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¿contrato indefinido?
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¿contrato indefinido?
Hola. a tod@s. Me gustaría si me pudieseis ayudar con lo siguiente:
Contrato de alquiler firmado en julio 2005. Se dice en una de sus clausulas:
"Manifiestan las partres contratantes que conocen la Disposición Especial emanada del Art. 9º del Real Decreto-Ley de 20 de abril de 1985, pero no obstante, en cuanto a la duración del presente contrato, acuerdan voluntariamente someterse al régimen de prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el inquilino, subrogaciones y causas de excepción a aquella, que en cada momento establezca la Legislación Especial de Arrendamientos Urbanos, y sin que ello altere la aplicabilidad, en sus propios términos, de la cláusula 13 que antecede sobre la revisión de la renta."
Me gustaría saber si esto es un contrato indefinido, y si es así, si tienen derecho de subrogación los descendientes del inquilino; o si por el contrario, al estar firmado en 2005, se rige por la LAU de ahora, aunque parece ser que la voluntad de las partes era hacerlo indefinido.
Muchas gracias a tod@s.
Contrato de alquiler firmado en julio 2005. Se dice en una de sus clausulas:
"Manifiestan las partres contratantes que conocen la Disposición Especial emanada del Art. 9º del Real Decreto-Ley de 20 de abril de 1985, pero no obstante, en cuanto a la duración del presente contrato, acuerdan voluntariamente someterse al régimen de prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el inquilino, subrogaciones y causas de excepción a aquella, que en cada momento establezca la Legislación Especial de Arrendamientos Urbanos, y sin que ello altere la aplicabilidad, en sus propios términos, de la cláusula 13 que antecede sobre la revisión de la renta."
Me gustaría saber si esto es un contrato indefinido, y si es así, si tienen derecho de subrogación los descendientes del inquilino; o si por el contrario, al estar firmado en 2005, se rige por la LAU de ahora, aunque parece ser que la voluntad de las partes era hacerlo indefinido.
Muchas gracias a tod@s.
Gracias Jan. Pues en el contrato no figura nada. Tan sólo en la hoja anexa figura como título "Condiciones anexas al contrato de inquilinato especialmente pactadas con sujección al régimen de prórroga forzosa". Se habla de la potería, servicios, tasas, pero de duración nada. Sólo la que ponía al principio como duda y la siguiente que dice que "Si una vez transcurrido el plazo inicialmente pactado, el inquilino desea dar por terminado el presente contrato, deberá notificar por escrito su propósito al arrendador, con 30 días de antelación, como mínimo" . La primera hoja timbrada pone como duración 5 años.
Hola MS41. Gracias por aportar más datos. Dada la redacción de la última clausula por usted transcrita el contrato se extinguirá,salvo manifestación de CUALQUIERA DE AMBAS PARTES(pues así lo establece el art 10 LAU 1994) en sentido contrario con al menos 30 días de antelación a la fecha de expiración del contrato, en el año 2010.
Si usted o su Arrendador NO manifiestan con al menos 30 días de antelación a Julio de 2010 su VOLUNTAD DE NO PRORROGAR EL CONTRATO entraá en juego la prórroga del art 10 LAU 1994.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido."
Reciba un cordial saludo.
Si usted o su Arrendador NO manifiestan con al menos 30 días de antelación a Julio de 2010 su VOLUNTAD DE NO PRORROGAR EL CONTRATO entraá en juego la prórroga del art 10 LAU 1994.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido."
Reciba un cordial saludo.
Muchísimas gracias Jan, me estas siendo de gran ayuda. Así que entiendo que el contrato caduca en 2010 y si ninguna de las partes decimos nada, se va prorrogando de año en año hasta llegar a los 3. ¿ Y después? Otra cosa: el arrendador es una Comunidad de Bienes, de la cual yo también soy comunero. No hay hecha división horizontal, y cada uno de los comuneros nos hemos "adjudicado" un piso de los varios que tenemos en común por medio de un contrato de alquiler. ¿cómo se puede "blindar" un contrato de alquiler de cara a que algún día un comunero decida "quedarse" con "mi" piso? Supongo que haciendolo por muchos años pero, ¿podría un comunero alegar por ejemplo que un contrato de muchos años va en contra de los intereses de la comunidad aunque la mayoría de comuneros esté de acuerdo en hacerlo por muchos años? Muchas gracias.
Si finalizado el periodo de los ocho años, el arrendador no reclama la vivienda, continuaría prorrogandose por plazos anuales, entrando en lo que se llama tácita reconducción.
Pero hay algo que no entiendo , usted comenta que no han hecho División Horizontal, ¿ por qué motivo?.
Cuando se refiere a que los comuneros se han "adjudicado" a que se refiere? sólo al uso?.
Para saber lo que un comunero puede alegar, cómo y cuando habrá que estar a lo regulado en los Estatutos de la C.B
No hay ningún inconveniente en que un comunero haga un contrato de arrendamiento con la C.B ; pero si la finalidad no es el cobro de una renta, si no la adjudicación del uso de la vivienda, es más adecuado, a mi parecer, la constitución de un usufructo.
El no tener una Escritura de División Horizontal , a corto plazo puede conceder ventajas fiscales,( que rozan el fraude) pero a largo plazo puede ser un inconveniente, sobre todo si hay problemas entre los comuneros, pues no se podría hablar de fincas independientes, sino de partes indivisas de una propiedad. Y los pleitos serían más complicados.
Un saludo.
Pero hay algo que no entiendo , usted comenta que no han hecho División Horizontal, ¿ por qué motivo?.
Cuando se refiere a que los comuneros se han "adjudicado" a que se refiere? sólo al uso?.
Para saber lo que un comunero puede alegar, cómo y cuando habrá que estar a lo regulado en los Estatutos de la C.B
No hay ningún inconveniente en que un comunero haga un contrato de arrendamiento con la C.B ; pero si la finalidad no es el cobro de una renta, si no la adjudicación del uso de la vivienda, es más adecuado, a mi parecer, la constitución de un usufructo.
El no tener una Escritura de División Horizontal , a corto plazo puede conceder ventajas fiscales,( que rozan el fraude) pero a largo plazo puede ser un inconveniente, sobre todo si hay problemas entre los comuneros, pues no se podría hablar de fincas independientes, sino de partes indivisas de una propiedad. Y los pleitos serían más complicados.
Un saludo.
Muchas gracias por su interes Catón. No hay hecha división horizontal porque heredamos la totalidad de varias fincas en indiviso, y como no había ningún problema entre los hermanos, decidimos seguir igual. Cuando digo nos "adjudicamos" quiere decir que cada uno tiene un piso en contrato de alquiler con la C.B.en vez de hacer esa división horizontal y adjudicarse los pisos de esas fincas que le corresponderían por su porcentaje. Pero según la nueva L.A.U. no se pueden hacer contatos indefinidos y temo que alguno de ellos al vencer el contrato pueda quedarse con el piso que tengo en alquiler para sí. Por eso preguntaba si se pueden hacer contratos por ej.30 años si la mayoría de comuneros están de acuerdo, o uno de ellos podría alegar que eso es negativo para los intereses comunitarios. En cuanto a los estatutos, dicen que nos constituimos por tiempo indefinido, que para disolverla ha de haber unanimidad y que cualquier socio puede realizar gestiones de administración. La hicimos en el año 1998 pero he leído que los pactos de indivisión sólo pueden durar 10 años según la Ley. Por lo que Vd. dice entiendo que si uno de mis hermanos quisiese hacer esa div.horizontal lo tendría difícil para la adjudicación de los pisos ya que los pisos estarían separados registralmente pero todos tendríamos una parte de ese piso, ¿no? Entonces imagino que tendríamos que ponernos de acuerdo sobre qué piso va a cada uno, y si no llegamos a un acuerdo, ¿podría forzarnos judicialmente?
Muchas gracias.
Muchas gracias.
Efectivamente, la L.A.U, regula tiempos minimos, nada obsta a hacer arrendamientos por 30 o 50 años.
Y efectivamente, a falta de acuerdo se puede acudir a la via judicial ; para la disolución del proindiviso.
Pero esta adjudicación del uso que se ha hecho, o se va a hacer, por contrato de arrendamiento no es la más adecuada, a mi criterio, nunca se puede " blindar" un arrendamiento.
Le aconsejo que realicen usufructos vitalicios, ahora , que todavía, todos se llevan bien.
Un saludo.
Y efectivamente, a falta de acuerdo se puede acudir a la via judicial ; para la disolución del proindiviso.
Pero esta adjudicación del uso que se ha hecho, o se va a hacer, por contrato de arrendamiento no es la más adecuada, a mi criterio, nunca se puede " blindar" un arrendamiento.
Le aconsejo que realicen usufructos vitalicios, ahora , que todavía, todos se llevan bien.
Un saludo.
Hola catón. Pues porque ahora todos los comuneros se llevan bien,por decirlo de alguna manera,pero es probable que dentro de unos años surjan rencillas o empeoren las relaciones( solicitar la división de la cosa común, enajenarla a un tercero o a otro comunero,ect..). En este caso un usufructo vitalicio sería un gravamen difícilmente subsanable.
Pero es sólo mi opinión y, como tal, puede ser errada.
PD: ¿Podrías darme tu opinión sobre el tema planteado por la forista "reguapa"?. Gracias.
Un saludo.
Pero es sólo mi opinión y, como tal, puede ser errada.
PD: ¿Podrías darme tu opinión sobre el tema planteado por la forista "reguapa"?. Gracias.
Un saludo.
La respuesta de mi compañero es correcta, un usufructo temporal permite una mayor facilidad a la hora de que la C.B quiera disponer de su patrimonio, en cualquiera de las formas admitidas en derecho.
El usufructo vitalicio hace honor a su nombre , y otorgaría el uso al usufructuario de por vida,o hasta que éste renunciase .
Se trata de un derecho real, es decir, debe ser otorgado ante Notario e inscrito en el Registro de la Propiedad, sería precisa la unanimidad .
Sin embargo optar por cualquiera de las tres opciones planteadas en el hilo, arrendamiento, usufructo temporal o vitalicio. Debe ser una decisión tomada con tranquilidad, y previo el estudio de la documentación existente, por un profesional . Pues todas y cada una de ellas tienen sus ventajas e inconvenientes en función de lo que se pretenda.
Un saludo.
El usufructo vitalicio hace honor a su nombre , y otorgaría el uso al usufructuario de por vida,o hasta que éste renunciase .
Se trata de un derecho real, es decir, debe ser otorgado ante Notario e inscrito en el Registro de la Propiedad, sería precisa la unanimidad .
Sin embargo optar por cualquiera de las tres opciones planteadas en el hilo, arrendamiento, usufructo temporal o vitalicio. Debe ser una decisión tomada con tranquilidad, y previo el estudio de la documentación existente, por un profesional . Pues todas y cada una de ellas tienen sus ventajas e inconvenientes en función de lo que se pretenda.
Un saludo.
