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Contrato entre nudo propietario y usufructuario
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Contrato entre nudo propietario y usufructuario
Buenas tardes:
Tenemos un piso alquilado (somos arrendatarios) y en el contrato aparece como arrendador el nudo propietario de la vivienda, no el usufructuario.
Pero resulta que entre ellos (son parientes) tienen un contrato de alquiler por el cual el nudo propietario "podrá subarrendar la totalidad de la vivienda sin que para ello resulte precisa comunicación o autorización”. ¿Es válido?
Hemos tenido problemas con las ayudas al alquiler por ello, ya que nos indican que el nudo propietario que aparece en el Registro no puede ser parte arrendadora... Pero si entre ellos tienen su acuerdo vigente y tributan bien.. ¿Sería correcto?
Muchísimas gracias por su ayuda
Tenemos un piso alquilado (somos arrendatarios) y en el contrato aparece como arrendador el nudo propietario de la vivienda, no el usufructuario.
Pero resulta que entre ellos (son parientes) tienen un contrato de alquiler por el cual el nudo propietario "podrá subarrendar la totalidad de la vivienda sin que para ello resulte precisa comunicación o autorización”. ¿Es válido?
Hemos tenido problemas con las ayudas al alquiler por ello, ya que nos indican que el nudo propietario que aparece en el Registro no puede ser parte arrendadora... Pero si entre ellos tienen su acuerdo vigente y tributan bien.. ¿Sería correcto?
Muchísimas gracias por su ayuda
El acuerdo es raro, pero en principio es perfectamente válido.
Si le ponen pegas lo único que se me ocurre es que le pidan al usufructuario que aporte algún documento en el que se reconozca que ha cedido esa facultad de arrendamiento al nudo propietario, lo que pasa es que probablemente no quiera, porque para poder presentar ese documento en un organismo oficial antes hay que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y seguro que no querrán para ahorrarse el dinero.
Si le ponen pegas lo único que se me ocurre es que le pidan al usufructuario que aporte algún documento en el que se reconozca que ha cedido esa facultad de arrendamiento al nudo propietario, lo que pasa es que probablemente no quiera, porque para poder presentar ese documento en un organismo oficial antes hay que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y seguro que no querrán para ahorrarse el dinero.
Gracias por su pronta respuesta.
Tenemos copia del contrato de alquiler entre ambos propietarios, nos lo facilitaron ellos mismos, y eso es lo que presentaremos en el Recurso de Alzada que estamos preparando. Pero quería tener otras opiniones.
El usufructuario permite el subarriendo al nudo propietario a cambio de una pequeña renta. Desconozco el tema que tengan entre ellos... Aunque supongo que si les implica dinero, mal vamos. Estoy amparándome en algunos artículos del C.C. y de la LAU, a ver qué pasa.
Tenemos copia del contrato de alquiler entre ambos propietarios, nos lo facilitaron ellos mismos, y eso es lo que presentaremos en el Recurso de Alzada que estamos preparando. Pero quería tener otras opiniones.
El usufructuario permite el subarriendo al nudo propietario a cambio de una pequeña renta. Desconozco el tema que tengan entre ellos... Aunque supongo que si les implica dinero, mal vamos. Estoy amparándome en algunos artículos del C.C. y de la LAU, a ver qué pasa.
Me veo obligado a discrepar de la opinión de leonjbr. Partiendo de la base de que el nudo propietario tiene únicamente eso (la propiedad "desnuda"), de que el derecho a arrendar pertenece exclusiva e indiscutiblemente al usufructuario, y sobre todo de que la LAU (art 8) prohibe expresamente el subarriendo total en cualquier caso (2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador), la conclusión es clara; esa clausula es nula. El nudo propietario NO PUEDE subarrendar la totalidad de la vivienda.
Estimado D. Crane. Tiene usted toda la razón, también he leído ese artículo. Pero permítame que sea más clara en la exposición de datos, ya que no pretendía extenderme demasiado en el primer mensaje:
La usufructuaria es propietaria de la vivienda, de una plaza de garaje y de trastero en el mismo edificio. Esto es conocido por ambas partes el título de dominio y uso indicado, al ser común el título jurídico del que derivan sus respectivos derechos.
En la cláusula de subarriendo indica: "La arrendataria podrá subarrendar únicamente la totalidad de la vivienda, sin que para ello resulte precisa comunicación o autorización, quedando prohibido la cese o subarriendo de modo parcial y siendo su exclusiva responsabilidad el cumplimiento de las obligaciones que como subarrendadora pudiera contraer, eximiendo a la arrendadora de cualquier responsabilidad y reclamación que pudiera efectuar el subarrendatario."
Ahora sí está completo el texto del contrato. Cuando indica que "puede subarrendar ÚNICAMENTE la totalidad de la vivienda" significa que excluye el garaje y el trastero y con ello se cura en salud por aquello de subarrendarlo de forma parcial?
Esto se me complica...
La usufructuaria es propietaria de la vivienda, de una plaza de garaje y de trastero en el mismo edificio. Esto es conocido por ambas partes el título de dominio y uso indicado, al ser común el título jurídico del que derivan sus respectivos derechos.
En la cláusula de subarriendo indica: "La arrendataria podrá subarrendar únicamente la totalidad de la vivienda, sin que para ello resulte precisa comunicación o autorización, quedando prohibido la cese o subarriendo de modo parcial y siendo su exclusiva responsabilidad el cumplimiento de las obligaciones que como subarrendadora pudiera contraer, eximiendo a la arrendadora de cualquier responsabilidad y reclamación que pudiera efectuar el subarrendatario."
Ahora sí está completo el texto del contrato. Cuando indica que "puede subarrendar ÚNICAMENTE la totalidad de la vivienda" significa que excluye el garaje y el trastero y con ello se cura en salud por aquello de subarrendarlo de forma parcial?
Esto se me complica...
Si se estaba refiriendo a la nuda propietaria, pues puede intentar alegar que es un subarriendo parcial pero ... yo no lo veo. La propia clausula lo prohibe expresamente y establece que solo se podrá subarrendar la totalidad de la vivienda, que es (en mi opinión) exactamente lo que la LAU no permite. No lo veo ni por un lado ni por otro. La clausula me parece nula de libro.
Es verdad lo que dice D. Crane, el subarriendo solo puede ser parcial. Es que en la primera lectura interpreté inconscientemente que el contrato era de usufructo (no de alguiler) y por eso dije que el pacto era válido (porque pensaba que era de usufructo). El subarriendo total está prohibido por la LAU por lo que ese pacto no es legal.
Pero amen de todo lo dicho, yo creo que lo que se está dando aquí es simplemente un Fraude de Ley. No es ya que la claúsula pueda ser abusiva o ilegal, es que es evidente que se ha redactado con la intención de conculcar el art. 8 LAU y por tanto es nula por Fraude de Ley. Ese puede ser el problema final. No le veo fácil solución a menos que presente el contrato y el organismo que le da la ayuda no repare en todas estas cuestiones, cosa que dudo porque supongo que se intentarán agarrar a cualquier excusa para no dar la ayuda.
La razón de tanto enredo es simplemente que la usufructuaria no quiere declarar esos ingresos (por las razones que sean).
Pero amen de todo lo dicho, yo creo que lo que se está dando aquí es simplemente un Fraude de Ley. No es ya que la claúsula pueda ser abusiva o ilegal, es que es evidente que se ha redactado con la intención de conculcar el art. 8 LAU y por tanto es nula por Fraude de Ley. Ese puede ser el problema final. No le veo fácil solución a menos que presente el contrato y el organismo que le da la ayuda no repare en todas estas cuestiones, cosa que dudo porque supongo que se intentarán agarrar a cualquier excusa para no dar la ayuda.
La razón de tanto enredo es simplemente que la usufructuaria no quiere declarar esos ingresos (por las razones que sean).
No puedo añadir mucho más a todo lo que me han comentado. Si estamos subarrendados bajo un contrato que se sustenta en Fraude de Ley, desconozco las consecuencias que esto puede tener consecuencias para nosotros como subarrendatarios. Para empezar, perder el derecho a ser candidato a las ayudas al alquiler, como está a la vista...
Igualmente opino que el fraude en la cláusula es tan flagrante que lo usarán nuevamente como motivo de la negación. En cualquier caso, entiendo que desconocer la Ley no implica no cumplirla,... pero considero que, si tras haber pedido la Nota Simple en el Registro y habernos comentado los propietarios que tenían un acuerdo y que se podía alquilar perfectamente, nosotros como subarrendatarios finales no deberíamos pagar las consecuencias de un supuesto fraude de declaración de impuestos.
La respuesta que supongo que nos merecemos es: "Es lo que hay". Pero si nosotros cumplimos con la ley, pagamos religiosamente, depositamos la fianza en un organismo público y somos inquilinos modélicos... ¿Por qué nos deniegan una ayuda que necesitamos por culpa de "chanchullos" familiares? En fin, perdonen esta pataleta final. Solo nos queda eso. Aguantarnos.
Gracias de nuevo por todo.
Igualmente opino que el fraude en la cláusula es tan flagrante que lo usarán nuevamente como motivo de la negación. En cualquier caso, entiendo que desconocer la Ley no implica no cumplirla,... pero considero que, si tras haber pedido la Nota Simple en el Registro y habernos comentado los propietarios que tenían un acuerdo y que se podía alquilar perfectamente, nosotros como subarrendatarios finales no deberíamos pagar las consecuencias de un supuesto fraude de declaración de impuestos.
La respuesta que supongo que nos merecemos es: "Es lo que hay". Pero si nosotros cumplimos con la ley, pagamos religiosamente, depositamos la fianza en un organismo público y somos inquilinos modélicos... ¿Por qué nos deniegan una ayuda que necesitamos por culpa de "chanchullos" familiares? En fin, perdonen esta pataleta final. Solo nos queda eso. Aguantarnos.
Gracias de nuevo por todo.
