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¿Cuáles son las funciones exactas del presidente de la comunidad?
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¿cuáles son las funciones exactas del presidente de la comunidad?
Buenas tardes
Soy presidenta de la comunidad y tenemos una empresa externa que se ocupa de la administración de la comunidad y de fincas.Me encuentro que hay veces que tengo la sensación que los vecinos de la comunidad se piensan que debo ser la criada de todo y que haga "voluntariado" en la comunidad.Según tengo entendido,y soy un poco lega en el tema,un presidente de la comunidad ostenta la presidencia de la misma,preside las reuniones ordinarias y extraordinarias que en la misma se hagan,hace cumplir lo que en ellas se acuerde,y creo que nada más.
Pongo un ejemplo: yo estoy en la 3a planta,me viene un vecino del 5º diciendo que se han fundido las luces de su planta.Le digo que lo comunique al administrador de comunidad para que venga el señor que las cambia.Me dice que lo debo hacer yo y yo le digo que para nada.Y así podría poner muchos ejemplos...Quisiera saber exactamente en qué sitios de la ley(código civil,LEC,ley propiedad horizontal.....) se encuentran reguladas exactamente las funciones del presidente.Más que nada para que nadie piense que un presidente debe hacer más o menos.Lo que le toca.
Muchas gracias por existir un foro como el vuestro que es de gran ayuda.
Cristina
Soy presidenta de la comunidad y tenemos una empresa externa que se ocupa de la administración de la comunidad y de fincas.Me encuentro que hay veces que tengo la sensación que los vecinos de la comunidad se piensan que debo ser la criada de todo y que haga "voluntariado" en la comunidad.Según tengo entendido,y soy un poco lega en el tema,un presidente de la comunidad ostenta la presidencia de la misma,preside las reuniones ordinarias y extraordinarias que en la misma se hagan,hace cumplir lo que en ellas se acuerde,y creo que nada más.
Pongo un ejemplo: yo estoy en la 3a planta,me viene un vecino del 5º diciendo que se han fundido las luces de su planta.Le digo que lo comunique al administrador de comunidad para que venga el señor que las cambia.Me dice que lo debo hacer yo y yo le digo que para nada.Y así podría poner muchos ejemplos...Quisiera saber exactamente en qué sitios de la ley(código civil,LEC,ley propiedad horizontal.....) se encuentran reguladas exactamente las funciones del presidente.Más que nada para que nadie piense que un presidente debe hacer más o menos.Lo que le toca.
Muchas gracias por existir un foro como el vuestro que es de gran ayuda.
Cristina
Buenos días,
Esto sería el caso de si no existiera empresa externa que haga de administradora de la comunidad....en este caso sé que las funciones del presidente son muy amplias y abarcan mucho.Pero en el caso de que haya administración de comunidad se ven muy reducidas...
y yo quiero saberlo con certeza,que me lo diga alguien experto en el tema.
Lo que dije,para no hacer de más,ni de menos..simplemente lo que me toca.
Cristina
Esto sería el caso de si no existiera empresa externa que haga de administradora de la comunidad....en este caso sé que las funciones del presidente son muy amplias y abarcan mucho.Pero en el caso de que haya administración de comunidad se ven muy reducidas...
y yo quiero saberlo con certeza,que me lo diga alguien experto en el tema.
Lo que dije,para no hacer de más,ni de menos..simplemente lo que me toca.
Cristina
Los propietarios deben dirigirse al presidente ante cualquier necesidad, el administrador recibe ordenes del presidente.
Si Ud es nombrada presidente o le corresponde por turno, naturalmente que durante ese periodo está para atender a todos en temas comunitarios. El presidente es el primero que debe estar enterado de todo problema o necesidades, lo que no sería de recibo es que se enteraría por el administrador que es un tercero en la comunidad.
Si Ud es nombrada presidente o le corresponde por turno, naturalmente que durante ese periodo está para atender a todos en temas comunitarios. El presidente es el primero que debe estar enterado de todo problema o necesidades, lo que no sería de recibo es que se enteraría por el administrador que es un tercero en la comunidad.
Pues ese enlace no nos resuelve el problema
Donde está la frontera entre ser presidente o conserje? En el sentido comun de todos los propietarios.
Yo desde luego nunca he encontrado un art. Realizado por un jurista que la via para cambiar una bombilla sea, propietario del tercero, presidente administrador.
Es correcto? SI
es incorrecto propietario administrador? NO
doy un ejemplo que es mi caso, soy presidenta de mi comunidad y estoy a 600km. Si se rompe algo me tienen que llamar a mi? NO.
Lo primero porque no tiene mi número y lo segundo porque no tiene sentido.
Ahora bien, tambien soy presidenta en la ciudad donde resido, y si me gusta tener conocimiento de lo que hay que arreglar, es más el administrador sabe perfectamente que cuando se pasa cualquier revision o vienen a cambiar una bombilla, se deben de poner en contacto conmigo, y asi esta controlado lo que hacen y luego no hay problemas de que no se sabe de que es una factura
Donde está la frontera entre ser presidente o conserje? En el sentido comun de todos los propietarios.
Yo desde luego nunca he encontrado un art. Realizado por un jurista que la via para cambiar una bombilla sea, propietario del tercero, presidente administrador.
Es correcto? SI
es incorrecto propietario administrador? NO
doy un ejemplo que es mi caso, soy presidenta de mi comunidad y estoy a 600km. Si se rompe algo me tienen que llamar a mi? NO.
Lo primero porque no tiene mi número y lo segundo porque no tiene sentido.
Ahora bien, tambien soy presidenta en la ciudad donde resido, y si me gusta tener conocimiento de lo que hay que arreglar, es más el administrador sabe perfectamente que cuando se pasa cualquier revision o vienen a cambiar una bombilla, se deben de poner en contacto conmigo, y asi esta controlado lo que hacen y luego no hay problemas de que no se sabe de que es una factura
El Presidente es quien ostenta la representación externa de la Comunidad y el órgano unipersonal más importante, de tal manera que los demás, especialmente el Secretario y el Administrador, ESTÁN A SUS ÓRDENES ADMINISTRATIVAS y deben cumplir con sus instrucciones, aunque eso no le da facultad para destituir a nadie sin aprobación de la Junta.
Tiene la máxima capacidad de representación y para ejecutar todos los acuerdos y adoptar las decisiones urgentes que correspondan en cada momento.
Como representante legal de la Comunidad no necesita de otro reconocimiento, debido a que ya le viene de la propia Ley, conforme al apdo. 3 del artículo 13, naturalmente designado por la Junta de Propietarios.
En la relación con personas ajenas al inmueble, lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad, sin perjuicio de que luego se le pudiera exigir algún tipo de responsabilidad por su negligencia o por actuar fuera de las instrucciones de la Junta, pero nada de esto afectará a los terceros que han contratado con el representante legal, como determinan las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 19 de mayo de 2005, de Madrid de 22 de marzo de 2007 y de Málaga de 1 de julio de 2009.
Se ha producido un cambio importante en la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a la capacidad legal de actuar judicialmente sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Según el Alto Tribunal, este requisito resulta imprescindible, y así se pronuncian las Sentencias de 10 de octubre de 2011, de 18 de mayo de 2012, de 12 de diciembre de 2012, de 23 de abril de 2013, de 30 de diciembre de 2014 y de 5 de noviembre de 2015.
Algunas Audiencias Provinciales, concretamente las de Granada, en Sentencia de 19 de octubre de 2012, y de Baleares, en Sentencia de 11 de enero de 2013, no han seguido esta doctrina, lo que, por desgracia, está ocurriendo con más frecuencia de la deseada y que produce incertidumbre jurídica.
Esta doctrina del Tribunal Supremo ha cambiado mucho las cosas, aunque el mismo, en Sentencia de 18 de julio de 2012, concede legitimación al Presidente en contra de la ejecución de obras por un propietario que las ha realizado contraviniendo una decisión anterior de la Junta.
Yo creo que se debería diferenciar cuando es la Comunidad la que demanda o la que se defiende en un juicio interpuesto por terceros, sean o no propietarios. Para el primer caso si que se debe contar con el visto bueno de la Junta, ya que se trata de iniciar un proceso, pero en el segundo supuesto lo que tiene que hacer, como una obligación, es defender a la Comunidad, sin perjuicio de que (siempre) la convocatoria de Asamblea, aunque sea urgente, permitirá actuar siempre conforme la decisión de la mayoría de propietarios.
En cuanto a la responsabilidad del Presidente (y diría que de los demás cargos), cabe en determinadas actuaciones, salvo que luego estas sean ratificadas por la Junta General. Así, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Vizcaya de 28 de mayo de 2010, de Valencia de 21 de julio de 2010 y de Alicante de 27 de octubre de 2011.
El Administrador por su parte, es quien goza de más facultades directas, tanto por lo que establece el art. 20 como el 21 para reclamación a morosos, y quien, cuando es un profesional, es el auténtico motor y asesor de la Comunidad, aunque por la función que es más conocido es por la preparación y la presentación de las cuentas y de los presupuestos, ejecutando los mismos, cobrando y pagando y por otras cuestiones de índole económica, así como recibir quejas y sugerencias, estar pendiente del funcionamiento de servicios y elementos comunes, etc.
Por lo anterior le reitero mi anterior respuesta y aun existiendo Administrador profesional, los propietarios deben dirigirse al Presidente para que de instrucciones al Administrador, en su caso.
Tiene la máxima capacidad de representación y para ejecutar todos los acuerdos y adoptar las decisiones urgentes que correspondan en cada momento.
Como representante legal de la Comunidad no necesita de otro reconocimiento, debido a que ya le viene de la propia Ley, conforme al apdo. 3 del artículo 13, naturalmente designado por la Junta de Propietarios.
En la relación con personas ajenas al inmueble, lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad, sin perjuicio de que luego se le pudiera exigir algún tipo de responsabilidad por su negligencia o por actuar fuera de las instrucciones de la Junta, pero nada de esto afectará a los terceros que han contratado con el representante legal, como determinan las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 19 de mayo de 2005, de Madrid de 22 de marzo de 2007 y de Málaga de 1 de julio de 2009.
Se ha producido un cambio importante en la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a la capacidad legal de actuar judicialmente sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Según el Alto Tribunal, este requisito resulta imprescindible, y así se pronuncian las Sentencias de 10 de octubre de 2011, de 18 de mayo de 2012, de 12 de diciembre de 2012, de 23 de abril de 2013, de 30 de diciembre de 2014 y de 5 de noviembre de 2015.
Algunas Audiencias Provinciales, concretamente las de Granada, en Sentencia de 19 de octubre de 2012, y de Baleares, en Sentencia de 11 de enero de 2013, no han seguido esta doctrina, lo que, por desgracia, está ocurriendo con más frecuencia de la deseada y que produce incertidumbre jurídica.
Esta doctrina del Tribunal Supremo ha cambiado mucho las cosas, aunque el mismo, en Sentencia de 18 de julio de 2012, concede legitimación al Presidente en contra de la ejecución de obras por un propietario que las ha realizado contraviniendo una decisión anterior de la Junta.
Yo creo que se debería diferenciar cuando es la Comunidad la que demanda o la que se defiende en un juicio interpuesto por terceros, sean o no propietarios. Para el primer caso si que se debe contar con el visto bueno de la Junta, ya que se trata de iniciar un proceso, pero en el segundo supuesto lo que tiene que hacer, como una obligación, es defender a la Comunidad, sin perjuicio de que (siempre) la convocatoria de Asamblea, aunque sea urgente, permitirá actuar siempre conforme la decisión de la mayoría de propietarios.
En cuanto a la responsabilidad del Presidente (y diría que de los demás cargos), cabe en determinadas actuaciones, salvo que luego estas sean ratificadas por la Junta General. Así, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Vizcaya de 28 de mayo de 2010, de Valencia de 21 de julio de 2010 y de Alicante de 27 de octubre de 2011.
El Administrador por su parte, es quien goza de más facultades directas, tanto por lo que establece el art. 20 como el 21 para reclamación a morosos, y quien, cuando es un profesional, es el auténtico motor y asesor de la Comunidad, aunque por la función que es más conocido es por la preparación y la presentación de las cuentas y de los presupuestos, ejecutando los mismos, cobrando y pagando y por otras cuestiones de índole económica, así como recibir quejas y sugerencias, estar pendiente del funcionamiento de servicios y elementos comunes, etc.
Por lo anterior le reitero mi anterior respuesta y aun existiendo Administrador profesional, los propietarios deben dirigirse al Presidente para que de instrucciones al Administrador, en su caso.
