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En el mes de Enero solicite a la comunidad de vecinos permiso para hacer un cerramiento de una terraza en mi casa, vivienda unifamiliar adosada,(consistía en hacer tejado, y acristalamiento en terraza), me concedieron el permiso por unanimidad de los asistentes.
Posteriormente pedí permiso al Ayuntamiento, y hace un ratico me han comunicado que me conceden la licencia de Obra, sin perjuicio de que algún vecino (supongo que se referiría al único que esta adosado a mi casa) pueda no gustarle.
Solo hay un vecino al que "podría molestar" dicho cerramiento, al lindar mi terraza con su porche de entra. Este vecino no acudió a la junta de vecinos, en la que me dieron el permiso.
Podrían decirme si tengo que realizar algún otro tramite?? O al tener el permiso de la junta de vecinos (pese a que este vecino no fue) y el permiso del ayuntamiento puedo realizar la obra sin problemas.
Gracias por su respuesta.
Posteriormente pedí permiso al Ayuntamiento, y hace un ratico me han comunicado que me conceden la licencia de Obra, sin perjuicio de que algún vecino (supongo que se referiría al único que esta adosado a mi casa) pueda no gustarle.
Solo hay un vecino al que "podría molestar" dicho cerramiento, al lindar mi terraza con su porche de entra. Este vecino no acudió a la junta de vecinos, en la que me dieron el permiso.
Podrían decirme si tengo que realizar algún otro tramite?? O al tener el permiso de la junta de vecinos (pese a que este vecino no fue) y el permiso del ayuntamiento puedo realizar la obra sin problemas.
Gracias por su respuesta.
El permiso de la comunidad de propietarios otorgado por la Junta de propietarios tiene que ser por unanimidad de todos los propietarios, ya que se modifica un elemento común.
De no ser así cabe la posibilidad de que le denuncien y tenga problemas y le obliguen a dejar las cosas como estaban antes de realizar el cambio.
De no ser así cabe la posibilidad de que le denuncien y tenga problemas y le obliguen a dejar las cosas como estaban antes de realizar el cambio.
Muchas gracias por su pronta respuesta.
Debo aclarar que se trata de una vivienda unifamiliar, y la terraza es solo de mi propiedad, solo una de las paredes linda con la propiedad de mi vecino.
Me habían dicho que al estar en el acta de la comunidad como aprobada la obra, el vecino tendría 3 meses para impugnar dicho acuerdo, pero no lo ha hecho.
Debo aclarar que se trata de una vivienda unifamiliar, y la terraza es solo de mi propiedad, solo una de las paredes linda con la propiedad de mi vecino.
Me habían dicho que al estar en el acta de la comunidad como aprobada la obra, el vecino tendría 3 meses para impugnar dicho acuerdo, pero no lo ha hecho.
Las licencias municipales, se otorgan sin perjuicios a terceros. Necesita el consentimiento por unanimidad o Unanimidad tácita o cuasi-unanimidad.
El requisito de la unanimidad de los propietarios se exige en el primer párrafo, del apartado 1 del artículo 17 de la LPH para la validez de los acuerdos adoptados que impliquen una aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
Sin embargo, esta regla de la unanimidad viene a ser más supuesta que real pues se hace valer el silencio de los propietarios ausentes como voto afirmativo. De esta forma el legislador establecer una especie de unanimidad tácita que viene corroborada por lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 17.1 al señalar que: “ (…) se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, (…) no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
En vista de ello, el carácter absoluto del precepto exigiendo la unanimidad viene a ser difuminado o atemperado por el voto afirmativo tácito de los propietarios ausentes, facilitando el legislador la adopción de acuerdos, ante la constatación de la dificultad que entraría lograr una verdadera unanimidad.
Por otra parte, la doctrina mayoritaria entiende que tratándose de cumplir el mandato legal de la unanimidad los propietarios morosos no pierden su derecho a voto (vid. artículo 15.2 LPH). A mi juicio, realizando una interpretación sensu estricto y atendiendo al elemento gramatical de este último precepto, la utilización de la expresión “a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley” con que el legislador cierra el artículo, no permite excepcionar la regla de la unanimidad, pues parece ser que el legislador, utilizando la expresión “mayorías exigidas en la ley” viene a incluir en la misma a la unanimidad. De esta forma, parece razonable afirmar la imposibilidad de voto de los propietarios morosos en todos los casos.
Pongamos un sencillo ejemplo para comprender perfectamente la exigencia de esta cuasi-unanimidad. Se convoca Junta de Propietarios para modificar el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. A dicha reunión acuden únicamente 10 de los 35 propietarios que conforman la comunidad. Al no alcanzarse el quórum necesario en esta primera convocatoria y, tras pasar la media hora fijada en la ley, se convoca la segunda convocatoria. En esta segunda reunión acuerdan todos los propietarios presentes, por unanimidad, adoptar el acuerdo de modificación del título constitutivo.
En este caso, si los propietarios ausentes, debidamente notificado el acuerdo, no se oponen al mismo en el plazo de 30 días, su silencio se entiende el sentido positivo, esto es, como un voto afirmativo del acuerdo. Por ello, predicamos que exigir la unanimidad resulta un tanto paradójico, cuando es infrecuente que se reúnan en Junta todos los propietarios de la Comunidad.
El requisito de la unanimidad de los propietarios se exige en el primer párrafo, del apartado 1 del artículo 17 de la LPH para la validez de los acuerdos adoptados que impliquen una aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
Sin embargo, esta regla de la unanimidad viene a ser más supuesta que real pues se hace valer el silencio de los propietarios ausentes como voto afirmativo. De esta forma el legislador establecer una especie de unanimidad tácita que viene corroborada por lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 17.1 al señalar que: “ (…) se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, (…) no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
En vista de ello, el carácter absoluto del precepto exigiendo la unanimidad viene a ser difuminado o atemperado por el voto afirmativo tácito de los propietarios ausentes, facilitando el legislador la adopción de acuerdos, ante la constatación de la dificultad que entraría lograr una verdadera unanimidad.
Por otra parte, la doctrina mayoritaria entiende que tratándose de cumplir el mandato legal de la unanimidad los propietarios morosos no pierden su derecho a voto (vid. artículo 15.2 LPH). A mi juicio, realizando una interpretación sensu estricto y atendiendo al elemento gramatical de este último precepto, la utilización de la expresión “a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley” con que el legislador cierra el artículo, no permite excepcionar la regla de la unanimidad, pues parece ser que el legislador, utilizando la expresión “mayorías exigidas en la ley” viene a incluir en la misma a la unanimidad. De esta forma, parece razonable afirmar la imposibilidad de voto de los propietarios morosos en todos los casos.
Pongamos un sencillo ejemplo para comprender perfectamente la exigencia de esta cuasi-unanimidad. Se convoca Junta de Propietarios para modificar el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. A dicha reunión acuden únicamente 10 de los 35 propietarios que conforman la comunidad. Al no alcanzarse el quórum necesario en esta primera convocatoria y, tras pasar la media hora fijada en la ley, se convoca la segunda convocatoria. En esta segunda reunión acuerdan todos los propietarios presentes, por unanimidad, adoptar el acuerdo de modificación del título constitutivo.
En este caso, si los propietarios ausentes, debidamente notificado el acuerdo, no se oponen al mismo en el plazo de 30 días, su silencio se entiende el sentido positivo, esto es, como un voto afirmativo del acuerdo. Por ello, predicamos que exigir la unanimidad resulta un tanto paradójico, cuando es infrecuente que se reúnan en Junta todos los propietarios de la Comunidad.
Gracias Pasacero. Por lo que he leído entiendo que al no impugnar el acuerdo ya que han pasado mas de 3 meses desde que se celebro la reunión y quedo reflejada mi petición en el acta correspondiente con votación favorable por unanimidad de los asistentes, no tendré problemas al realizar la obra, no?
Efectivamente, una vez otorgado el plazo de prescripción para impugnar, como no lo han hecho, el acuerdo es unánime a todos los efectos. Naturalmente supongo que fue comunicado el acuerdo con el envió de la correspondiente acta, porque si no está enviada, hasta que no la reciban no contabiliza el plazo de los tres meses.
He puesto tres meses, queriendo poner 30 días.
¿Pueden demostrar que no las recibieron, si todos los demás si que pueden atestiguar que si que las han recibido? En ese hipotético caso el Administrador seria acusado de no enviárselo. También pueden decir que no se les convoco a ninguna reunión.
Si en un acta están las firmas del presidente y secretario, y están transcritas al libro (Es lo que Ud. se tiene que asegurar) e indica en ella. Tal acuerdo aprobado por unanimidad de los presentes, y que ese acuerdo esté incluido en el Orden del Día. No se preocupe, si han transcurrido los 30 días. Mire una comunidad es para preocuparse por ella, las desidias, los pasotismos, “los malos entendidos” no son tenidos en cuenta en los juzgados.
Entrariamos a debatir lo que la ley entiende como,"debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes"
¿Pueden demostrar que no las recibieron, si todos los demás si que pueden atestiguar que si que las han recibido? En ese hipotético caso el Administrador seria acusado de no enviárselo. También pueden decir que no se les convoco a ninguna reunión.
Si en un acta están las firmas del presidente y secretario, y están transcritas al libro (Es lo que Ud. se tiene que asegurar) e indica en ella. Tal acuerdo aprobado por unanimidad de los presentes, y que ese acuerdo esté incluido en el Orden del Día. No se preocupe, si han transcurrido los 30 días. Mire una comunidad es para preocuparse por ella, las desidias, los pasotismos, “los malos entendidos” no son tenidos en cuenta en los juzgados.
Entrariamos a debatir lo que la ley entiende como,"debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes"
Buenos días.
Me ha surgido una duda.
Al recoger ayer la licencia de Obra en el Ayuntamiento, me comenta el secretario que por parte del Ayuntamiento se da el permiso (por parte de la comunidad se me dio también por unanimidad de los asistente), pero que la vecina que tengo al lado se puede sentir perjudicada en las vistas. Ufff, que lío!!! Pero por lo que me comentaron aquí.... si no ha impugnado el acuerdo de Junta de vecinos es que acepta dicho acuerdo, no?
Me ha surgido una duda.
Al recoger ayer la licencia de Obra en el Ayuntamiento, me comenta el secretario que por parte del Ayuntamiento se da el permiso (por parte de la comunidad se me dio también por unanimidad de los asistente), pero que la vecina que tengo al lado se puede sentir perjudicada en las vistas. Ufff, que lío!!! Pero por lo que me comentaron aquí.... si no ha impugnado el acuerdo de Junta de vecinos es que acepta dicho acuerdo, no?
Buenos días.
Me han enviado ya la licencia de obra por parte del ayuntamiento, y como puse en el mensaje anterior en uno de los apartados de la licencia pone: esta licencia se concede a salvo del derecho de propiedad, sin perjuicio de terceros y teniendo y condicionando a lo previsto para derecho de vistas establecido en el codigo civil.
Podría explicarme que significa, teniendo en cuenta lo que ya he explicado en mi consulta inicial sobre la obra que quería hacer??
muchas gracias
Me han enviado ya la licencia de obra por parte del ayuntamiento, y como puse en el mensaje anterior en uno de los apartados de la licencia pone: esta licencia se concede a salvo del derecho de propiedad, sin perjuicio de terceros y teniendo y condicionando a lo previsto para derecho de vistas establecido en el codigo civil.
Podría explicarme que significa, teniendo en cuenta lo que ya he explicado en mi consulta inicial sobre la obra que quería hacer??
muchas gracias
Hola
Cris51
Te aclaro que ha de ser por unanimidad de los propietarios, (en este caso creo es una urbanización),
la unanimidad de los asistentes no es bastante, y sí podrías tener problemas.
También para aprobarse ha de ser en Junta y figurar en el Orden del Dia.
Espero haberte ayudado, aunque creo no te guste mi respuesta.
Suerte con los vecinos.
Cris51
Te aclaro que ha de ser por unanimidad de los propietarios, (en este caso creo es una urbanización),
la unanimidad de los asistentes no es bastante, y sí podrías tener problemas.
También para aprobarse ha de ser en Junta y figurar en el Orden del Dia.
Espero haberte ayudado, aunque creo no te guste mi respuesta.
Suerte con los vecinos.
Entiendo que basándose en la LPH no le pueden demandar, pero efectivamente le pueden denunciar por daños y perjuicios, para ir por esa vía, lo pueden hacer en cualquier momento. Le sugiero que trate el asunto con el vecino que puede verse perjudicado por Ud. en el derecho de vistas. Y solicitarle una autorización notarial, corriendo Ud. con los gastos. Si el tramite y las conversaciones con el vecino, las hace intermediando un abogado, mejor.
Gracias alba271 y pasacero por vuestras respuestas.
Pasacero, he consultado a un abogado con respecto a las vistas y su contestación ha sido: El hecho de las vistas no se lo puede plantear puesto que, él vecino no puede tener vistas oblicuas sobre tu finca o parcela, si no cuenta con una separación de 60 cm, salvo que en la Escritura se establezca algún tipo de servidumbre, por lo que podrías elevar un tabique e impedir tales vistas oblicuas (laterales).
Tengo que aclarar que en las escrituras no pone nada de servidumbre, y en cuanto a las vistas oblicuas... soy yo quien ahora las tiene sobre su parcela ya que la terraza en cuestión esta un poco mas elevada que su parcela y lo que haría con la obra es cerrar completamente esas vistas hacia su parcela. A los vecinos, como es lógico, les daría sobra mi cerramiento, dependiendo la posición del sol.
Pasacero, he consultado a un abogado con respecto a las vistas y su contestación ha sido: El hecho de las vistas no se lo puede plantear puesto que, él vecino no puede tener vistas oblicuas sobre tu finca o parcela, si no cuenta con una separación de 60 cm, salvo que en la Escritura se establezca algún tipo de servidumbre, por lo que podrías elevar un tabique e impedir tales vistas oblicuas (laterales).
Tengo que aclarar que en las escrituras no pone nada de servidumbre, y en cuanto a las vistas oblicuas... soy yo quien ahora las tiene sobre su parcela ya que la terraza en cuestión esta un poco mas elevada que su parcela y lo que haría con la obra es cerrar completamente esas vistas hacia su parcela. A los vecinos, como es lógico, les daría sobra mi cerramiento, dependiendo la posición del sol.
