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Contrato de un mínimo de 3 años
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Contrato de un mínimo de 3 años
Hola, he comunicado a mi casero que voy a dejar el piso con 32 días de antelación. El contrato de alquiler ha empezado el 8 de agosto 2022, he notificado el 28 de noviembre que me voy el 31 de diciembre, y he pagado el alquiler de diciembre.
Mi casero me acaba de informar que tengo que pagar un indemnización de un mes de alquiler por dejar el piso antes de los 3 años del contrato, citando una cláusula del contrato. La cláusula es la siguiente:
"El plazo de duración del presente contrato se establece por un periodo de 12 meses, iniciandose el 8 de agosto de 2022. Llegado en vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que los arrendatarios manifiesten al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de la prórroga su voluntad de no renovarlo. El incumplimiento de dicho plazo se sancionará con la no devolución de un mes de fianza.
Una vez transcurrido los 3 años mínimos de duración del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prórrogara necesariamente un año más.
No obstante, lo anteriormente expuesto, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique fehacientemente al arrendador con una antelación de 30 días. En éste supuesto, la parte arrendataria deberá indemnizar a la parte arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor."
Por esto me piden un mes más de alquiler, y dicen que potencialmente puedo recuperar la fianza si el piso está en buen estado. Esto es legal, y tengo que pagar un mes más de la renta?
Mi casero me acaba de informar que tengo que pagar un indemnización de un mes de alquiler por dejar el piso antes de los 3 años del contrato, citando una cláusula del contrato. La cláusula es la siguiente:
"El plazo de duración del presente contrato se establece por un periodo de 12 meses, iniciandose el 8 de agosto de 2022. Llegado en vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que los arrendatarios manifiesten al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de la prórroga su voluntad de no renovarlo. El incumplimiento de dicho plazo se sancionará con la no devolución de un mes de fianza.
Una vez transcurrido los 3 años mínimos de duración del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prórrogara necesariamente un año más.
No obstante, lo anteriormente expuesto, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique fehacientemente al arrendador con una antelación de 30 días. En éste supuesto, la parte arrendataria deberá indemnizar a la parte arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor."
Por esto me piden un mes más de alquiler, y dicen que potencialmente puedo recuperar la fianza si el piso está en buen estado. Esto es legal, y tengo que pagar un mes más de la renta?
No, esas prórrogas obligatorias hasta los 3 años NO son legales y por tanto son nulas de pleno derecho. Puede considerarlas como no puestas.
El motivo para ello es en primer lugar que dichas prórrogas anuales se establecen como un derecho (no como una obligación) del inquilino, segun el art. 9.1 LAU a cuyo tenor:
"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFESTE AL ARRENDADOR, CON TREINTA DÍAS DE ANTELACIÓN COMO MÍNIMO A LA FECHA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO O DE CUALQUIERA DE SUS PRÓRROGAS, SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO."
Por tanto esa cláusula le estaría usurpando a usted ese derecho lo cual está prohibido por el art. 6 LAU a cuyo tenor:
"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
En una palabra: no tiene que estar 3 años y por tanto no tiene que indemnizar nada.
El motivo para ello es en primer lugar que dichas prórrogas anuales se establecen como un derecho (no como una obligación) del inquilino, segun el art. 9.1 LAU a cuyo tenor:
"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFESTE AL ARRENDADOR, CON TREINTA DÍAS DE ANTELACIÓN COMO MÍNIMO A LA FECHA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO O DE CUALQUIERA DE SUS PRÓRROGAS, SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO."
Por tanto esa cláusula le estaría usurpando a usted ese derecho lo cual está prohibido por el art. 6 LAU a cuyo tenor:
"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
En una palabra: no tiene que estar 3 años y por tanto no tiene que indemnizar nada.
Muchisimas gracias por la respuesta!
Tengo otra pregunta, en el blog que adjunto abajo, mencionan el artículo 11 de la LAU. Hay diferentes interpretaciones de la LAU, o simplemente este blog está mintiendo? Estoy muy confundida por la LAU y mi casero tiene muchos recursos y un equipo legal, así que tengo miedo que, si hay otra interpretación posible de la LAU, mi casero vaya al juicio si no pago.
*****
"¿Cuándo corresponde una indemnización para el arrendador?"
https://desahucioinquilinos.es/blog/desistimiento-contrato-alquiler/#:~:text=%C2%BFCu%C3%A1ndo%20corresponde%20una%20indemnizaci%C3%B3n%20para%20el%20arrendador%3F
Tengo otra pregunta, en el blog que adjunto abajo, mencionan el artículo 11 de la LAU. Hay diferentes interpretaciones de la LAU, o simplemente este blog está mintiendo? Estoy muy confundida por la LAU y mi casero tiene muchos recursos y un equipo legal, así que tengo miedo que, si hay otra interpretación posible de la LAU, mi casero vaya al juicio si no pago.
*****
"¿Cuándo corresponde una indemnización para el arrendador?"
https://desahucioinquilinos.es/blog/desistimiento-contrato-alquiler/#:~:text=%C2%BFCu%C3%A1ndo%20corresponde%20una%20indemnizaci%C3%B3n%20para%20el%20arrendador%3F
Lo he leído. Ese blog refleja una opinión que en más de una ocasión he discutido con Hoplón y no tenemos una opinión clara porque aún no hay jurisprudencia al respecto ni en un sentido ni en otro.
Le explico:
1.- en todos los contratos existe una duración inicial, digamos, un año como en su caso.
2.- luego la LAU prevé prórrogas anuales hasta un total de 4 de modo que la duración mínima garantizada para el inquilino sean 5 años. Esas prórrogas son un derecho del inquilino, no una obligación, y por eso la cláusula de su contrato que le obliga a usted a estar 3 años es nula.
3.- Adicionalmente la LAU prevé un indemnización en caso de que el inquilino se marche de la vivienda, segun dice el art. 11 LAU a cuyo tenor:
"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor POR CADA AÑO DEL CONTRATO QUE RESTE POR CUMPLIR. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
Entonces el problema viene en como interpretar la expresión en mayúsculas (respecto a lo que le repito que no hay jurisprudencia aún):
a.- los hay como yo que interpretamos que esa expresión se refiere a la duración inicial del contrato. Si, por ejemplo, usted hubiera firmando directamente que la duración inicial serían 3 años entonces yo entiendo que el artículo se estaría refiriendo a cada año que reste por cumplir de esos 3 iniciales, no de los dos posteriores producidos que eventualmente pudieran producirse por el derecho a prórroga del que le hablé antes.
b.- los hay que piensan lo contrario como Hoplon (otro forero de arrendamientos) o el blog que me cita. Es decir, ellos piensan que si después de esos 3 años se produce una prórroga y a mitad del 4 año usted decide marcharse, tendría que pagar una indemnización. Yo pienso que no, pero esta otra línea piensa que sí.
Claro: como no hay aún jurisprudencia al respecto no hay forma de saber a qué atenerse.
Esa es la explicación de tanto lío como usted dice (y dice bien) encontrar.
Le explico:
1.- en todos los contratos existe una duración inicial, digamos, un año como en su caso.
2.- luego la LAU prevé prórrogas anuales hasta un total de 4 de modo que la duración mínima garantizada para el inquilino sean 5 años. Esas prórrogas son un derecho del inquilino, no una obligación, y por eso la cláusula de su contrato que le obliga a usted a estar 3 años es nula.
3.- Adicionalmente la LAU prevé un indemnización en caso de que el inquilino se marche de la vivienda, segun dice el art. 11 LAU a cuyo tenor:
"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor POR CADA AÑO DEL CONTRATO QUE RESTE POR CUMPLIR. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
Entonces el problema viene en como interpretar la expresión en mayúsculas (respecto a lo que le repito que no hay jurisprudencia aún):
a.- los hay como yo que interpretamos que esa expresión se refiere a la duración inicial del contrato. Si, por ejemplo, usted hubiera firmando directamente que la duración inicial serían 3 años entonces yo entiendo que el artículo se estaría refiriendo a cada año que reste por cumplir de esos 3 iniciales, no de los dos posteriores producidos que eventualmente pudieran producirse por el derecho a prórroga del que le hablé antes.
b.- los hay que piensan lo contrario como Hoplon (otro forero de arrendamientos) o el blog que me cita. Es decir, ellos piensan que si después de esos 3 años se produce una prórroga y a mitad del 4 año usted decide marcharse, tendría que pagar una indemnización. Yo pienso que no, pero esta otra línea piensa que sí.
Claro: como no hay aún jurisprudencia al respecto no hay forma de saber a qué atenerse.
Esa es la explicación de tanto lío como usted dice (y dice bien) encontrar.
Buenas tardes:
La cláusula que cita es nula al ser contraria al art 11 por aplicación del art 6. Pese a ello, al haberse pactado una indemnización, aunque la misma no sea ajustada a derecho, se aplicará la establecida en el citado art 11.
Respecto a su interpretación, mi opinión como jurista es que se aplicará durante toda la vida del contrato, es decir, tanto en la duración inicial como en las prórrogas legales. Ejemplo:
1. Contrato de 3 años de duración inicial e inquilino desiste al mes 6. Deberá indemnizar al arrendador con 2 meses y medio de renta.
2. . Contrato de 3 años de duración inicial e inquilino desiste a los 4 años y 6 meses. Deberá indemnizar al arrendador con medio mes de renta.
Un saludo
La cláusula que cita es nula al ser contraria al art 11 por aplicación del art 6. Pese a ello, al haberse pactado una indemnización, aunque la misma no sea ajustada a derecho, se aplicará la establecida en el citado art 11.
Respecto a su interpretación, mi opinión como jurista es que se aplicará durante toda la vida del contrato, es decir, tanto en la duración inicial como en las prórrogas legales. Ejemplo:
1. Contrato de 3 años de duración inicial e inquilino desiste al mes 6. Deberá indemnizar al arrendador con 2 meses y medio de renta.
2. . Contrato de 3 años de duración inicial e inquilino desiste a los 4 años y 6 meses. Deberá indemnizar al arrendador con medio mes de renta.
Un saludo
