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Contrato de arrendamiento de temporada versus contrato de arrendamiento de vivienda
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Contrato de arrendamiento de temporada versus contrato de arrendamiento de vivienda
Buenos días compañeros,
Se me ha planteado un problema. Tengo un contrato de arrendamiento de temporada por seis meses en el que pone que pasados esos seis meses se considerará resuelto sin que sea posible considerarlo tácitamente prorrogado por ningún concepto. El caso es que han pasado ya ocho meses y el arrendatario ha seguido en la vivienda pagando la renta. Mi cliente, que es el arrendador, lo ha aceptado sin decirle nada.
¿Qué contrato existiría ahora: el contrato de arrendamiento de temporada, que hicieron al principio y que plasmaron en un documento, que se ha prorrogado tácitamente a pesar de que se estipulara en él que eso no era posible o un contrato verbal de arrendamiento de vivienda con la diferente regulación que eso conlleva?
Os agradecería mucho que me echarais una mano. Gracias de antemano. Saludos a todos.
Se me ha planteado un problema. Tengo un contrato de arrendamiento de temporada por seis meses en el que pone que pasados esos seis meses se considerará resuelto sin que sea posible considerarlo tácitamente prorrogado por ningún concepto. El caso es que han pasado ya ocho meses y el arrendatario ha seguido en la vivienda pagando la renta. Mi cliente, que es el arrendador, lo ha aceptado sin decirle nada.
¿Qué contrato existiría ahora: el contrato de arrendamiento de temporada, que hicieron al principio y que plasmaron en un documento, que se ha prorrogado tácitamente a pesar de que se estipulara en él que eso no era posible o un contrato verbal de arrendamiento de vivienda con la diferente regulación que eso conlleva?
Os agradecería mucho que me echarais una mano. Gracias de antemano. Saludos a todos.
Si es que no te lo he dicho expresamente antes en la anterior respuesta, perdona.
Yo creo que las normas que regulan la tácita reconducción NO son dispositivas en absoluto. No sería nada lógico, puesto que no tiene sentido que las partes digan que derogan una norma que regula el caso en que dichas partes incurren en una laguna.
Sería algo así como si dijeran: "incurrimos en lagunas, pero derogamos las normas que las arreglan", o si lo prefieres: "cometemos errores en el contrato y además derogamos las normas previstas para arreglar dichos errores".
Es un contrasentido inmenso. Esa cláusula es nula.
Yo creo que las normas que regulan la tácita reconducción NO son dispositivas en absoluto. No sería nada lógico, puesto que no tiene sentido que las partes digan que derogan una norma que regula el caso en que dichas partes incurren en una laguna.
Sería algo así como si dijeran: "incurrimos en lagunas, pero derogamos las normas que las arreglan", o si lo prefieres: "cometemos errores en el contrato y además derogamos las normas previstas para arreglar dichos errores".
Es un contrasentido inmenso. Esa cláusula es nula.
Hola compañero, entiendo lo que me dices y la verdad que tiene todo el sentido.
Pero buceando en la jurisprudencia, uno de los requisitos para que entre en funcionamiento la tácita reconducción es que no haya habido pacto sobre exclusión de la tácita reconducción.
En este caso si lo ha habido, tanto para la exclusión de la tácita reconducción, como para la prórroga tácita del contrato. De ahí, que piense que a lo mejor habría que entender que lo que hay es un contrato de arrendamiento de vivienda. No se.
Pero buceando en la jurisprudencia, uno de los requisitos para que entre en funcionamiento la tácita reconducción es que no haya habido pacto sobre exclusión de la tácita reconducción.
En este caso si lo ha habido, tanto para la exclusión de la tácita reconducción, como para la prórroga tácita del contrato. De ahí, que piense que a lo mejor habría que entender que lo que hay es un contrato de arrendamiento de vivienda. No se.
Increíble Lausil, es verdad: no sabía esto. He mirado la base de datos y efectivamente se puede excluir. La verdad es que me parece una temeridad como la copa de un pino, pero está permitido.
A esto me refiero yo muchas veces con los clientes y los compañeros: el Derecho es prácticamente inabarcable y de vez en cuanto te sorprende a pesar de tener mucha experiencia en estos temas. Por eso me gusta este foro porque de cuando en cuando salen preguntas de las que puedes aprender.
Pero contestando a tu pregunta te diré:
1.- tendría que leer más sentencias, porque he intentado buscar alguna en la que se trate un caso como el que planteas, pero por ahora no la he encontrado. Supongo que a ti te ha pasado lo mismo y por eso has consultado en el foro. Por ello las líneas que siguen son sólo mi opinión. No estoy seguro (a falta de investigar mas).
2.- Y en ese sentido de contestar a tu pregunta te diré que creo que no podemos saber qué contrato existe ahora mismo. Si yo tuviera que arriesgarme diría que desde luego hay un arrendamiento, eso está claro, desde el mes 7. El arrendatario ha pagado el arrendador (tu cliente) lo ha aceptado, por lo que con los antecedentes del contrato de arrendamiento anterior lo más prudente es pensar que hay un alquiler de al menos un mes. La pregunta es ¿de qué tipo de contrato se trata? Yo diría que probablemente sigue siendo de temporada, y la razón es que ese era el tipo de contrato que había anteriormente. Al tratarse de un contrato tácito (que ni siquiera es verbal) para calificarlo habrá que estar a los actos que hayan realizado las partes antes, durante y después de la finalización del contrato inicial, y en ese sentido hay que buscar posibles indicios de cual es la voluntad de las partes. Mi opinión es que como sólo han pasado 2 meses, lo más probables es pensar que el arrendatario ha seguido necesitando el piso y el casero le ha dejado. Como ha pasado poco tiempo creo que tu cliente podría "cortar" la situación actual requiriendo al inquilino para que desaloje. Puede alegar que se trataba simplemente de "hacerle un favor" al inquilino y dejarle un par de meses más hasta que se marchara. Pero tiene que actuar ya porque si se deja ir un par de años ya no va a poder alegar que es un contrato de temporada.
3.- Te comento otra cosa en general: mucho cuidado con los contratos de temporada, porque son muy traicioneros. En principio la temporada puede terminar siendo indefinida lo cual es muy peligroso. Yo recuerdo un cliente que quería hacer un contrato de temporada a un estudiante "hasta que terminase la carrera". Le disuadí y menos mal que me hizo caso, porque ¿qué pasa si el estudiante es "malo" y tardar 10 años en terminar? Pues que tiene un gran problema y un pleito de narices. Por eso me parece muy bien lo que habéis hecho de poner un plazo, pero lo que desde luego no entiendo es como habéis acordado excluir la tácita reconduccion.
4.- También tienes otra posibilidad un poco forzada pero que quizás deberías considerar y es lo dispuesto en el art. 1547 Cc a cuyo tenor:
"Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule."
Puedes aplicarlo a tu situación actual. Puedes argumentar que hay un pacto verbal a partir del mes 7 pero que no te esta pagando lo que se acordó. Como va a ser imposible que el arrendatario pruebe nada podrías echarle.
5.- En cualquier caso tengo claro que en principio os conviene actuar cuanto antes mejor. Creo que el tiempo va en tu contra.
6.- ME GUSTARIA QUE D. CRANE O ALGUN OTRO COMPAÑERO DIERA SU OPINIÓN PORQUE NO ESTOY NADA SEGURO DE LA RESPUESTA QUE HE DADO.
A esto me refiero yo muchas veces con los clientes y los compañeros: el Derecho es prácticamente inabarcable y de vez en cuanto te sorprende a pesar de tener mucha experiencia en estos temas. Por eso me gusta este foro porque de cuando en cuando salen preguntas de las que puedes aprender.
Pero contestando a tu pregunta te diré:
1.- tendría que leer más sentencias, porque he intentado buscar alguna en la que se trate un caso como el que planteas, pero por ahora no la he encontrado. Supongo que a ti te ha pasado lo mismo y por eso has consultado en el foro. Por ello las líneas que siguen son sólo mi opinión. No estoy seguro (a falta de investigar mas).
2.- Y en ese sentido de contestar a tu pregunta te diré que creo que no podemos saber qué contrato existe ahora mismo. Si yo tuviera que arriesgarme diría que desde luego hay un arrendamiento, eso está claro, desde el mes 7. El arrendatario ha pagado el arrendador (tu cliente) lo ha aceptado, por lo que con los antecedentes del contrato de arrendamiento anterior lo más prudente es pensar que hay un alquiler de al menos un mes. La pregunta es ¿de qué tipo de contrato se trata? Yo diría que probablemente sigue siendo de temporada, y la razón es que ese era el tipo de contrato que había anteriormente. Al tratarse de un contrato tácito (que ni siquiera es verbal) para calificarlo habrá que estar a los actos que hayan realizado las partes antes, durante y después de la finalización del contrato inicial, y en ese sentido hay que buscar posibles indicios de cual es la voluntad de las partes. Mi opinión es que como sólo han pasado 2 meses, lo más probables es pensar que el arrendatario ha seguido necesitando el piso y el casero le ha dejado. Como ha pasado poco tiempo creo que tu cliente podría "cortar" la situación actual requiriendo al inquilino para que desaloje. Puede alegar que se trataba simplemente de "hacerle un favor" al inquilino y dejarle un par de meses más hasta que se marchara. Pero tiene que actuar ya porque si se deja ir un par de años ya no va a poder alegar que es un contrato de temporada.
3.- Te comento otra cosa en general: mucho cuidado con los contratos de temporada, porque son muy traicioneros. En principio la temporada puede terminar siendo indefinida lo cual es muy peligroso. Yo recuerdo un cliente que quería hacer un contrato de temporada a un estudiante "hasta que terminase la carrera". Le disuadí y menos mal que me hizo caso, porque ¿qué pasa si el estudiante es "malo" y tardar 10 años en terminar? Pues que tiene un gran problema y un pleito de narices. Por eso me parece muy bien lo que habéis hecho de poner un plazo, pero lo que desde luego no entiendo es como habéis acordado excluir la tácita reconduccion.
4.- También tienes otra posibilidad un poco forzada pero que quizás deberías considerar y es lo dispuesto en el art. 1547 Cc a cuyo tenor:
"Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule."
Puedes aplicarlo a tu situación actual. Puedes argumentar que hay un pacto verbal a partir del mes 7 pero que no te esta pagando lo que se acordó. Como va a ser imposible que el arrendatario pruebe nada podrías echarle.
5.- En cualquier caso tengo claro que en principio os conviene actuar cuanto antes mejor. Creo que el tiempo va en tu contra.
6.- ME GUSTARIA QUE D. CRANE O ALGUN OTRO COMPAÑERO DIERA SU OPINIÓN PORQUE NO ESTOY NADA SEGURO DE LA RESPUESTA QUE HE DADO.
Buenos días.Mi situación es de arrendatario con contrato con permiso de subarrendar habitaciones.En mi anterior domicilio entraron 2 parejas,una de ellas con una niña de 2 años,porque les alquilé sendas habitaciones.A una de ellas mientras encontraba otro domicilio donde poder pasarles.Y la otra cuando encontré ese otro lugar me pidió cambiarse al nuevo.( la de la niña).La 1 pareja tardó algo ms en cambiarse porque. La tienda de los muebles no me llevaban un sofá cama hasta más tarde.Esta pareja vieron la nueva habitación antes de tener el sofá y estaban conformes. Ninguno me ha pagado nada por estar en la nueva casa.Lo que pagaron por la anterior es hasta el 10 de junio.Las 2 se pasaron en mayo.Mi contrato entró en vigor el 1 de mayo. La del sofá una vez en la nueva casa comunicó que no le gustaba .Y llamó a la nuda propietaria de esa casa .El día que entré en la casa como habíamos quedado para devolverles el dinero que pedían por irse antes. Creyendo que me hacían daño y junto con la pareja de la niña llamaron a la nuda propietaria que lleg con su marido junto con 2 policias nacionales.Como es lógico la policía no hizo nada pidió los Dni .Ellos alegaban que no tenían contrato y la dueña que quienes estaban no eran las personas que iban a entrar.(el cambio se lo comuniqué antes ) y en el contrato no pone que tenga que informarla de quén entra en las habitaciones.La mujer de la pareja sin niña días antes me dijo que no se iba a ir y que tenía permiso de la nuda propietaria. Ahora la situación es que tras eldía de la policia dejan la llave por dentro por que no puedo entrar en la casa.Ya he interpuesto denuncia ante la policía por ese motivo,además me amenazan con llamar a la propietaria del otro piso y esta me rescinde el contrato dandome un plazo de un mes para salir de forma verbal.Y no puedo entrar en la nueva casa.Tengo una niña de 9 años y soy victima de violencia de género.Preguntas:1 .Puedo pedir a un cerrajero que me abra la puerta para pedirles desde dentro que se vayan?. 2.Puedo denunciar a la nuda propietaria de la casa con permiso para subarrendar por no permitirme el uso pacífico de la casa porque se ha unido a los precaristas? y por tanto desistir del contrato sin responsabilidad? 3.Puedo cortar la luz y el gas de la casa aunque estén dentro los precaristas? y el agua?.Los precaristas son insolventes pero no la nuda propietaria. Muchas gracias de antemano.Espero sus respuestas.
Increíble Lausil, es verdad: no sabía esto. He mirado la base de datos y efectivamente se puede excluir. La verdad es que me parece una temeridad como la copa de un pino, pero está permitido.
A esto me refiero yo muchas veces con los clientes y los compañeros: el Derecho es prácticamente inabarcable y de vez en cuanto te sorprende a pesar de tener mucha experiencia en estos temas. Por eso me gusta este foro porque de cuando en cuando salen preguntas de las que puedes aprender.
Pero contestando a tu pregunta te diré:
1.- tendría que leer más sentencias, porque he intentado buscar alguna en la que se trate un caso como el que planteas, pero por ahora no la he encontrado. Supongo que a ti te ha pasado lo mismo y por eso has consultado en el foro. Por ello las líneas que siguen son sólo mi opinión. No estoy seguro (a falta de investigar mas).
2.- Y en ese sentido de contestar a tu pregunta te diré que creo que no podemos saber qué contrato existe ahora mismo. Si yo tuviera que arriesgarme diría que desde luego hay un arrendamiento, eso está claro, desde el mes 7. El arrendatario ha pagado el arrendador (tu cliente) lo ha aceptado, por lo que con los antecedentes del contrato de arrendamiento anterior lo más prudente es pensar que hay un alquiler de al menos un mes. La pregunta es ¿de qué tipo de contrato se trata? Yo diría que probablemente sigue siendo de temporada, y la razón es que ese era el tipo de contrato que había anteriormente. Al tratarse de un contrato tácito (que ni siquiera es verbal) para calificarlo habrá que estar a los actos que hayan realizado las partes antes, durante y después de la finalización del contrato inicial, y en ese sentido hay que buscar posibles indicios de cual es la voluntad de las partes. Mi opinión es que como sólo han pasado 2 meses, lo más probables es pensar que el arrendatario ha seguido necesitando el piso y el casero le ha dejado. Como ha pasado poco tiempo creo que tu cliente podría "cortar" la situación actual requiriendo al inquilino para que desaloje. Puede alegar que se trataba simplemente de "hacerle un favor" al inquilino y dejarle un par de meses más hasta que se marchara. Pero tiene que actuar ya porque si se deja ir un par de años ya no va a poder alegar que es un contrato de temporada.
3.- Te comento otra cosa en general: mucho cuidado con los contratos de temporada, porque son muy traicioneros. En principio la temporada puede terminar siendo indefinida lo cual es muy peligroso. Yo recuerdo un cliente que quería hacer un contrato de temporada a un estudiante "hasta que terminase la carrera". Le disuadí y menos mal que me hizo caso, porque ¿qué pasa si el estudiante es "malo" y tardar 10 años en terminar? Pues que tiene un gran problema y un pleito de narices. Por eso me parece muy bien lo que habéis hecho de poner un plazo, pero lo que desde luego no entiendo es como habéis acordado excluir la tácita reconduccion.
4.- También tienes otra posibilidad un poco forzada pero que quizás deberías considerar y es lo dispuesto en el art. 1547 Cc a cuyo tenor:
"Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule."
Puedes aplicarlo a tu situación actual. Puedes argumentar que hay un pacto verbal a partir del mes 7 pero que no te esta pagando lo que se acordó. Como va a ser imposible que el arrendatario pruebe nada podrías echarle.
5.- En cualquier caso tengo claro que en principio os conviene actuar cuanto antes mejor. Creo que el tiempo va en tu contra.
6.- ME GUSTARIA QUE D. CRANE O ALGUN OTRO COMPAÑERO DIERA SU OPINIÓN PORQUE NO ESTOY NADA SEGURO DE LA RESPUESTA QUE HE DADO.
A esto me refiero yo muchas veces con los clientes y los compañeros: el Derecho es prácticamente inabarcable y de vez en cuanto te sorprende a pesar de tener mucha experiencia en estos temas. Por eso me gusta este foro porque de cuando en cuando salen preguntas de las que puedes aprender.
Pero contestando a tu pregunta te diré:
1.- tendría que leer más sentencias, porque he intentado buscar alguna en la que se trate un caso como el que planteas, pero por ahora no la he encontrado. Supongo que a ti te ha pasado lo mismo y por eso has consultado en el foro. Por ello las líneas que siguen son sólo mi opinión. No estoy seguro (a falta de investigar mas).
2.- Y en ese sentido de contestar a tu pregunta te diré que creo que no podemos saber qué contrato existe ahora mismo. Si yo tuviera que arriesgarme diría que desde luego hay un arrendamiento, eso está claro, desde el mes 7. El arrendatario ha pagado el arrendador (tu cliente) lo ha aceptado, por lo que con los antecedentes del contrato de arrendamiento anterior lo más prudente es pensar que hay un alquiler de al menos un mes. La pregunta es ¿de qué tipo de contrato se trata? Yo diría que probablemente sigue siendo de temporada, y la razón es que ese era el tipo de contrato que había anteriormente. Al tratarse de un contrato tácito (que ni siquiera es verbal) para calificarlo habrá que estar a los actos que hayan realizado las partes antes, durante y después de la finalización del contrato inicial, y en ese sentido hay que buscar posibles indicios de cual es la voluntad de las partes. Mi opinión es que como sólo han pasado 2 meses, lo más probables es pensar que el arrendatario ha seguido necesitando el piso y el casero le ha dejado. Como ha pasado poco tiempo creo que tu cliente podría "cortar" la situación actual requiriendo al inquilino para que desaloje. Puede alegar que se trataba simplemente de "hacerle un favor" al inquilino y dejarle un par de meses más hasta que se marchara. Pero tiene que actuar ya porque si se deja ir un par de años ya no va a poder alegar que es un contrato de temporada.
3.- Te comento otra cosa en general: mucho cuidado con los contratos de temporada, porque son muy traicioneros. En principio la temporada puede terminar siendo indefinida lo cual es muy peligroso. Yo recuerdo un cliente que quería hacer un contrato de temporada a un estudiante "hasta que terminase la carrera". Le disuadí y menos mal que me hizo caso, porque ¿qué pasa si el estudiante es "malo" y tardar 10 años en terminar? Pues que tiene un gran problema y un pleito de narices. Por eso me parece muy bien lo que habéis hecho de poner un plazo, pero lo que desde luego no entiendo es como habéis acordado excluir la tácita reconduccion.
4.- También tienes otra posibilidad un poco forzada pero que quizás deberías considerar y es lo dispuesto en el art. 1547 Cc a cuyo tenor:
"Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule."
Puedes aplicarlo a tu situación actual. Puedes argumentar que hay un pacto verbal a partir del mes 7 pero que no te esta pagando lo que se acordó. Como va a ser imposible que el arrendatario pruebe nada podrías echarle.
5.- En cualquier caso tengo claro que en principio os conviene actuar cuanto antes mejor. Creo que el tiempo va en tu contra.
6.- ME GUSTARIA QUE D. CRANE O ALGUN OTRO COMPAÑERO DIERA SU OPINIÓN PORQUE NO ESTOY NADA SEGURO DE LA RESPUESTA QUE HE DADO.
