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Coste de urbanización
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Malvender no es la solución, en mi opinión.
Puedes proponer al Presiente de la Junta de Compensación pagar los costes de urbanización con aprovechamiento urbanístico. Para ello deberás contactar con alguien entendido en la materia (un tasador de suelo urbanizado, por ejemplo) para que te asesore de cual será el valor de las parcelas a las que tendrías derecho en caso de poder sufragar los costes de urbanización y restarlos del valor de la parcela urbanizada a la que tendrías derecho de adjudicación.
No se si me explico, se trataría de ofrecer una porción del terreno que te correspondiera, una vez terminada la urbanización, a cambio de saldar los costes de urbanización que te correspondiera.
Puedes proponer al Presiente de la Junta de Compensación pagar los costes de urbanización con aprovechamiento urbanístico. Para ello deberás contactar con alguien entendido en la materia (un tasador de suelo urbanizado, por ejemplo) para que te asesore de cual será el valor de las parcelas a las que tendrías derecho en caso de poder sufragar los costes de urbanización y restarlos del valor de la parcela urbanizada a la que tendrías derecho de adjudicación.
No se si me explico, se trataría de ofrecer una porción del terreno que te correspondiera, una vez terminada la urbanización, a cambio de saldar los costes de urbanización que te correspondiera.
Muchas gracias alga,pues la opción que le expuse a mis padres es mal vender una parte del terreno para poder pagar el dinero que nos piden ,pagando años casi 1000€ de contribución y no hay nada y ahora esto ,me parece indignante,una pregunta en la venta cuánto se lleva hacienda ,la venta es por no poder hacer frente a los pagos que nos vienen
Muchas gracias
Muchas gracias
Si se adhirió a la Junta de Compensación y no está en condiciones de sufragar las costes de urbanización porque no dispone de fondos o acceso a financiación, puede ceder aprovechamiento urbanístico o esperar a que el ayuntamiento le expropie por impago de las cuotas, en beneficio de la Junta de Compensación.
Hola,mis padres tienen en sevilla un terreno de 5000 metros,era Rustico pero un día le subieron la contribución de 40€ a casi 900€,le indicaron que era por que se había presentado un proyecto para hacerla urbana después de 12 años ha sido aceptado,nos aconsejó un abogado que nos acogiéramos a la junta de compensación y lo hicimos ,ahora hemos ido a infórmanos y hay que pagar 15€ por metros unos 75.000€ mis padres lo único que perciben es una pequeña pensión de 600€,imposible sacar ese dinero ,la contribución la tiene fraccionada en 10 meses no tienen para apenas comer ,y no la quieren mal vender ,pasaron mucha fatiga para tenerla están desesperado y no sabemos qué hacer ,qué aconsejan?muchas gracias
Para tener aboluta seguridad habría de examinarse las determinaciones del planeamiento de ese municipio con respecto a los usos compatibles en SNU, salvo que ese municipio el urbanismo se entienda de distinta manera que en otros lugares, creo que estás totalmente equivocado con el planteamiento que estás haciendo.
1ª.- El SNU carece de aprovechamiento urbanístico. Con esto debes entender que si se permite edificar en ese suelo, la construcción deberá vincularse a un uso o actividad permitida en él.
2º.- En caso de que construyeras y necesitaras dotar de servicios la edificación o actividad permitida, todos, absolutamente todos los costes de urbanización serán a tu cargo, del ayuntamiento mo esperes ni un Euro.
3º.- Que yo sepa, recalificar un terreno no está sujeto a tributación, "sólo" se necesita tramitar una modificación puntual del planeamiento. Para ello el ayuntamiento deberá justificar ante la Consejería competente de la CCAA la necesidad de la modificación para que esta la autorice. El proyecto, los costes de tramitación, información pública y cualquier otro coste que lleve implícito la modificación puntual, también será un coste que deberás asumir como promotor.
No se cual es el motivo por el que necesitas urbanizar ese terreno, pero me parece que tienes una ardua y costosa tarea por delante
1ª.- El SNU carece de aprovechamiento urbanístico. Con esto debes entender que si se permite edificar en ese suelo, la construcción deberá vincularse a un uso o actividad permitida en él.
2º.- En caso de que construyeras y necesitaras dotar de servicios la edificación o actividad permitida, todos, absolutamente todos los costes de urbanización serán a tu cargo, del ayuntamiento mo esperes ni un Euro.
3º.- Que yo sepa, recalificar un terreno no está sujeto a tributación, "sólo" se necesita tramitar una modificación puntual del planeamiento. Para ello el ayuntamiento deberá justificar ante la Consejería competente de la CCAA la necesidad de la modificación para que esta la autorice. El proyecto, los costes de tramitación, información pública y cualquier otro coste que lleve implícito la modificación puntual, también será un coste que deberás asumir como promotor.
No se cual es el motivo por el que necesitas urbanizar ese terreno, pero me parece que tienes una ardua y costosa tarea por delante
Buenas tardes, quisiera saber si tienen alguna idea de cuál es el coste de urbanizar un terreno que es rural, el terreno tiene mas de mil metros cuadrados pero a mí me interesaría urbanizar solo mil metros cuadrados, entonces, las preguntas son varias:
¿cuál es el coste de los impuestos que debo pagar al ayuntamiento de para poder pasarlo de rural a urbano?
¿puedo urbanizar solo parte de un terreno?
entiendo que lo que se le paga al ayuntamiento es un impuesto pero no el llevar los servicios hasta mi terreno, es decir, les pagaría para que me dejen convertirlo, pero no es que ellos se encargan de llevar hasta mi terreno la luz, agua, etc., etc. ¿no?.
Esto es en Navarra, por si los costes varían según el lugar donde esté ubicado.
Desde ya, Muchísimas gracias,
saludos
¿cuál es el coste de los impuestos que debo pagar al ayuntamiento de para poder pasarlo de rural a urbano?
¿puedo urbanizar solo parte de un terreno?
entiendo que lo que se le paga al ayuntamiento es un impuesto pero no el llevar los servicios hasta mi terreno, es decir, les pagaría para que me dejen convertirlo, pero no es que ellos se encargan de llevar hasta mi terreno la luz, agua, etc., etc. ¿no?.
Esto es en Navarra, por si los costes varían según el lugar donde esté ubicado.
Desde ya, Muchísimas gracias,
saludos
Primero debes ir al ayuntamiento y enterarte de las aprobaciones que tienen los planes que se ha realizado en tu sector.Tu decias que tu terreno es rustico, ese nombre no corresponde con ningun tipo de suelo en urbanismo, tienes que mirar si era urbanizable o no urbanizable si era no urbanizable deberia haber una modificacion puntual de elementos para convertirlo en urbanizable sectorizado o no sectorizado, despues si esta como no sectorizado un PAU ahora Plan de sectorización aprobado y a partir de aqui un plan parcial y un proyecto de reparcelación que es cuando se crea la Junta de compensación (existe un registro de las juntas de compensación donde figuran todos los componentes) de la cual tu dices que te han adherido, no entiendo como lo han hecho sin tu consentimiento. Si todos estos documentos cuentan con aprobación definitiva tienes poco que hacer, al menos urbanisticamente, otra cosa sera si con ello puedes demostrar que sin tu consentimiento te han unido a una junta de compensación o no te han comunicado la aprobación del proyecto de reparcelación, que supongo tendra responsabilidades penales. Un Promotor (o inmobiliaria) puede ser el que este llevando la iniciativa del desarrollo y es totalmente legal en principio, la junta de compensación es la que encarga los trabajos. No creo que tu pagues mas de lo que se cobre en venta pues eso seria un muy mal negocio pagar mas d lo que se cobre por la venta.
Muchas gracias, Hispalis. Vamos a ver si me queda claro... Entonces, voy al Ayuntamiento a mirar los planes, ¿pero qué tengo que mirar exactamente? ¿Qué tiene o no tiene que poner en los planes?
Y por otro lado, todos los trabajos los está haciendo una inmobiliaria, que son parte de la junta de compaensación. ¿Es esto legal? ¿Es así?
Perdón por preguntar tanto, pero es que me estoy enterando que yo que soy propietario de mi terreno tengo que pagar, por ejemplo a 100 € el m2. Y otro que venga de nuevo comprar terreno en ese lugar, comprará el m2 a 25 €. ¿Yo que soy propietario tengo que pagar más que el que no lo es? Ahí es donde me huele un poco mal... Y en estos temas estoy muy perdido.
MUCHAS GRACIAS
Y por otro lado, todos los trabajos los está haciendo una inmobiliaria, que son parte de la junta de compaensación. ¿Es esto legal? ¿Es así?
Perdón por preguntar tanto, pero es que me estoy enterando que yo que soy propietario de mi terreno tengo que pagar, por ejemplo a 100 € el m2. Y otro que venga de nuevo comprar terreno en ese lugar, comprará el m2 a 25 €. ¿Yo que soy propietario tengo que pagar más que el que no lo es? Ahí es donde me huele un poco mal... Y en estos temas estoy muy perdido.
MUCHAS GRACIAS
Los proyectos de reparcelación se presentan en el ayuntamiento y su consulta es libre y mas siendo afectado. Yo que tu entregaria, con el perceptivo sellado de copia, una instancia en la que te declares afectado y solicites el amparo del ayuntamiento y la posibilidad de revisar el proyecto de reparcelación, aunque si se ha aprobado definitivamente ya no hay plazo de alegación pero te tendrían que haber notificado antes. El ayuntamiento tiene la competencias para el desarrollo urbanistico lo haya comprado quien lo haya comprado, ademas tu no has vendido y eres un afectado directo
Muchas gracias coriolis. Espero que vuelvas a leer mi mensaje. No he podido contestar antes porque he tenido el ordenador estropeado y no me podía conectar a Internet.
Ese proyecto de reparcelación del que me hablas, dónde lo puedo consultar? En el ayuntamiento? Me han dicho que los terrenos los compró el gobierno, no el Ayuntamiento, (pero no sé qué gobierno), y entonces el Ayuntamiento no tiene nada que ver en esto, es eso así?
Gracias.
Ese proyecto de reparcelación del que me hablas, dónde lo puedo consultar? En el ayuntamiento? Me han dicho que los terrenos los compró el gobierno, no el Ayuntamiento, (pero no sé qué gobierno), y entonces el Ayuntamiento no tiene nada que ver en esto, es eso así?
Gracias.
Ass... Me parece que la consulta comienza a complicarse y los términos en que la planteas son cada vez menos comprensibles:
a) En la zona afectada por el proyecto de reparcelación se edificará -se destinará al uso, com mayor propiedad-, lo que el planeamiento urbanístico permita. Los promotores no van a construir naves industriales porque ellos lo quieran. Es más, seguro que preferirían construir vivienda que es más rentable.
b) Si tú no has sido notificado por el ayuntamiento de todos los acuerdos relativos a la aprobación del proyecto de reparcelacion y a la constitución de la entidad urbanística colaboradora -junta de compensación-, los actos administrativos son anulables.
c) Te recomiendo que, con serenidad, consultes el proyecto de reparcelación... Si dispones de él en formato digital me lo envías por correo electrónico. Tengo curiosidad.
a) En la zona afectada por el proyecto de reparcelación se edificará -se destinará al uso, com mayor propiedad-, lo que el planeamiento urbanístico permita. Los promotores no van a construir naves industriales porque ellos lo quieran. Es más, seguro que preferirían construir vivienda que es más rentable.
b) Si tú no has sido notificado por el ayuntamiento de todos los acuerdos relativos a la aprobación del proyecto de reparcelacion y a la constitución de la entidad urbanística colaboradora -junta de compensación-, los actos administrativos son anulables.
c) Te recomiendo que, con serenidad, consultes el proyecto de reparcelación... Si dispones de él en formato digital me lo envías por correo electrónico. Tengo curiosidad.
Primero deberías enterarte de la veracidad de esa carta. Si han inscrito el proyecto de reparcelación es por que el Ayuntamiento lo ha aprobado y eso significa que deben citar a todos los interesados. Tambien dicen que eres miembro de la junta de compensación, ¿tu te adheriste? en este negocio hay muchos "asusta viejas". Si la junta esta constituida y el proyecto esta inscrito, te quedan pocas posibilidades, tan solo retrasar el proyecto de urbanización presentando alegaciones y mientras negociar duramente con la promotora. Si tu terreno era rustico todos los pasos necesarios hasta la situación actual necesita mas de un año de tramitación.
Muchas gracias coriolis por tus respuestas.
He recibido una carta que me dice:
"Como miembro de la Junta de Compensación, le comunicamos que hoy se ha producido la efectiva inscripción del Proyecto de reparcelación en el registro de la Propiedad.
Esto supone un importante hito en el avance del proceso urbanizador cuyas principales ventajas son:
- La transformación registral de las antiguas fincas rústicas en nuevas fincas urbanas con titularidad registral independiente.
- La posibilidad de solicitar licencia de obras, una vez que se ejecute la urbanización.
- La posibilidad de solicitar notas simples de las fincas urbanas resultantes al tener cada una de ellas su número registral independiente, así como la eliminación de barreras para la constitución de hipotecas."
Mi terreno era rústico. Yo tengo construida mi casa ahí. Toda la zona que van a urbanizar (menos algunas parcelas, entre ellas la mía) la ha comprado una inmobiliaria y han pedido la urbanización. El ayuntamiento la concedió, pero la inmobiliaria lo que va a construir son naves industriales para después venderlas. Por eso dije lo de urbanizable industrial. Y ahora me piden a mí un dineral...
Incluso me han dicho que les de parte de mi suelo y no pague. Pero yo no quiero esto, y quiero mi terreno como lo tengo.
temo que no tengo nada que hacer, ¿verdad? ¿Existiría posiblidad de pagar menos? ¿De qué dependen esos pagos?
GRACIAS.
He recibido una carta que me dice:
"Como miembro de la Junta de Compensación, le comunicamos que hoy se ha producido la efectiva inscripción del Proyecto de reparcelación en el registro de la Propiedad.
Esto supone un importante hito en el avance del proceso urbanizador cuyas principales ventajas son:
- La transformación registral de las antiguas fincas rústicas en nuevas fincas urbanas con titularidad registral independiente.
- La posibilidad de solicitar licencia de obras, una vez que se ejecute la urbanización.
- La posibilidad de solicitar notas simples de las fincas urbanas resultantes al tener cada una de ellas su número registral independiente, así como la eliminación de barreras para la constitución de hipotecas."
Mi terreno era rústico. Yo tengo construida mi casa ahí. Toda la zona que van a urbanizar (menos algunas parcelas, entre ellas la mía) la ha comprado una inmobiliaria y han pedido la urbanización. El ayuntamiento la concedió, pero la inmobiliaria lo que va a construir son naves industriales para después venderlas. Por eso dije lo de urbanizable industrial. Y ahora me piden a mí un dineral...
Incluso me han dicho que les de parte de mi suelo y no pague. Pero yo no quiero esto, y quiero mi terreno como lo tengo.
temo que no tengo nada que hacer, ¿verdad? ¿Existiría posiblidad de pagar menos? ¿De qué dependen esos pagos?
GRACIAS.
Ass... Tampoco te debes de alarmar. La técnica reparcelatoria -de origen alemán-, pretende hacer compatible el dibujo de la ciudad que el planeamiento urbanístico propone con la salvaguarda de los derechos de los propietarios.
Eso sí... si me dices que tu finca pasa a urbanizable industrial es que dicha finca era urbanizable... ¿Es una finca rústica tu vivienda?
Por otro lado, en el proyecto de reparcelacion entran todas las fincas del ámbito, se redibujan conforme a lo prescrito en el planeamiento y se adjudican a los titulares de derechos o, caso de adjudicación inferior a la parcela mínima en un 15%, se procede a una compensación en metálico.
En todo caso, si en el ámbito se encuentra tu vivienda tienes DERECHO DE REALOJO: derecho a que com cargo al proyecto de reparcelación se financie tu realojo. Si, además, tienes derecho a finca independiente o a un proindiviso susceptible de edificar sobre él una o varias viviendas pues eso serás lo que habrás obtenido.
Probablemente te sea conveniente negociar con alguna constructora una permita de suelo por edificación futura.
Eso sí... si me dices que tu finca pasa a urbanizable industrial es que dicha finca era urbanizable... ¿Es una finca rústica tu vivienda?
Por otro lado, en el proyecto de reparcelacion entran todas las fincas del ámbito, se redibujan conforme a lo prescrito en el planeamiento y se adjudican a los titulares de derechos o, caso de adjudicación inferior a la parcela mínima en un 15%, se procede a una compensación en metálico.
En todo caso, si en el ámbito se encuentra tu vivienda tienes DERECHO DE REALOJO: derecho a que com cargo al proyecto de reparcelación se financie tu realojo. Si, además, tienes derecho a finca independiente o a un proindiviso susceptible de edificar sobre él una o varias viviendas pues eso serás lo que habrás obtenido.
Probablemente te sea conveniente negociar con alguna constructora una permita de suelo por edificación futura.
MUCHAS GRACIAS a todos por vuestras respuestas. Es q me tienen fatal con lo que me reclaman; es demasiado para mí. ¿De qué dependen esos costes que me reclaman; qué conceptos se incluyen en el coste de la urbanización del terreno?
Por cierto, me lo recalifican a urbanizable industrial, pero yo tengo ahí mi casa, ¿me afecta esto en algo? ¿quiere decir que ya no podré vivir ahí?
Por un lado el coste y por otro mi vivienda... ¿qué puedo hacer? Aunque creo que voy a tener q pagar religiosamente, ¿no?
Gracias, de verdad.
Por cierto, me lo recalifican a urbanizable industrial, pero yo tengo ahí mi casa, ¿me afecta esto en algo? ¿quiere decir que ya no podré vivir ahí?
Por un lado el coste y por otro mi vivienda... ¿qué puedo hacer? Aunque creo que voy a tener q pagar religiosamente, ¿no?
Gracias, de verdad.
NO te puedes negar.... Puedes ser expropiado por la Junta de Compensación, puedes pagar en terrenos, incluso el proyecto de reparcelación puede acabar asignándote una indemnización sin adjudicación de parcela.... no te hagas ilusiones.
Si consentida tu integración en la Junta te niegas a pagar.... procedimiento de apremio sobre el patrimonio solicitado por la Junta e instado por el Ayuntamiento al modo en que se opera con las deudas de tipo tributario.... por lo que te recomiendo que te portes bien en este sentido.
Por lo demás puedes formalizar permuta de suelo por edificación futura, subrogar un promotor inmobiliario en tu posición, que te edifique y que del resto se encargue él y que, concluida la edificación y SI TODO VA BIEN -que no siempre es así-, quedarte con tu departamento o departamentos del inmueble construido.
Por último te queda la opción de los galos... de las Galias... con Asterix y Obelix al frente... es decir, hacerte fuerte en tu parcela, retirar el dinero del banco -para que no te lo embarguen-, vender el resto de tus bienes -para que tampoco te los embarguen-, y resistir las acometidas de las fuerzas de orden público que una vez aprobada la expropiación, consignado el justiprecio y autorizada la entrada en tu parcela -domicilio- judicialmente se producirán... Será una resistencia numantina para la que te recomiendo estar en disposición de algún que otro barril de la poción mágica que consumían los galos antes citados...
Si consentida tu integración en la Junta te niegas a pagar.... procedimiento de apremio sobre el patrimonio solicitado por la Junta e instado por el Ayuntamiento al modo en que se opera con las deudas de tipo tributario.... por lo que te recomiendo que te portes bien en este sentido.
Por lo demás puedes formalizar permuta de suelo por edificación futura, subrogar un promotor inmobiliario en tu posición, que te edifique y que del resto se encargue él y que, concluida la edificación y SI TODO VA BIEN -que no siempre es así-, quedarte con tu departamento o departamentos del inmueble construido.
Por último te queda la opción de los galos... de las Galias... con Asterix y Obelix al frente... es decir, hacerte fuerte en tu parcela, retirar el dinero del banco -para que no te lo embarguen-, vender el resto de tus bienes -para que tampoco te los embarguen-, y resistir las acometidas de las fuerzas de orden público que una vez aprobada la expropiación, consignado el justiprecio y autorizada la entrada en tu parcela -domicilio- judicialmente se producirán... Será una resistencia numantina para la que te recomiendo estar en disposición de algún que otro barril de la poción mágica que consumían los galos antes citados...
