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Contratos sucesivos
Hola. Soy propietaria de un chalet que tengo alquilado desde marzo del año 1998. Al cumplirse este año todas las prórrogas del contrato firmado desde el inicio, redacté un contrato nuevo, que fue firmado por ambas partes. El inquilino sigue siendo el mismo y, aunque el contrato sea nuevo, éste es el noveno año que ocupa la casa. Ahora necesito vender el chalet; se lo he ofrecido al inquilino pero dice que no me lo puede comprar. Mi pregunta es si, a pesar de tener un contrato reciente, habría alguna manera de no prorrogarlo automáticamente hasta los cinco años ya que el inquilino lleva más de ocho y terminarlo cuando se cumpla el primer año de este segundo contrato.
En caso de que no me quede más remedio que esperar otros cinco años. ¿Podría alguien indicarme a quién o a dónde dirigirme para vender con inquilinos?. Muchas gracias.
En caso de que no me quede más remedio que esperar otros cinco años. ¿Podría alguien indicarme a quién o a dónde dirigirme para vender con inquilinos?. Muchas gracias.
Efectivamente, el contrato es nuevo y encima en la cláusula de "Duración" viene expresado lo de los cinco años. Y no tengo ninguna cláusula expresando el solicitar la vivienda para uso propio.
Se trata un poco de buscarle las vueltas a la ley, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el párrafo 2 de su Preámbulo, se extiende sobre las razones del plazo mínimo de cinco años, que se debe sobre todo a poder permitir "una cierta estabilidad para las unidades familiares (...)". Como esto ya se ha cumplido, a lo mejor podría encontrar la manera de entender el 2º contrato como una extensión del primero o algo así. Supongo que esto, caso de poder, sólo lo conseguiría litigando. Tal vez exista jurisprudencia sobre algún caso parecido. Obviamente, yo no soy abogado y agradecería que alguien me indicara cómo acceder a jurisprudencia al respecto.
Por otra parte, soy consciente de que si vendo con inquilinos tendré que hacerlo muy por debajo del precio del mercado. Lo que no sé es en qué porcentaje. Si alguien tiene alguna noción al respecto, agradecería que me lo indicara.
Muchas gracias a H-25 por sus aclaraciones.
Se trata un poco de buscarle las vueltas a la ley, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el párrafo 2 de su Preámbulo, se extiende sobre las razones del plazo mínimo de cinco años, que se debe sobre todo a poder permitir "una cierta estabilidad para las unidades familiares (...)". Como esto ya se ha cumplido, a lo mejor podría encontrar la manera de entender el 2º contrato como una extensión del primero o algo así. Supongo que esto, caso de poder, sólo lo conseguiría litigando. Tal vez exista jurisprudencia sobre algún caso parecido. Obviamente, yo no soy abogado y agradecería que alguien me indicara cómo acceder a jurisprudencia al respecto.
Por otra parte, soy consciente de que si vendo con inquilinos tendré que hacerlo muy por debajo del precio del mercado. Lo que no sé es en qué porcentaje. Si alguien tiene alguna noción al respecto, agradecería que me lo indicara.
Muchas gracias a H-25 por sus aclaraciones.
Estoy en un caso parecido al de Nora. Estoy pensando en ofrecerles a mis inquilinos una indemnización por rescisión de contrato. He leido en algún otro tema del foro que un mes de renta por cada año que resta hasta los 5 años de prórroga obligatoria, más la fianza más otro mes por perjuicios está bien. Supongo, entonces, que si esto lo aceptan es mejor que intentar venderlo con ellos dentro, pues lo que perdería por lo que tengo que rebajar el coste sería mucho más que la indemnización. Agradecería cualquier criterio al respecto, sin olvidar aportar opiniones sobre el hecho de ser un segundo contrato. Muchas gracias.
Hola Nora. Como muy bien usted ha dicho:"en el párrafo 2 de su Preámbulo, se extiende sobre las razones del plazo mínimo de cinco años, que se debe sobre todo a poder permitir "una cierta estabilidad para las unidades familiares (...)". Bien, usted piense que si no hubiese celebrado un nuevo contrato, habría entrado en juego la tácita reconducción del Código Civil pues la Ley entiende que las necesidades familiares ya han sido satisfechas con los plazos del art 9 y 10 de LAU, y entraría en juego la voluntad de las partes. Sin embargo, al realizar un nuevo contrato entiendo que esas "necesisades familiares" siguen subsistiendo, pues el Arrendatario ha manifestado, mediante su firma, su voluntad de seguir siendo protegido por los plazos del art 9, y posiblemente también del art 10, a cambio de unas nuevas condiciones contractuales. Quiero dejar claro que lo dicho es sólo mi opinión profesional.
En cuanto a la venta de la vivienda. Hay 2 opciones:
1) La que ha dado el Sr Tercero en su intervención.Es decir, pactar una indemnización con el Arrendatario. Las condiciones de dicha negociación variarán en función de las circunstancias del contrato.
2) Enajenar la vivienda.Para ello habría que seguir los trámites que establece el art 25 LAU 1994, puesto en relación con el art 14 del mismo cuerpo legal.
El precio de la ventan o tiene porqué,forzosamente, ser muy inferior al que correspondería si ésta fuera transmitida libre de cargas. Recordemos que se trata de un contrato celebrado hace 1 año, con lo que la renta percibida se presumirá acorde con los precios de mercado. Por otra parte, el nuevo adquirente tendría que soportar el Arrendamiento como máximo, en función de si el Arrendatario hace o no uso de su derecho de prórroga, durante 4 años, más o menos. Por lo tanto, quizás habría que buscar un comprador que no necesite la vivienda para morar en ella sino como inversión.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
En cuanto a la venta de la vivienda. Hay 2 opciones:
1) La que ha dado el Sr Tercero en su intervención.Es decir, pactar una indemnización con el Arrendatario. Las condiciones de dicha negociación variarán en función de las circunstancias del contrato.
2) Enajenar la vivienda.Para ello habría que seguir los trámites que establece el art 25 LAU 1994, puesto en relación con el art 14 del mismo cuerpo legal.
El precio de la ventan o tiene porqué,forzosamente, ser muy inferior al que correspondería si ésta fuera transmitida libre de cargas. Recordemos que se trata de un contrato celebrado hace 1 año, con lo que la renta percibida se presumirá acorde con los precios de mercado. Por otra parte, el nuevo adquirente tendría que soportar el Arrendamiento como máximo, en función de si el Arrendatario hace o no uso de su derecho de prórroga, durante 4 años, más o menos. Por lo tanto, quizás habría que buscar un comprador que no necesite la vivienda para morar en ella sino como inversión.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Muchísimas gracias, Jan. Me ha aclarado mucho.
Creo que voy a optar por la venta. Sin contravenir las reglas del foro ¿podría alguien indicarme a dónde puedo dirigirme para vender con inquilinos o recomendarme algún abogado en Madrid especializado en el tema que nos ocupa (no ya por la venta, sino para seguir ahondando en las diferentes posibilidades de actuación)?. Muchas gracias a todos
Creo que voy a optar por la venta. Sin contravenir las reglas del foro ¿podría alguien indicarme a dónde puedo dirigirme para vender con inquilinos o recomendarme algún abogado en Madrid especializado en el tema que nos ocupa (no ya por la venta, sino para seguir ahondando en las diferentes posibilidades de actuación)?. Muchas gracias a todos
