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Contrato de gestión mercantil para alquiler de temporada
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Contrato de gestión mercantil para alquiler de temporada
Hola, soy propietario de una vivienda en Madrid.
Tengo en vigor un Contrato Mercantil de Gestion por el cual cedo los derechos a una Persona Juridica para que alquile la vivienda de la que soy propietario en calidad de Alquiler de Temporada.
La empresa me Ingresa la renta todos los meses, independientemente de que el piso esté alquilado o no.
Pues bien, hemos solicitado la cancelacion del contrato (con el preaviso de 2 meses que estipula el mismo) y la empresa nos dice que puede finalizar el contrato pero que debemos respetar el contrato de alquiler de temporada que tiene en vigor con el inquilino y que se prolongará varios meses más, por lo que no podemos hacer uso de nuestra vivienda hasta entonces.
Al ser conscientes de que es una fórmula legal un tanto peculiar, solicitamos a la empresa copia del contrato de Arrendamiento que tienen firmado con el inquilino y se niegan a facilitárnoslo.
¿Tenemos derecho a ver ese contrato sobre una vivienda de la que somos propietarios aunque no seamos parte en el mismo?
¿Es esta una formula de alquiler Legal?
Tengo en vigor un Contrato Mercantil de Gestion por el cual cedo los derechos a una Persona Juridica para que alquile la vivienda de la que soy propietario en calidad de Alquiler de Temporada.
La empresa me Ingresa la renta todos los meses, independientemente de que el piso esté alquilado o no.
Pues bien, hemos solicitado la cancelacion del contrato (con el preaviso de 2 meses que estipula el mismo) y la empresa nos dice que puede finalizar el contrato pero que debemos respetar el contrato de alquiler de temporada que tiene en vigor con el inquilino y que se prolongará varios meses más, por lo que no podemos hacer uso de nuestra vivienda hasta entonces.
Al ser conscientes de que es una fórmula legal un tanto peculiar, solicitamos a la empresa copia del contrato de Arrendamiento que tienen firmado con el inquilino y se niegan a facilitárnoslo.
¿Tenemos derecho a ver ese contrato sobre una vivienda de la que somos propietarios aunque no seamos parte en el mismo?
¿Es esta una formula de alquiler Legal?
Estimado Battousai:
Hay aquí dos relaciones jurídicas: un contrato de usted con la empresa mercantil que permite a la misma explotar el inmueble de su propiedad.
Y otro contrato diferente y del que usted no ha sido parte entre esa empresa y su inquilino.
Por lo que hace a su primera pregunta, hay que leer su contrato con la empresa, y ver qué es lo que estaba previsto para el caso de que cuando usted ejerciese su derecho a la extinción del mismo existiese un alquiler en vigor. En principio, si hubiera la previsión de que habiendo un inquilino residiendo en el piso se deba posponer la fecha de resolución no me parece descabellado, sino bastante lógico.
Y en cuanto a la segunda pregunta, a mi leal saber y entender no existe una disposición legal que obligue a la empresa mercantil a enseñarle a usted los contratos que haya firmado con los inquilinos, que son la fin y al cabo sus clientes: la relación le es totalmente ajena e incluso podría decirse que la protección de datos y de la intimidad del inquilino veta que usted tenga acceso a dicho contrato. Usted no pide que se acredite la existencia del contrato, sino que se le entregue copia del mismo, y son cosas parecidas pero no son la misma cosa.
Ahora bien, seguramente se preguntará usted ¿y cómo hago yo entonces para saber que reamente hay un inquilino residiendo en el piso, y no es un invento para poder explotar la vivienda unos meses más?
La respuesta fácil es: yendo al piso y llamando al timbre.
O bien, pues -partiendo de que exista la previsión contractual de la que hablábamos que ampare la prolongación del contrato entre usted y la mercantil mientras haya un inquilino con un contrato firmado antes y que aún no haya terminado- podría usted acudir a las diligencias preliminares del art. 256 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: se trata de exponer a un juez que necesita usted la exhibición de un documento (el contrato de alquiler) para "...tener conocimiento cabal de una noticia con el fin de decidir si hay base o no para interponer una demanda..." (SAP Pontevedra, Sección 1ª, de 8 octubre del 2008).
Por lo tanto, si existe base contractual para que la devolución del piso se retrase, puede usted hacer dos cosas:
- O bien, si el plazo que le han comunicado ("...varios meses más..." ¿dos, doce?) no es desorbitado, espera usted.
- O bien, previo requerimiento fehaciente de que se le acredite la existencia de un contrato, por cualquier medio que les resulte adecuado, acude usted a un abogado y presenta la solicitud de diligencias preliminares ante un juez. Como esto cuesta tiempo y dinero yo le recomiendo que lo haga solamente si la perturbación que sufre en sus intereses con la demora es muy grave.
Hay aquí dos relaciones jurídicas: un contrato de usted con la empresa mercantil que permite a la misma explotar el inmueble de su propiedad.
Y otro contrato diferente y del que usted no ha sido parte entre esa empresa y su inquilino.
Por lo que hace a su primera pregunta, hay que leer su contrato con la empresa, y ver qué es lo que estaba previsto para el caso de que cuando usted ejerciese su derecho a la extinción del mismo existiese un alquiler en vigor. En principio, si hubiera la previsión de que habiendo un inquilino residiendo en el piso se deba posponer la fecha de resolución no me parece descabellado, sino bastante lógico.
Y en cuanto a la segunda pregunta, a mi leal saber y entender no existe una disposición legal que obligue a la empresa mercantil a enseñarle a usted los contratos que haya firmado con los inquilinos, que son la fin y al cabo sus clientes: la relación le es totalmente ajena e incluso podría decirse que la protección de datos y de la intimidad del inquilino veta que usted tenga acceso a dicho contrato. Usted no pide que se acredite la existencia del contrato, sino que se le entregue copia del mismo, y son cosas parecidas pero no son la misma cosa.
Ahora bien, seguramente se preguntará usted ¿y cómo hago yo entonces para saber que reamente hay un inquilino residiendo en el piso, y no es un invento para poder explotar la vivienda unos meses más?
La respuesta fácil es: yendo al piso y llamando al timbre.
O bien, pues -partiendo de que exista la previsión contractual de la que hablábamos que ampare la prolongación del contrato entre usted y la mercantil mientras haya un inquilino con un contrato firmado antes y que aún no haya terminado- podría usted acudir a las diligencias preliminares del art. 256 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: se trata de exponer a un juez que necesita usted la exhibición de un documento (el contrato de alquiler) para "...tener conocimiento cabal de una noticia con el fin de decidir si hay base o no para interponer una demanda..." (SAP Pontevedra, Sección 1ª, de 8 octubre del 2008).
Por lo tanto, si existe base contractual para que la devolución del piso se retrase, puede usted hacer dos cosas:
- O bien, si el plazo que le han comunicado ("...varios meses más..." ¿dos, doce?) no es desorbitado, espera usted.
- O bien, previo requerimiento fehaciente de que se le acredite la existencia de un contrato, por cualquier medio que les resulte adecuado, acude usted a un abogado y presenta la solicitud de diligencias preliminares ante un juez. Como esto cuesta tiempo y dinero yo le recomiendo que lo haga solamente si la perturbación que sufre en sus intereses con la demora es muy grave.
Lo primero es que habría que leer el contrato para saber exactamente qué está previsto para el caso por el que nos pregunta.
Pero aparte de eso yo estoy de acuerdo con los dos compañeros, es decir, pienso que tiene usted derecho a que le enseñen ese contrato, pero va a tener que hacerlo mediante diligencias previas lo cual dudo que le merezca la pena.
Pero yo casi diría más: es que ni siquiera con el contrato en la mano va a poder usted hacer mucho y lo digo en el siguiente sentido; supongamos que le enseñan el contrato. ¿de qué le valdria? Tendría que ir y comprobar si efectivamente hay un inquilino en la vivienda y si va y no contesta nadie ¿significa eso que no está alquilado? ¿Y si la persona está de viaje 5 dias? ¿Y si es que no hay nadie porque le estan engañando? Al final iba quedarse sin tener una idea clara de si le están engañando o no.
Yo creo que en este caso lo menos malo va a ser que se quede quieto porque aunque tenga usted derecho a que le enseñen el contrato y aunque pueda pedirlo mediante diligencias previas, no creo que le merezca la pena ni en tiempo ni en dinero ni sobre todo en eficacia, porque incluso con el contrato en la mano no podrá llegar a ninguna conclusión determinante.
En mi opinión lo mejor es dejarlo correr y pensar en como redactar ese contrato para que la próxima vez no le ocurra lo mismo.
Pero aparte de eso yo estoy de acuerdo con los dos compañeros, es decir, pienso que tiene usted derecho a que le enseñen ese contrato, pero va a tener que hacerlo mediante diligencias previas lo cual dudo que le merezca la pena.
Pero yo casi diría más: es que ni siquiera con el contrato en la mano va a poder usted hacer mucho y lo digo en el siguiente sentido; supongamos que le enseñan el contrato. ¿de qué le valdria? Tendría que ir y comprobar si efectivamente hay un inquilino en la vivienda y si va y no contesta nadie ¿significa eso que no está alquilado? ¿Y si la persona está de viaje 5 dias? ¿Y si es que no hay nadie porque le estan engañando? Al final iba quedarse sin tener una idea clara de si le están engañando o no.
Yo creo que en este caso lo menos malo va a ser que se quede quieto porque aunque tenga usted derecho a que le enseñen el contrato y aunque pueda pedirlo mediante diligencias previas, no creo que le merezca la pena ni en tiempo ni en dinero ni sobre todo en eficacia, porque incluso con el contrato en la mano no podrá llegar a ninguna conclusión determinante.
En mi opinión lo mejor es dejarlo correr y pensar en como redactar ese contrato para que la próxima vez no le ocurra lo mismo.
Muchas gracias por sus comentarios.
La cuestión es, que el contrato que Yo tengo suscrito con la Persona Jurídica no contempla el supuesto de si el piso está alquilado en el momento en el que yo solicito la rescisión.
Es decir, en el contrato mercantil yo otorgo a la Empresa el derecho a explotar mi vivienda para alquiler de temporada, pero no se establece ningún límite a ese derecho.
Por tanto, la empresa podría alquilar la vivienda por un periodo de 5 años (por ejemplo), y por mucho que yo solicite la cancelación de mi contrato con dos meses de antelación, deberé entonces esperar 5 años para hacer uso de mi vivienda? Asumo que debe haber algún principio contractual por el que se deba limitar el derecho de explotación.
La cuestión es, que el contrato que Yo tengo suscrito con la Persona Jurídica no contempla el supuesto de si el piso está alquilado en el momento en el que yo solicito la rescisión.
Es decir, en el contrato mercantil yo otorgo a la Empresa el derecho a explotar mi vivienda para alquiler de temporada, pero no se establece ningún límite a ese derecho.
Por tanto, la empresa podría alquilar la vivienda por un periodo de 5 años (por ejemplo), y por mucho que yo solicite la cancelación de mi contrato con dos meses de antelación, deberé entonces esperar 5 años para hacer uso de mi vivienda? Asumo que debe haber algún principio contractual por el que se deba limitar el derecho de explotación.
Tiene mucha razón Hoplon al decir que al tratarse de un contrato privado entre partes ajenas a usted, no tienen obligación de presentarle el contrato, pero también pienso que es una indefensión, para usted, ya que tales contratos están estrechamente vinculado al suyo con la agencia. Digamos que la validez y duración de su contrato depende de esos contratos ajenos a usted. Es por ello que sigo reiterando que deben mostrarle ese contrato, o consultar la posibilidad de demandarlo judicialmente (es la única manera que veo ante la negativa de la agencia). Por otro lado, pueden seguir firmando contratos hasta cuando quieran, alegando que lo firman a fecha anterior a su comunicación de rescisión y tal como dice, pueden decir que tienen firmado contratos dentro de 5 años. Lo único que veo es que le muestren todos los contratos firmados y comunicarles que los mostrados son los únicos que tendrán validez, y en caso de negativa a mostrarlos, demanda. A mi modesto entender no veo otra solución.
Si tal como dice no existe previsión en el contrato que usted firmó con la mercantil, entonces tiene usted derecho a que termine el arriendo y le devuelvan la casa.
Artículo 480 Código Civil: “Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo..."
Y en el mismo sentido Artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
"2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley."
Artículo 480 Código Civil: “Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo..."
Y en el mismo sentido Artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
"2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley."
