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Cuándo actuar para oponerme al pago de mejoras.
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Cuándo actuar para oponerme al pago de mejoras.
Buenas tardes.
Mi comunidad ha aprobado realizar unas obras que considero que van más allá de lo necesario y serían obras de mejora. En la junta de propietarios se ha aprobado realizar esas obras pero no ha habido un pronunciamiento sobre si son necesarias o mejora. Yo, que he votado en contra, si fueran mejora, entiendo que no estoy obligado a pagar.
Dejando alado la cuestión de si es obra necesaria o mejora, la duda que tengo es:
¿Tengo que esperar a que me reclamen el pago de la derrama para oponerme como disidente o tengo que impugnar la junta en la que se ha decidido hacer esas obras?
Les agradecería que me den una opinión jurídica. Muchas gracias. Saludos.
Mi comunidad ha aprobado realizar unas obras que considero que van más allá de lo necesario y serían obras de mejora. En la junta de propietarios se ha aprobado realizar esas obras pero no ha habido un pronunciamiento sobre si son necesarias o mejora. Yo, que he votado en contra, si fueran mejora, entiendo que no estoy obligado a pagar.
Dejando alado la cuestión de si es obra necesaria o mejora, la duda que tengo es:
¿Tengo que esperar a que me reclamen el pago de la derrama para oponerme como disidente o tengo que impugnar la junta en la que se ha decidido hacer esas obras?
Les agradecería que me den una opinión jurídica. Muchas gracias. Saludos.
Le agradezco su respuesta pero no resuelve mi duda. Yo no me opongo a que hagan esa obra. Solamente me opongo a pagarla porque considero que es una mejora. Dicho en otros términos, si mañana la junta de propietarios aprueba pintar de nuevo el portal para cambiar el color, que se aplico el mes anterior, por no ser de su agrado, gasto evidentemente innecesario, ¿es imprescindible que impugne esa junta en el juzgado para que sea el juez quien determine que es una obra de mejora y por lo tanto estoy exento del pago por haber votado en contra, o puedo esperar a que me asignen una cuota de participación en el gasto para oponerme?
Como indique en mi consulta, la junta no se ha pronunciado de forma expresa sobre si es una obra necesaria o de mejora por lo que no se si me van a excluir en la derrama como disidente.
Como indique en mi consulta, la junta no se ha pronunciado de forma expresa sobre si es una obra necesaria o de mejora por lo que no se si me van a excluir en la derrama como disidente.
Tiene equivocado el concepto de estar o no de acuerdo.
Usted mismo dice que no se opone a esa obra, por lo tanto esta obligado a contribuir, máxime cuando supongo esa pintura no costará más de tres meses de gastos comunes
Art.17.4
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Usted mismo dice que no se opone a esa obra, por lo tanto esta obligado a contribuir, máxime cuando supongo esa pintura no costará más de tres meses de gastos comunes
Art.17.4
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
El caso de la pintura es un ejemplo, como pueden ver en mis líneas anteriores. El importe de la derrama que tenemos que hacer cada vecino supera los 8.000 euros. Mucho más de 3 mensualidades de cuota.
Como también indique en mi consulta, yo voté en contra de realizar esas obras. Fue aprobado por mas de 3/5. Perdonen si me exprese de forma incorrecta.
Como también indique en mi consulta, yo voté en contra de realizar esas obras. Fue aprobado por mas de 3/5. Perdonen si me exprese de forma incorrecta.
Como usted comprenderá desde aquí no podemos saber si es una obra necesaria o no, y eso es lo que usted debe conocer de manos de un experto evaluandola a pie de obra, o sea, conociendo como está ahora y qué se quiere hacer. Para esto debe de contactar con un perito (aparejador o arquitecto) el cual dictaminará lo que corresponda. Con ese dictamen proceda como ya le han indicado anteriormente.
Tiene administrador profesional? Si es así, qué le ha dicho él?.
Tiene administrador profesional? Si es así, qué le ha dicho él?.
Es muy común el error que se tiene sobre los votos necesarios en la para aprobar este caso.
Partimos de la base que lo encuadramos en el art. 17.4 y que es una obra para la comunidad, no particular.
Siendo así, no es necesario obtener en la junta los 3/5, con la mayoría simple es suficiente
La finalidad del precepto es la de posibilitar la adopción de un acuerdo que requiere unanimidad o mayoría cualificada y este quórum no pudo obtenerse con los propietarios
presentes o representados en la propia junta.
En estos casos, la LPH establece que habrá que notificar a los ausentes el acuerdo que se haya aprobado por mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta, con sus correspondientes coeficientes, ylos ausentes tendrán un plazo de 30 días naturales para manifestar su disconformidadcon el acuerdo adoptado. Los que no manifiesten dicha discrepancia al secretario administrador de la comunidad en el referido plazo serán considerados como votantes a favor del acuerdo.
Transcurrido el referido periodo de 30 días para la comunicación de discrepancias,habrá de hacerse un recuento de votos a favor, incluyendo los votos presuntos de los ausentes que no hayan manifestado su discrepancia en dicho plazo.
Si en este nuevo recuento se alcanza la unanimidad o el quórum especial establecido en la ley sobre el total de la comunidad, habrá de tenerse por aprobado el acuerdo.
Para que entre en juego el sistema de voto presunto debe primero haberse alcanzado en la junta la unanimidad o la mayoría simple de los presentes, a favor del acuerdo ( dependiendo si el acuerdo requiere unanimidad o mayoría cualificada).
De este modo, no puede entenderse que en aquellos casos en los que la mayoría de los propietarios y coeficientes en la junta no votaron a favor del acuerdo, puede posteriormente utilizarse el voto presunto de los ausentes para sumárselo a los votos a favor que hubo en la junta y así conseguir una mayoría de votos.
Partimos de la base que lo encuadramos en el art. 17.4 y que es una obra para la comunidad, no particular.
Siendo así, no es necesario obtener en la junta los 3/5, con la mayoría simple es suficiente
La finalidad del precepto es la de posibilitar la adopción de un acuerdo que requiere unanimidad o mayoría cualificada y este quórum no pudo obtenerse con los propietarios
presentes o representados en la propia junta.
En estos casos, la LPH establece que habrá que notificar a los ausentes el acuerdo que se haya aprobado por mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta, con sus correspondientes coeficientes, ylos ausentes tendrán un plazo de 30 días naturales para manifestar su disconformidadcon el acuerdo adoptado. Los que no manifiesten dicha discrepancia al secretario administrador de la comunidad en el referido plazo serán considerados como votantes a favor del acuerdo.
Transcurrido el referido periodo de 30 días para la comunicación de discrepancias,habrá de hacerse un recuento de votos a favor, incluyendo los votos presuntos de los ausentes que no hayan manifestado su discrepancia en dicho plazo.
Si en este nuevo recuento se alcanza la unanimidad o el quórum especial establecido en la ley sobre el total de la comunidad, habrá de tenerse por aprobado el acuerdo.
Para que entre en juego el sistema de voto presunto debe primero haberse alcanzado en la junta la unanimidad o la mayoría simple de los presentes, a favor del acuerdo ( dependiendo si el acuerdo requiere unanimidad o mayoría cualificada).
De este modo, no puede entenderse que en aquellos casos en los que la mayoría de los propietarios y coeficientes en la junta no votaron a favor del acuerdo, puede posteriormente utilizarse el voto presunto de los ausentes para sumárselo a los votos a favor que hubo en la junta y así conseguir una mayoría de votos.
