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Contrato privado compraventa de piso hipotecado
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Contrato privado compraventa de piso hipotecado
Hola compañeros, quería pediros opinión sobre el siguiente asunto:
Mi cliente está pagando la hipoteca de un piso que no es suyo, en el que también habita.
Ha llegado a un acuerdo con el propietario del piso para que le venda el mismo, y así continuar pagando la hipoteca.
El banco con el que tiene la hipoteca no le permite subrogarse en ella, luego no le permiten formalizar una escritura de compraventa e inscribirla, al pesar sobre la finca la carga de la hipoteca.
El cliente no dispone del dinero para pagar lo que resta de hipoteca de una vez y el resto de bancos tampoco le permiten formalizar una hipoteca, pues no tiene nómina fija.
Mis dudas son las siguientes:
1ª.- ¿Cabría realizar un contrato privado de compraventa con precio aplazado, coincidiendo las mensualidades con la cuota mensual del banco?
2ª.- ¿Y si el hipotecado dejara de pagar la hipoteca y embargaran el piso? ¿Cabría plantear tercería de dominio?
3ª.- ¿Se os ocurre alguna solución?
Un saludo y mil gracias.
Mi cliente está pagando la hipoteca de un piso que no es suyo, en el que también habita.
Ha llegado a un acuerdo con el propietario del piso para que le venda el mismo, y así continuar pagando la hipoteca.
El banco con el que tiene la hipoteca no le permite subrogarse en ella, luego no le permiten formalizar una escritura de compraventa e inscribirla, al pesar sobre la finca la carga de la hipoteca.
El cliente no dispone del dinero para pagar lo que resta de hipoteca de una vez y el resto de bancos tampoco le permiten formalizar una hipoteca, pues no tiene nómina fija.
Mis dudas son las siguientes:
1ª.- ¿Cabría realizar un contrato privado de compraventa con precio aplazado, coincidiendo las mensualidades con la cuota mensual del banco?
2ª.- ¿Y si el hipotecado dejara de pagar la hipoteca y embargaran el piso? ¿Cabría plantear tercería de dominio?
3ª.- ¿Se os ocurre alguna solución?
Un saludo y mil gracias.
yo no soy compañero en cuanto a la profesión, ya que soy arquitecto, y, aunque tengo más preguntas que respuestas, haré algún comentario y trataré de formular alguna de esas preguntas para, quizá en la respuesta, tratar de encontrar una solución.
el primer comentario es que los notarios pueden darnos algunas de las respuestas
el segundo es que me parece adecuada la idea de compra con pago parcial aplazado, con importes vinculados al pago del préstamo, y que conste que los ingresos se realizarán directamente en la cuenta del préstamo y el las fechas de vencimiento correspondientes. De ahí podría deducirse que no será el vendedor en causante de un impago, por lo que la ejecución hipotecaria solo sería por incumplimiento del comprador. Los riesgos más probables, si acaso, serían el de fallecimiento del vendedor (tenemos la mala costrumbre de morirnos en el peor momento) o los la inscripción de nuevas cargas por otros tipos de deudas u obligaciones.
por ello pregunto: ¿no cabe la compraventa en documento público, en las condiciones de pago fijadas, manteniendo la carga hipotecaria y al vendedor como titular del préstamo?. De ser posible, se eliminarían los riesgos que pudiera ocasionar el vendedor, aunque el vendedor habría de asumir que continúa siendo el titular del préstamo, por lo que supongo que el vendedor podría pedir algún otro tipo de garantía mayor que la promesa de pago indicada como pago aplazado. Y es ahí, en esa garantía suplementaria de pago, donde me pregunto si cabe la formalización de una segunda hipoteca a favor del vendedor, que le permita echar mano del piso para asumir la deuda no pagada, de la que él es ya deudor respecto al banco. De ese modo, el banco probablemente no actuaría en tanto el titular asuma los pago, y el titular (vendedor) siempre tendría la garantía de recuperar su dinero mediante ejecución de esa segunda hipoteca.
el primer comentario es que los notarios pueden darnos algunas de las respuestas
el segundo es que me parece adecuada la idea de compra con pago parcial aplazado, con importes vinculados al pago del préstamo, y que conste que los ingresos se realizarán directamente en la cuenta del préstamo y el las fechas de vencimiento correspondientes. De ahí podría deducirse que no será el vendedor en causante de un impago, por lo que la ejecución hipotecaria solo sería por incumplimiento del comprador. Los riesgos más probables, si acaso, serían el de fallecimiento del vendedor (tenemos la mala costrumbre de morirnos en el peor momento) o los la inscripción de nuevas cargas por otros tipos de deudas u obligaciones.
por ello pregunto: ¿no cabe la compraventa en documento público, en las condiciones de pago fijadas, manteniendo la carga hipotecaria y al vendedor como titular del préstamo?. De ser posible, se eliminarían los riesgos que pudiera ocasionar el vendedor, aunque el vendedor habría de asumir que continúa siendo el titular del préstamo, por lo que supongo que el vendedor podría pedir algún otro tipo de garantía mayor que la promesa de pago indicada como pago aplazado. Y es ahí, en esa garantía suplementaria de pago, donde me pregunto si cabe la formalización de una segunda hipoteca a favor del vendedor, que le permita echar mano del piso para asumir la deuda no pagada, de la que él es ya deudor respecto al banco. De ese modo, el banco probablemente no actuaría en tanto el titular asuma los pago, y el titular (vendedor) siempre tendría la garantía de recuperar su dinero mediante ejecución de esa segunda hipoteca.
