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Cuotas
Muy buenos días. Escribo después de mucho tiempo de leeros y aprender y ahora me surge una duda sobre el tema de cuotas comunitarias.
El tema es que hace unos meses compré un local y plaza de garaje. Me han proporcionado las cuentas y liquidación de la anterior junta de enero de 2024. Después de estudiarlas no estoy de acuerdo en algunos puntos.
En vez de hacer liquidación de saldo se hace a 0, solo se tiene en cuenta que se hayan pagado las cuotas pero no gastos reales. Veo entonces que en gastos generales hay apartados que serían solo para viviendas. También que en gastos de garajes se contabiliza toda la electricidad que consumen prácticamente las bombas y que debería repartirse entre todos los propietarios. Según esto, las cuotas de mi local y garaje serían más bajas.
¿ Cómo debo hacer en la próxima Junta?
¿ se puede obligar a hacer la liquidación sobre gastos reales o es por mayoría simple?
En este caso no tendré las de ganar puesto tal y como se hace las viviendas pagan menos y ganarían en votos.
Si no apruebo esas cuentas ( los gastos imputados, ¿ sirve realmente de algo?
¿ tendría que impugnarlas?
Por lo que he leído no sería solución puesto que me saldrá más los gastos judiciales que la bajada de las cuotas.....
A ver si me aclaran algo. Y gracias nuevamente.
El tema es que hace unos meses compré un local y plaza de garaje. Me han proporcionado las cuentas y liquidación de la anterior junta de enero de 2024. Después de estudiarlas no estoy de acuerdo en algunos puntos.
En vez de hacer liquidación de saldo se hace a 0, solo se tiene en cuenta que se hayan pagado las cuotas pero no gastos reales. Veo entonces que en gastos generales hay apartados que serían solo para viviendas. También que en gastos de garajes se contabiliza toda la electricidad que consumen prácticamente las bombas y que debería repartirse entre todos los propietarios. Según esto, las cuotas de mi local y garaje serían más bajas.
¿ Cómo debo hacer en la próxima Junta?
¿ se puede obligar a hacer la liquidación sobre gastos reales o es por mayoría simple?
En este caso no tendré las de ganar puesto tal y como se hace las viviendas pagan menos y ganarían en votos.
Si no apruebo esas cuentas ( los gastos imputados, ¿ sirve realmente de algo?
¿ tendría que impugnarlas?
Por lo que he leído no sería solución puesto que me saldrá más los gastos judiciales que la bajada de las cuotas.....
A ver si me aclaran algo. Y gracias nuevamente.
Es muy posible que en esta comunidad, algún día, alguien decidiera, con más o menos cabeza, cómo se repartirían los gastos. Y ahí se quedaron. Lo que le sugiero, si quiere saber si esos acuerdos existen, es que pida las actas de las reuniones anteriores, porque todo acuerdo, por absurdo o sensato que sea, debería estar anotado. Si en algún momento se decidió esta fórmula de reparto, más vale que lo tenga claro antes de sacar su propuesta a la luz. No es cuestión de andar dando tiros sin saber a dónde van.
Primer punto, tema bombas.
Es muy corriente y comun, y no por ello lógico, normal y legal, que la energía consumida por las bombas, proceda del contador individual del garaje, cuando estos , ni siquiera consumen agua.
Las liquiidaciones de saldo, no es muy recomendable su utilizacion.
Lo máscorrecto es que cada propietario contribuya con su cuota a los apartados, a los que está obligado hacerlo.
Y asi el saldo restante, es comunitario y no individual.
La única forma correcta para que la contribucion al gasto de energia fuese correcto, sería que se tomase del contador de la escalera, pero existe un pero, como usted estaría exento de gastos de escalera, entonces no pagaría consumo de la bomba.
La comprobación de los gastos reales, se hacen al final del ejercicio, y lo que sobra es de la comunidad.
Lo que hay que saber, es de que gastos esta usted exonerado, para eso deberá ir al registro solicitarlo
Es muy corriente y comun, y no por ello lógico, normal y legal, que la energía consumida por las bombas, proceda del contador individual del garaje, cuando estos , ni siquiera consumen agua.
Las liquiidaciones de saldo, no es muy recomendable su utilizacion.
Lo máscorrecto es que cada propietario contribuya con su cuota a los apartados, a los que está obligado hacerlo.
Y asi el saldo restante, es comunitario y no individual.
La única forma correcta para que la contribucion al gasto de energia fuese correcto, sería que se tomase del contador de la escalera, pero existe un pero, como usted estaría exento de gastos de escalera, entonces no pagaría consumo de la bomba.
La comprobación de los gastos reales, se hacen al final del ejercicio, y lo que sobra es de la comunidad.
Lo que hay que saber, es de que gastos esta usted exonerado, para eso deberá ir al registro solicitarlo
Gracias por sus respuestas. Si el saldo se debe hacer así me parece bien. El problema que veo es que en el cálculo de las cuotas pues aparece el gasto de electricidad consumido en su mayoría por las bombas debería aparecer en gastos comunes y repartirse entre todos los propietarios, no únicamente entre los de garajes. Eso hace que el cálculo de las cuotas no esté correcto. No es así?
Según he entendido, usted no dice si este gasto está o no expuesto en los estatutos de la comunidad o en la escritura de obra nueva en cuanto al reparto de cuotas.
Como bien le han dicho, vaya usted al registro de la propiedad y solicite dichos documentos y revíselos.
Si usted no está exonerado de esos gastos y solo el garaje ha de pagarlos, entonces solicite por escrito al presidente que se trate el tema en la próxima reunión a celebrar en su comunidad.
Si no le dan la razón, la decisión de demandar a la comunidad es suya y posiblemente incluso puede que usted gane la demanda (no se lo aseguro, pero sí tiene posibilidades).
Póngase en manos de un letrado experto en la materia. Sé que cuesta dinero pero es quien mejor le va a defender.
Como bien le han dicho, vaya usted al registro de la propiedad y solicite dichos documentos y revíselos.
Si usted no está exonerado de esos gastos y solo el garaje ha de pagarlos, entonces solicite por escrito al presidente que se trate el tema en la próxima reunión a celebrar en su comunidad.
Si no le dan la razón, la decisión de demandar a la comunidad es suya y posiblemente incluso puede que usted gane la demanda (no se lo aseguro, pero sí tiene posibilidades).
Póngase en manos de un letrado experto en la materia. Sé que cuesta dinero pero es quien mejor le va a defender.
No entiendo lo del grifo??
Las bombas son de extracción para evitar infiltraciones y son un elemento común de todos los propietarios. Dónde yo vivo también hay bombas (es muy común en mi zona). Se ha estimado un consumo de garaje aproximado según el gasto de otros garajes similares y el resto del consumo se aplica a gastos generales. El gasto de mantenimiento de las bombas también es gasto general.
Por otro lado, el saldo como decís es comunitario. En la comunidad dónde vivo si se hace liquidación de ingresos y gastos reales con lo que cuando un grupo tiene saldo negativo porque han gastado mas que lo presupuestado tienen que abonar ese saldo negativo.
Por eso digo que hay gastos generales que son de viviendas y los han imputado tanto a los locales como a los garajes, y el caso del consumo de luz que solo pagan los garajes. Las viviendas entonces están pagando menos de lo que les corresponde.
En que momento hay que solicitar que ese reparto sea mas justo? Yo acabo de entrar como propietario pero si me gustaría aclararlo en la próxima junta ordinaria.
Tendré que mirarlo, pero ese reparto mal hecho se debe seguramente al administrador. Los vecinos no han dicho nada porque la mayoría tienen viviendas y no creo que les interese protestar.
Las bombas son de extracción para evitar infiltraciones y son un elemento común de todos los propietarios. Dónde yo vivo también hay bombas (es muy común en mi zona). Se ha estimado un consumo de garaje aproximado según el gasto de otros garajes similares y el resto del consumo se aplica a gastos generales. El gasto de mantenimiento de las bombas también es gasto general.
Por otro lado, el saldo como decís es comunitario. En la comunidad dónde vivo si se hace liquidación de ingresos y gastos reales con lo que cuando un grupo tiene saldo negativo porque han gastado mas que lo presupuestado tienen que abonar ese saldo negativo.
Por eso digo que hay gastos generales que son de viviendas y los han imputado tanto a los locales como a los garajes, y el caso del consumo de luz que solo pagan los garajes. Las viviendas entonces están pagando menos de lo que les corresponde.
En que momento hay que solicitar que ese reparto sea mas justo? Yo acabo de entrar como propietario pero si me gustaría aclararlo en la próxima junta ordinaria.
Tendré que mirarlo, pero ese reparto mal hecho se debe seguramente al administrador. Los vecinos no han dicho nada porque la mayoría tienen viviendas y no creo que les interese protestar.
Si las bombas son para achicar el agua que se filtra en los garajes, la cosa puede ser diferente puesto que a priori no está claro que también tengan que contribuir las viviendas.
Antes de nada recomiendo comprobar los estatutos o título constitutivo para comprobar si dicen algo al respecto.
Comprobar el consumo de las bombas no es difícil, hoy en día hay contadores a precio asequible. Si se prefiere, cualquier profesional podría hacer una buena estimación.
Antes de nada recomiendo comprobar los estatutos o título constitutivo para comprobar si dicen algo al respecto.
Comprobar el consumo de las bombas no es difícil, hoy en día hay contadores a precio asequible. Si se prefiere, cualquier profesional podría hacer una buena estimación.
El, ascensor, el portal, las escaleras, tambien son elementos comunes.
Contribuye usted a su mantenimiento, como local y garaje?
En caso que las vivendas tuviesen que contribuir al consumo del consumo de energía de las bombas, creé sinceramente, que ke podria compensar en el caso hipotetico que le diesen la razon.
Las bombas de achique, funcionan de Pascua a Ramos y el consumo es minimo.
Creo que se preocupa por algo sin importancia, y que carece de argumentación, para resolverlo.
Pero usted verá
Contribuye usted a su mantenimiento, como local y garaje?
En caso que las vivendas tuviesen que contribuir al consumo del consumo de energía de las bombas, creé sinceramente, que ke podria compensar en el caso hipotetico que le diesen la razon.
Las bombas de achique, funcionan de Pascua a Ramos y el consumo es minimo.
Creo que se preocupa por algo sin importancia, y que carece de argumentación, para resolverlo.
Pero usted verá
He preguntado por otros casos similares y en todos ellos es un elemento común y a su nantenimiento contribuyen todos puesto como dices puede afectar a los cimientos del edificio.
Y por otro lado en gastos generales hay un importe de reparación de columpios infantiles a los que yo tengo que contribuir solo las viviendas según estatutos. Por eso digo que mis cuotas son más de lo que me correspondería.
Lo que no me aclaran es que debo hacer, tratarlo en la próxima Junta cuando se presenten las cuentas? Y si no quieren corregirlo me tengo que aguantar?
Y por otro lado en gastos generales hay un importe de reparación de columpios infantiles a los que yo tengo que contribuir solo las viviendas según estatutos. Por eso digo que mis cuotas son más de lo que me correspondería.
Lo que no me aclaran es que debo hacer, tratarlo en la próxima Junta cuando se presenten las cuentas? Y si no quieren corregirlo me tengo que aguantar?
Si los estatutos no dicen nada referente a ese consumo de electricidad, de acuerdo con la ley deben contribuir todos según coeficiente.
En tal caso, mi consejo sigue siendo plantearlo ya al presidente y administrador para que corrijan el error sin esperar a una nueva junta.
Si el presidente y el administrador consideran que no hay error, se debería introducir ese punto en la suguiente junta y si la junta lo confirma sólo quedaría acudir a los tribunales.
En tal caso, mi consejo sigue siendo plantearlo ya al presidente y administrador para que corrijan el error sin esperar a una nueva junta.
Si el presidente y el administrador consideran que no hay error, se debería introducir ese punto en la suguiente junta y si la junta lo confirma sólo quedaría acudir a los tribunales.
Sería conveniente, que aquellos que son partidarios, que el consumo que efectuen las bombas de achique sea repartido entre todos los propietarios, explicasen como pueden averiguar el mínimo consumo de una factura que corresponde a un contador que como mínimo constara de los siguientes gastos de energía del garaje:
Puerta garaje, central alarma de incendio, central alarma CO, extractor de humo, luces, bombas de consumo agua sanitaria, y las dichas bombas de achique.
Imposible de saber, aparte que su gasto es totalmente mínimo
Puerta garaje, central alarma de incendio, central alarma CO, extractor de humo, luces, bombas de consumo agua sanitaria, y las dichas bombas de achique.
Imposible de saber, aparte que su gasto es totalmente mínimo
