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Contruccion de piscina en zonas comunes
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A peticion de Acriton,
La piscina se pretende construir al fondo de la calle de los adosados. Dicha zona es una parcela de terreno que no tiene salida y linda con el campo. No esta acondicionada. No tiene ningun uso pues los coches se aparcan al lado de las casas o en el propio garaje particular. La urbanizacion de 15 vecinos esta enclavada en la sierra. La mayoria de los vecinos tienen niños. Es una zona de residencial fundamentalmente de fines de semana y vacaciones de verano. La piscina mas cercana esta a 10 Km. A su entender, ¿ son estos criterios a tener encuenta para ampararse en el 2º parrafo del art.17 y el concepto "otros servicios comunes de interés general"?. Muchas gracias.
La piscina se pretende construir al fondo de la calle de los adosados. Dicha zona es una parcela de terreno que no tiene salida y linda con el campo. No esta acondicionada. No tiene ningun uso pues los coches se aparcan al lado de las casas o en el propio garaje particular. La urbanizacion de 15 vecinos esta enclavada en la sierra. La mayoria de los vecinos tienen niños. Es una zona de residencial fundamentalmente de fines de semana y vacaciones de verano. La piscina mas cercana esta a 10 Km. A su entender, ¿ son estos criterios a tener encuenta para ampararse en el 2º parrafo del art.17 y el concepto "otros servicios comunes de interés general"?. Muchas gracias.
rtrevilla2003, es mucho más sencillo y, a la vez, más complicado que todo eso.
El concepto "servicios comunes de interés general" es un CONCEPTO JURIDICO INDETERMINADO.
Estos conceptos jurídicos indeterminados deben ser determinados por la jurisprudencia. No se hace un concepto tasado, pues son tantos los casos que puede ser incluidos, que sería imposible, por eso se citan unos cuantos (ascensor, etc...) y se deja abierta la puerta a otros.
Qué dice la jurisprudencia hasta el momento? pues gran parte entiende que la piscina entra dentro de ese concepto y otro parte (aunque minoritaría) entiende que no.
En estos momentos dependerá de qué Aundiencia le toque y el criterio que siga, puede que, en el futuro, el tema llegue al TS (aunque es complicado) y éste haga unificación de doctrina.
El concepto "servicios comunes de interés general" es un CONCEPTO JURIDICO INDETERMINADO.
Estos conceptos jurídicos indeterminados deben ser determinados por la jurisprudencia. No se hace un concepto tasado, pues son tantos los casos que puede ser incluidos, que sería imposible, por eso se citan unos cuantos (ascensor, etc...) y se deja abierta la puerta a otros.
Qué dice la jurisprudencia hasta el momento? pues gran parte entiende que la piscina entra dentro de ese concepto y otro parte (aunque minoritaría) entiende que no.
En estos momentos dependerá de qué Aundiencia le toque y el criterio que siga, puede que, en el futuro, el tema llegue al TS (aunque es complicado) y éste haga unificación de doctrina.
La cuestión planteada por orl125 es de enorme interés. Adelanto mi opinión de que la construcción de la piscina exige unanimidad de los comuneros. Repasemos algunas normas legales:
Artículo 394: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
Artículo 397 del Código Civil dice: “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ella pudieran resultar ventajas para todos.”
Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas“.
En el artículo 12 de LPH se dice: “La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo”.
El artículo 17 de la LPH recoge dos normas a las que se deben sujetar los acuerdos de la Junta de propietarios.
La 1ª dice así: “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”. Esta es la norma general…
La norma 2ª da pie a casos excepcionales en los que no se exige unanimidad: “El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación” Cabe preguntarse:¿Es un servicio de interés general la construcción de la piscina? La lista de servicios comunes de interés general es muy restrictiva; incluir cualquier otro servicio (la piscina, en nuestro caso) entre “otros servicios comunes de interés general” a los que se refiere esa norma 2ª exige que tal interés general sea debidamente acreditado.
Hay un aspecto muy interesante a tener en cuenta; ¿dónde se construiría la piscina? El denunciante no concreta al respecto; solo dice que será en las zonas comunes. Supongamos que se trata de construirla en un jardín de la comunidad; todos y cada uno de los propietarios pueden ahora disfrutar del jardín, sometiéndose en todo las reglas generales de todo elemento común, con la posibilidad de su reglamentación y las limitaciones correspondientes, una de las cuales pudiera ser el no poder utilizarlo para un fin distinto del que se hubiere inicialmente previsto como jardín. En nuestra hipótesis es evidente que la piscina alterará el uso del jardín en beneficio de unos y en detrimento para otros, que verán perdida la tranquilidad y sosiego que disfrutaban en el jardín; no digamos del deterioro en su calidad de vida de los vecinos que tengan ventanas al jardín; y otras desmejoras: ruidos, humedades en los accesos al jardín-piscina…
Artículo 394: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
Artículo 397 del Código Civil dice: “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ella pudieran resultar ventajas para todos.”
Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas“.
En el artículo 12 de LPH se dice: “La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo”.
El artículo 17 de la LPH recoge dos normas a las que se deben sujetar los acuerdos de la Junta de propietarios.
La 1ª dice así: “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”. Esta es la norma general…
La norma 2ª da pie a casos excepcionales en los que no se exige unanimidad: “El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación” Cabe preguntarse:¿Es un servicio de interés general la construcción de la piscina? La lista de servicios comunes de interés general es muy restrictiva; incluir cualquier otro servicio (la piscina, en nuestro caso) entre “otros servicios comunes de interés general” a los que se refiere esa norma 2ª exige que tal interés general sea debidamente acreditado.
Hay un aspecto muy interesante a tener en cuenta; ¿dónde se construiría la piscina? El denunciante no concreta al respecto; solo dice que será en las zonas comunes. Supongamos que se trata de construirla en un jardín de la comunidad; todos y cada uno de los propietarios pueden ahora disfrutar del jardín, sometiéndose en todo las reglas generales de todo elemento común, con la posibilidad de su reglamentación y las limitaciones correspondientes, una de las cuales pudiera ser el no poder utilizarlo para un fin distinto del que se hubiere inicialmente previsto como jardín. En nuestra hipótesis es evidente que la piscina alterará el uso del jardín en beneficio de unos y en detrimento para otros, que verán perdida la tranquilidad y sosiego que disfrutaban en el jardín; no digamos del deterioro en su calidad de vida de los vecinos que tengan ventanas al jardín; y otras desmejoras: ruidos, humedades en los accesos al jardín-piscina…
1. Si se aprueba por 3/5, entonces el no tiene obligación de contribiuir, y eso independientemente de que pueda impugnar judicialmente el acuerdo por considerar que requiere unanimidad.
2. Al no contribuir, de acuerdo con el 17 LPH, no puede hacer uso del servicio.
3. Al no poder hacer uso del servicio, resulta que no puede disfrutar del uso del espacio en el que antes estaba la piscina.
PREGUNTA: ¿es aplicable la necesidad de autorización explícita del propietario afectado por la supresión de ese espacio anteriormente de libre acceso?.
2. Al no contribuir, de acuerdo con el 17 LPH, no puede hacer uso del servicio.
3. Al no poder hacer uso del servicio, resulta que no puede disfrutar del uso del espacio en el que antes estaba la piscina.
PREGUNTA: ¿es aplicable la necesidad de autorización explícita del propietario afectado por la supresión de ese espacio anteriormente de libre acceso?.
Efectivamente, hay sentencias dispares.
En principio, sería exigible la unanimidad.
Sin embargo, diversas sentencias entienden que una piscina entra dentro del concepto "otros servicios comunes de interés general" y, por tanto, con 3/5 sería suficiente.
Sinceramente, dependará del criterio que tenga tu Audiencia provincial al respecto.
Cuál es el procedimiento que debéis seguir? pues aprobar el tema por más de 3/5 y que el propietario que no quiere, impugne el acuerdo si cree que debe ser por unanimidad y que sea el juez quien decida.
En todo caso, siendo sólo un propietario, os saldrá mejor negociar (no sé, le podéis ofrecer que no pague la instalación, p.e.)
En principio, sería exigible la unanimidad.
Sin embargo, diversas sentencias entienden que una piscina entra dentro del concepto "otros servicios comunes de interés general" y, por tanto, con 3/5 sería suficiente.
Sinceramente, dependará del criterio que tenga tu Audiencia provincial al respecto.
Cuál es el procedimiento que debéis seguir? pues aprobar el tema por más de 3/5 y que el propietario que no quiere, impugne el acuerdo si cree que debe ser por unanimidad y que sea el juez quien decida.
En todo caso, siendo sólo un propietario, os saldrá mejor negociar (no sé, le podéis ofrecer que no pague la instalación, p.e.)
Ha leido la siguiente sentencia y no parece que sea tan clara la unanimidad. ¿Estoy equivocado?. Gracias, por sus respuestas.
"Un acuerdo de la Junta de propietarios sobre la construcción de una piscina y servicios inherentes sobre el patio o jardín que circunda el edificio no precisa la unanimidad, bastando al efecto hacer uso del párrafo 2 de la norma 1º del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el establecimiento o supresión de servicios.
Así lo declara la sentencia de 12 de mayo de 2003 de la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, recaída en el recurso de apelación 70/2001"
"Un acuerdo de la Junta de propietarios sobre la construcción de una piscina y servicios inherentes sobre el patio o jardín que circunda el edificio no precisa la unanimidad, bastando al efecto hacer uso del párrafo 2 de la norma 1º del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el establecimiento o supresión de servicios.
Así lo declara la sentencia de 12 de mayo de 2003 de la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, recaída en el recurso de apelación 70/2001"
Contruccion de piscina en zonas comunes
Somos una comunidad de 15 vecinos se ha propopuesto construir una piscina en las zonas comunes. Salvo un vecino existe unanimidad para construirla. Parece que hay diferentes sentencias de las audiencias que permiten ampararse en el art.17 y el concepto "otros servicios comunes de interés general" y, por tanto, sería suficiente con las 3/5 partes, sin embargo he leido en otros comentarios que es necesaria la unanimidad. ¿Cual de las dos opciones es la legal y en que criterios se basa una u otra?
