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Contrato de vivienda habitual
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Contrato de vivienda habitual
Voy a hacer un contrato de vivienda habitual. Mi duda es si se puede poner en el contrato que puede prorrogarse hasta 5 años como dice la LAU pero explicitar que no hay prorroga de los siguientes 3 años. De esa manera los inquilinos desde el minuto uno ya están notificados desde el momento 1 de la no prórroga y no hay que enviar ningún burofax antes de los 4 meses de terminación de los 5 años.
Esa cláusula sería legal? ¡Muchas gracias como siempre por su tiempo.
Esa cláusula sería legal? ¡Muchas gracias como siempre por su tiempo.
Pachis: la consultante se refiere a la prórroga de 3 años después de los 5 iniciales, no a las prórrogas anuales hasta llegar a los 5.
La cláusula es perfectamente legal porque le está diciendo al inquilino con mucha más antelación que los 4 meses que marca la Ley que cuando finalicen los 5 años iniciales no habrá otra prórroga de 3 años.
La cláusula es perfectamente legal porque le está diciendo al inquilino con mucha más antelación que los 4 meses que marca la Ley que cuando finalicen los 5 años iniciales no habrá otra prórroga de 3 años.
Incluir una cláusula que indique que el contrato no se prorrogará por esos 3 años adicionales podría interpretarse como una renuncia anticipada a un derecho que la LAU otorga al inquilino. Este derecho a la prórroga es irrenunciable para el arrendatario antes de que llegue el momento de ejercerlo. Por lo tanto, una cláusula que limite este derecho podría considerarse nula, ya que contraviene el artículo 6 de la LAU, que declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario los derechos reconocidos en la ley.
Las prorrogas irrenunciables son las del art. 9 LAU. Las del 10 no tiene sentido pensar que puedan o no ser renunciables porque el casero puede evitarlas perfectamente preavisando con 4 meses de antelación. Si lo preavisa con 5 años está claro que está cumpliendo el plazo de 4, luego puede hacerse.
Pero por si hubiera alguna duda, cito:
1.- Sentencia de 5 de julio de 2004 de la AP de Ciudad Real (EDJ 2004/149182 ) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO puede leerse:
"CUARTO.- La prórroga que establece el citado artículo 10, a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años o un plazo superior si superior fue el pactado.
Por otro lado, nótese que el indiciado precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma, ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes (en el año 2004 el preaviso no era de 4 meses sino de tan solo 1) antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria.
De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de la voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato.
2.- Y por si acaso tuviéramos dudas, tenemos una segunda dictada el 29 de mayo de 2018 por la AP de Asturias (EDJ 2018/530990) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO podemos leer literalmente:
"Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 (EDL 1994/18384) y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006: "La prórroga que establece elartículo 10 de la LAU, a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado.
Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10quede expresada incluso en el propio contrato."
Nótese que esta sentencia cita otra mas de la AP de Burgos en el mismo sentido.
Yo creo que está claro como el agua.
Pero por si hubiera alguna duda, cito:
1.- Sentencia de 5 de julio de 2004 de la AP de Ciudad Real (EDJ 2004/149182 ) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO puede leerse:
"CUARTO.- La prórroga que establece el citado artículo 10, a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años o un plazo superior si superior fue el pactado.
Por otro lado, nótese que el indiciado precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma, ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes (en el año 2004 el preaviso no era de 4 meses sino de tan solo 1) antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria.
De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de la voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato.
2.- Y por si acaso tuviéramos dudas, tenemos una segunda dictada el 29 de mayo de 2018 por la AP de Asturias (EDJ 2018/530990) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO podemos leer literalmente:
"Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 (EDL 1994/18384) y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006: "La prórroga que establece elartículo 10 de la LAU, a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado.
Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10quede expresada incluso en el propio contrato."
Nótese que esta sentencia cita otra mas de la AP de Burgos en el mismo sentido.
Yo creo que está claro como el agua.
La cláusula podría considerarse válida, siempre y cuando sea clara y específica, y no contravenga los derechos irrenunciables del inquilino durante los primeros cinco años del contrato. Es importante que la cláusula se interprete como una notificación anticipada del arrendador, que cumple con el requisito de preaviso.
Aunque la cláusula podría ser válida, para evitar posibles malentendidos o problemas de interpretación, algunos expertos legales podrían recomendar seguir el procedimiento estándar de notificar al inquilino al final del quinto año, con 4 meses de antelación.
Aunque la cláusula podría ser válida, para evitar posibles malentendidos o problemas de interpretación, algunos expertos legales podrían recomendar seguir el procedimiento estándar de notificar al inquilino al final del quinto año, con 4 meses de antelación.
Podría recomendarse, pero es más recomendable hacerlo desde un principio y que luego no nos aleguen que 4 meses son pocos porque le mercado esta muy "tensionado" y patatín y patatán, argumento que no es jurídicamente relevante pero que nos daría muchos dolores de cabeza.
Además hay otra cuestión: si esperamos antes de los 4 meses y cometemos algún error por tonto que sea o los de Correos se ponen en huelga o sea lo que sea corremos el riesgo de que la notificación no tenga lugar. Ese posible problema se arregla de plano mediante la oportuna cláusula en el contrato.
Además hay otra cuestión: si esperamos antes de los 4 meses y cometemos algún error por tonto que sea o los de Correos se ponen en huelga o sea lo que sea corremos el riesgo de que la notificación no tenga lugar. Ese posible problema se arregla de plano mediante la oportuna cláusula en el contrato.
Aquí he redactado la posible cláusula. No sé si es algo repetitiva o quizá pueda ser ambigua.
Este contrato se podrá prorrogar (por ejemplo año a año) hasta los cinco años.
La parte arrendadora y la parte arrendataria acuerdan excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 (EDL 1994/18384) de 3 años posteriores a los cinco años de prórroga forzosa establecido en la Lau para la parte arrendadora. Este contrato sirve de notificación fehaciente a la parte arrendataria de la no prórroga voluntaria finalizandose como plazo máximo el día... del mes de ...... de 2029.
Este contrato se podrá prorrogar (por ejemplo año a año) hasta los cinco años.
La parte arrendadora y la parte arrendataria acuerdan excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 (EDL 1994/18384) de 3 años posteriores a los cinco años de prórroga forzosa establecido en la Lau para la parte arrendadora. Este contrato sirve de notificación fehaciente a la parte arrendataria de la no prórroga voluntaria finalizandose como plazo máximo el día... del mes de ...... de 2029.
Puede valer, pero no me gusta la expresión "excluir expresamente" porque en realidad no hay nada que excluir, simplemente no va a tener lugar la prórroga.
Yo pondría algo así como: "Mediante la presente cláusula, a los efectos de lo previsto en el art. 10 LAU, la parte arrendadora comunica a la parte arrendataria su voluntad de no renovar el presente contrato de arrendamiento una vez transcurridos al menos 5 años desde el comienzo del presente arrendamiento."
Esa expresión "no renovar" es la que viene en el propio art. 10 y por eso la prefiero.
Pero la que usted a puesto tambien valdría.
Yo pondría algo así como: "Mediante la presente cláusula, a los efectos de lo previsto en el art. 10 LAU, la parte arrendadora comunica a la parte arrendataria su voluntad de no renovar el presente contrato de arrendamiento una vez transcurridos al menos 5 años desde el comienzo del presente arrendamiento."
Esa expresión "no renovar" es la que viene en el propio art. 10 y por eso la prefiero.
Pero la que usted a puesto tambien valdría.
Por cierto keceme: he pasado tu última respuesta por quillbot y me dice que eso se ha generado 100% con un bot de IA.
No me extraña porque la verdad es que es bastante mal consejo el que das con esa respuesta. Puede ser muy equívoco.
He visto que os han borrado un montón de las respuestas que habíais generado con IA, pero por lo visto seguís con la misma cantinela.
De verdad, tío: deja ya de meter la pata con los robots. Esa tecnología no da aún el nivel para cuestiones jurídicas. No te empeñes y déjalo ya.
Reporto tu respuesta.
No me extraña porque la verdad es que es bastante mal consejo el que das con esa respuesta. Puede ser muy equívoco.
He visto que os han borrado un montón de las respuestas que habíais generado con IA, pero por lo visto seguís con la misma cantinela.
De verdad, tío: deja ya de meter la pata con los robots. Esa tecnología no da aún el nivel para cuestiones jurídicas. No te empeñes y déjalo ya.
Reporto tu respuesta.
