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En mi comunidad siempre se ha pagado la cuota por igual entre los propietarios, no según coeficientes. Así se acordó desde el primer mes, hace ya 14 años, y así sigue. Ahora, los vecinos de los pisos pequeños quieren cambiarlo y pagar según coeficientes. Se votó por unanimidad y no salió el cambio, pero ahora dicen que como el acuerdo de hace 14 años no aparece escrito en ningún lado, no se puede considerar acuerdo constitutivo, pues para eso debía estar en estatutos o algún acta de constitución, y por lo tanto piden una nueva reunión y que el acuerdo se adopte por mayoría. Yo no sé si es que se perdió el acta o simplemente no transcibieron el acuerdo, pero el hecho es que SIEMPRE, DESDE EL PRIMER MES, todos los vecinos pagaron igual, sin excepción.
Alguien puede decirme si ahora basta acuerdo por mayoría para cambiar el sistema o ha de haber unanimidad?
Urge respuesta, gracias
Alguien puede decirme si ahora basta acuerdo por mayoría para cambiar el sistema o ha de haber unanimidad?
Urge respuesta, gracias
para bien ser el acuerdo que tomasteis respecto a las cuotas no solo debería estar recogido en acta de Junta, sino tambien en registro de la propiedad como una modificacion de los estatutos que se suelen recoger en el título constitutivo.
De todos modos el hecho de irecoger un acuerdo en acta es solo a efectos probatorios, pero el acuerdo es igualmente válido aunque no lo irecojas en acta. Aunque la dificultad está en demostrar el acuerdo porque no lo escribisteis en el libro de actas, podeis basaros en que durante 14 años toda reparación, aportación... se hizo a partes iguales, lo que abala la decisión unanime de los propietarios y que si quieren modificar de nuevo los estatutos que deben conseguir un acuerdo unánime como el vuestro. De todos modos el tema es controvertido y espero que alguien mas pueda darte tu opinion abalando mi tesis o planteando nuevas ideas que te puedan servir.
De todos modos el hecho de irecoger un acuerdo en acta es solo a efectos probatorios, pero el acuerdo es igualmente válido aunque no lo irecojas en acta. Aunque la dificultad está en demostrar el acuerdo porque no lo escribisteis en el libro de actas, podeis basaros en que durante 14 años toda reparación, aportación... se hizo a partes iguales, lo que abala la decisión unanime de los propietarios y que si quieren modificar de nuevo los estatutos que deben conseguir un acuerdo unánime como el vuestro. De todos modos el tema es controvertido y espero que alguien mas pueda darte tu opinion abalando mi tesis o planteando nuevas ideas que te puedan servir.
En mi Comunidad desde la primera reunión celebrada en Enero de 1.990, se sometió a votación la cuota de participación en los gastos generales, arrojando el resultado de que, por mayoría, se aplicara de forma lineal y así se vino aplicando hasta el 2003.
Desde entonces uno de los vecinos se empeñó en que tenia que ser proporcional, consiguió que se contratara un administrador y se volvió a votar el sistema de participación en los gastos, volviendo a resultar por mayoría de que se aplicara de forma lineal, pero el administrador dice que, por no haber unanimidad, debe aplicarse por coeficientes.
El artículo 17, punto primero, de La Ley de Propiedad Horizontal, dice:
“La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.
Como se ve, la participación en los gastos no está comprendida en ninguno de los dos aspectos que dice la ley, entendiendo por lo tanto que debe aplicarse por mayoría y, como quiera que este fue el resultado de la votación, el sistema debería ser lineal.
Agradecería sus comentarios al respecto.
Desde entonces uno de los vecinos se empeñó en que tenia que ser proporcional, consiguió que se contratara un administrador y se volvió a votar el sistema de participación en los gastos, volviendo a resultar por mayoría de que se aplicara de forma lineal, pero el administrador dice que, por no haber unanimidad, debe aplicarse por coeficientes.
El artículo 17, punto primero, de La Ley de Propiedad Horizontal, dice:
“La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.
Como se ve, la participación en los gastos no está comprendida en ninguno de los dos aspectos que dice la ley, entendiendo por lo tanto que debe aplicarse por mayoría y, como quiera que este fue el resultado de la votación, el sistema debería ser lineal.
Agradecería sus comentarios al respecto.
La Ley establece que los gastos indivisibles se hagan por cuotas de participación en la propeidad.
Esto es inimpuganble.
Admite la excepción de otro reparto que se acuerde por unanimidad al 100 % y se inscriba en el Registro, para que oblique en el futuro.
Si no se cumplen estos requisitos, otro acuerdo, independientemente del tiempo es impugnable
He visto levantar repartos a partes iguales con más de 30 años
Esto es inimpuganble.
Admite la excepción de otro reparto que se acuerde por unanimidad al 100 % y se inscriba en el Registro, para que oblique en el futuro.
Si no se cumplen estos requisitos, otro acuerdo, independientemente del tiempo es impugnable
He visto levantar repartos a partes iguales con más de 30 años
Este es uno de los temas más conflictivos y que más asuntos lleva a los juzgados; hasta ahora las estadisticas daban un saldo brutal a favor del demandado, en este caso la Comunidad.
?Razones¿ Aunque la ley está más que superclara, vease en sus contenidos de articulos 5 y 6 LPH
pero el articulo 9/1, en el apartado e) hay una frase que lo echa todo a rodar (maldita sea) "o a lo especialmente establecido"; en algún otro lugar del texto de la ley que he leido habla que los propietarios podrán adoptar otros sistemas diferentes, total lo mismo; un texto que para mí no tiene ni pies ni cabeza; en la reforma de la ley deja claros los conceptos que el reparto debe ser en general siguiendo el dato de coerficiente que figura en el título; otros sistemas de reparto lo han adoptado por "comodidad", !y un cuento! aquellos caciques con viviendas desproporcionadamente grandes co el resto de la urbanización, pero, ahí estaban en las reuniones para apabullar a los pequeños y consolidar un sistema de reparto, que, ahora, utilizando la fórmula mágica de los jueces"acuerdo tácito" ha quedado sellado y bien sellado; siempre, en la mayoría de los casos, rompiendo con el protocolo del título.
Las viviendas se hacen viejas, las reparaciones se acentúan y claro, la reparacion de una fachada, la instalacion de un ascensor, son palabras mayores y ahora los pequeños se dan cuenta del "timo de la estampita", pero ya no hay remedio.
Y eso que la nueva reforma de la ley deroga cualquier acuerdo viejo que va en contra; no por esas, palo y tente tieso y ....... a aprender.
?Razones¿ Aunque la ley está más que superclara, vease en sus contenidos de articulos 5 y 6 LPH
pero el articulo 9/1, en el apartado e) hay una frase que lo echa todo a rodar (maldita sea) "o a lo especialmente establecido"; en algún otro lugar del texto de la ley que he leido habla que los propietarios podrán adoptar otros sistemas diferentes, total lo mismo; un texto que para mí no tiene ni pies ni cabeza; en la reforma de la ley deja claros los conceptos que el reparto debe ser en general siguiendo el dato de coerficiente que figura en el título; otros sistemas de reparto lo han adoptado por "comodidad", !y un cuento! aquellos caciques con viviendas desproporcionadamente grandes co el resto de la urbanización, pero, ahí estaban en las reuniones para apabullar a los pequeños y consolidar un sistema de reparto, que, ahora, utilizando la fórmula mágica de los jueces"acuerdo tácito" ha quedado sellado y bien sellado; siempre, en la mayoría de los casos, rompiendo con el protocolo del título.
Las viviendas se hacen viejas, las reparaciones se acentúan y claro, la reparacion de una fachada, la instalacion de un ascensor, son palabras mayores y ahora los pequeños se dan cuenta del "timo de la estampita", pero ya no hay remedio.
Y eso que la nueva reforma de la ley deroga cualquier acuerdo viejo que va en contra; no por esas, palo y tente tieso y ....... a aprender.
Lo especialmente establecido es la excepción que permite la propia Ley al reparto de gastos según coeficientes, y como "especialemente" exige unanimidad de la comunidad, o sea 100 %, que la voluntad se única.
Pero si un copropietario tiene el 8%, por ejemplo y otro el 4%, resulta que al hacer partes iguales el del 8 pasa a pagar el 6%, y el del 4 pasa al 6% con lo que el primero le expolia mes a mes, al segundo.
El acuerdo sería una simulación
Por ello la unanimidad no es generalmente posible a menos que se trate con lelos,o ignorantes, que los hay.
Pero si un copropietario tiene el 8%, por ejemplo y otro el 4%, resulta que al hacer partes iguales el del 8 pasa a pagar el 6%, y el del 4 pasa al 6% con lo que el primero le expolia mes a mes, al segundo.
El acuerdo sería una simulación
Por ello la unanimidad no es generalmente posible a menos que se trate con lelos,o ignorantes, que los hay.
Más criticable es el que te obliguen a pagar un cuadro para el portal por cuota de propiedad. Como si el día en que se extinga la propiedad horizontal y haya que vender el terreno el cuadro va a estar ahí para repartirlo entre los propietarios por las mismas cuotas que se pagaron (cargas y beneficios).
Los pisos se revalorizan por igual los pequeños y los grandes. Hoy en día quizá más los pequeños porque se venden más fácilmente. Sus propietarios no pierden absolutamente nada por contribuir igual que otros en gastos como limpieza (que es posible que manchen más que los grandes), adornos del portal,etc. Nadie está diciendo que los gastos generales, fachada, tejado y otros que directamente están relacionados con la propiedad haya que hacerlos por igual. No, hasta ese extremo alcanza la lógica.
Pero la limpieza puede ser perfectamente susceptible de individualización( si se decide hacer turnos rotatorios). También lo puede ser el gasto de energía del ascensor si se implanta un sistema que individualice el uso mediante una tarjeta con sensor. Cada tarjeta con su código, para que conste lo que ha gastado cada uno (es cuestión de tecnología moderna). Lo que nunca será individualizable es el tejado o la fachada o un seguro comunitario.
Pienso que se desorbita el sentido de las leyes perdiéndose así el sentido de la justicia.
También tendré que escuchar que el que tiene más tiene que contribuir más porque así está montada la sociedad. En la propiedad horizontal el que tiene un piso grande no es porque tiene más dinero, sino, probablemente, porque tiene más hijos y más necesidad de espacio(en la mayoría de los casos) Pero es igual ,aunque los hijos no usen el ascensor porque esté prohibido en las Normas de la comunidad, como tienen más propiedad del ascensor, tienen que pagar más. Ni que el consumo de energía tuviera alguna relación directa con la parte de propiedad del elemento común.
Cuando en el art. 396 del Cc se enumeran los elementos comunes habla de propiedad en las instalaciones, elementos estructurales, escaleras, canalizaciones... pero no dice nada del consumo o del uso que se vaya a realizar de dichos elementos.
¿Cómo van a ser gastos generales estos servicios si cuando compran los diversos propietarios, no están dados de alta ninguno de los contadores de luz de escalera, de ascensor, etc sino que se contratan posteriormente a la firma de escrituras? (al menos así ha sido en los portales de nuestra comunidad que tuvimos que abonar al promotor todos los gastos de estos contratos con posterioridad a la adquisición del piso). Ni los contadores son nuestros. Se paga un alquiler a los suministradores.
Todavía nadie me ha dicho en qué artículo de la Ley se especifica que la limpieza ha de hacerse por cuota de propiedad. Ni en cuál concluya que es un gasto, éste, general. Todo son interpretaciones, conjeturas y muchas veces intereses.
No son lelos los que se avienen con sus vecinos o repetan y acatan la mayoría; son imperativos los que quieren imponerse, aunque sean minoría, basándose en interpretaciones. Pues ya ha quedado clara la discusión sobre la ambigüedad de la LPH en algunos artículos. Sólo hay que recurrir para comprobarlo a las sentencias contrapuestas, ideas diversas...
Los pisos se revalorizan por igual los pequeños y los grandes. Hoy en día quizá más los pequeños porque se venden más fácilmente. Sus propietarios no pierden absolutamente nada por contribuir igual que otros en gastos como limpieza (que es posible que manchen más que los grandes), adornos del portal,etc. Nadie está diciendo que los gastos generales, fachada, tejado y otros que directamente están relacionados con la propiedad haya que hacerlos por igual. No, hasta ese extremo alcanza la lógica.
Pero la limpieza puede ser perfectamente susceptible de individualización( si se decide hacer turnos rotatorios). También lo puede ser el gasto de energía del ascensor si se implanta un sistema que individualice el uso mediante una tarjeta con sensor. Cada tarjeta con su código, para que conste lo que ha gastado cada uno (es cuestión de tecnología moderna). Lo que nunca será individualizable es el tejado o la fachada o un seguro comunitario.
Pienso que se desorbita el sentido de las leyes perdiéndose así el sentido de la justicia.
También tendré que escuchar que el que tiene más tiene que contribuir más porque así está montada la sociedad. En la propiedad horizontal el que tiene un piso grande no es porque tiene más dinero, sino, probablemente, porque tiene más hijos y más necesidad de espacio(en la mayoría de los casos) Pero es igual ,aunque los hijos no usen el ascensor porque esté prohibido en las Normas de la comunidad, como tienen más propiedad del ascensor, tienen que pagar más. Ni que el consumo de energía tuviera alguna relación directa con la parte de propiedad del elemento común.
Cuando en el art. 396 del Cc se enumeran los elementos comunes habla de propiedad en las instalaciones, elementos estructurales, escaleras, canalizaciones... pero no dice nada del consumo o del uso que se vaya a realizar de dichos elementos.
¿Cómo van a ser gastos generales estos servicios si cuando compran los diversos propietarios, no están dados de alta ninguno de los contadores de luz de escalera, de ascensor, etc sino que se contratan posteriormente a la firma de escrituras? (al menos así ha sido en los portales de nuestra comunidad que tuvimos que abonar al promotor todos los gastos de estos contratos con posterioridad a la adquisición del piso). Ni los contadores son nuestros. Se paga un alquiler a los suministradores.
Todavía nadie me ha dicho en qué artículo de la Ley se especifica que la limpieza ha de hacerse por cuota de propiedad. Ni en cuál concluya que es un gasto, éste, general. Todo son interpretaciones, conjeturas y muchas veces intereses.
No son lelos los que se avienen con sus vecinos o repetan y acatan la mayoría; son imperativos los que quieren imponerse, aunque sean minoría, basándose en interpretaciones. Pues ya ha quedado clara la discusión sobre la ambigüedad de la LPH en algunos artículos. Sólo hay que recurrir para comprobarlo a las sentencias contrapuestas, ideas diversas...
La S. de la AP de Madrid de 14-2-04 y varias sentencias de Juzgados que se incluyen en la misma, dirimió esta cuestión diciendo claramente que los gastos indivisibles ( no medibles por contador u otros medios) se ha de repartir según la cuota de oarticipación en la propiedad.
Levantó un reparto a partes iguales que databa del año 1963, y otros que se intentaron.
Los mayoritarios intentan propugnar las partes iguales para descargar sus pagos y hacer pagar más a los minoritarios.
Es un expolio mes a mes.
Levantó un reparto a partes iguales que databa del año 1963, y otros que se intentaron.
Los mayoritarios intentan propugnar las partes iguales para descargar sus pagos y hacer pagar más a los minoritarios.
Es un expolio mes a mes.
Las afirmaciones de Iris son más que razonables a mi forma de ver; las ofrecidas por Lorea, en algún caso podrían tener un fundamento pero, fijémonos en una de su expresiones que reproduzco:
También tendré que escuchar que el que tiene más tiene que contribuir más porque así está montada la sociedad. En la propiedad horizontal el que tiene un piso grande no es porque tiene más dinero, sino, probablemente, porque tiene más hijos y más necesidad de espacio(en la mayoría de los casos) Pero es igual ,aunque los hijos no usen el ascensor porque esté prohibido en las Normas de la comunidad, como tienen más propiedad del ascensor, tienen que pagar más. Ni que el consumo de energía tuviera alguna relación directa con la parte de propiedad del elemento común.
No Lorea, no, no estoy de acuerdo contigo, aunque en mi comunidad tengo uno de los pisos mayores, porque yo tenía familia numerosa y lo necesitaba; tuve que pagar su mayor superficie inicial y naturalmente, de esa de las cosas que nuestro comunidad hace bien es haber fijado el pago de los gastos por coeficiente, el resto, así de claro, en su mayoría se concibió para abusar. La ley, en su remozamiento, debió abolir de un plumazo "y lo que decidan los propietarios" , como lo hizo contra muchos acuerdos pactados en estatutos que hoy están fuera de la ley; esto ha servido para que los "caciques", casi siempre propietarios de pisos grandes, sigan por sus fueros, presentes inpertérritos en todas las reunioes -por la cuenta que les tiene- ; la costumbre hace ley y ellos lo saben y lo mantienen perenne.
O sea, el que tiene más piso,-NÓ EL QUE TIENE MAS-, tiene que contribuir por más, tiene más servicios, está preparado para más gente,gasta más calor, más agua para lavarse, ect. allá donde no existen las mediciones, más gente pisa las cosas comunes.....
Donde no estoy de acuerdo, en muchísimas cosas no estoy de acuerdo, es que a un señor que tiene un negocio en el cuerpo de viviendas, tenga un coladero de gente, de clientes por ejemplo, que estropean más los ascensores,las puertas acceso y paga mucho menos, porque es un "cacho de oficina"; dentro de la poca fortuna que con sus remiendos va acometiendo la ley, es el caso de los discapacitados; la ley va a exigir que se adecúen los accesos incluso para supuestamente a esas personas extrañas que están en su perfecto derecho de exigirlo, me parece humano, ?pero por cuenta de quien¿ ?Y para quien¿ ?Para ventaja de uno que tiene un negocio?, .... Pero ?que hemos comprado¿
También tendré que escuchar que el que tiene más tiene que contribuir más porque así está montada la sociedad. En la propiedad horizontal el que tiene un piso grande no es porque tiene más dinero, sino, probablemente, porque tiene más hijos y más necesidad de espacio(en la mayoría de los casos) Pero es igual ,aunque los hijos no usen el ascensor porque esté prohibido en las Normas de la comunidad, como tienen más propiedad del ascensor, tienen que pagar más. Ni que el consumo de energía tuviera alguna relación directa con la parte de propiedad del elemento común.
No Lorea, no, no estoy de acuerdo contigo, aunque en mi comunidad tengo uno de los pisos mayores, porque yo tenía familia numerosa y lo necesitaba; tuve que pagar su mayor superficie inicial y naturalmente, de esa de las cosas que nuestro comunidad hace bien es haber fijado el pago de los gastos por coeficiente, el resto, así de claro, en su mayoría se concibió para abusar. La ley, en su remozamiento, debió abolir de un plumazo "y lo que decidan los propietarios" , como lo hizo contra muchos acuerdos pactados en estatutos que hoy están fuera de la ley; esto ha servido para que los "caciques", casi siempre propietarios de pisos grandes, sigan por sus fueros, presentes inpertérritos en todas las reunioes -por la cuenta que les tiene- ; la costumbre hace ley y ellos lo saben y lo mantienen perenne.
O sea, el que tiene más piso,-NÓ EL QUE TIENE MAS-, tiene que contribuir por más, tiene más servicios, está preparado para más gente,gasta más calor, más agua para lavarse, ect. allá donde no existen las mediciones, más gente pisa las cosas comunes.....
Donde no estoy de acuerdo, en muchísimas cosas no estoy de acuerdo, es que a un señor que tiene un negocio en el cuerpo de viviendas, tenga un coladero de gente, de clientes por ejemplo, que estropean más los ascensores,las puertas acceso y paga mucho menos, porque es un "cacho de oficina"; dentro de la poca fortuna que con sus remiendos va acometiendo la ley, es el caso de los discapacitados; la ley va a exigir que se adecúen los accesos incluso para supuestamente a esas personas extrañas que están en su perfecto derecho de exigirlo, me parece humano, ?pero por cuenta de quien¿ ?Y para quien¿ ?Para ventaja de uno que tiene un negocio?, .... Pero ?que hemos comprado¿
Todavía nadie me ha aclarado si la limpieza de uno de los portales con derecho a individualización del resto de portales es un gasto general de una Comunidad General establecida como única comunidad siendo como es un portal una "parte susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública"(396 de CC).
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona
"A este respecto es ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de Oct.1985 en la que se afirma que "en el edificio de autos coexisten dos comunidades de propietarios...; constituyendo esta última una subcomunidad en relación integradora a la principal comunidad de bloque, lo que la LPH no preve, salvo la relativa presunción que representa su art. 9.5º en relación con el 6 que la jurisprudencia ha tenido ocasión de contemplar, admitiendo la posibilidad de existencia fáctica y actuación jurídica de estas comunidades parciales, y cuyo apoyo, por analogía, ante el vacío legal, ha de encontrarse en los arts. 392 y cc CC, en cuanto se refieren a las diversas partes del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente que podrán ser objeto de propiedad separada"
Así que yo entiendo que lo que decís de que hay que pagar por cuota los gastos indivisibles, es verdad, pero su aplicación está clara en una comunidad (un portal) donde la suma de cuotas de propiedad es 100 dentro del portal; en cambio, en la LPH compleja donde hay varios portales (propiedades privadas), garajes, locales etc si la sentencia dice que hay vacío legal es que lo hay verdaderamente.
Si en el Título se ha especificado solamente la cuota para los gastos generales de la Comunidad (parcelas de garajes, locales, viviendas), dicha cuota no puede ser el referente para las cuotas particulares dentro de cada portal o para las de garaje porque los gastos comunes de uno no coinciden con los del otro y no se van a hallar las cuotas dentro de cada portal teniendo en cuenta las de parcelas o locales que nada tienen que ver en los portales individualizados.
Por todo ello, y lo he visto en otras Escrituras, debe aparecer, una cuota para gastos generales (seguro, tejado, etc) que afectan a toda la Comunidad y otras para los portales, garajes etc. De lo contrario, la forma de obtener la cuota particular dentro de cada subcomunidad ¿deberá conseguirse con un acuerdo unánime?¿y registrarla?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona
"A este respecto es ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de Oct.1985 en la que se afirma que "en el edificio de autos coexisten dos comunidades de propietarios...; constituyendo esta última una subcomunidad en relación integradora a la principal comunidad de bloque, lo que la LPH no preve, salvo la relativa presunción que representa su art. 9.5º en relación con el 6 que la jurisprudencia ha tenido ocasión de contemplar, admitiendo la posibilidad de existencia fáctica y actuación jurídica de estas comunidades parciales, y cuyo apoyo, por analogía, ante el vacío legal, ha de encontrarse en los arts. 392 y cc CC, en cuanto se refieren a las diversas partes del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente que podrán ser objeto de propiedad separada"
Así que yo entiendo que lo que decís de que hay que pagar por cuota los gastos indivisibles, es verdad, pero su aplicación está clara en una comunidad (un portal) donde la suma de cuotas de propiedad es 100 dentro del portal; en cambio, en la LPH compleja donde hay varios portales (propiedades privadas), garajes, locales etc si la sentencia dice que hay vacío legal es que lo hay verdaderamente.
Si en el Título se ha especificado solamente la cuota para los gastos generales de la Comunidad (parcelas de garajes, locales, viviendas), dicha cuota no puede ser el referente para las cuotas particulares dentro de cada portal o para las de garaje porque los gastos comunes de uno no coinciden con los del otro y no se van a hallar las cuotas dentro de cada portal teniendo en cuenta las de parcelas o locales que nada tienen que ver en los portales individualizados.
Por todo ello, y lo he visto en otras Escrituras, debe aparecer, una cuota para gastos generales (seguro, tejado, etc) que afectan a toda la Comunidad y otras para los portales, garajes etc. De lo contrario, la forma de obtener la cuota particular dentro de cada subcomunidad ¿deberá conseguirse con un acuerdo unánime?¿y registrarla?
Me harto a leerte y no acabo de comprenderte.
Creo que debes de empezar por el principio y señalar cual es tu discrepancia con el portal..
Olvidádate en principio de las subcomunidades o similares, que son enredos administrativos ajenos a la constitución de una comunidad, que es donde debemos de partir.
Si tú perteneces a una urbanización compuesta de varios portales, locales y garages, toda ella, TODA,
representa 100 a efectos de gasto. Tu vives en uno de los varios portales que componen esa comunidad y tienes en tu piso un coeficiente de propiedad, el legítimo estimado en tu título; esa es la única referencia que tienes a efectos de gasto.
Si en tu portal se ha instalado una decoración es porque debe de haber un acuerdo a nivel general, a nivel del unico organo que representa el 100/100 que lo ha tomado y obliga a todos, con las excepciones que marca la ley, eso de los tres meses , ec.t.
Eso es como tiene que ser; que un grupo haya tomado decisiones parciales, se barajen sistemas de reparto arbitrarios, ect. esas son chapuzas.
Creo que debes de empezar por el principio y señalar cual es tu discrepancia con el portal..
Olvidádate en principio de las subcomunidades o similares, que son enredos administrativos ajenos a la constitución de una comunidad, que es donde debemos de partir.
Si tú perteneces a una urbanización compuesta de varios portales, locales y garages, toda ella, TODA,
representa 100 a efectos de gasto. Tu vives en uno de los varios portales que componen esa comunidad y tienes en tu piso un coeficiente de propiedad, el legítimo estimado en tu título; esa es la única referencia que tienes a efectos de gasto.
Si en tu portal se ha instalado una decoración es porque debe de haber un acuerdo a nivel general, a nivel del unico organo que representa el 100/100 que lo ha tomado y obliga a todos, con las excepciones que marca la ley, eso de los tres meses , ec.t.
Eso es como tiene que ser; que un grupo haya tomado decisiones parciales, se barajen sistemas de reparto arbitrarios, ect. esas son chapuzas.
¿Quieres decir que si en uno de los portales se cambia el ascensor ha de ser pagado por toda la comunidad entera (100%) menos los exonerados?Eso sería así si después los Estatutos redactados por el promotor y que todos "aceptamos" no dijeran que cada portal podrá individualizarse respecto a los gastos.
¿Me quieres decir que es justo que tengan que votar los garajes y los locales nuestro presupuesto (lo que hace falta en los portales) sin coloborar económicamente ,absolutamente en nada?¿Dónde está entonces el sentido de la Ley cuando dice que la cuota (económica ha de servir para cargas y beneficios? ¿Es que tienen estos exonerados el beneficio del voto en lo que no pagan y nada de carga? Este es el conflicto que tenemos que, como ves, no es con el portal sino de forma global.
Entiendo que los jueces levantes repartos igualitarios si se han aplicado pra todos los gastos pero no creo que los levantaran si se les planteara : los gastos generales (seguro, fachada, tejado,... por cuota de propiedad)y los que tienen relación con el uso y consumo se decidiera por los partícipes.
¿Me quieres decir que es justo que tengan que votar los garajes y los locales nuestro presupuesto (lo que hace falta en los portales) sin coloborar económicamente ,absolutamente en nada?¿Dónde está entonces el sentido de la Ley cuando dice que la cuota (económica ha de servir para cargas y beneficios? ¿Es que tienen estos exonerados el beneficio del voto en lo que no pagan y nada de carga? Este es el conflicto que tenemos que, como ves, no es con el portal sino de forma global.
Entiendo que los jueces levantes repartos igualitarios si se han aplicado pra todos los gastos pero no creo que los levantaran si se les planteara : los gastos generales (seguro, fachada, tejado,... por cuota de propiedad)y los que tienen relación con el uso y consumo se decidiera por los partícipes.
El problema no reside sólo ahí. Yo voy más alla en las deducciones. Leo el art. 396 que es la base de la LPH y dice en su inicio: "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salidad propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio..."
Por lo que yo entiendo aquí ,cada portal, al tener salida a la vía pública puede ser objeto de propiedad separada y por tanto es susceptible de individualización respecto a la totalidad del edificio, al igual lo veo para los garajes que están en la misma situación. Lo de propiedad separada lo veo así porque es normal que cada portal tenga el derecho por sí mismo de decidir qué administrador/a contratar, quién les ha de limpiar la escalera, qué empresa de mantenimiento para el ascensor, etc ya que son los propietarios que residen en él los únicos que pagan los gastos que se generan en cada casa (portal).
Teniendo en cuenta que el art. que hemos mencionado más de una ocasión dice: "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización"
Yo no hago mucho hincapié en la frase de lo especialmente establecido sino en la coletilla final del art. Desde mi punto de vista,cada portal, y también el garaje son susceptibles de individualización respecto a la comunidad general:eso no quiere decir que se desliguen de esa única comunidad en la que deberán tomar parte todos en los gastos generales que de ella se deriven y que son comunes para todos. Aquí es aplicable la cuota que tenemos adjudicada todos y que suma cien. (para el tejado, fachada,...)
¿Os parece justo que se aprueben los presupuestos de forma global y voten los locales y garajes gastos que ni les incumben porque no los pagan? Los propietarios de viviendas pagan todo pero no tenemos proporcionalmente a lo que pagamos la misma compensación para los beneficios que los demás. Algunos locales tienen más cuota de propiedad, por la que votan, que algunas viviendas y tienen más poder decisorio en todos los acuerdos que los propietarios de éstas.
El descontento con el modo de funcionamiento que se está llevando no es sólo mío. Hay muchas cosas que no nos gustan, pero se nos han venido imponiendo poco a poco sin darnos cuenta y cuando hemos empezado a reaccionar y a informarnos ya han transcurrido unos años. Esperemos que no sea demasiado tarde y los acuerdos que a veces se han escrito en el acta sin votar siquiera puedan rectificarse.
La culpa ha sido un poco de todos porque hemos pensado que al contratar a un administrador de fincas podíamos dejar todo en sus manos y me he enterado que en más de una ocasión son contratados por los promotores para filtrar las reclamaciones de los propietarios. !Lo único que nos faltaba!
Quisiera resumir para no daros tanto la tabarra pero no soy capaz.
Por lo que yo entiendo aquí ,cada portal, al tener salida a la vía pública puede ser objeto de propiedad separada y por tanto es susceptible de individualización respecto a la totalidad del edificio, al igual lo veo para los garajes que están en la misma situación. Lo de propiedad separada lo veo así porque es normal que cada portal tenga el derecho por sí mismo de decidir qué administrador/a contratar, quién les ha de limpiar la escalera, qué empresa de mantenimiento para el ascensor, etc ya que son los propietarios que residen en él los únicos que pagan los gastos que se generan en cada casa (portal).
Teniendo en cuenta que el art. que hemos mencionado más de una ocasión dice: "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización"
Yo no hago mucho hincapié en la frase de lo especialmente establecido sino en la coletilla final del art. Desde mi punto de vista,cada portal, y también el garaje son susceptibles de individualización respecto a la comunidad general:eso no quiere decir que se desliguen de esa única comunidad en la que deberán tomar parte todos en los gastos generales que de ella se deriven y que son comunes para todos. Aquí es aplicable la cuota que tenemos adjudicada todos y que suma cien. (para el tejado, fachada,...)
¿Os parece justo que se aprueben los presupuestos de forma global y voten los locales y garajes gastos que ni les incumben porque no los pagan? Los propietarios de viviendas pagan todo pero no tenemos proporcionalmente a lo que pagamos la misma compensación para los beneficios que los demás. Algunos locales tienen más cuota de propiedad, por la que votan, que algunas viviendas y tienen más poder decisorio en todos los acuerdos que los propietarios de éstas.
El descontento con el modo de funcionamiento que se está llevando no es sólo mío. Hay muchas cosas que no nos gustan, pero se nos han venido imponiendo poco a poco sin darnos cuenta y cuando hemos empezado a reaccionar y a informarnos ya han transcurrido unos años. Esperemos que no sea demasiado tarde y los acuerdos que a veces se han escrito en el acta sin votar siquiera puedan rectificarse.
La culpa ha sido un poco de todos porque hemos pensado que al contratar a un administrador de fincas podíamos dejar todo en sus manos y me he enterado que en más de una ocasión son contratados por los promotores para filtrar las reclamaciones de los propietarios. !Lo único que nos faltaba!
Quisiera resumir para no daros tanto la tabarra pero no soy capaz.
He olvidado decir, que reconozco que ha sido un insensatez por mi parte escribir la expresión que me criticas. Tengo muy claro, que el que más piso tiene (más metros cuadrados) tiene que contribuir más. Lo que yo defiendo es que no me parece bien que se aplique para todos los gastos sin atender a la naturaleza de estos. Yo tengo un piso más grande que otros de mi comunidad y te puedo asegurar que soy de las que menos gasta en casi todo porque derrocha mucho más el que sabe que cuando toca pagar va a pagar menos que nadie. Ojala tuviéramos la posibilidad de saber cuánta luz de ascensor o de escalera o de garaje gasta cada uno. !Habría muchas sorpresas!
Me gusta mucho el ejemplo de la piscina comunitaria , que te hacen pagar por cuota de propiedad y después entras las mismas veces que el que paga menos. Si al menos en función de lo que pagas te facilitaran unos cuantos pases más podrías decir que la cuota te sirve para las cargas y los beneficios pero tal y como está todo montado, al menos en mi comunidad es :Paga, paga y paga que los beneficios ya les llegarán a tus descendientes cuando vendan el terreno.
Ser "cacique" (palabra que empleas en alguna ocasión) va con la naturaleza de cada persona. Puede ser tan cacique un propietario de piso grande como uno de piso pequeño si éste ejerce influencia abusiva en el resto para defender sus intereses.
Me gusta mucho el ejemplo de la piscina comunitaria , que te hacen pagar por cuota de propiedad y después entras las mismas veces que el que paga menos. Si al menos en función de lo que pagas te facilitaran unos cuantos pases más podrías decir que la cuota te sirve para las cargas y los beneficios pero tal y como está todo montado, al menos en mi comunidad es :Paga, paga y paga que los beneficios ya les llegarán a tus descendientes cuando vendan el terreno.
Ser "cacique" (palabra que empleas en alguna ocasión) va con la naturaleza de cada persona. Puede ser tan cacique un propietario de piso grande como uno de piso pequeño si éste ejerce influencia abusiva en el resto para defender sus intereses.
Del diccionario panhispanico de dudas´-
CACIQUE.. Autoridad máxima de una comunidad....de indios...y "persona que ejerce un poder abusivo o excesiva influencia en una comunidad rural"
En mi desgraciada experencia en la comunidad en que vivo he podido discernir con absoluta precisión este tipo de personaje, siempre situado en los puntos neurálgicos de las decisiones comunera; en más de cuarenta años que vivo en esta comunidad, hay media docena de CACIQUES que siguen ejerciendo su influencia sistemáticamente; como soy como las urracas y guardo todo, he tenido el cuidado de comprobar desde su comienzo, decenas de Actas, donde aparecen sistemátiocamente encaramados en las posiciones de Presidente; las hay tambien CACICAS, que son las mujeres de los CACIQUES que actúan de apoyo y son las que "dirigen las obras, los embellecimientos de portales, ect. También he deducido que, de ellos, proceden el 90% del robo y pillaje de las cosas comunes, pasillos, estancias, accesos, ect., hoy, por el paso del tiempo, beneficiados por el "derecho" de "consentimiento tácito". o "Usos que no perjudican a un tercero" o cualquier cosa que se inventan unos que yo sé.
CACIQUE.. Autoridad máxima de una comunidad....de indios...y "persona que ejerce un poder abusivo o excesiva influencia en una comunidad rural"
En mi desgraciada experencia en la comunidad en que vivo he podido discernir con absoluta precisión este tipo de personaje, siempre situado en los puntos neurálgicos de las decisiones comunera; en más de cuarenta años que vivo en esta comunidad, hay media docena de CACIQUES que siguen ejerciendo su influencia sistemáticamente; como soy como las urracas y guardo todo, he tenido el cuidado de comprobar desde su comienzo, decenas de Actas, donde aparecen sistemátiocamente encaramados en las posiciones de Presidente; las hay tambien CACICAS, que son las mujeres de los CACIQUES que actúan de apoyo y son las que "dirigen las obras, los embellecimientos de portales, ect. También he deducido que, de ellos, proceden el 90% del robo y pillaje de las cosas comunes, pasillos, estancias, accesos, ect., hoy, por el paso del tiempo, beneficiados por el "derecho" de "consentimiento tácito". o "Usos que no perjudican a un tercero" o cualquier cosa que se inventan unos que yo sé.
