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De Suelo urbano Consolidado a Rustico Urbanizable?
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De suelo urbano consolidado a rustico urbanizable?
Tengo un solar que en el plan antiguo estaba clasificado como suelo urbano consolidado (ordenanza 5 que permitia la construccion de viviendas unifamiliares) en el nuevo plan que se acaba de exponer al publico aparece como suelo rústico urbanizable delimitado dentro de un area de reparto.
Mi pregunta es ¿Se puede cambiar la edificabilidad de un suelo urbano consolidado a Rustico ?
Gracias anticipadas.
P.D. está situado en galicia.
Mi pregunta es ¿Se puede cambiar la edificabilidad de un suelo urbano consolidado a Rustico ?
Gracias anticipadas.
P.D. está situado en galicia.
La respuesta a su pregunta es un absoluto no. Ello porque un suelo urbano consolidado es el que cuenta con preceptivos requisitos y características que lo confieren como tal. El antiguo Plan del que habla, al calificar su terreno como urbano consolidado se estaba ciñendo a la ley autonómica y estatal. Lo hacía porque su terreno reune, es de suponer aunque usted no lo dice, esos requisitos y características, que a la hora de calificar el suelo son de carácter reglado y no discrecional para la administración. Otra cosa es la edificabilidad, que en su planteamiento parece confundir. Un terreno puede ser rústico y edificable, urbanizándolo, es decir puede ser urbanizable si está a falta de dotarlo de ciertos servicios con un proyecto de urbanización simplificado, en cuyo caso sería suelo urbano no consolidado, pero en todo caso suelo urbano. Si, además de tener los servicios que lo confieren carácter urbano, ha soportado cesiones de terreno, es urbano consolidado a todos los efectos, que puede hacer valer impugnando el nuevo Plan que no los considera, máxime cuando lo califica como suelo rústico, sin más.
Saludos.
Saludos.
Faragar, sí es posible pasar de un terreno urbano consolidado a rústico, no es normal, dado que se deben dar una serie de características concretas, se deberían indemnizar a los propietarios (y no con poca cantidad) y se deberían mantener las edificaciones ya existentes, aunque fuera de ordenación.
Recuerdo que esta fue uno de las cosas que más me sorprendió cuando la di en la carrera.
Recuerdo que esta fue uno de las cosas que más me sorprendió cuando la di en la carrera.
Por lo que he estado leyendo en galicia hay los siguientes tipos de suelo:
Urbano
- Consolidado
- No consolidado - Areas de reparto
Urbanizable
- Delimitado
· Con ordenacion detallada - areas de reparto
· Sin ordenacion detallada - Plan parcial
· En tramitacion.
Nucleo rural
Rústico.
En este caso el suelo pasaría de estar clasificado como urbano consolidado a urbanizable delimitado dentro de un area de reparto.
Urbano
- Consolidado
- No consolidado - Areas de reparto
Urbanizable
- Delimitado
· Con ordenacion detallada - areas de reparto
· Sin ordenacion detallada - Plan parcial
· En tramitacion.
Nucleo rural
Rústico.
En este caso el suelo pasaría de estar clasificado como urbano consolidado a urbanizable delimitado dentro de un area de reparto.
TN, el caso del que hablas, que efectivamente puede darse, sería una expropiación de terreno urbano. En este caso se establecería un "justi precio"en función del valor del terreno como suelo urbano, independientemente de cual fuera el uso que se le diera al suelo expropiado. La Administración puede usar la expropiación para lo que desee,sometido al cumplimiento de unos requisitos el expediente de expropiación, pero raramente expropia para dar categoria de rústico a un suelo del que no sacaría partido. Desgraciadamente, la Administración no se caracteriza por su labor ecológica.
Lo que parece ocurrir en el caso en cuestión, planteado por a. otero, es que al tratarse de un suelo urbano consolidado no cabe su inclusión en ningún área de reparto, siendo su aprovechamiento del 100%, y la urbanización no interesaría al promotor en tal zona, ya que el terrreno a construir no podría "invadir" el consolidado, salvo acuerdo con el propietario, que podría competir con quien formula el PAU, y que logicamente es el mayor propietario, pero que si no hay acuerdo no podría disponer como dotacional, en propio beneficio, del terreno del que no puede disponer al ser urbano consolidado. Lo que se pretende no ocurra calificándolo como urbanizable,es,creo yo, más que nada una cuestión de intereses, en la que la Administración se pone al servicio del interés privado, que mejor garantias ofrezca. ¿Me explico?
Casos así hoy están en los Tribunales.
Lo que parece ocurrir en el caso en cuestión, planteado por a. otero, es que al tratarse de un suelo urbano consolidado no cabe su inclusión en ningún área de reparto, siendo su aprovechamiento del 100%, y la urbanización no interesaría al promotor en tal zona, ya que el terrreno a construir no podría "invadir" el consolidado, salvo acuerdo con el propietario, que podría competir con quien formula el PAU, y que logicamente es el mayor propietario, pero que si no hay acuerdo no podría disponer como dotacional, en propio beneficio, del terreno del que no puede disponer al ser urbano consolidado. Lo que se pretende no ocurra calificándolo como urbanizable,es,creo yo, más que nada una cuestión de intereses, en la que la Administración se pone al servicio del interés privado, que mejor garantias ofrezca. ¿Me explico?
Casos así hoy están en los Tribunales.
Hay un dato que no da a.otero en su planteamiento y que creo que es esencial, el uso que le da a su solar el nuevo planeamiento.
Sin tener disponible ese detalle es complicado determinar una u otra cosa.
Y es que conforme a la Ley de Ordenación Urbanística y Prorección del Medio Rural de Galicial, los solares en suelo urbano consolidado tienen definido su aprovechamiento en el Plan General y deben materializarlo directamente sobre esas parcelas. Por lo tanto es derecho consolidado.
Asimismo en ese tipo de suelo los Planes Generales no pueden definir áreas de reparto, ni ningún instrumento de distribución de cargas y beneficios al considerar que la equidistribución se ha producido, sin perjuicio que se tenga que completar la urbanización a costa del propietario o que tenga que ceder el suelo sobrante como consecuencia de las alineaciones de las fincas.
En razón a ello, es posible que la nueva ordenación afecte ese solar para destinarlo a uso dotacional o de uso público, cuestión ésta que a.otero debería aclarar, cuya adquisición la administración podría obtenerla por expropiación o bien por convenio urbanístico.
En mi opinión lo que propone el Plan General, es que el aprovechamiento al que tiene derecho a.otero en su solar, lo materialice en los aprovechamientos lucrativos que pertenecen al ayuntamiento, provenientes de las cesiones urbanísticas de las áreas de reparto del suelo urbanizable delimitado en actual desarrollo o que se vaya a desarrollar en un futuro.
En éste supuesto a.otero no tendría que contribuir en los gastos de urbanización, ni efectuar cesión alguna, como consecuencia del desarrollo urbanístico del suelo urbanizable delimitado.
En mi opinión, por el mero hecho de modificar el uso de su solar, que no desclasificación pues sigue siendo urbano consolidado, no se le debe indemnizar a menos que, tenga licencia de obras en vigor, que sí sería indemnizable o que el aprovechamiento que él vaya a materializar en las áreas de reparto, sea inferior al que tiene en la actualidad para su solar.
Un cordial saludo.
Sin tener disponible ese detalle es complicado determinar una u otra cosa.
Y es que conforme a la Ley de Ordenación Urbanística y Prorección del Medio Rural de Galicial, los solares en suelo urbano consolidado tienen definido su aprovechamiento en el Plan General y deben materializarlo directamente sobre esas parcelas. Por lo tanto es derecho consolidado.
Asimismo en ese tipo de suelo los Planes Generales no pueden definir áreas de reparto, ni ningún instrumento de distribución de cargas y beneficios al considerar que la equidistribución se ha producido, sin perjuicio que se tenga que completar la urbanización a costa del propietario o que tenga que ceder el suelo sobrante como consecuencia de las alineaciones de las fincas.
En razón a ello, es posible que la nueva ordenación afecte ese solar para destinarlo a uso dotacional o de uso público, cuestión ésta que a.otero debería aclarar, cuya adquisición la administración podría obtenerla por expropiación o bien por convenio urbanístico.
En mi opinión lo que propone el Plan General, es que el aprovechamiento al que tiene derecho a.otero en su solar, lo materialice en los aprovechamientos lucrativos que pertenecen al ayuntamiento, provenientes de las cesiones urbanísticas de las áreas de reparto del suelo urbanizable delimitado en actual desarrollo o que se vaya a desarrollar en un futuro.
En éste supuesto a.otero no tendría que contribuir en los gastos de urbanización, ni efectuar cesión alguna, como consecuencia del desarrollo urbanístico del suelo urbanizable delimitado.
En mi opinión, por el mero hecho de modificar el uso de su solar, que no desclasificación pues sigue siendo urbano consolidado, no se le debe indemnizar a menos que, tenga licencia de obras en vigor, que sí sería indemnizable o que el aprovechamiento que él vaya a materializar en las áreas de reparto, sea inferior al que tiene en la actualidad para su solar.
Un cordial saludo.
En el antiguo plan el solar estaba dentro de la malla urbana como suelo urbano consolidado, por lo que se podía construir directamente en el, completando las posibles obras de urbanizacion y cesion de terrrenos.
En la revisión lo han sacado de la malla urbana, por lo que deja de ser suelo urbano y lo incluyen dentro del suelo urbanizable anexo, en este caso delimitado detallado (en el plan se desarrolla el plan parcial ), por lo que esta en un area de reparto en la que hay que realizar la urbanización así como las cesiones para equimamientos.
Un saludo.
En la revisión lo han sacado de la malla urbana, por lo que deja de ser suelo urbano y lo incluyen dentro del suelo urbanizable anexo, en este caso delimitado detallado (en el plan se desarrolla el plan parcial ), por lo que esta en un area de reparto en la que hay que realizar la urbanización así como las cesiones para equimamientos.
Un saludo.
La malla urbana no es un concepto que adquiera su realidad físico urbanística en virtud de ningún Plan de Ordenación Municipal. Si estaba dentro era porque realmente puede valerse de los servicios con los que colinda, de faltarle alguno, o porque ya los poseía.
Un Plan no puede modificar realidades en el sentido de que un terreno esté o no esté en dicha malla urbana. Si han de hacerse calles por ejemplo, para urbanizar el resto, se debe soportar cesión de terreno de la finca en cuestión para consolidar el terreno como urbano. Desprendo que su finca no había soportado tales cesiones de terreno, con lo que el antiguo Plan la calificaba incorrectamente como suelo urbano consolidado, no siendo objetivamente terreno de tales características; por ello en la revisión lo ponen como urbanizable, adscrito en un área de reparto.
Cosa distinta sería que ya hubiera soportado cesiones, en cuyo caso podría hacerlas valer junto con los servicios que tiene o de que puede dotarse para su calificación de suelo urbano consolidado, ya que está en una malla urbana. Tenga en cuenta que la edificación de la zona, que no urbanización, necesita de un porcentaje en el que esté insertada. De tenerlo junto con los servicios necesarios con los que cuente, además de las pertinentes cesiones de terreno, su finca sería ya terreno urbano consolidado. A falta de algún servicio, un proyecto de urbanización simplíficado sería suficiente, pero sólo en ese caso.
En cualquier caso, parece clara la desclasificación que el Plan hace de su terreno, que no solar. Si fuera solar, con lo que tal concepto jurídico implica, indudablemente la calificación no sería discrecional u optativa para la Administración.
Saludos.
Un Plan no puede modificar realidades en el sentido de que un terreno esté o no esté en dicha malla urbana. Si han de hacerse calles por ejemplo, para urbanizar el resto, se debe soportar cesión de terreno de la finca en cuestión para consolidar el terreno como urbano. Desprendo que su finca no había soportado tales cesiones de terreno, con lo que el antiguo Plan la calificaba incorrectamente como suelo urbano consolidado, no siendo objetivamente terreno de tales características; por ello en la revisión lo ponen como urbanizable, adscrito en un área de reparto.
Cosa distinta sería que ya hubiera soportado cesiones, en cuyo caso podría hacerlas valer junto con los servicios que tiene o de que puede dotarse para su calificación de suelo urbano consolidado, ya que está en una malla urbana. Tenga en cuenta que la edificación de la zona, que no urbanización, necesita de un porcentaje en el que esté insertada. De tenerlo junto con los servicios necesarios con los que cuente, además de las pertinentes cesiones de terreno, su finca sería ya terreno urbano consolidado. A falta de algún servicio, un proyecto de urbanización simplíficado sería suficiente, pero sólo en ese caso.
En cualquier caso, parece clara la desclasificación que el Plan hace de su terreno, que no solar. Si fuera solar, con lo que tal concepto jurídico implica, indudablemente la calificación no sería discrecional u optativa para la Administración.
Saludos.
