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contrato de arrendamiento sobre un local futuro a construir
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Contrato de arrendamiento sobre un local futuro a construir
esta es la situación:
contrato de arrendamiento sobre un local futuro a construir. se acuerda un plazo de entrega (se firma en nov de 2003 y se tiene que entregar el local en determinadas condiciones en octubre de 2007). llega el dia de entrega y ni hay local, ni siquiera se ha desarrollado urbanisticamente; el terreno sigue igual de baldio. ellos nos devuelven una cantidad que adelantamos en concepto de primeras mensualidades; no nos devuelven el interes por haberla tenido pero aceptan la resolución del contrato por incumplimiento manifiesto por su parte. ahora bien, el quid de la cuestión es una clausula penal que de forma expresa se pacto en la que quien incumpliera deberia indemnizar al otro con 38000 euros, salvo que el incumplimiento se debiera a causa de fuerza mayor, entendiendo la fuerza mayor como huelga construcción, aparición de temas geologicos y el objeto de discusión "la no concesión de licencia por parte del ayuntamiento". ellos basan su incumplimiento en esta última frase cuando si ese hubiera sido la voluntad de las partes realmente, se hubiera determinado una clausula condicional resolutoria. para ello se apoyan en que asi se pacto verbalmente y que esa era la voluntad de las partes y que eramos conscientes de esta situación. del mismo modo aportan un documento unico, anterior a la firma del contrato privado (y que sin embargo no aportaron como anexo al contrato) en el que piden al ayuntamiento la división de la unidad de ejecución. tambien dicen que no se pudo realizar la gestión urbanistica porque el ayuntamiento iba a modificar las NNSS si bien la suspensión de licencias no se hizo hasta tres años despues periodo donde empiezan las alegaciones. sin embargo a lo largo del contrato privado no se hace mención a ninguna historia de esta y es mas, se dice textualmente que el proyecto de edificación (no el de gestión urbanistica que debiera estar hecho) se estaba ya redactando. nosotros defendemos que ellos nos ofrecieron el suelo y se hacian cargo a su riesgo de su tramitación urbanistica y posterior edificación para entregarnos el local 4 años despues que ya es tiempo.
Como veis las dos posiciones?
contrato de arrendamiento sobre un local futuro a construir. se acuerda un plazo de entrega (se firma en nov de 2003 y se tiene que entregar el local en determinadas condiciones en octubre de 2007). llega el dia de entrega y ni hay local, ni siquiera se ha desarrollado urbanisticamente; el terreno sigue igual de baldio. ellos nos devuelven una cantidad que adelantamos en concepto de primeras mensualidades; no nos devuelven el interes por haberla tenido pero aceptan la resolución del contrato por incumplimiento manifiesto por su parte. ahora bien, el quid de la cuestión es una clausula penal que de forma expresa se pacto en la que quien incumpliera deberia indemnizar al otro con 38000 euros, salvo que el incumplimiento se debiera a causa de fuerza mayor, entendiendo la fuerza mayor como huelga construcción, aparición de temas geologicos y el objeto de discusión "la no concesión de licencia por parte del ayuntamiento". ellos basan su incumplimiento en esta última frase cuando si ese hubiera sido la voluntad de las partes realmente, se hubiera determinado una clausula condicional resolutoria. para ello se apoyan en que asi se pacto verbalmente y que esa era la voluntad de las partes y que eramos conscientes de esta situación. del mismo modo aportan un documento unico, anterior a la firma del contrato privado (y que sin embargo no aportaron como anexo al contrato) en el que piden al ayuntamiento la división de la unidad de ejecución. tambien dicen que no se pudo realizar la gestión urbanistica porque el ayuntamiento iba a modificar las NNSS si bien la suspensión de licencias no se hizo hasta tres años despues periodo donde empiezan las alegaciones. sin embargo a lo largo del contrato privado no se hace mención a ninguna historia de esta y es mas, se dice textualmente que el proyecto de edificación (no el de gestión urbanistica que debiera estar hecho) se estaba ya redactando. nosotros defendemos que ellos nos ofrecieron el suelo y se hacian cargo a su riesgo de su tramitación urbanistica y posterior edificación para entregarnos el local 4 años despues que ya es tiempo.
Como veis las dos posiciones?
Pues la verdad, no creo que haya mucho que hacer, y es que siendo claro el texto del contrato, no cabe entrar en las verdaderas intenciones d elas partes. De acuerdo con que lo correcto hubiera sido hacerlo como condición resolutoria, pero no se hizo y el texto es claro. Además esa no era la única vía, ya que también podía estblecerse una condición suspensiva hasta la cocesión de licencia de 1ª ocupación, por ejemplo. Con esto quiero decir que no creo que se pueda entrar en hipótesis de lo que las partes querían.
Suerte en cualquier caso.
Suerte en cualquier caso.
gracias por responder, en todo caso, la historia radica en que la voluntad de las partes era la de que ellos se encargaban de realizar la gestión urbanisitica y la edificación y para eso estaba el plazo, y se puso esa clausula en la fuerza mayor, partiendo que esta definido por la jurisprudencia que es fuerza mayor, de forma standart al igual que la de las huelgas, Es mas, ellos reconocen la resolución por incumplimiento, lo que no quieren es pagar la penalidad porque dicen que el ayuntamiento no le dio licencias por causa NO IMPUTABLE A LA ARRENDADORA y yo me pregunto las licencias segun tengo entendido, son tasadas en su concesión, su no cumplimiento es por no poder darse en base a la circunstancias que aporta el solicitante. por lo que el supuesto de la clausula del contrato que le exime solo se daria en caso de cohechos o situaciones asi por parte del ayuntamiento, pero es que ellos presentan con antelación un documento para dividir la unidad de ejecución y ni se contesta y eso partiendo que la división de unidad de ejecución no se aprueba por licencia. gracias.
Pero es que según dices el texto dice algo como: fuerza mayor, entendiendo por tal la no concesión de licencias... Es decir el contrato está definiendo la fuerza mayor constreñida al cumplimiento de la obligación, definiéndola en este caso como la no concesión de la licencia. Al argumentar ellos que no les es imputable es porque la solicitaron, algo que ahí si, de no haberlo hecho podrías estar en el supuesto de incumplimiento. No creo que cuele pero si acaso trabajar con la solicitud de división de la unidad de ejecució, y argumentando que no se puso la más mínima diligencia a la hora de obtener las licencias...es decir que no hubo ninguna voluntad de cumplimiento, y se intenta evitar el pago de la penalidad por la vía de la fuerza mayor definida en el contrato.
Muy complicado, pero suerte.
Muy complicado, pero suerte.
estimado morinelli, pero es que hay un matiz mas en esa definición de fuerza mayor que ya te comento arriba: .... por fuerza mayor entendiendo por tal la no concesión de licencia por parte del ayuntamiento, por una causa NO IMPUTABLE A LA ARRENDADORA (a ellos vamos) y ese es el matiz. a contrario sensu cuando se puede denegar una licencia por parte de un ayuntamiento si el solicitante ha cumplido con los extremos y parametros necesarios para que la licencia sea concedida? si el ayuntamiento no da licencias o aprobaciones es porque faltan requisitos, y la falta de requisitos es imputable unicamente al solicitante, si no, el ayuntamiento vivie de la prevaricación y el cohecho y eso debe demostralo el demandado; sin embargo lo unico que aportan a la contestación a la demanda es un escrito escueto de solicitud de división de unidad de ejecución (anterior al contrato y del que casualmente no se hace mención en este en sus antecedentes) y un escrito de que en el pgou se tenga en consideración el suelo como urbano (escrito de un año despues a la firma). pero es mas es que aunque el ayuntamiento le estuviera dando largas, el no actuo diligentemente porque el ayuntamiento no paralizo la concesión de licencias hasta etres años despues. gracias
por cierto, que opinión tienes de esto ¿ ellos piden en la audiencia previa interrogatorio de mi cliente en la figura de su representante legal y ademas piden testifical para el caso de que no comparezca una persona determinada como representante legal; de la testifical le dan curso al juzgado para que cite. el juzgado no ha notificado a esta persona.
que opinión tienes? me llevo al otro que no intervino en los hechos pero que es representante legal o llevo al que ellos quieren. si no lo cito el juez, ellos pueden pedir la suspensión del juicio? gracias.
que opinión tienes? me llevo al otro que no intervino en los hechos pero que es representante legal o llevo al que ellos quieren. si no lo cito el juez, ellos pueden pedir la suspensión del juicio? gracias.
Que si, pero creo que solicitando la licencia se puede entender que se ha hecho lo que se debía...no digo que sea así...pero se puede entender eso. Me parece excesivo que esa cláusula sólo opere para cohecho o via de hecho de la administración. Por eso me refería a la prueba y en este caso su valoración. SS puede asumir que una vez solicitada la licencia ya se actuó con la debida diligencia, y que las actuaciones de la Administración escapan a la voluntad de las partes, y que en todo caso ambas asumen ese riesgo a tenor del contrato.
Por eso me centraría (si hay alguna prueba para ello) en que seguramente por motivos económicos o de financiación no hubo intención de cumplimiento, utilizándose esa cláusula de forma fraudulenta, para evitar el cumplimiento y la penalidad. Quizá aquí debas entrar en que la división de la sunidades de ejecución no se obtienen por licencia, y que esa fue la única actividad para la obtención de la misma, por lo que existe una omisión que hace que les sea a ellos imputable la causa de no obtención de la licencia.
También es cierto que todo esto yo lo hubiese puesto en el escrito rector, porque si no se ha hecho, ahora... No te voy a contar nada de cuanto nos escuchan los jueces en las vistas, verdad?
Y con lo de la testifical, no te hicieron citarlo a ti? A mi con eso no me gusta jugar porque puedes cabrear al juez...y pueden o bien suspender, o bien acordarlo como diligencia final y al final es lo mismo. Yo me llevaría a los bien preparaditos.
Por eso me centraría (si hay alguna prueba para ello) en que seguramente por motivos económicos o de financiación no hubo intención de cumplimiento, utilizándose esa cláusula de forma fraudulenta, para evitar el cumplimiento y la penalidad. Quizá aquí debas entrar en que la división de la sunidades de ejecución no se obtienen por licencia, y que esa fue la única actividad para la obtención de la misma, por lo que existe una omisión que hace que les sea a ellos imputable la causa de no obtención de la licencia.
También es cierto que todo esto yo lo hubiese puesto en el escrito rector, porque si no se ha hecho, ahora... No te voy a contar nada de cuanto nos escuchan los jueces en las vistas, verdad?
Y con lo de la testifical, no te hicieron citarlo a ti? A mi con eso no me gusta jugar porque puedes cabrear al juez...y pueden o bien suspender, o bien acordarlo como diligencia final y al final es lo mismo. Yo me llevaría a los bien preparaditos.
