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¿Cuándo un plan general de ordenación habla de retranqueos a viales, incluye a los caminos privados?
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¿cuándo un plan general de ordenación habla de retranqueos a viales, incluye a los caminos privados?
Pues eso. Si un Plan General de Ordenación establece que, por ejemplo, los retranqueos a vial tienen que ser de 6 metros y una vivienda está a menos de 6 metros de un camino que es una servidumbre de paso para otra vivienda ¿estaría esa vivienda fuera de ordenación o los retranqueos solo afectan a caminos públicos?
El Plan podrá fijar, asimismo, si se exige el retranqueo a viales privados; por ejemplo, en el PG de Zaragoza (2001, texto refundido 2007):
"Artículo 4.1.1. Condiciones de posición
1. Los edificios alinearán sus fachadas frontales con las alineaciones de vial y sus fachadas
laterales con los linderos laterales, dando lugar a ordenaciones de edificación
entre medianeras agrupada en manzanas cerradas.
Se considerarán alineaciones frontales las que separen las parcelas de calles de titularidad
pública pertenecientes al sistema local viario. No se considerarán fachada, a estos
efectos, las alineaciones recayentes a viales particulares ...."
Y otro ejemplo, en el de Palma:
"Artículo 99.(Definición del tipo de edificación según alineación a espacio libre público o vial (AV).
Es aquella en que las fachadas de las edificaciones deben situarse lindantes con la alineación del vial o espacio libre
público o a una distancia determinada de los mismos. "
O en el Plan Parcial "Las Colinas" de Rivas:
"En caso de que dicho frente de parcela corresponda a un vial interior privado de parcela, puede no existir retranqueo, permitiéndose alinear la edificación al propio vial..."
A falta de determinación concreta en el Plan, yo me inclino por considerar que un vial es un vial, siempre, y exige retranqueo.
"Artículo 4.1.1. Condiciones de posición
1. Los edificios alinearán sus fachadas frontales con las alineaciones de vial y sus fachadas
laterales con los linderos laterales, dando lugar a ordenaciones de edificación
entre medianeras agrupada en manzanas cerradas.
Se considerarán alineaciones frontales las que separen las parcelas de calles de titularidad
pública pertenecientes al sistema local viario. No se considerarán fachada, a estos
efectos, las alineaciones recayentes a viales particulares ...."
Y otro ejemplo, en el de Palma:
"Artículo 99.(Definición del tipo de edificación según alineación a espacio libre público o vial (AV).
Es aquella en que las fachadas de las edificaciones deben situarse lindantes con la alineación del vial o espacio libre
público o a una distancia determinada de los mismos. "
O en el Plan Parcial "Las Colinas" de Rivas:
"En caso de que dicho frente de parcela corresponda a un vial interior privado de parcela, puede no existir retranqueo, permitiéndose alinear la edificación al propio vial..."
A falta de determinación concreta en el Plan, yo me inclino por considerar que un vial es un vial, siempre, y exige retranqueo.
Estimado Alga:
Sigo con interés tus intervenciones en urbanismo, y no soy el único.
Me pregunto si entonces se ha de considerar que un camino privado, por el hecho de existir para dar satisfacción a una servidumbre de paso, pierde su condición de vial privado, o mejor dicho, no adquiere la condición de vial.
Por decirlo de otra forma: si ese mismo camino privado no existiera por razón de una servidumbre, sino por mera conveniencia del dueño del terreno, terreno privado que podría ser incluso una urbanización privada entonces sí debería retranquearse una construcción en la finca vecina? No me refiero a los tres metros desde la linde que menciona el CC, sino a los seis metros de distancia a viales.
Gracias.
Sigo con interés tus intervenciones en urbanismo, y no soy el único.
Me pregunto si entonces se ha de considerar que un camino privado, por el hecho de existir para dar satisfacción a una servidumbre de paso, pierde su condición de vial privado, o mejor dicho, no adquiere la condición de vial.
Por decirlo de otra forma: si ese mismo camino privado no existiera por razón de una servidumbre, sino por mera conveniencia del dueño del terreno, terreno privado que podría ser incluso una urbanización privada entonces sí debería retranquearse una construcción en la finca vecina? No me refiero a los tres metros desde la linde que menciona el CC, sino a los seis metros de distancia a viales.
Gracias.
Son cuestiones distintas.
Como bien sabrás la servidumbre de paso puede constituirse por imperativo legal o mediante un mero acuerdo entre el propietario del predio sirviente y el del dominante, por lo que entiendo que la separación de una construcción respecto a la propiedad colindante está limitada a li dispuesto en el Código Civil.
Y en esta distancia o retranqueo tengo en cuenta que el terreno de la servidumbre de paso es propiedad del predio sirviente. En todo caso, entendiendo que la vivienda existente se ha construido previa concesión de licencia, para su otorgamiento, la responsabilidad de la administración es verificar que dicho paso sea adecuado para situaciones de seguridad o emergencia de las personas,. Bomberos y ambulancias.
Una urbanización privada es otra cosa.
Para construir una urbanización privada la licencia que se otorgue debe contemplar el correcto cumplimiento de los parámetros urbanísticos que sean de aplicación en la zona donde se erija. Distancia a vial público, retranqueos con respecto a colindantes y suelo público, en su caso, alturas, volumen, edificabilidad, etc.
En el supuesto de que en el interior de esa urbanización privada el proyecto sobre el que se concedió la licencia contemple alguna zona de paso peatonal o de otra tipología, aún cuando dependiendo de las circunstancias o dimensiones de la urbanización el ayuntamiento puede exigir para dicho paso el cumplimento de los mismos parámetros de seguridad para las referidas emergencias, ya no estaríamos hablando de una servidumbre de paso, sino de un elemento común de la urbanización sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Salvo mejor opinión, como es obvio.
Como bien sabrás la servidumbre de paso puede constituirse por imperativo legal o mediante un mero acuerdo entre el propietario del predio sirviente y el del dominante, por lo que entiendo que la separación de una construcción respecto a la propiedad colindante está limitada a li dispuesto en el Código Civil.
Y en esta distancia o retranqueo tengo en cuenta que el terreno de la servidumbre de paso es propiedad del predio sirviente. En todo caso, entendiendo que la vivienda existente se ha construido previa concesión de licencia, para su otorgamiento, la responsabilidad de la administración es verificar que dicho paso sea adecuado para situaciones de seguridad o emergencia de las personas,. Bomberos y ambulancias.
Una urbanización privada es otra cosa.
Para construir una urbanización privada la licencia que se otorgue debe contemplar el correcto cumplimiento de los parámetros urbanísticos que sean de aplicación en la zona donde se erija. Distancia a vial público, retranqueos con respecto a colindantes y suelo público, en su caso, alturas, volumen, edificabilidad, etc.
En el supuesto de que en el interior de esa urbanización privada el proyecto sobre el que se concedió la licencia contemple alguna zona de paso peatonal o de otra tipología, aún cuando dependiendo de las circunstancias o dimensiones de la urbanización el ayuntamiento puede exigir para dicho paso el cumplimento de los mismos parámetros de seguridad para las referidas emergencias, ya no estaríamos hablando de una servidumbre de paso, sino de un elemento común de la urbanización sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Salvo mejor opinión, como es obvio.
Gracias a ambos por las respuestas y esta interesante discusión. Mi caso concreto se situa en Canarias, donde rige la Ley 4/2017, de 13 de julio, y, según se interpreta del texto de la ley, todas las menciones a viales se entiende que hacen referencia a caminos públicos, mas cuando esta ley, en las definiciones que da, no aclara qué se entiende por "vial". Eso sí, puede que los caminos privados que forman parte de las urbanizaciones privadas también se consideren viales, por los motivos que habéis expuesto.
