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De local a vivienda
Hola a todos!
Se me plantea el siguiente problema. En la comunidad en la que vivo el propietario de un local destinado a oficinas, en el año 91 realizo obras para adecuar el local a modo de vivienda para que en ella pudiese pasar las noches su madre. La comunidad por tratarse de su madre no intervino y ahora que su madre no está la ha vendido como vivienda a una 3ª pers. que además se le ha otorgado escritura públ. Entendemos que el cambio de local a vivienda administrativamente es posible y ante el ayuntamiento no habría problemas siempre y cuando todos estemos de acuerdo, cuestión bastante problematica. Por otro lado, podría si lo admitimos sentar un precedente para que otros propietarios de locales lo hiciesen tb, pq no estamos dispuestos. Y por último, deberemos modificar las cuotas de participación, las que no abonó si entendemos que es vivienda desde el 91, ¿podremos exigirselas desde el 91 o le deberemos descontar los alos prescritos?.
Muchisimas gracias.
Se me plantea el siguiente problema. En la comunidad en la que vivo el propietario de un local destinado a oficinas, en el año 91 realizo obras para adecuar el local a modo de vivienda para que en ella pudiese pasar las noches su madre. La comunidad por tratarse de su madre no intervino y ahora que su madre no está la ha vendido como vivienda a una 3ª pers. que además se le ha otorgado escritura públ. Entendemos que el cambio de local a vivienda administrativamente es posible y ante el ayuntamiento no habría problemas siempre y cuando todos estemos de acuerdo, cuestión bastante problematica. Por otro lado, podría si lo admitimos sentar un precedente para que otros propietarios de locales lo hiciesen tb, pq no estamos dispuestos. Y por último, deberemos modificar las cuotas de participación, las que no abonó si entendemos que es vivienda desde el 91, ¿podremos exigirselas desde el 91 o le deberemos descontar los alos prescritos?.
Muchisimas gracias.
Creo que por obras inconsentidas se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento tacito al pasar 15 años y ese sería el plazo de la prescripción,aunque tengo entendido que algunos jueces consideran la prescripcion al pasar solo 5 años sin existir denuncia.,así que la unica manera de saberlo será ir a juicio y que un juez decida.
En el ayuntamiento la prescripcion es de solo 4 años y efectivamente dependiendo de las localidades y las zonas los ayuntamientos dan permiso para el cambio de uso de local a vivienda.
Las cuotas de participacion solo se pueden modificar por unanimidad y no pueden exigirle cuotas atrasadas puesto que el local paga segun los enteros que tenga y entretanto estos enteros no sea modificados no pueden legamente exigirle mas dinero,,salvo que moralmente el dueño entienda que debe de aportar un recibo mayor por su actual vivienda para evitarse problemas con a comunidad.
El acuerdo a estas alturas y puesto que ya han pasado 14 años sin haber denunciado podría ser que se le incremente las cosas y dejar el tema como está,,,,el resto de los locales no podran hacer lo mismo puesto que ustedes podrian impedirselo en cualquier momento al no estar fuera de plazo legales y dudo que en este caso se pudiera alegar agravio comparativo.
En el ayuntamiento la prescripcion es de solo 4 años y efectivamente dependiendo de las localidades y las zonas los ayuntamientos dan permiso para el cambio de uso de local a vivienda.
Las cuotas de participacion solo se pueden modificar por unanimidad y no pueden exigirle cuotas atrasadas puesto que el local paga segun los enteros que tenga y entretanto estos enteros no sea modificados no pueden legamente exigirle mas dinero,,salvo que moralmente el dueño entienda que debe de aportar un recibo mayor por su actual vivienda para evitarse problemas con a comunidad.
El acuerdo a estas alturas y puesto que ya han pasado 14 años sin haber denunciado podría ser que se le incremente las cosas y dejar el tema como está,,,,el resto de los locales no podran hacer lo mismo puesto que ustedes podrian impedirselo en cualquier momento al no estar fuera de plazo legales y dudo que en este caso se pudiera alegar agravio comparativo.
En mi municipio recientemente un local se ha reformado recientemente para ser usado como vivienda, el dueño, mediante proyecto de arquitecto ha conseguido permiso municipal, cedula de habitabilidad etc.
Segun tengo entendido, las obras interiores no necesitan permiso de la comunidad, en el caso que hago referencia se trata del local remodelado y de un piso en primera planta, aunque para que el cambio de uso de local a vivienda, si es necesaria la autorizacion de todos los comuneros (unaminidad) y el este caso el unico comunero se ha negado a autorizar el cambio de uso.
En resumen, el cambio de uso a todos los efectos es valido excepto en el titulo constitutivo.
Un saludo
Segun tengo entendido, las obras interiores no necesitan permiso de la comunidad, en el caso que hago referencia se trata del local remodelado y de un piso en primera planta, aunque para que el cambio de uso de local a vivienda, si es necesaria la autorizacion de todos los comuneros (unaminidad) y el este caso el unico comunero se ha negado a autorizar el cambio de uso.
En resumen, el cambio de uso a todos los efectos es valido excepto en el titulo constitutivo.
Un saludo
Os agradezco la ayuda.
La verdad es que no nos interesa acudir a juicio e intentar llegar todos a un acuerdo que nos perjudique lo menos posible.
A veces buenas acciones dan lugar a que se generen derechos, y este es el caso.
Somos una comunidad pequeña y nos interesa que sigamos viviendo en armonia, por eso el especial interés en solucionarlo amistosamente. Pero sin embargo dejando bien atado que la permisividad en este caso no debe sentar precedente ya que existen 4 locales más en la entreplanta que con el tiempo acogiendose a esto podrian reclamar lo mismo.
Un saludo a todos y gracias
La verdad es que no nos interesa acudir a juicio e intentar llegar todos a un acuerdo que nos perjudique lo menos posible.
A veces buenas acciones dan lugar a que se generen derechos, y este es el caso.
Somos una comunidad pequeña y nos interesa que sigamos viviendo en armonia, por eso el especial interés en solucionarlo amistosamente. Pero sin embargo dejando bien atado que la permisividad en este caso no debe sentar precedente ya que existen 4 locales más en la entreplanta que con el tiempo acogiendose a esto podrian reclamar lo mismo.
Un saludo a todos y gracias
El debate sobre el cambio de uso y destino de los bienes privativos en la copropiedad inmobiliaria es objeto de estudio tradicionalmente en el ámbito de las “actividades no permitidas” a los propietarios u ocupantes del inmueble y más concretamente, en las actividades prohibidas en los estatutos a las que se refiere el artículo 7.2 de la LPH. Dicha previsión legal debe complementarse con lo dispuesto en el artículo 5 de la LPH que autoriza la incorporación de reglas relativas al uso y destino del edificio, aunque circunscritas a los estatutos de tal forma que al amparo de esta previsión algunos de ellos prohíben, limitan o matizan el tipo de actividades que pueden desarrollarse en el interior del inmueble y solo son oponibles a terceros adquirentes de buena fe si los estatutos se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad en el momento de la transmisión.
La doctrina es unánime en considerar que estas prohibiciones estatutarias pueden considerarse obligaciones en sentido negativo, o sea, imponen un compromiso de no hacer, si bien estas prohibiciones de uso deberán estar fundamentadas en una causa justa o un interés legítimo, pues de lo contrario podría considerarse que son contrarias al principio de libertad de dominio, debiendo recordar que el artículo 394 del Código Civil dispone que cada condueño podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, y ésta debe ser la regla general aplicable también en relación con las propiedades especiales, de la que la propiedad horizontal constituye tan sólo una más.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo continúa vacilante en los supuestos de variación de destino de local a vivienda, negando en general tal posibilidad en base a la modificación de la cuota de participación que dicha variación lleva implícita, si bien el propio Tribunal Supremo ha sostenido lo contrario en Sentencias de 7 febrero 1989; 5 marzo 1990 ó 21 diciembre 1993, siendo muy escasos los pronunciamientos judiciales en los que se ha tratado el concreto hecho de transformación de un local o similar (por ejemplo trastero) en vivienda (sí es numerosa en el supuesto vivienda – local).
La jurisprudencia más reciente de las Audiencias Provinciales se refiere a transformación de trasteros en viviendas (que viene a ser un supuesto análogo), y que resuelve el supuesto con opiniones en uno u otro sentido, bien en contra de una interpretación restrictiva y excluyente SSAP Vizcaya 31 enero 2001 y de Ávila 10 de julio 2002, bien a favor de la transformación SSAP La Coruña 20 septiembre 2002.
Resulta por ello aventurado establecer una regla o criterio general por el momento debiendo estar a la casuística de cada caso.
Por otra parte con carácter general, aunque refiriéndose al supuesto de la variación del uso de vivienda a local, la Dirección General de Registro y Notariado se ha mantenido proclive a la admisión del criterio de que la descripción en el título constitutivo de los pisos como “viviendas” no impedía la transformación en local sin el concurso de la voluntad unánime del resto de los vecinos.
En el supuesto que plantea, habiendo conocimiento y consentimiento por parte de la Comunidad desde el año 1991, habiendo transcurrido 14 años, entiendo que promover una acción para restablecer la actual vivienda a su primitivo destino, no prosperaría, pero para eso están los Tribunales que son los que tienen la última palabra.
Siento el rollo.
Saludos.
La doctrina es unánime en considerar que estas prohibiciones estatutarias pueden considerarse obligaciones en sentido negativo, o sea, imponen un compromiso de no hacer, si bien estas prohibiciones de uso deberán estar fundamentadas en una causa justa o un interés legítimo, pues de lo contrario podría considerarse que son contrarias al principio de libertad de dominio, debiendo recordar que el artículo 394 del Código Civil dispone que cada condueño podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, y ésta debe ser la regla general aplicable también en relación con las propiedades especiales, de la que la propiedad horizontal constituye tan sólo una más.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo continúa vacilante en los supuestos de variación de destino de local a vivienda, negando en general tal posibilidad en base a la modificación de la cuota de participación que dicha variación lleva implícita, si bien el propio Tribunal Supremo ha sostenido lo contrario en Sentencias de 7 febrero 1989; 5 marzo 1990 ó 21 diciembre 1993, siendo muy escasos los pronunciamientos judiciales en los que se ha tratado el concreto hecho de transformación de un local o similar (por ejemplo trastero) en vivienda (sí es numerosa en el supuesto vivienda – local).
La jurisprudencia más reciente de las Audiencias Provinciales se refiere a transformación de trasteros en viviendas (que viene a ser un supuesto análogo), y que resuelve el supuesto con opiniones en uno u otro sentido, bien en contra de una interpretación restrictiva y excluyente SSAP Vizcaya 31 enero 2001 y de Ávila 10 de julio 2002, bien a favor de la transformación SSAP La Coruña 20 septiembre 2002.
Resulta por ello aventurado establecer una regla o criterio general por el momento debiendo estar a la casuística de cada caso.
Por otra parte con carácter general, aunque refiriéndose al supuesto de la variación del uso de vivienda a local, la Dirección General de Registro y Notariado se ha mantenido proclive a la admisión del criterio de que la descripción en el título constitutivo de los pisos como “viviendas” no impedía la transformación en local sin el concurso de la voluntad unánime del resto de los vecinos.
En el supuesto que plantea, habiendo conocimiento y consentimiento por parte de la Comunidad desde el año 1991, habiendo transcurrido 14 años, entiendo que promover una acción para restablecer la actual vivienda a su primitivo destino, no prosperaría, pero para eso están los Tribunales que son los que tienen la última palabra.
Siento el rollo.
Saludos.
