalitat Valenciana.
Pero abundando en lo ya dicho, en todas las leyes urbanísticas se establece la posibilidad de regularizar la situación urbanística de las viviendas existentes. Entiendo que la transitoria cuarta tiene como finalidad, ademas de minimizar el impacto ambiental, dotar de los servicios necesarios a esas viviendas para hacerlas mínimamente habitables.
Con toda probabilidad la alternativa a la negativa de los propietarios a esa adaptación, será la declaración de fuera de ordenación.
Confiando que Monifrank no se moleste quisiera hacerle una observación final. Creo que cuando hace 3 años compró esa finca, el entonces propietario, sabía lo que se le venía encima.
1ª ) No creo que en el ayuntamiento le hayan dicho que la casa se la vayan a tirar, si creo que se verá obligado a efectuar las adaptaciones necesarias para hacerla habitable ( que me rectifique si no es así )
2ª ) La casa TENÍA licencia de primera ocupación, o eso al menos es lo que ha dicho Monifrank.
Esta cuestión, la necesidad de tramitar licencia de segunda ocupación cuando se transmite una vivienda, ya ha salido otras veces a debate, en la comunidad valenciana el procedimiento de expedición de las cédulas de habitabilidad está regulado en el Decreto 161/1989, de 30 de Octubre, del Consell de la Generalitat Valenciana.
Pero abundando en lo ya dicho, en todas las leyes urbanísticas se establece la posibilidad de regularizar la situación urbanística de las viviendas existentes. Entiendo que la transitoria cuarta tiene como finalidad, ademas de minimizar el impacto ambiental, dotar de los servicios necesarios a esas viviendas para hacerlas mínimamente habitables.
Con toda probabilidad la alternativa a la negativa de los propietarios a esa adaptación, será la declaración de fuera de ordenación.
Confiando que Monifrank no se moleste quisiera hacerle una observación final. Creo que cuando hace 3 años compró esa finca, el entonces propietario, sabía lo que se le venía encima.
Sólo una puntualización con respecto a viviendas con documentación y servicios insuficientes.
Ya hemos hablado en otras ocasiones hasta de una Ley en Cataluña y mi opinión es que en estos casos no siempre debe la edificación asumir la carga económica por la mejora necesaria de los servicios.
Creo que llevamos suficientes años con leyes del suelo y creo que es fácil que nos pongamos de acuerdo en que la Licencia de Obras y Licencia de 1ª Ocupación son Actos Reglados, los Suministros no se pueden dotar sin Licencia de 1ª Ocupación y la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local establece que la acometida de agua es competencia municipal.
Será cuestión de analizar las cuantías en juego, los plazos, el interés del propietario en no discutir con el Excmo. Ayto., etcétera, pero si un Excmo. Ayto. cobra Licencia de 1ª Ocupación y dota de suministro de agua una edificación, el suelo ha adquirido categoría de solar, la edificación lo es toda regla y el resto de servicios debían haber sido verificados por el Excmo. Ayto. antes de cobrar la Licencia o el Enganche, ya desde el propio Reglamento de Disciplina Urbanística.
Mi opinión, salvo mejor criterio es que en este caso el Excmo. Ayto. no puede tocar la clasificación del suelo ya edificado:
- O bien debió haber verificado que todas las instalaciones eran correctas y puesto que ha cobrado impuestos, haberlas actualizado a los cambios normativos o haber requerido para su actualización a los responsables/competenetes de la mismas.
- O bien indemniza a Monifrank y alguien en el Excmo. Ayto. se equivocó en su día al otorgar la Licencia y Enganche, por lo que pudiera haber responsabilidades.
Es decir, en estos caso el Ayto. puede declarar fuera de ordenación, pero esa declaración puede ser contraria a derecho y el matiz puede ser de muchos euros, tantos como para buscar un Letrado e iniciar un Contencioso.
Ya hemos hablado en otras ocasiones hasta de una Ley en Cataluña y mi opinión es que en estos casos no siempre debe la edificación asumir la carga económica por la mejora necesaria de los servicios.
Creo que llevamos suficientes años con leyes del suelo y creo que es fácil que nos pongamos de acuerdo en que la Licencia de Obras y Licencia de 1ª Ocupación son Actos Reglados, los Suministros no se pueden dotar sin Licencia de 1ª Ocupación y la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local establece que la acometida de agua es competencia municipal.
Será cuestión de analizar las cuantías en juego, los plazos, el interés del propietario en no discutir con el Excmo. Ayto., etcétera, pero si un Excmo. Ayto. cobra Licencia de 1ª Ocupación y dota de suministro de agua una edificación, el suelo ha adquirido categoría de solar, la edificación lo es toda regla y el resto de servicios debían haber sido verificados por el Excmo. Ayto. antes de cobrar la Licencia o el Enganche, ya desde el propio Reglamento de Disciplina Urbanística.
Mi opinión, salvo mejor criterio es que en este caso el Excmo. Ayto. no puede tocar la clasificación del suelo ya edificado:
- O bien debió haber verificado que todas las instalaciones eran correctas y puesto que ha cobrado impuestos, haberlas actualizado a los cambios normativos o haber requerido para su actualización a los responsables/competenetes de la mismas.
- O bien indemniza a Monifrank y alguien en el Excmo. Ayto. se equivocó en su día al otorgar la Licencia y Enganche, por lo que pudiera haber responsabilidades.
Es decir, en estos caso el Ayto. puede declarar fuera de ordenación, pero esa declaración puede ser contraria a derecho y el matiz puede ser de muchos euros, tantos como para buscar un Letrado e iniciar un Contencioso.
Creo que Monifrak habrá comprobado que en mis respuestas me he limitado a poner de manifiesto mi opinión sobre unos hechos que le preocupan, sobre la base de los datos por él mismo aportados. Como no podría ser de otra manera, las he expresado desde mi modesta comprensión de la legislación urbanística vigente, intentando dejar al margen en todo momento cualquier tipo de especulación. Como ya no es motivo de preocupación el tema por él abierto, craso error, por mi parte nada mas tengo que decirle.
Sin embargo como mi estimado Francisco manifiesta que “en este caso el Excmo. Ayto. no puede tocar la clasificación del suelo ya edificado “ y a la vez considera que el cambio producido es susceptible de indemnización, continuo con el tema porque entiendo que es necesario hacer una serie de precisiones para aclarar conceptos.
Apreciado Francisco, sigues empecinándote con tus subjetivos criterios sobre lo justo e injusto en esta materia, demonizando constantemente las actuaciones de los ayuntamientos.
Si lo que pretendes es especular sobre los deberes de la administración con respecto a sus administrados, sin tener en cuenta que el urbanismo es una función pública cuyos actos, dictados al amparo de esa potestad, deben ir dirigidos a servir al interés público y, para más inri, te olvidas de recordar las obligaciones de los administrados con respecto a ese principal interés general, apaga y vámonos. O mejor dicho, si de especular se trata, vamos a continuar especulando.
Esa casa, se levantó hace 35 años en el interior de una finca rústica, al indicar Monifrak que TENÍA ( observa el detalle, digo tenía, lo cual a sensu contrario quiere decir que ya no tiene ) licencia de primera ocupación, doy por hecho que fue construida conforme a proyecto visado y licencia de obras concedida, que las aguas sucias desaguan a una fosa ¿ séptica ? ( dudo que con las debidas garantías de salubridad ), pero la suma de todas esas suposiciones no significa, en absoluto, que la finca ha sido ni es urbana, ni el lugar donde se construyó la casa sea un solar. Como ya he dicho en un post anterior, esa finca siempre ha sido rústica aunque haya teniendo la calificación de URBANIZABLE durante algunos años.
Cuando se edificó, ahora y en el ínterin, siempre se ha podido construir viviendas en suelo rústico. Pero entonces, ahora y en el ínterin, la finalidad del suelo rústico siempre ha sido destinarlo a usos agrícolas, forestales, ganaderos , cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento territorial o urbanístico, pudiendo a tal fin, construir viviendas e instalaciones propias del medio rural.
Siempre con carácter excepcional, y mediante los procedimientos y términos establecidos en las sucesivas leyes y planeamientos, se han autorizado edificaciones e instalaciones que excedían de las previstas en suelo rústico cuando estaban debidamente legitimadas por la ordenación territorial y urbanística. No creo que sea éste el caso de la casa de Monifrank, pero creo que es conveniente puntualizar la excepción.
Me podrás reprochar......... sí pero todo eso es pura teoría, en la práctica las cosas han ocurrido de muy diferente forma. Es cierto, pero ahora de lo que se trata es hacer un nuevo guiso intentando utilizar lo aprovechable del desaguisado producido, al cual hemos llegado, no te quepa ninguna duda, por la inacción de la administración, si, pero fundamentalmente, por la acción de los administrados.
Continúa..................
Sin embargo como mi estimado Francisco manifiesta que “en este caso el Excmo. Ayto. no puede tocar la clasificación del suelo ya edificado “ y a la vez considera que el cambio producido es susceptible de indemnización, continuo con el tema porque entiendo que es necesario hacer una serie de precisiones para aclarar conceptos.
Apreciado Francisco, sigues empecinándote con tus subjetivos criterios sobre lo justo e injusto en esta materia, demonizando constantemente las actuaciones de los ayuntamientos.
Si lo que pretendes es especular sobre los deberes de la administración con respecto a sus administrados, sin tener en cuenta que el urbanismo es una función pública cuyos actos, dictados al amparo de esa potestad, deben ir dirigidos a servir al interés público y, para más inri, te olvidas de recordar las obligaciones de los administrados con respecto a ese principal interés general, apaga y vámonos. O mejor dicho, si de especular se trata, vamos a continuar especulando.
Esa casa, se levantó hace 35 años en el interior de una finca rústica, al indicar Monifrak que TENÍA ( observa el detalle, digo tenía, lo cual a sensu contrario quiere decir que ya no tiene ) licencia de primera ocupación, doy por hecho que fue construida conforme a proyecto visado y licencia de obras concedida, que las aguas sucias desaguan a una fosa ¿ séptica ? ( dudo que con las debidas garantías de salubridad ), pero la suma de todas esas suposiciones no significa, en absoluto, que la finca ha sido ni es urbana, ni el lugar donde se construyó la casa sea un solar. Como ya he dicho en un post anterior, esa finca siempre ha sido rústica aunque haya teniendo la calificación de URBANIZABLE durante algunos años.
Cuando se edificó, ahora y en el ínterin, siempre se ha podido construir viviendas en suelo rústico. Pero entonces, ahora y en el ínterin, la finalidad del suelo rústico siempre ha sido destinarlo a usos agrícolas, forestales, ganaderos , cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento territorial o urbanístico, pudiendo a tal fin, construir viviendas e instalaciones propias del medio rural.
Siempre con carácter excepcional, y mediante los procedimientos y términos establecidos en las sucesivas leyes y planeamientos, se han autorizado edificaciones e instalaciones que excedían de las previstas en suelo rústico cuando estaban debidamente legitimadas por la ordenación territorial y urbanística. No creo que sea éste el caso de la casa de Monifrank, pero creo que es conveniente puntualizar la excepción.
Me podrás reprochar......... sí pero todo eso es pura teoría, en la práctica las cosas han ocurrido de muy diferente forma. Es cierto, pero ahora de lo que se trata es hacer un nuevo guiso intentando utilizar lo aprovechable del desaguisado producido, al cual hemos llegado, no te quepa ninguna duda, por la inacción de la administración, si, pero fundamentalmente, por la acción de los administrados.
Continúa..................
Pero volvamos a la cuestión principal, la casa de Monifrak.
Si relees sus post observarás que en uno de ellos dice “no vivo allí pero voy los fines de semana y verano “. Ahora te pregunto, ¿ crees que actualmente esa vivienda se está destinando al fin agrícola o ganadero para el que, presumo, fue construida ?, ¿ cuantas casas en suelo rústico estarán en la misma o parecida situación ?, no lo se, lo que si se es que todas las CCAA se han visto obligadas a legislar para ordenar las muchas irregularidades cometidas, sin dejar de preservar el bien público que toda administración debe perseguir. Creo que estaremos de acuerdo que entre los bienes públicos dignos de preservación están los valores paisajísticos, ecológicos y, especialmente, la salud de las personas.
Como de especular se trata, me atrevo a afirmar que el origen de la mayor parte de las casas existentes en suelo rústico valenciano, han sido casetas de aperos, posiblemente con licencia de obras y licencia de ocupación si, pero de caseta de aperos que en el transcurso de los años se han ido ampliando ( dudo que con licencia ) hasta convertirse en verdaderas mansiones en algunos casos, ¿ arreglamos el desaguisado o dejamos las cosas como están y encima continuamos haciendo la vista gorda ?
Hombre......... esto hay que solucionarlo entre todos, y creo que en ello se está, aportando la administración la seguridad jurídica con sus actos y los administrados afectados, beneficiados diría yo, la financiación necesaria.
Ayer interpretaba el posible significado de la transitoria cuarta de la Ley del Suelo no Urbanizable de Valencia, la verdad es que ignoro su aplicación real, sin embargo si conozco un poco como se procede en alguna CCAA. A grosso modo, el procedimiento es el siguiente :
Se identifican las viviendas irregulares delimitando sectores para su inclusión, se tramita y aprueba un Plan Especial para cada sector por el que se propone a los propietarios afectados regularizar su situación, para ello deben aportar proyecto visado que cumpla con las determinaciones de dicho plan y garantice ( el proyecto ) que la construcción existente cumple con la normativa respecto a seguridad estructural y habitabilidad ( la vivienda que no cumple deberá adaptarse al proyecto ), como es obligado, los propietarios afectados deben hacerse cargo de los costes de urbanización que el plan les impute.
Las viviendas acogidas deben cumplir con los parámetros de edificabilidad, alturas, aspecto exterior, etc. que el Plan Especial determine y así, quedan legalizadas, obtienen la preceptiva licencia de ocupación ( la de aperos es ilegal para vivienda ), pueden conectarse a los respectivos servicios y, si se da el caso, pueden solicitar y obtener licencias para pequeñas reformas y usos diferentes al agrícola, que en su caso el plan autorice. Las viviendas de los propietarios que no quieran entrar en esa dinámica, son declaradas fuera de ordenación con todas sus consecuencias y, en el supuesto de que el Plan Especial aprobado así lo contemplase, se podría dictar orden de demolición.
¿ Indemnización en caso de derribo ?, sí claro, como caseta de aperos, la que tenía licencia para ello, y como vivienda la que tenía licencia para vivienda, pero vivienda construida según proyecto, los excesos de edificabilidad sin licencia y sin proyecto, al no existir administrativamente no se indemnizan. ¿ Indemnización por una simple declaración de fuera de ordenación ?, ninguna.
Las casetas de aperos o las viviendas en su caso, destinadas al uso para el que fueron construidas no son declaradas fuera de ordenación, quedan en situación de fuera de ordenación, que es diferente, con respecto a los nuevos usos que eventualmente el plan autorice. Dicho de otro modo, una vivienda en una finca agrícola, con almacén de alfalfa, taller para maquinaria agrícola, por ejemplo, no es incompatible con un sector ordenado para acoger viviendas aisladas de carácter residencial, puesto que el suelo sigue siendo rústico.
Es cuando, por cualquier razón, esa actividad agrícola cesa y el uso que se le quisiera dar a los edificios existentes fuese residencial o vivienda aislada, debería cumplir con los mismos requisitos de adaptación que el resto de viviendas del sector, para legalizar el nuevo uso.
Es decir, a ninguna vivienda existente dentro del Plan Especial, en la que viva un agricultor, ganadero o empleado, que trabaje en la finca y haya sido construida conforme a licencia concedida, no se le pone ningún problema. Es perfectamente legal mientras sea compatible con el uso al que se destina, en éste caso agrícola.
No obstante Francisco, como no podía ser menos, esta parrafada debes tomarla como simple y pura especulación.
Si relees sus post observarás que en uno de ellos dice “no vivo allí pero voy los fines de semana y verano “. Ahora te pregunto, ¿ crees que actualmente esa vivienda se está destinando al fin agrícola o ganadero para el que, presumo, fue construida ?, ¿ cuantas casas en suelo rústico estarán en la misma o parecida situación ?, no lo se, lo que si se es que todas las CCAA se han visto obligadas a legislar para ordenar las muchas irregularidades cometidas, sin dejar de preservar el bien público que toda administración debe perseguir. Creo que estaremos de acuerdo que entre los bienes públicos dignos de preservación están los valores paisajísticos, ecológicos y, especialmente, la salud de las personas.
Como de especular se trata, me atrevo a afirmar que el origen de la mayor parte de las casas existentes en suelo rústico valenciano, han sido casetas de aperos, posiblemente con licencia de obras y licencia de ocupación si, pero de caseta de aperos que en el transcurso de los años se han ido ampliando ( dudo que con licencia ) hasta convertirse en verdaderas mansiones en algunos casos, ¿ arreglamos el desaguisado o dejamos las cosas como están y encima continuamos haciendo la vista gorda ?
Hombre......... esto hay que solucionarlo entre todos, y creo que en ello se está, aportando la administración la seguridad jurídica con sus actos y los administrados afectados, beneficiados diría yo, la financiación necesaria.
Ayer interpretaba el posible significado de la transitoria cuarta de la Ley del Suelo no Urbanizable de Valencia, la verdad es que ignoro su aplicación real, sin embargo si conozco un poco como se procede en alguna CCAA. A grosso modo, el procedimiento es el siguiente :
Se identifican las viviendas irregulares delimitando sectores para su inclusión, se tramita y aprueba un Plan Especial para cada sector por el que se propone a los propietarios afectados regularizar su situación, para ello deben aportar proyecto visado que cumpla con las determinaciones de dicho plan y garantice ( el proyecto ) que la construcción existente cumple con la normativa respecto a seguridad estructural y habitabilidad ( la vivienda que no cumple deberá adaptarse al proyecto ), como es obligado, los propietarios afectados deben hacerse cargo de los costes de urbanización que el plan les impute.
Las viviendas acogidas deben cumplir con los parámetros de edificabilidad, alturas, aspecto exterior, etc. que el Plan Especial determine y así, quedan legalizadas, obtienen la preceptiva licencia de ocupación ( la de aperos es ilegal para vivienda ), pueden conectarse a los respectivos servicios y, si se da el caso, pueden solicitar y obtener licencias para pequeñas reformas y usos diferentes al agrícola, que en su caso el plan autorice. Las viviendas de los propietarios que no quieran entrar en esa dinámica, son declaradas fuera de ordenación con todas sus consecuencias y, en el supuesto de que el Plan Especial aprobado así lo contemplase, se podría dictar orden de demolición.
¿ Indemnización en caso de derribo ?, sí claro, como caseta de aperos, la que tenía licencia para ello, y como vivienda la que tenía licencia para vivienda, pero vivienda construida según proyecto, los excesos de edificabilidad sin licencia y sin proyecto, al no existir administrativamente no se indemnizan. ¿ Indemnización por una simple declaración de fuera de ordenación ?, ninguna.
Las casetas de aperos o las viviendas en su caso, destinadas al uso para el que fueron construidas no son declaradas fuera de ordenación, quedan en situación de fuera de ordenación, que es diferente, con respecto a los nuevos usos que eventualmente el plan autorice. Dicho de otro modo, una vivienda en una finca agrícola, con almacén de alfalfa, taller para maquinaria agrícola, por ejemplo, no es incompatible con un sector ordenado para acoger viviendas aisladas de carácter residencial, puesto que el suelo sigue siendo rústico.
Es cuando, por cualquier razón, esa actividad agrícola cesa y el uso que se le quisiera dar a los edificios existentes fuese residencial o vivienda aislada, debería cumplir con los mismos requisitos de adaptación que el resto de viviendas del sector, para legalizar el nuevo uso.
Es decir, a ninguna vivienda existente dentro del Plan Especial, en la que viva un agricultor, ganadero o empleado, que trabaje en la finca y haya sido construida conforme a licencia concedida, no se le pone ningún problema. Es perfectamente legal mientras sea compatible con el uso al que se destina, en éste caso agrícola.
No obstante Francisco, como no podía ser menos, esta parrafada debes tomarla como simple y pura especulación.
Sigamos especulando.
Voy al Ayto., les digo que me quiero hacer una casa en el campo, me remiten a un despacho donde pueden hacérmela, me hacen proyecto y me dan licencia, al mes de terminar la obra me llega un técnico del Ayto. que valora las obras en 500 €/m2 construido (cuando en una nave son 100 €/m2) y pago en una cuenta corriente del consistorio la liquidación de la licencia de 1ª ocupación por una cuantía líquida total de 5.000 €. Yo ya sé que el papel que me han dado es de nave de aperos, como a todo el mundo, pero nada de esto se podía haber hecho si la colaboración del Ayto. y del personal "al servicio del interés general" y el hecho es que el Ayto. ha cobrado como si se hubiera hecho una mansión, la realidad es una mansión, el papel es de nave de aperos y el cobro por parte del Ayto. es de mansión, además con una visita del personal del Ayto. verificando la realidad.
En mi opinión, los Aytos. no me necesitan a mí para demonizarlos.
En una cosa estoy de acuerdo y es que muchas personas presionan para conseguir hacerse una casa de campo, o para otras cosas en que la presión es aún mayor. Sin embargo, la única forma de parar eso es mediante una actuación coherente de las entidades locales, cosa que hasta ahora ha brillado por su ausencia, en el camino de cobrar y hacer la vista gorda el consistorio permite que las edificaciones se vayan consolidando de forma irregular, los propietarios de las mismas adquieren derechos y los terceros de buena fe, a más a más.
Saludos,
Voy al Ayto., les digo que me quiero hacer una casa en el campo, me remiten a un despacho donde pueden hacérmela, me hacen proyecto y me dan licencia, al mes de terminar la obra me llega un técnico del Ayto. que valora las obras en 500 €/m2 construido (cuando en una nave son 100 €/m2) y pago en una cuenta corriente del consistorio la liquidación de la licencia de 1ª ocupación por una cuantía líquida total de 5.000 €. Yo ya sé que el papel que me han dado es de nave de aperos, como a todo el mundo, pero nada de esto se podía haber hecho si la colaboración del Ayto. y del personal "al servicio del interés general" y el hecho es que el Ayto. ha cobrado como si se hubiera hecho una mansión, la realidad es una mansión, el papel es de nave de aperos y el cobro por parte del Ayto. es de mansión, además con una visita del personal del Ayto. verificando la realidad.
En mi opinión, los Aytos. no me necesitan a mí para demonizarlos.
En una cosa estoy de acuerdo y es que muchas personas presionan para conseguir hacerse una casa de campo, o para otras cosas en que la presión es aún mayor. Sin embargo, la única forma de parar eso es mediante una actuación coherente de las entidades locales, cosa que hasta ahora ha brillado por su ausencia, en el camino de cobrar y hacer la vista gorda el consistorio permite que las edificaciones se vayan consolidando de forma irregular, los propietarios de las mismas adquieren derechos y los terceros de buena fe, a más a más.
Saludos,
Estimado Francisco,
1º) Tu puedes decir en el ayuntamiento que quieres hacer lo que quieras en tu finca, pero el ayuntamiento debe basarse, para todo, en lo que realmente se ejecuta.
2º) Para no llevarte a engaño ( es una ironía ), lo preceptivo es solicitar la cedúla urbanística de la finca donde quieres hacerte la casa. La contestación del ayuntamiento, negativa o positiva, vinculará a ambas partes durante el plazo indicado en la respuesta.
3º) Si puedes construir tu casa, entendido como vivienda, deberás presentar proyecto y solicitar licencia, en cuyo momento te exigirán pagar las TASAS correspondientes. Concedida la licencia y en el momento de retirarla estás obligado a realizar una autoliquidación PROVISIONAL del ICIO. Todo ello conforme a la ordenanza fiscal municipal y en relación al presupuesto del proyecto de ejecución. Algunos ayuntamientos exigen la autolquidación del ICIO en el momento de solicitar la licencia lo cual, en mi opinión, es cuestionable.
4º) Con la licencia en tu poder ya puedes construir. Deberás cumplir las condiciones reflejadas en cuanto a plazos, urbanización, etc.
5º) Acabada la construcción deberás notificarlo en el ayuntamiento y solicitar la licencia de primera ocupación, aportando certicados de final de obra así como cualquier otro documento exigible.
6º) Enterado el ayuntamiento, los técnicos municipales deben girar visita en la obra para verificar que la construcción ejecutada lo ha sido conforme a proyecto aprobado. Cualquier modificación del proyecto no reflejada en el certificado de final de obras por la dirección facultativa, será razón suficiente para denegar la licencia de primera ocupación hasta verificar que dicha modificación es subsanable y, por tanto, legalizable.
Si es legalizable, con una modificación debídamente visada del proyecto y concesión de licencia para el exceso construido se resuelve el problema.
Si no es legalizable, los técnicos deberán proponer el inicio de expediente de infracción urbanística y proponer la resolución procedente.
7º) Ya he dicho que la autoliquidación del ICIO era provisional. Previo a la concesión de la licencia de primera ocupación, el ayuntamiento comprueba el valor real de las obras,modifica la base imponible si procede y propone la liquidaciór la liquidación definitiva. Si pagas la diferencia, te conceden la licencia de primera de primera ocupación y si no, a menos que demuestres errores de hecho, te aplicarán el procedimiento samcionador, una vez agotados y resueltos todos los recursos que hayas podido interponer.
Lo anterior significa que las tasas e impuestos se pagan conforme a lo realmente ejecutado, tanto el sujeto pasivo, como el ayuntamiento, deben justificar lo uno y lo otro. Cuando existen discrepancias, ya sabes, recursos y, llegado el caso contencioso-administrativo, si merece la pena.
1º) Tu puedes decir en el ayuntamiento que quieres hacer lo que quieras en tu finca, pero el ayuntamiento debe basarse, para todo, en lo que realmente se ejecuta.
2º) Para no llevarte a engaño ( es una ironía ), lo preceptivo es solicitar la cedúla urbanística de la finca donde quieres hacerte la casa. La contestación del ayuntamiento, negativa o positiva, vinculará a ambas partes durante el plazo indicado en la respuesta.
3º) Si puedes construir tu casa, entendido como vivienda, deberás presentar proyecto y solicitar licencia, en cuyo momento te exigirán pagar las TASAS correspondientes. Concedida la licencia y en el momento de retirarla estás obligado a realizar una autoliquidación PROVISIONAL del ICIO. Todo ello conforme a la ordenanza fiscal municipal y en relación al presupuesto del proyecto de ejecución. Algunos ayuntamientos exigen la autolquidación del ICIO en el momento de solicitar la licencia lo cual, en mi opinión, es cuestionable.
4º) Con la licencia en tu poder ya puedes construir. Deberás cumplir las condiciones reflejadas en cuanto a plazos, urbanización, etc.
5º) Acabada la construcción deberás notificarlo en el ayuntamiento y solicitar la licencia de primera ocupación, aportando certicados de final de obra así como cualquier otro documento exigible.
6º) Enterado el ayuntamiento, los técnicos municipales deben girar visita en la obra para verificar que la construcción ejecutada lo ha sido conforme a proyecto aprobado. Cualquier modificación del proyecto no reflejada en el certificado de final de obras por la dirección facultativa, será razón suficiente para denegar la licencia de primera ocupación hasta verificar que dicha modificación es subsanable y, por tanto, legalizable.
Si es legalizable, con una modificación debídamente visada del proyecto y concesión de licencia para el exceso construido se resuelve el problema.
Si no es legalizable, los técnicos deberán proponer el inicio de expediente de infracción urbanística y proponer la resolución procedente.
7º) Ya he dicho que la autoliquidación del ICIO era provisional. Previo a la concesión de la licencia de primera ocupación, el ayuntamiento comprueba el valor real de las obras,modifica la base imponible si procede y propone la liquidaciór la liquidación definitiva. Si pagas la diferencia, te conceden la licencia de primera de primera ocupación y si no, a menos que demuestres errores de hecho, te aplicarán el procedimiento samcionador, una vez agotados y resueltos todos los recursos que hayas podido interponer.
Lo anterior significa que las tasas e impuestos se pagan conforme a lo realmente ejecutado, tanto el sujeto pasivo, como el ayuntamiento, deben justificar lo uno y lo otro. Cuando existen discrepancias, ya sabes, recursos y, llegado el caso contencioso-administrativo, si merece la pena.
