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cuotas segun constructor
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Efectivamente aquíno se trata de demostrar que las cuotas originales esten mal asignadas. De hecho en la inscripción en el registro si se ve la diferencia de superficies en las cuotas.
El tema es como desmontar que el promotor asignase que el 95% de los gastos se distribuyen por igual entre todas las viviendas independientemente de su cuota.
He oido y leido en otros foros que lo que inscribe en primera escritura el promotor va a misa pero claro yo estimo que no se ajusta ala legalidad.
Cuotas segun constructor
20€ al mes?
piense en que las cosas se deterioran con el tiempo y que cualquier derrama se pagara por coheficiente. Adaptar un ascensor a nueva legislacion, arreglar cañerias, goteras, humedades de fachadas, mantenimiento de antena, ascensor y portero automatico, cualquier servicio que necesiten se pagara asi y en unos años no seran 20€ al mes
piense en que las cosas se deterioran con el tiempo y que cualquier derrama se pagara por coheficiente. Adaptar un ascensor a nueva legislacion, arreglar cañerias, goteras, humedades de fachadas, mantenimiento de antena, ascensor y portero automatico, cualquier servicio que necesiten se pagara asi y en unos años no seran 20€ al mes
Chelinka tiene razón, 20 euros la mes, durante muchos años es mucho dinero, y debe valorar también la derramas venideras.
La cuestión es, a parte de un perito, que mas es necesario, ¿un procedimiento judicial de impugnación del reparto de gastos? ¿O que otras viabilidades existen?
Quizás el perito se lo puedan ahorrar si las superficies de las notas simples de las viviendas están bien calculadas, o si todos están de acuerdo en los valores de superficie que el catastro refleja.
La cuestión es, a parte de un perito, que mas es necesario, ¿un procedimiento judicial de impugnación del reparto de gastos? ¿O que otras viabilidades existen?
Quizás el perito se lo puedan ahorrar si las superficies de las notas simples de las viviendas están bien calculadas, o si todos están de acuerdo en los valores de superficie que el catastro refleja.
mi consejo es que tenga en cuenta el tema de las notas simples del registro y que busque apoyos en los otros perjudicados, que entiendo son muchos mas (todos los de menos de 150 m). Entre todos puede resultar relativamente economico arreglar el asunto incluso necesitando tecnico y abogado.
240 € anuales en 2013, mas el incremento de la cuota en sucesivos años, mas cualquier derrama extra es mucho dinero para todos y duele mas pagarlo cuando se sabe que se podia haber arreglado y no se ha hecho.
240 € anuales en 2013, mas el incremento de la cuota en sucesivos años, mas cualquier derrama extra es mucho dinero para todos y duele mas pagarlo cuando se sabe que se podia haber arreglado y no se ha hecho.
Voy a intentar sintetizar, aunque la cuestión es muy compleja.
Apenas hay jurisprudencia sobre el particular porque el procedimiento es de extrema difícultad dado que no solamente hay que demandar a todos y cada uno de los propietarios, sino que además hay que ACREDITAR LA EXISTENCIA DE ERROR en la distribución efectuada por el Promotor.
La acción a ejercitar sería la de nulidad de las cuotas asignadas en su día por el Promotor, teniendo usted obligación de señalar otras alternativas, ajustadas a las previsiones legales, motivo por el que necesita el correspondiente informe técnico que refiere Vio.
El principal motivo que aconseja prudencia a la hora de promover dicha acción radica en la redacción del artículo 5, apartado 2, de la misma LPH, que obliga a que las CUOTAS SE FIJEN conforme con la SUPERFICIE, además de la SITUACIÓN y el USO que racionalmente se considere que van a efectuar cada propietario de los servicios y elementos comunes.
Si no hay diferencia en la situación de los inmuebles, ni en el uso de elementos o servicios comunes, la única referencia válida debería de ser la de «superficie», pero debe usted tener en cuenta que la SUPERFICIE NO ES EL ÚNICO PARÁMETRO INDICATIVO PARA FIJAR LOS COEFICIENTES DE PROPIEDAD A PARTIR DE LOS CUALES SE CALCULARÁN LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, NO SÓLO EN GASTOS. TAMBIÉN EN COEFICIENTE DE VOTO.
Pero es que además, acreditar ERROR en los valores asignados conforme a un informe técnico anterior, es muy difícil. Por eso apenas se ha intentado y los intentos que yo conozco, han sido desestimados.
Debe tenerse en cuenta que no estamos hablando de diferencia de criterios o de comparar la racionalidad de un criterio frente a otro, sino de demostrar que el criterio adoptado por el Promotor NO SE AJUSTA A DERECHO Y ES ERRÓNEO y eso, amigo mío, es harto complicado.
Apenas hay jurisprudencia sobre el particular porque el procedimiento es de extrema difícultad dado que no solamente hay que demandar a todos y cada uno de los propietarios, sino que además hay que ACREDITAR LA EXISTENCIA DE ERROR en la distribución efectuada por el Promotor.
La acción a ejercitar sería la de nulidad de las cuotas asignadas en su día por el Promotor, teniendo usted obligación de señalar otras alternativas, ajustadas a las previsiones legales, motivo por el que necesita el correspondiente informe técnico que refiere Vio.
El principal motivo que aconseja prudencia a la hora de promover dicha acción radica en la redacción del artículo 5, apartado 2, de la misma LPH, que obliga a que las CUOTAS SE FIJEN conforme con la SUPERFICIE, además de la SITUACIÓN y el USO que racionalmente se considere que van a efectuar cada propietario de los servicios y elementos comunes.
Si no hay diferencia en la situación de los inmuebles, ni en el uso de elementos o servicios comunes, la única referencia válida debería de ser la de «superficie», pero debe usted tener en cuenta que la SUPERFICIE NO ES EL ÚNICO PARÁMETRO INDICATIVO PARA FIJAR LOS COEFICIENTES DE PROPIEDAD A PARTIR DE LOS CUALES SE CALCULARÁN LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, NO SÓLO EN GASTOS. TAMBIÉN EN COEFICIENTE DE VOTO.
Pero es que además, acreditar ERROR en los valores asignados conforme a un informe técnico anterior, es muy difícil. Por eso apenas se ha intentado y los intentos que yo conozco, han sido desestimados.
Debe tenerse en cuenta que no estamos hablando de diferencia de criterios o de comparar la racionalidad de un criterio frente a otro, sino de demostrar que el criterio adoptado por el Promotor NO SE AJUSTA A DERECHO Y ES ERRÓNEO y eso, amigo mío, es harto complicado.
Efectivamente aquíno se trata de demostrar que las cuotas originales esten mal asignadas. De hecho en la inscripción en el registro si se ve la diferencia de superficies en las cuotas.
El tema es como desmontar que el promotor asignase que el 95% de los gastos se distribuyen por igual entre todas las viviendas independientemente de su cuota.
He oido y leido en otros foros que lo que inscribe en primera escritura el promotor va a misa pero claro yo estimo que no se ajusta ala legalidad.
Por si le ayuda, le diré lo siguiente:
La STS 14/12/2005, ilustra perfectamente la respuesta a su pregunta y por ello le resumo los tres fundamentos básicos de su doctrina:
1. El TS declara que "Es forma habitual que el Promotor o Constructor redacte y otorgue la escritura de propiedad horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, plaza de garaje o local, y desde luego el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal le permite el establecimiento de contribuciones designadas, en determinadas circunstancias, para cuotas iguales, y así se especifica en la sentencia de esta Sala, de 2 de febrero de 1991 -que recoge el sentido de otras muchas, cuando en ella se dice «El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, así se desprende del número 5.º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -cita diversas sentencias-. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observación de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos»". –Dejar claro que tras la modificación de la LPH, el artículo 9.5 pasó a ser el 9 e).
2.- En cuanto a la Constitución de la Comunidad por el propietario único (Promotor), el TS declara que el art. 51 de la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios manda proteger los intereses económicos de los consumidores, que este mandato se encuentra entre los principios rectores de la política social y económica, que informa la práctica judicial -art. 53.3 CE-. La normativa protectora de los consumidores, dictada en desarrollo de aquel precepto, trata de restablecer el principio de igualdad de las partes contratantes, para proteger al contratante débil.
3.- En TS hace prospección de la situación manifestando que en la imposibilidad de conseguir unanimidad para modificar esta o cualquier cláusula estatutaria que beneficie sólo a algunos, los cuales nunca apoyarán la modificación, llega a la conclusión que la cláusula debatida es abusiva sin ningún género de dudas.
El profesor De Castro (Maestro de mi Catedrático de Derecho Civil, así que imagine los años que han pasado), tras propugnar la necesidad de dictar normas y adoptar medidas eficaces que protegieran a los consumidores, terminaba con la siguiente frase: "Dicho esto no cabe cerrar los ojos a los impedimentos que habría de salvar para que lleguen a ser realidad los medios antes indicados u otros semejantes. Cualquier sugestión de lege ferenda, en especial la dirigida a la mejora de la situación de los más débiles, como ha de ser siempre a costa de ciertos privilegios, tiene mucho de aspiración utópica. Ello, no obstante, no está permitido desesperar, todo intento es debido si se desea que la regulación de los contratos tenga el sentido ético propio de lo jurídico y también si se quiere, en serio, que sea «real y efectiva» la defensa de los consumidores, que predica la Constitución ".
Las normas ya están dictadas, aunque no sé si en la práctica la defensa de los consumidores es real y efectiva. Pero, como decía el profesor, no está permitido desesperar.
La STS 14/12/2005, ilustra perfectamente la respuesta a su pregunta y por ello le resumo los tres fundamentos básicos de su doctrina:
1. El TS declara que "Es forma habitual que el Promotor o Constructor redacte y otorgue la escritura de propiedad horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, plaza de garaje o local, y desde luego el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal le permite el establecimiento de contribuciones designadas, en determinadas circunstancias, para cuotas iguales, y así se especifica en la sentencia de esta Sala, de 2 de febrero de 1991 -que recoge el sentido de otras muchas, cuando en ella se dice «El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, así se desprende del número 5.º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -cita diversas sentencias-. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observación de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos»". –Dejar claro que tras la modificación de la LPH, el artículo 9.5 pasó a ser el 9 e).
2.- En cuanto a la Constitución de la Comunidad por el propietario único (Promotor), el TS declara que el art. 51 de la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios manda proteger los intereses económicos de los consumidores, que este mandato se encuentra entre los principios rectores de la política social y económica, que informa la práctica judicial -art. 53.3 CE-. La normativa protectora de los consumidores, dictada en desarrollo de aquel precepto, trata de restablecer el principio de igualdad de las partes contratantes, para proteger al contratante débil.
3.- En TS hace prospección de la situación manifestando que en la imposibilidad de conseguir unanimidad para modificar esta o cualquier cláusula estatutaria que beneficie sólo a algunos, los cuales nunca apoyarán la modificación, llega a la conclusión que la cláusula debatida es abusiva sin ningún género de dudas.
El profesor De Castro (Maestro de mi Catedrático de Derecho Civil, así que imagine los años que han pasado), tras propugnar la necesidad de dictar normas y adoptar medidas eficaces que protegieran a los consumidores, terminaba con la siguiente frase: "Dicho esto no cabe cerrar los ojos a los impedimentos que habría de salvar para que lleguen a ser realidad los medios antes indicados u otros semejantes. Cualquier sugestión de lege ferenda, en especial la dirigida a la mejora de la situación de los más débiles, como ha de ser siempre a costa de ciertos privilegios, tiene mucho de aspiración utópica. Ello, no obstante, no está permitido desesperar, todo intento es debido si se desea que la regulación de los contratos tenga el sentido ético propio de lo jurídico y también si se quiere, en serio, que sea «real y efectiva» la defensa de los consumidores, que predica la Constitución ".
Las normas ya están dictadas, aunque no sé si en la práctica la defensa de los consumidores es real y efectiva. Pero, como decía el profesor, no está permitido desesperar.
Hola Eteko,
lo que si que resulta llamativo, y sobre todo si la división horizontal es reciente, es que el promotor haya errado en la asignación de las cuotas de participación.
Dichas cuotas figuran en las notas simples? No se tiene en cuenta la superficie de las viviendas en la asignación de tales cuotas? Cuál puede ser la razón de que el 95% de los gastos (qué gastos) se distribuyan por igual? Hay posibilidad de pedir explicaciones a la constructora de por qué estableció esas cuotas de participación?
En cualquier caso parece bastante llamativo, y si no hay justificación, parece que cualquier tribunal y cualquier informe (incluso sin informe, solo con la información de las notas simples) pueda tirar para atrás lo que a todas luces parece una reparto arbitrario de gastos.
Discrepo con Dick de que haya que demandar a todos y cada uno de los propietarios, y también que "Por eso apenas se ha intentado y los intentos que yo conozco, han sido desestimados" (mas bien puede que Dick conozca pocos casos). De nuevo Dick dice como verdades absolutas cosas bastante dudosas, y las recalca con su particular estilo de uso de mayusculas -gritando-, para confundir a los foreros mas que para aclarar nada. Porque el reparto de gastos en el caso de Eteko parece tan arbitrario que resulta bastante fácil de probar que no se adecua a los parámetros legales.
Al menos parece un reparto bastante arbitrario a priori, y los juzgados están para tirar para atrás arbitrariedades e ilegalidades. Pero eteko, si da mas detalles de esos coeficientes de participación a por igual, quizás alguien le pueda aportar información útil (porque Dick no se sabe muy bien a qué se dedica en el foro, porque desinforma mas que informa)
lo que si que resulta llamativo, y sobre todo si la división horizontal es reciente, es que el promotor haya errado en la asignación de las cuotas de participación.
Dichas cuotas figuran en las notas simples? No se tiene en cuenta la superficie de las viviendas en la asignación de tales cuotas? Cuál puede ser la razón de que el 95% de los gastos (qué gastos) se distribuyan por igual? Hay posibilidad de pedir explicaciones a la constructora de por qué estableció esas cuotas de participación?
En cualquier caso parece bastante llamativo, y si no hay justificación, parece que cualquier tribunal y cualquier informe (incluso sin informe, solo con la información de las notas simples) pueda tirar para atrás lo que a todas luces parece una reparto arbitrario de gastos.
Discrepo con Dick de que haya que demandar a todos y cada uno de los propietarios, y también que "Por eso apenas se ha intentado y los intentos que yo conozco, han sido desestimados" (mas bien puede que Dick conozca pocos casos). De nuevo Dick dice como verdades absolutas cosas bastante dudosas, y las recalca con su particular estilo de uso de mayusculas -gritando-, para confundir a los foreros mas que para aclarar nada. Porque el reparto de gastos en el caso de Eteko parece tan arbitrario que resulta bastante fácil de probar que no se adecua a los parámetros legales.
Al menos parece un reparto bastante arbitrario a priori, y los juzgados están para tirar para atrás arbitrariedades e ilegalidades. Pero eteko, si da mas detalles de esos coeficientes de participación a por igual, quizás alguien le pueda aportar información útil (porque Dick no se sabe muy bien a qué se dedica en el foro, porque desinforma mas que informa)
A ver Sr. EngañadoEnLaCompra.
1. Lo que digo es que apenas hay jurisprudencia, no que yo no conozca la que hay. El problema es que hay poca. Por supuesto que conozco la existente y en términos generales, este tipo de peticiones ha sido desestimado porque, se lo repito, hay que acreditar la existencia de error y eso es muy difícil.
A usted le parece sencillo porque usted es lego en la materia y no domina la misma.
2. Me parece muy bien que usted discrepe conmigo en que haya que demandar a todos y cada uno de los propietarios, pero no hay otro camino. Nuevamente demuestra usted un absoluto y total desconocimiento de la materia y lo peor de todo es que se atreve a opinar sobre algo de lo que ni entiende, ni sabe.
3. En ocasiones escribo en mayúsculas, no para confundir, sino para enfatizar.
4. Que el Promotor proceda a redactar unos estatutos en los que resuelva que la distribución de los gastos se efectúe por partes iguales, no es de por sí ilegal.
Por mucho que usted se empeñe, la Ley de Propiedad Horizontal no es ni justa, ni injusta, ni caprichosa, ni veleidosa. La Ley es Ley. Punto.
Sr. EngañadoEnLaCompra. Empiezo a sospechar que quizá tenga usted un problema de intelecto que no le permita discernir entre lo legal y lo ilegal.
Mi recomendación es que no opine sobre lo que no sabe.
1. Lo que digo es que apenas hay jurisprudencia, no que yo no conozca la que hay. El problema es que hay poca. Por supuesto que conozco la existente y en términos generales, este tipo de peticiones ha sido desestimado porque, se lo repito, hay que acreditar la existencia de error y eso es muy difícil.
A usted le parece sencillo porque usted es lego en la materia y no domina la misma.
2. Me parece muy bien que usted discrepe conmigo en que haya que demandar a todos y cada uno de los propietarios, pero no hay otro camino. Nuevamente demuestra usted un absoluto y total desconocimiento de la materia y lo peor de todo es que se atreve a opinar sobre algo de lo que ni entiende, ni sabe.
3. En ocasiones escribo en mayúsculas, no para confundir, sino para enfatizar.
4. Que el Promotor proceda a redactar unos estatutos en los que resuelva que la distribución de los gastos se efectúe por partes iguales, no es de por sí ilegal.
Por mucho que usted se empeñe, la Ley de Propiedad Horizontal no es ni justa, ni injusta, ni caprichosa, ni veleidosa. La Ley es Ley. Punto.
Sr. EngañadoEnLaCompra. Empiezo a sospechar que quizá tenga usted un problema de intelecto que no le permita discernir entre lo legal y lo ilegal.
Mi recomendación es que no opine sobre lo que no sabe.
Ya tenemos a un enterado mas en el foro que se dedica a meterse con los profesionales, a opinar y a discrepar de ellos. Y como el Sr. Engañado discrepa de Dick, obviamente hay que hacerle caso que para eso el sabe mas que nadie.
Hay una serie norteamericana que se titula "Boston Legal" en la que un abogado bastante capullo (perdone el termino, ya que no va por usted) suele recitar una frasecilla en la que dice "Usted es un cachondo". Pues eso mismo le digo, Sr. Engañado. Es usted un cachondo y de paso aprovecho para pedirle que deje usted de cachondearse de todos nosotros.
Esta claro que dick informa en el foro al igual que esta claro que usted no dice mas que tonterias.
Hay una serie norteamericana que se titula "Boston Legal" en la que un abogado bastante capullo (perdone el termino, ya que no va por usted) suele recitar una frasecilla en la que dice "Usted es un cachondo". Pues eso mismo le digo, Sr. Engañado. Es usted un cachondo y de paso aprovecho para pedirle que deje usted de cachondearse de todos nosotros.
Esta claro que dick informa en el foro al igual que esta claro que usted no dice mas que tonterias.
Bueno a mí lo que me extraña es que se pueda vulnerar un principio tan básico del Derecho como que todo contrato o documento que vulnere la Ley o su espíritu no es válido.
Lo que en realidad quería saber o conocer es si me merece la pena meterme en juicios y que posibilidades reales de ganar tengo dado que la situación es la que es.
Si pierdo, aún no metiéndome en mucho gasto, como utilizar las notas simples del REgistro para demostrar cuotas y buscar un abogado no excesivamente caro.....¿Cuánto estoy arriesgando realmente??
Gracias por vuestra ayuda.
Lo que en realidad quería saber o conocer es si me merece la pena meterme en juicios y que posibilidades reales de ganar tengo dado que la situación es la que es.
Si pierdo, aún no metiéndome en mucho gasto, como utilizar las notas simples del REgistro para demostrar cuotas y buscar un abogado no excesivamente caro.....¿Cuánto estoy arriesgando realmente??
Gracias por vuestra ayuda.
Hola Eteko.
Estoy totalmente de acuerdo con Dick y lo ha explicado perfectamente. Su problema reside, no en demostrar que la distribucion de cuotas que usted pueda hacer es más razonable y justa que la existente. Lo que tiene que acreditar es que la existente es erronea de acuerdo a Derecho. Y si el Registrador de la propiedad la ha calificado e inscrito en el Registro de la Propiedad, significa que a su juicio, es conforme a Derecho.
En ese caso, difícilmente un Tribunal calificara el criterio de distribucion de cuotas del Promotor, como erróneo, al no ser contrario a Derecho.
Ese y no otro es el importantisimo matiz que debe de aplicar.
Estoy totalmente de acuerdo con Dick y lo ha explicado perfectamente. Su problema reside, no en demostrar que la distribucion de cuotas que usted pueda hacer es más razonable y justa que la existente. Lo que tiene que acreditar es que la existente es erronea de acuerdo a Derecho. Y si el Registrador de la propiedad la ha calificado e inscrito en el Registro de la Propiedad, significa que a su juicio, es conforme a Derecho.
En ese caso, difícilmente un Tribunal calificara el criterio de distribucion de cuotas del Promotor, como erróneo, al no ser contrario a Derecho.
Ese y no otro es el importantisimo matiz que debe de aplicar.
