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Cuotas de participación
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La pregunta inicial del hilo es
"Como se pueden cambiar las cuotas de participación de los propietarios", y mi respuesta fue clara, unanimidad.
Después el consultante nos ha detallado más aspectos del tema, y la conclusión a la que llegó es que el problema no es la cuota del local-garaje de 6,2%, sino el hecho de que está exento de muchos gastos, y por eso la cuota real es ridícula, 1.400 euros sobre 200.000, cuando el 6,2% serían 12.400 euros. Luego lo que hay que modificar no es esa cuota, sino la exención de contribuir a algunos gastos, como el ascensor, por ejemplo, con toda claridad, y la respuesta es la misma, unanimidad.
"Como se pueden cambiar las cuotas de participación de los propietarios", y mi respuesta fue clara, unanimidad.
Después el consultante nos ha detallado más aspectos del tema, y la conclusión a la que llegó es que el problema no es la cuota del local-garaje de 6,2%, sino el hecho de que está exento de muchos gastos, y por eso la cuota real es ridícula, 1.400 euros sobre 200.000, cuando el 6,2% serían 12.400 euros. Luego lo que hay que modificar no es esa cuota, sino la exención de contribuir a algunos gastos, como el ascensor, por ejemplo, con toda claridad, y la respuesta es la misma, unanimidad.
Creo que no se trata de algo baladí. El artículo que copiaste de los estatutos autoriza a subdividir y agrupar pero no a cambiar su destino. Para ello se necesitaba la autorización de la comunidad con las debidas consecuencias en cuanto a cuotas, etc.
Y por no referirme al mayor riesgo de incendios en el inmueble.
Y por no referirme al mayor riesgo de incendios en el inmueble.
Señor Dick Turpin, los ascensores y las escaleras llegan hasta los garajes, y son usados por los usuarios de los garajes.
Hasta hace unos 10 años, yo alquilaba una plaza de garaje y los usaba.
Transcribo literalmente el Artículo Sexto de los estatutos de la comunidad:
Los propietarios de los locales de planta baja y de sótano, podrán dividir y practicar segregaciones en los mismos y agruparlos con otros colindantes sin necesidad de autorización alguna por parte de la Comunidad y siempre que al practicar dichas operaciones no se altere la cuota total del local o locales que resulten afectados por tales operaciones.
Hasta hace unos 10 años, yo alquilaba una plaza de garaje y los usaba.
Transcribo literalmente el Artículo Sexto de los estatutos de la comunidad:
Los propietarios de los locales de planta baja y de sótano, podrán dividir y practicar segregaciones en los mismos y agruparlos con otros colindantes sin necesidad de autorización alguna por parte de la Comunidad y siempre que al practicar dichas operaciones no se altere la cuota total del local o locales que resulten afectados por tales operaciones.
Yo creo que cuota de participación y coeficiente de propiedad son dos maneras de nombrar lo mismo, por cuyo motivo no me parece conveniente inventar términos.
La cuota de participación implica no sólo la contribución a los gastos sino también la participación en la propiedad de los elementos comunes. Por ejemplo, si el edificio se destruye por incendio u otra causa, la propiedad del terreno corresponde a cada propietario según su cuota.
La cuota de participación implica no sólo la contribución a los gastos sino también la participación en la propiedad de los elementos comunes. Por ejemplo, si el edificio se destruye por incendio u otra causa, la propiedad del terreno corresponde a cada propietario según su cuota.
En respuesta al planteamiento de lara2013, le diré lo siguiente:
1º.- Ya he explicado el motivo por el que la escrituras utilizan el término “cuota”, en vez de “coeficiente”.
2º.- Parece claro que el garaje está ubicado en un local denominado N.º 1, que aparentemente forma parte de una Mancomunidad de Propietarios y tiene un coeficiente de participación en la misma de un 6,20 por 100.
3º.- En ese local garaje, hay 347 plazas, de modo que, habría que saber que tipo de copropiedad tienen en ese local (pienso que seguramente sea una copropiedad romana que se regula por las normas del Código Civil).
4º.- El problema que usted plantea, no se resuelve con una posible modificación de las cuotas de participación del local garaje en los edificios del que forma parte, ya que supongo que presta servicio a todos los edificios y debe de tener algún tipo de conexión interna, salvo que usted diga lo contrario, porque no conozco la singularidad de la urbanización donde vive y no lo sé con exactitud.
5º.- Sin perjuicio de que el abogado que contrate debe estudiar el título constitutivo y estatutos por los que ustedes se rigen, me aventuro a decir lo siguiente:
-Si los ascensores dan servicio a los garajes, ustedes deberían contribuir a los gastos de INSTALACIÓN Y MANTENIMIENTO con la cuota de participación fijada en el título 6,20 por 100 de 200.000,00 = 12.400,00 € dividido entre 347 plazas de garaje con el coeficiente que tengan (a partes iguales sería de 35,73 € cada garaje).
-Si el ascensor NO da servicio a los garajes, interpreto que los garajes deberían contribuir a los gastos de INSTALACIÓN, si bien, deberían ser EXONERADOS de participar en los gastos de MANTENIMIENTO de los ascensores.
6º.- Lo mejor que puede hacer es consultar con un abogado, quien, una vez estudiada la documentación, podrá valorar más acertadamente la situación jurídica.
1º.- Ya he explicado el motivo por el que la escrituras utilizan el término “cuota”, en vez de “coeficiente”.
2º.- Parece claro que el garaje está ubicado en un local denominado N.º 1, que aparentemente forma parte de una Mancomunidad de Propietarios y tiene un coeficiente de participación en la misma de un 6,20 por 100.
3º.- En ese local garaje, hay 347 plazas, de modo que, habría que saber que tipo de copropiedad tienen en ese local (pienso que seguramente sea una copropiedad romana que se regula por las normas del Código Civil).
4º.- El problema que usted plantea, no se resuelve con una posible modificación de las cuotas de participación del local garaje en los edificios del que forma parte, ya que supongo que presta servicio a todos los edificios y debe de tener algún tipo de conexión interna, salvo que usted diga lo contrario, porque no conozco la singularidad de la urbanización donde vive y no lo sé con exactitud.
5º.- Sin perjuicio de que el abogado que contrate debe estudiar el título constitutivo y estatutos por los que ustedes se rigen, me aventuro a decir lo siguiente:
-Si los ascensores dan servicio a los garajes, ustedes deberían contribuir a los gastos de INSTALACIÓN Y MANTENIMIENTO con la cuota de participación fijada en el título 6,20 por 100 de 200.000,00 = 12.400,00 € dividido entre 347 plazas de garaje con el coeficiente que tengan (a partes iguales sería de 35,73 € cada garaje).
-Si el ascensor NO da servicio a los garajes, interpreto que los garajes deberían contribuir a los gastos de INSTALACIÓN, si bien, deberían ser EXONERADOS de participar en los gastos de MANTENIMIENTO de los ascensores.
6º.- Lo mejor que puede hacer es consultar con un abogado, quien, una vez estudiada la documentación, podrá valorar más acertadamente la situación jurídica.
Bueno, bueno, nariyada. No te lo tomes tan al pie de la letra. A pesar de mi ignorancia en este tipo de temas, voy a tratar de explicar de otro modo, lo que quería decir.
En mi respuesta he tratado de ser práctico para que se me entienda, aunque tiene razón en que la nomenclatura legal se refiere a “cuota de participación” y no a “coeficiente de propiedad”.
Lo que quiero decir es que en el TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD se fija la CUOTA DE PARTICIPACIÓN que corresponde a cada piso o local (lo he denominado coeficiente de propiedad para tratar de diferenciarlo de lo que tan impropiamente ha denominado el legislador como cuota de participación, por lo que a continuación expondré).
Esa cuota de participación se atribuye a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo (insisto en que lo he denominado “coeficiente de propiedad” -que particularmente me parece un término más apropiado que el legalmente utilizado-, para que se entienda lo que pretendía explicar).
Dicha CUOTA, es la que sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Yo digo que ese “COEFICIENTE” sirve de módulo para calcular la cuota de participación, y lo digo, porque creo que es una terminología más acertada para interpretar lo pretendido por el legislador y más fácil de entender.
Hasta ahí, creo que todo está claro.
Por otra parte, la Comunidad de propietarios puede establecer un sistema de DISTRIBUCIÓN DE GASTOS diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, siempre que se cumplan una serie de requisitos.
Ahora viene una segunda parte:
Aunque sea cierto que, en teoría, las cuotas de participación en el Título constitutivo (lo que denomino el coeficiente de propiedad), no son inmutables, no es menos cierto que su posible modificación requiere del acuerdo unánime de todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo, ya que habría que modificar el título constitutivo y las cuotas de participación por unanimidad, y eso, es una cuestión poco probable, razón por la que sostengo y reitero que, en la práctica, son inmutables.
Es cierto que cabría la posibilidad de interponer un procedimiento judicial para que el Juez pueda modificar las cuotas de participación, pero en ese supuesto habría que demandar a todos los propietarios del edificio, pues en un sentido u otro, sus cuotas de participación se verían alteradas con la modificación pretendida, y eso, nariyada, lo veo harto difícil.
Por eso, he visto preferible no teorizar, y contestar lo que con casi toda seguridad va a ocurrir, aunque, en puridad, debería haber contestado que necesita un ACUERDO UNÁNIME, que difícilmente conseguirá (la verdad es que fue lo primero que pensé contestar).
En resumidas cuentas, lo que pretendía decir al introducir el concepto “coeficiente de propiedad”, es que la cuota atribuida, sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero referida a la cuota de participación en las cargas y beneficios y no a la cuota de participación en el Título, que, insisto, denominé coeficiente de propiedad, para tratar de explicar la diferencia entre ambos conceptos, ya que el legislador habla de cuota de participación para referirse a ambos, en mi opinión, impropiamente.
Un saludo.
En mi respuesta he tratado de ser práctico para que se me entienda, aunque tiene razón en que la nomenclatura legal se refiere a “cuota de participación” y no a “coeficiente de propiedad”.
Lo que quiero decir es que en el TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD se fija la CUOTA DE PARTICIPACIÓN que corresponde a cada piso o local (lo he denominado coeficiente de propiedad para tratar de diferenciarlo de lo que tan impropiamente ha denominado el legislador como cuota de participación, por lo que a continuación expondré).
Esa cuota de participación se atribuye a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo (insisto en que lo he denominado “coeficiente de propiedad” -que particularmente me parece un término más apropiado que el legalmente utilizado-, para que se entienda lo que pretendía explicar).
Dicha CUOTA, es la que sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Yo digo que ese “COEFICIENTE” sirve de módulo para calcular la cuota de participación, y lo digo, porque creo que es una terminología más acertada para interpretar lo pretendido por el legislador y más fácil de entender.
Hasta ahí, creo que todo está claro.
Por otra parte, la Comunidad de propietarios puede establecer un sistema de DISTRIBUCIÓN DE GASTOS diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, siempre que se cumplan una serie de requisitos.
Ahora viene una segunda parte:
Aunque sea cierto que, en teoría, las cuotas de participación en el Título constitutivo (lo que denomino el coeficiente de propiedad), no son inmutables, no es menos cierto que su posible modificación requiere del acuerdo unánime de todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo, ya que habría que modificar el título constitutivo y las cuotas de participación por unanimidad, y eso, es una cuestión poco probable, razón por la que sostengo y reitero que, en la práctica, son inmutables.
Es cierto que cabría la posibilidad de interponer un procedimiento judicial para que el Juez pueda modificar las cuotas de participación, pero en ese supuesto habría que demandar a todos los propietarios del edificio, pues en un sentido u otro, sus cuotas de participación se verían alteradas con la modificación pretendida, y eso, nariyada, lo veo harto difícil.
Por eso, he visto preferible no teorizar, y contestar lo que con casi toda seguridad va a ocurrir, aunque, en puridad, debería haber contestado que necesita un ACUERDO UNÁNIME, que difícilmente conseguirá (la verdad es que fue lo primero que pensé contestar).
En resumidas cuentas, lo que pretendía decir al introducir el concepto “coeficiente de propiedad”, es que la cuota atribuida, sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero referida a la cuota de participación en las cargas y beneficios y no a la cuota de participación en el Título, que, insisto, denominé coeficiente de propiedad, para tratar de explicar la diferencia entre ambos conceptos, ya que el legislador habla de cuota de participación para referirse a ambos, en mi opinión, impropiamente.
Un saludo.
En primer lugar, en las notas simples del registro de la propiedad que tengo de diversos propietarios, dice simplemente cuotas.
El motivo de mi entrada en el foro, de nuevo con este mismo asunto, es que a mis ya 88 años, he conseguido economizar unos pocos €, pocos, y quiero contratar un abogado, para intentar resolver la injusticia que existe en mi comunidad desde hace ya muchos años.
En los sótanos de la comunidad, en el local Nº1, 6,2% de cuota, están los garajes, 347 plazas, a los cuales llegan los ascensores, y las escaleras de los 7 edificios que componen la comunidad.
Este local tiene una cuota, entiendo yo, que será para pagar los gastos comunes, no los individualizados.
En 2022, estos gastos comunes fueron unos 200.000€, este año, más o menos igual a lo que ocurre desde 1983, estos garajes han contribuido a estos gastos con 1.400€.
Según comunicado del presidente, abalado por el administrador, los garajes se convirtieron en sub- comunidad independiente, y por eso solo contribuyen, con su 6,2% a algunos gastos.
Este año tendremos que poner ascensores nuevos 14, en los 7 edificios, he preguntado de nuevo al administrador, cuál será la participación de los garajes, sin respuesta. Yo vivo en un bajo, no uso los ascensores, según los estatutos, parece ser que podría pedir no pagar algo de estos gastos, nunca lo he hecho, es mas lo que hice, y por escrito, es que intenten que en las nuevas cabinas entre como mínimo una silla de ruedas homologada.
El motivo de mi entrada en el foro, de nuevo con este mismo asunto, es que a mis ya 88 años, he conseguido economizar unos pocos €, pocos, y quiero contratar un abogado, para intentar resolver la injusticia que existe en mi comunidad desde hace ya muchos años.
En los sótanos de la comunidad, en el local Nº1, 6,2% de cuota, están los garajes, 347 plazas, a los cuales llegan los ascensores, y las escaleras de los 7 edificios que componen la comunidad.
Este local tiene una cuota, entiendo yo, que será para pagar los gastos comunes, no los individualizados.
En 2022, estos gastos comunes fueron unos 200.000€, este año, más o menos igual a lo que ocurre desde 1983, estos garajes han contribuido a estos gastos con 1.400€.
Según comunicado del presidente, abalado por el administrador, los garajes se convirtieron en sub- comunidad independiente, y por eso solo contribuyen, con su 6,2% a algunos gastos.
Este año tendremos que poner ascensores nuevos 14, en los 7 edificios, he preguntado de nuevo al administrador, cuál será la participación de los garajes, sin respuesta. Yo vivo en un bajo, no uso los ascensores, según los estatutos, parece ser que podría pedir no pagar algo de estos gastos, nunca lo he hecho, es mas lo que hice, y por escrito, es que intenten que en las nuevas cabinas entre como mínimo una silla de ruedas homologada.
Qué cosas dice este forero Dick, se ve que el hombre no tiene ni idea de lo que dice, yo tengo todavía escrituras de los inmuebles que he tenido y el que tengo en la actualidad, y en todos aparece como coeficiente de participación. En uno de ellos se modificaron las cuotas hace treinta años y se indica en la certificación, como nuevo coeficiente de participación.
El coeficiente de propiedad hace mención a los metros útiles de propiedad con relación a los metros totales de la finca, contando con toda la superficie cubierta, exceptuando las alturas inferiores a 1.5 metros, y algunos "entendidos en estos cálculos" no han diferenciado ni el emplazamiento ni la situación ni el uso, lo mismo les da, y por eso pasa lo que pasa actualmente, que nadie está contento y lleva a los propietarios a optar por las partes iguales, todo gracias a los desgarramantas de promotores que tenemos.
El coeficiente de propiedad hace mención a los metros útiles de propiedad con relación a los metros totales de la finca, contando con toda la superficie cubierta, exceptuando las alturas inferiores a 1.5 metros, y algunos "entendidos en estos cálculos" no han diferenciado ni el emplazamiento ni la situación ni el uso, lo mismo les da, y por eso pasa lo que pasa actualmente, que nadie está contento y lleva a los propietarios a optar por las partes iguales, todo gracias a los desgarramantas de promotores que tenemos.
Me refiero a las cuotas de participación en gastos, que están definidas en la Escritura de División Horizontal, inscrita en el Registro de la Propiedad, o en los Estatutos, caso de existir (no es obligatorio que existan) y que estén inscritos en el Registro de la Propiedad (no es obligatorio inscribirlos, pero no tienen en ese caso validez ante nuevos propietarios).
A efectos de la gestión diaria de una comunidad de propietarios, el coeficiente de propiedad no sirve de nada. Por eso, cuando en este foro y similares se habla de cuota, coeficiente, porcentaje, etc. se sobreentiende que se trata de la cuota de gastos
Por cierto, la LPH habla de "cuota de participación" para definir ambas, la del artículo 3 y la del 5. Cosas de nuestros maravillosos legisladores, que llaman igual a dos cosas distintas.
A efectos de la gestión diaria de una comunidad de propietarios, el coeficiente de propiedad no sirve de nada. Por eso, cuando en este foro y similares se habla de cuota, coeficiente, porcentaje, etc. se sobreentiende que se trata de la cuota de gastos
Por cierto, la LPH habla de "cuota de participación" para definir ambas, la del artículo 3 y la del 5. Cosas de nuestros maravillosos legisladores, que llaman igual a dos cosas distintas.
En el Registro de la Propiedad no figuran las cuotas de particiàción, sino los coeficientes de propiedad.
La cuota de participación puede cambiar con el tiempo y, para calcularla, se utilizan diversos factores; el coeficiente de propiedad, al contrario, es siempre un valor objetivo que no puede modificarse.
Para calcular la cuota de participación, hay que atender a los criterios fijados en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que son los siguientes:
La superficie útil de cada piso o local con respecto al total del inmueble.
Su emplazamiento, pudiendo ser interior o exterior.
Su situación.
El uso que se prevea que el piso o local va a hacer de los servicios o elementos comunes.
En cambio, para hacer el cálculo del coeficiente de propiedad se tienen en cuenta aspectos técnicos basados en un criterio solo arquitectónico: los metros que tiene el piso o local (esto es, el conjunto formado por su superficie útil y su superficie proporcional de los elementos comunes).
Así pues, como se calculan en base a elementos diferentes, la cuota de participación y el coeficiente de propiedad de un mismo piso o local no tienen por qué coincidir.
La cuota de participación puede cambiar con el tiempo y, para calcularla, se utilizan diversos factores; el coeficiente de propiedad, al contrario, es siempre un valor objetivo que no puede modificarse.
Para calcular la cuota de participación, hay que atender a los criterios fijados en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que son los siguientes:
La superficie útil de cada piso o local con respecto al total del inmueble.
Su emplazamiento, pudiendo ser interior o exterior.
Su situación.
El uso que se prevea que el piso o local va a hacer de los servicios o elementos comunes.
En cambio, para hacer el cálculo del coeficiente de propiedad se tienen en cuenta aspectos técnicos basados en un criterio solo arquitectónico: los metros que tiene el piso o local (esto es, el conjunto formado por su superficie útil y su superficie proporcional de los elementos comunes).
Así pues, como se calculan en base a elementos diferentes, la cuota de participación y el coeficiente de propiedad de un mismo piso o local no tienen por qué coincidir.
Cuotas de participación
