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Justa Valcarce, muchas gracias por su aportacion.En primer lugar voy a intentar que algun vecino me enseñe una escritura de plaza de garaje o trastero, seguramente sera muy dificil.
Los garajes, ademas de las puertas de salida a los edificios, tienen otras dos puertas peatonales que dan a la via publica. Los propietarios de pisos y plazas de garaje, son aproximadamente un 60% del total de las plazas de garaje, el resto de las plazas son de propietarios que no viven en la comunidad, o como en mi caso que la tengo alquilada.
Loa que usamos plaza de garaje, utilizamos las puertas que dan a los edificios.
Estas puertas que dan a los edificios, son a su vez puertas de emergencia de los garajes, en realidad son dos puertas en cada salida, la segunda desde el garaje a los edificios, tiene como finalidad evitar que la escalera del edificio se convierta en una chimenea en caso de incendio, esto lo se porque hace unos 4 años, al presidente y al administrador se les ocurrio cambiar la primera puerta, y quitar la segunda, para convencerles que no podian quitar la segunda tuve que hacerme con las normativas de seguridad de garajes y darles una copia. En tiempo el costo del cambio de estas puertas lo pagamos integramente la comunidad de los pisos.
Esta claro que estas puertas no se pueden cerrar, sino el garaje no cumpliria con las normativas.
Lo mas indignante del caso es que estamos hablando de 3 o 4 Euros mensuales de contribucion mensual de los propietarios de garajes a la comunidad general, le e dicho al dueño de mi plaza que lo pago yo y el esta de acuerdo.
Cuando hablamos 4 Euros mensuales, esto puede parecer una nimiedad, pero multiplicado por 360 plazas, y algunos trasteros, es mucho dinero para la comunidad general.
Nuevamente muchas gracias y un saludo. Carlos
Los garajes, ademas de las puertas de salida a los edificios, tienen otras dos puertas peatonales que dan a la via publica. Los propietarios de pisos y plazas de garaje, son aproximadamente un 60% del total de las plazas de garaje, el resto de las plazas son de propietarios que no viven en la comunidad, o como en mi caso que la tengo alquilada.
Loa que usamos plaza de garaje, utilizamos las puertas que dan a los edificios.
Estas puertas que dan a los edificios, son a su vez puertas de emergencia de los garajes, en realidad son dos puertas en cada salida, la segunda desde el garaje a los edificios, tiene como finalidad evitar que la escalera del edificio se convierta en una chimenea en caso de incendio, esto lo se porque hace unos 4 años, al presidente y al administrador se les ocurrio cambiar la primera puerta, y quitar la segunda, para convencerles que no podian quitar la segunda tuve que hacerme con las normativas de seguridad de garajes y darles una copia. En tiempo el costo del cambio de estas puertas lo pagamos integramente la comunidad de los pisos.
Esta claro que estas puertas no se pueden cerrar, sino el garaje no cumpliria con las normativas.
Lo mas indignante del caso es que estamos hablando de 3 o 4 Euros mensuales de contribucion mensual de los propietarios de garajes a la comunidad general, le e dicho al dueño de mi plaza que lo pago yo y el esta de acuerdo.
Cuando hablamos 4 Euros mensuales, esto puede parecer una nimiedad, pero multiplicado por 360 plazas, y algunos trasteros, es mucho dinero para la comunidad general.
Nuevamente muchas gracias y un saludo. Carlos
1º Por lo que leo, la comunidad de propietarios que se rija por la LPH es una y lo que existe posiblemente dentro del local destinado a garaje y a trasteros sea una comunidad de bienes que se rige por el Código Civil,
Para que usted me confirme esto necesito saber que ponen las escrituras de las plazas de garaje, y los trasteros.
El local que es uno aunque después se subdivida en plazas de garaje y trasteros contribuirá con los gastos generales que tenga el edificio, siempre que usen las salidas del mismo, para ello es aconsejable cerrar las puertas de acceso al edificio desde el garaje, pero nos podemos encontrar que estas sean puertas de emergencia, si fuese así, no se podrán cerrar, entonces habrá que estudiar las posibilidades según sea el edificio, llave en ascensor, etc.
Ahora bien, si los propietarios de plazas de garaje y trasteros no utilizan esa salida, contribuirán a los demás gastos, como son reparaciones, seguros, etc.
El administrador cobrara el local dentro de sus honorarios como si fuese una finca perteneciente al edificio, y después si administra las plazas de garaje cobrara a estos según sea una Comunidad de Bienes o una Comunidad de Propietarios.
Le aconsejo que impugne las cuentas de la próxima Junta y se someta al criterio de un abogado para llevar a buen término esa impugnación.
Ahora bien, es importante saber que dicen las escrituras de las plazas de garaje y de los trasteros, para aclarar si tienen que nombrar a un representante para asistir a la Junta General y como debe ser al votación.
Para que usted me confirme esto necesito saber que ponen las escrituras de las plazas de garaje, y los trasteros.
El local que es uno aunque después se subdivida en plazas de garaje y trasteros contribuirá con los gastos generales que tenga el edificio, siempre que usen las salidas del mismo, para ello es aconsejable cerrar las puertas de acceso al edificio desde el garaje, pero nos podemos encontrar que estas sean puertas de emergencia, si fuese así, no se podrán cerrar, entonces habrá que estudiar las posibilidades según sea el edificio, llave en ascensor, etc.
Ahora bien, si los propietarios de plazas de garaje y trasteros no utilizan esa salida, contribuirán a los demás gastos, como son reparaciones, seguros, etc.
El administrador cobrara el local dentro de sus honorarios como si fuese una finca perteneciente al edificio, y después si administra las plazas de garaje cobrara a estos según sea una Comunidad de Bienes o una Comunidad de Propietarios.
Le aconsejo que impugne las cuentas de la próxima Junta y se someta al criterio de un abogado para llevar a buen término esa impugnación.
Ahora bien, es importante saber que dicen las escrituras de las plazas de garaje y de los trasteros, para aclarar si tienen que nombrar a un representante para asistir a la Junta General y como debe ser al votación.
Quien me puede explicar las decisiones validas o no con respecto a gastos inecesarios.
Tengo unos bajos en unos aparatmentos que somos dos locales y 60 apartamentos.los bajos aportamos sbre un 10% del presupuesto total.
Sabemos de nuestra obligacion de mantenimiento,reparacion o sustitucion en caso necesario.
pero desde hace varios años cada vez que entra una junta nueva se dedican hacer experimentos nuevos y en algunos casos desmontar lo que hizo la anterior.
En las reuniones no podemos hacer nada pues la mayoria son los de los pisos y ellos hacen cosas para mejorar el valor de su propiedad, por tanto se aprueban.
Me gustaria hacerles un aviso permantente a esta comunidad y decirles que estoy dispuesto a pagar todo aquello que sea legal y necesario.Pero con respecto a obras y detalles no precisas y para mejorar su patrimonio que no me pidan dinero, se que sera complicado pero es asi.
No deseo bloquear sus decisiones que hagan lo que quieran si no me molestan pero tienen que entender que por encima de la mayoria de votos existe una legalidad. Y yo no puedo pagar mas alla de lo preciso y necesario.
Tengo unos bajos en unos aparatmentos que somos dos locales y 60 apartamentos.los bajos aportamos sbre un 10% del presupuesto total.
Sabemos de nuestra obligacion de mantenimiento,reparacion o sustitucion en caso necesario.
pero desde hace varios años cada vez que entra una junta nueva se dedican hacer experimentos nuevos y en algunos casos desmontar lo que hizo la anterior.
En las reuniones no podemos hacer nada pues la mayoria son los de los pisos y ellos hacen cosas para mejorar el valor de su propiedad, por tanto se aprueban.
Me gustaria hacerles un aviso permantente a esta comunidad y decirles que estoy dispuesto a pagar todo aquello que sea legal y necesario.Pero con respecto a obras y detalles no precisas y para mejorar su patrimonio que no me pidan dinero, se que sera complicado pero es asi.
No deseo bloquear sus decisiones que hagan lo que quieran si no me molestan pero tienen que entender que por encima de la mayoria de votos existe una legalidad. Y yo no puedo pagar mas alla de lo preciso y necesario.
Fontanero, lo primero muchas gracias, no se porque pero sabia que podia contar con tu opinion.
Infelizmente se que todo lo que dices sobre la justicia y las personas, la mayoria de las personas, es correcto. No se hasta donde voy a poder llegar con esto, no se hasta donde mis condiciones economicas de mileurista jubililado me lo va a permitir, pero lo voy a intentar. Si Justa Valcarcel, anda por hay y puede decir algo se lo agradeceria.
Un saludo.
Infelizmente se que todo lo que dices sobre la justicia y las personas, la mayoria de las personas, es correcto. No se hasta donde voy a poder llegar con esto, no se hasta donde mis condiciones economicas de mileurista jubililado me lo va a permitir, pero lo voy a intentar. Si Justa Valcarcel, anda por hay y puede decir algo se lo agradeceria.
Un saludo.
Bueno, he leído su problema y veo que en su momento eso se hizo mal, evidentemente.
Usted debería vivir en una mancomunidad formada por 7 torres más otra comunidad formada por el parking. Esto sería lo sensato. Cada torre conformarían una comunidad independiente y otra el parking, pero el promotor (por lo que veo) hizo toda una comunidad, vendió los pisos con las plazas de parking y adios muy buenas.
Sin duda es una barbaridad, y lo peor que el administrador sabe que esto es una barbaridad, pero a río revuelto ganancia que me llevo. Si una comunidad de 20 vecinos es muy difícil de poner de acuerdo, una comunidad de 305 pisos y varios locales esto es imposible. Ya sabe que se dice que donde hay 2 españoles hay 3 opiniones, pues ya me puedo imaginar lo que ocurre en su comunidad, eso es una olla de grillos, y el administrador con presupuestos y más presupuestos, y seguramente, mandando siempre a la misma empresa a repararlos (corríjame si me equivoco) pues poco interés va a tener en arreglarlo, entre otras cosas porque tiene mal arreglo.
¿Por qué tiene mal arreglo? Porque la ley establece que para modificar las cuotas de participación o segregar comunidades se necesita la unanimidad, es decir, que se proponga en el orden del día de una junta de propietarios, se vote en junta y no haya un voto en contra, porque si lo hay (que lo habrá con tanto propietario) ya no se puede hacer. Hay otra vía, que es la judicial (la única, diría yo) . Esta vía se la tiene que iniciar --logicamente-- un abogado especializado en Propiedad Horizontal, el cual deberá demostrar que hay vecinos injustamente agraviados por esta formación comunitaria y otros beneficiados, y por ello se hace necesario una reforma de la comunidad. Pero esto --amigo mío-- cuesta dinero y no le aconsejo que lo haga solo, sino que contra más gente haya mejor. Por eso le he dicho que la cuestión es difícil y más cuando la justicia en España (o lo que sea ya) funciona como funciona.
Espero haberle ayudado, pero si alguien le puede asesorar mejor es, Justa Varcarcel, que espero que esté por el foro y le pueda echar una mano.
Un saludo.
Usted debería vivir en una mancomunidad formada por 7 torres más otra comunidad formada por el parking. Esto sería lo sensato. Cada torre conformarían una comunidad independiente y otra el parking, pero el promotor (por lo que veo) hizo toda una comunidad, vendió los pisos con las plazas de parking y adios muy buenas.
Sin duda es una barbaridad, y lo peor que el administrador sabe que esto es una barbaridad, pero a río revuelto ganancia que me llevo. Si una comunidad de 20 vecinos es muy difícil de poner de acuerdo, una comunidad de 305 pisos y varios locales esto es imposible. Ya sabe que se dice que donde hay 2 españoles hay 3 opiniones, pues ya me puedo imaginar lo que ocurre en su comunidad, eso es una olla de grillos, y el administrador con presupuestos y más presupuestos, y seguramente, mandando siempre a la misma empresa a repararlos (corríjame si me equivoco) pues poco interés va a tener en arreglarlo, entre otras cosas porque tiene mal arreglo.
¿Por qué tiene mal arreglo? Porque la ley establece que para modificar las cuotas de participación o segregar comunidades se necesita la unanimidad, es decir, que se proponga en el orden del día de una junta de propietarios, se vote en junta y no haya un voto en contra, porque si lo hay (que lo habrá con tanto propietario) ya no se puede hacer. Hay otra vía, que es la judicial (la única, diría yo) . Esta vía se la tiene que iniciar --logicamente-- un abogado especializado en Propiedad Horizontal, el cual deberá demostrar que hay vecinos injustamente agraviados por esta formación comunitaria y otros beneficiados, y por ello se hace necesario una reforma de la comunidad. Pero esto --amigo mío-- cuesta dinero y no le aconsejo que lo haga solo, sino que contra más gente haya mejor. Por eso le he dicho que la cuestión es difícil y más cuando la justicia en España (o lo que sea ya) funciona como funciona.
Espero haberle ayudado, pero si alguien le puede asesorar mejor es, Justa Varcarcel, que espero que esté por el foro y le pueda echar una mano.
Un saludo.
Hermenenegildo, gracias por la atencion. Esto aqui en mi comunidad esta llegando a limites, me atreveria a decir peligrosos. De los propietarios de los pisos, hay aproximadamente un 60%, que son tambien propietarios de garajes, en las juntas de la comunidad de los pisos estan en mayoria y siempre ganan, cuando se planteas estas cuestiones.
Un ejemplo yo diria que de desfachatez, en la junta general ordinaria celebrada elpasado año, se aprobo un trabajo para arreglar toda la red de desagues de la comunidad, con costo de 108.000 Euros, el trabajo, muy necesario, se trendra que hacer habriendo zanjas en los garajes para colocar las nuevas tuberias.
Consegui que el administrador me dejase ver el proyecto y presupuesto de este trabajo y descubri que el 35% del valor del trabajo, se destinaba a revestir 600 m2 de piso de garaje con un tratamiento especial con pinturas epoxicas de alta resistencia en el piso del garaje. El piso actual del garaje es de cemento y arena simplemente alisado, es el original. Esto por supuesto lo pagariamos la comunidad de los pisos.
Despues de mucho trabajo y adquiriendo enemistades, consegui que esa partida fuese anulada, y que las zanjas que habran para el trabajo reciban el mismo acabado que tiene actualmente todo el piso del garaje.
Bueno quizas esto de una idea de como estan las cosas en esta comunidad, y es por eso que pido un abogado.
Un ejemplo yo diria que de desfachatez, en la junta general ordinaria celebrada elpasado año, se aprobo un trabajo para arreglar toda la red de desagues de la comunidad, con costo de 108.000 Euros, el trabajo, muy necesario, se trendra que hacer habriendo zanjas en los garajes para colocar las nuevas tuberias.
Consegui que el administrador me dejase ver el proyecto y presupuesto de este trabajo y descubri que el 35% del valor del trabajo, se destinaba a revestir 600 m2 de piso de garaje con un tratamiento especial con pinturas epoxicas de alta resistencia en el piso del garaje. El piso actual del garaje es de cemento y arena simplemente alisado, es el original. Esto por supuesto lo pagariamos la comunidad de los pisos.
Despues de mucho trabajo y adquiriendo enemistades, consegui que esa partida fuese anulada, y que las zanjas que habran para el trabajo reciban el mismo acabado que tiene actualmente todo el piso del garaje.
Bueno quizas esto de una idea de como estan las cosas en esta comunidad, y es por eso que pido un abogado.
Buenos dias; Una precaucion que debes de tener en las reuniones de propietarios es que cuando no te convenga algun acuerdo, que el administrador deje constancia de tu nombre y tu negativa en el libro de actas, eso te facilitara mucho la impugnacion del acuerdo o la nulidad de el si el acuerdo requiere unanimidad de todos los propietarios.
Cuotas de participacion
Vivo desde hace unos 12 años, en una comunidad de vecinos fundada en 1982.
La comunidad esta compuesta por 7 edificios con 305 pisos, todos iguales de tamaño, y diversos locales a nivel de calle y en planta sótano.
Los edificios se comunican entre si a nivel de calle por patios peatonales, que a su vez son la cobertura del sotano/garajes, y por las escaleras y ascensores que llegan hasta los sotanos/garajes.
Según el libro de obra inscrito el registro de la propiedad, y en el cual constan los estatutos de la comunidad, vigentes hasta ahora, en la planta sótano existe un local de 8245 m2, destinado a plazas de garaje, trasteros, y una cabina de transformación, al que se le asigna el 6,2% en el valor total de la casa.
En el registro de la propiedad y con fecha de 1983 consta la división de este local en 349 plazas de garaje y un local de 165m2 destinado a trasteros. En este registro no consta la constitución de comunidad independiente de la general.
En los estatutos de la comunidad existen, entre otras, 2 cláusulas que dicen: 1ª) Los gastos de limpieza y suministro de energía eléctrica para alumbrado de la escalera y portal se abonaran, igualmente, en proporción a las respectivas cuotas de los pisos. Sin embargo, los locales de planta baja y sótano si consiguiesen salida a la vía publica por sitio diferente del portal del edificio, dejaran de participar en los anteriores gastos.
2ª) Los gastos de suministro de energía eléctrica para el ascensor, se abonaran por partes iguales por todos los propietarios, excepto los de los locales de planta baja, sótano y viviendas de la baja que no tendrán derecho a utilizar el mismo.
Esto no obstante, los propietarios de viviendas de planta baja podrán adquirir este derecho solicitándolo en forma fehaciente al presidente de la comunidad, desde cuyo momento entraran en el reparto de los gastos en la forma dicha.
Cuando compre el piso, hace unos 10 años, la información verbal que recibí, cuando me entregaron los estatutos de la comunidad de los pisos, era que existían 2 comunidades separadas, una de los pisos y otra de los garajes, en aquel tiempo yo no alquilaba plaza de garaje y no di mayor importancia al asunto y durante estos años nada me hizo pensar que pudiera haber alguna irregularidad.
Hace unos 2 años se hizo un trabajo de corrección de filtraciones de agua de lluvia, desde los patios de la comunidad a los garajes, con valor de 21.000 Euros, como la cantidad era importante, pregunte al presidente cual había sido el costo total del trabajo, para saber cual había sido la contribución de la comunidad de garajes, la respuesta fue que la comunidad de garajes no había contribuido con nada, es decir la comunidad de los pisos pagaba el trabajo en su totalidad.
Ante la reclamación que hice por escrito la comunidad de garajes, restituyo el 6,2% de ese valor, que según el administrador de ambas comunidades es lo que le corresponde a la comunidad de garajes, según su cuota de participación.
A partir de aquí me interese mas por el asunto, revise los estatutos, lei la ley de la propiedad horizontal, me lei todas las actas de todas las juntas desde la fundación de la comunidad, etc.
En ninguna acta de las juntas de la comunidad, encontré ni siquiera una sola anotación o comentario, sobre la separación de la comunidad original en dos comunidades, o de la modificación de las cuotas de participación de cualquier piso o local.
Revisando ahora con mas cuidado, los gastos de nuestra comunidad compruebo que la comunidad de garajes continua a no participar en los gastos de la comunidad general, y que los vecinos dueños de pisos y plazas de garaje o trasteros, continúan a pagar a la comunidad, igual que los que son solo dueños de pisos.
Por supuesto los usuarios de los garajes, utilizamos los ascensores y las escaleras para subir del garaje a nuestras viviendas, yo actualmente tengo una plaza de garaje alquilada, y se que tendría que pagar lo que me correspondiese por el uso del garaje.
Como en las juntas generales de nuestra comunidad, siempre hay mayoría de vecinos propietarios de pisos y garajes, y además cuentan con el apoyo del administrador y del presidente de la comunidad, no hay forma ni siquiera de debatir esto a fondo, inclusive se que me estoy creando enemistades.
Me gustaría conocer la opinión de personas con mayores conocimientos que los míos, sobre estas cuestiones, y si tengo razón pediría también, la dirección de algún abogado, cuyo costo lo pueda soportar mi pequeña pensión de jubilado.
Desde ya agradezco la colaboración que me puedan prestar.
La comunidad esta compuesta por 7 edificios con 305 pisos, todos iguales de tamaño, y diversos locales a nivel de calle y en planta sótano.
Los edificios se comunican entre si a nivel de calle por patios peatonales, que a su vez son la cobertura del sotano/garajes, y por las escaleras y ascensores que llegan hasta los sotanos/garajes.
Según el libro de obra inscrito el registro de la propiedad, y en el cual constan los estatutos de la comunidad, vigentes hasta ahora, en la planta sótano existe un local de 8245 m2, destinado a plazas de garaje, trasteros, y una cabina de transformación, al que se le asigna el 6,2% en el valor total de la casa.
En el registro de la propiedad y con fecha de 1983 consta la división de este local en 349 plazas de garaje y un local de 165m2 destinado a trasteros. En este registro no consta la constitución de comunidad independiente de la general.
En los estatutos de la comunidad existen, entre otras, 2 cláusulas que dicen: 1ª) Los gastos de limpieza y suministro de energía eléctrica para alumbrado de la escalera y portal se abonaran, igualmente, en proporción a las respectivas cuotas de los pisos. Sin embargo, los locales de planta baja y sótano si consiguiesen salida a la vía publica por sitio diferente del portal del edificio, dejaran de participar en los anteriores gastos.
2ª) Los gastos de suministro de energía eléctrica para el ascensor, se abonaran por partes iguales por todos los propietarios, excepto los de los locales de planta baja, sótano y viviendas de la baja que no tendrán derecho a utilizar el mismo.
Esto no obstante, los propietarios de viviendas de planta baja podrán adquirir este derecho solicitándolo en forma fehaciente al presidente de la comunidad, desde cuyo momento entraran en el reparto de los gastos en la forma dicha.
Cuando compre el piso, hace unos 10 años, la información verbal que recibí, cuando me entregaron los estatutos de la comunidad de los pisos, era que existían 2 comunidades separadas, una de los pisos y otra de los garajes, en aquel tiempo yo no alquilaba plaza de garaje y no di mayor importancia al asunto y durante estos años nada me hizo pensar que pudiera haber alguna irregularidad.
Hace unos 2 años se hizo un trabajo de corrección de filtraciones de agua de lluvia, desde los patios de la comunidad a los garajes, con valor de 21.000 Euros, como la cantidad era importante, pregunte al presidente cual había sido el costo total del trabajo, para saber cual había sido la contribución de la comunidad de garajes, la respuesta fue que la comunidad de garajes no había contribuido con nada, es decir la comunidad de los pisos pagaba el trabajo en su totalidad.
Ante la reclamación que hice por escrito la comunidad de garajes, restituyo el 6,2% de ese valor, que según el administrador de ambas comunidades es lo que le corresponde a la comunidad de garajes, según su cuota de participación.
A partir de aquí me interese mas por el asunto, revise los estatutos, lei la ley de la propiedad horizontal, me lei todas las actas de todas las juntas desde la fundación de la comunidad, etc.
En ninguna acta de las juntas de la comunidad, encontré ni siquiera una sola anotación o comentario, sobre la separación de la comunidad original en dos comunidades, o de la modificación de las cuotas de participación de cualquier piso o local.
Revisando ahora con mas cuidado, los gastos de nuestra comunidad compruebo que la comunidad de garajes continua a no participar en los gastos de la comunidad general, y que los vecinos dueños de pisos y plazas de garaje o trasteros, continúan a pagar a la comunidad, igual que los que son solo dueños de pisos.
Por supuesto los usuarios de los garajes, utilizamos los ascensores y las escaleras para subir del garaje a nuestras viviendas, yo actualmente tengo una plaza de garaje alquilada, y se que tendría que pagar lo que me correspondiese por el uso del garaje.
Como en las juntas generales de nuestra comunidad, siempre hay mayoría de vecinos propietarios de pisos y garajes, y además cuentan con el apoyo del administrador y del presidente de la comunidad, no hay forma ni siquiera de debatir esto a fondo, inclusive se que me estoy creando enemistades.
Me gustaría conocer la opinión de personas con mayores conocimientos que los míos, sobre estas cuestiones, y si tengo razón pediría también, la dirección de algún abogado, cuyo costo lo pueda soportar mi pequeña pensión de jubilado.
Desde ya agradezco la colaboración que me puedan prestar.
