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contrato de arrendamiento de local
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- Tema: Contrato de arrendamiento de local
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4)"también está esta referencia en el contrato:
A permitir el acceso al inmueble, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble, en horario de apertura al público y siempre previa comunicación a la arrendataria.
sin embargo no pone nada que pueda haber una rebaja en la renta o cosas asi (que dice la ley) en el caso de las mejoras u obras forzosas por parte de la arrendadora. entiendo que como no se pone nada... se estará a la ley (que es qeu si tiene derecho a la rebaja)"
Respecto a lo del permiso para entrar en el local tal y como está redactada la cláusula es válida y beneficiosa para ambas partes.
Respecto a las obras existe libertad de pacto.
5)"La arrendataria no tendrá obligación de pagar la mensualidad de los dos primeros meses del arriendo, siendo la primera renta a pagar la del mes de ...., no librándose recibo por las mensualidades de (a definir)"
Seguramente por las obras que hay que realizar en el local. Es una forma de compensar la inversión del arrendatario en el local.
6)"se puede pedir...(por pedir que no quede) que a partir del 5 año por las reformas de mejora que realice el arrendatario pueda tener una rebaja en el precio de la renta? porque obviamente las que realice estarán ahi, se las quedará la dueña y no tendrá derecho a indemnización (asi es como constará en el contrato en principio)"
La respuesta a su pregunta es AFIRMATIVA.Libertad de pactos.
7)" qué indemnizaciones habla el art.34 de la ley?? pone que expresamente el arrendatario renuncia a ellas."
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas."
Reciba un cordial saludo.
A permitir el acceso al inmueble, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble, en horario de apertura al público y siempre previa comunicación a la arrendataria.
sin embargo no pone nada que pueda haber una rebaja en la renta o cosas asi (que dice la ley) en el caso de las mejoras u obras forzosas por parte de la arrendadora. entiendo que como no se pone nada... se estará a la ley (que es qeu si tiene derecho a la rebaja)"
Respecto a lo del permiso para entrar en el local tal y como está redactada la cláusula es válida y beneficiosa para ambas partes.
Respecto a las obras existe libertad de pacto.
5)"La arrendataria no tendrá obligación de pagar la mensualidad de los dos primeros meses del arriendo, siendo la primera renta a pagar la del mes de ...., no librándose recibo por las mensualidades de (a definir)"
Seguramente por las obras que hay que realizar en el local. Es una forma de compensar la inversión del arrendatario en el local.
6)"se puede pedir...(por pedir que no quede) que a partir del 5 año por las reformas de mejora que realice el arrendatario pueda tener una rebaja en el precio de la renta? porque obviamente las que realice estarán ahi, se las quedará la dueña y no tendrá derecho a indemnización (asi es como constará en el contrato en principio)"
La respuesta a su pregunta es AFIRMATIVA.Libertad de pactos.
7)" qué indemnizaciones habla el art.34 de la ley?? pone que expresamente el arrendatario renuncia a ellas."
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas."
Reciba un cordial saludo.
Hola moskiti79. Los contratos de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA - como es el caso de su amigo - se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes(libertad de pactos siempre y cdo los mismos no sean contrarios al art 6 LAU 1994), en segundo lugar por los arts 29 a 37 LAU 1994 y, supletoriamente, por el Código Civil.
Teniendo COMO BASE lo anterior procedo a contestar a sus preguntas:
1)" primero que se lo hacen por cinco años diciendo que termina tal dia, y luego que renuncia a su derecho de tanteo y retracto. entiendo que si la duración del contrato es mayor si se puede pedir esto, pero si no excede de 5 años... tiene ese derecho no? y aunque exceda de 5 años y se pueda pedir la renuncia de este derecho...puede negarse obviamente mi amigo no?"
Existe libertad de pacto. Por lo tanto la clausula es válida. Otra cosa es que su amigo esté o no de acuerdo con la inclusión de la misma.
2)" hay dos cláusulas: una del pago de la renta (que le sube a 50 euros al mes a partir del segundo año, que es la comunidad, porque el primer año va a hacer reformas para mejorar el local y destinarlo a lo que él tiene pensado) y luego en el apartado de pagos por parte del arrendatario pone que debe hacerse cargo de la comunidad. entonces...deberia quitar esa clausula de los 50 euros de arriba y expresar en la del pago a la comunidad que el primer año queda exento de pagarla entendiendose como una reducción por realizar mejoras, y que a partir del segundo año empezará a pagar esos gastos? o esta bien asi como lo puso el dueño en el contrato?"
La redacción dada por usted es más correcta y evitaría problemas de interpretación futuros.
3)" es mejor poner que la renta y el IVA aparezcan como conceptos separados? si es asi..por que? aqui no lo pone pero he visto otros contratos (en la universidad) que si lo expresan, pero no sé la diferencia."
El arrendador está OBLIGADO a repercutir el IVA al arrendatario en este tipo de contratos. Se suele establecer que la renta es X IVA no incluido. La razón es que la renta puede actualizarse cada año y, por tanto, no siempre es la misma.
Teniendo COMO BASE lo anterior procedo a contestar a sus preguntas:
1)" primero que se lo hacen por cinco años diciendo que termina tal dia, y luego que renuncia a su derecho de tanteo y retracto. entiendo que si la duración del contrato es mayor si se puede pedir esto, pero si no excede de 5 años... tiene ese derecho no? y aunque exceda de 5 años y se pueda pedir la renuncia de este derecho...puede negarse obviamente mi amigo no?"
Existe libertad de pacto. Por lo tanto la clausula es válida. Otra cosa es que su amigo esté o no de acuerdo con la inclusión de la misma.
2)" hay dos cláusulas: una del pago de la renta (que le sube a 50 euros al mes a partir del segundo año, que es la comunidad, porque el primer año va a hacer reformas para mejorar el local y destinarlo a lo que él tiene pensado) y luego en el apartado de pagos por parte del arrendatario pone que debe hacerse cargo de la comunidad. entonces...deberia quitar esa clausula de los 50 euros de arriba y expresar en la del pago a la comunidad que el primer año queda exento de pagarla entendiendose como una reducción por realizar mejoras, y que a partir del segundo año empezará a pagar esos gastos? o esta bien asi como lo puso el dueño en el contrato?"
La redacción dada por usted es más correcta y evitaría problemas de interpretación futuros.
3)" es mejor poner que la renta y el IVA aparezcan como conceptos separados? si es asi..por que? aqui no lo pone pero he visto otros contratos (en la universidad) que si lo expresan, pero no sé la diferencia."
El arrendador está OBLIGADO a repercutir el IVA al arrendatario en este tipo de contratos. Se suele establecer que la renta es X IVA no incluido. La razón es que la renta puede actualizarse cada año y, por tanto, no siempre es la misma.
Contrato de arrendamiento de local
hola, queria saber si alguien podia ayudarme con esto: tengo un amigo que ha buscado un local donde poner su negocio y le han dado un contrato que no está demasiado bien para él:
primero que se lo hacen por cinco años diciendo que termina tal dia, y luego que renuncia a su derecho de tanteo y retracto. entiendo que si la duración del contrato es mayor si se puede pedir esto, pero si no excede de 5 años... tiene ese derecho no? y aunque exceda de 5 años y se pueda pedir la renuncia de este derecho...puede negarse obviamente mi amigo no?
otra cosa: hay dos cláusulas: una del pago de la renta (que le sube a 50 euros al mes a partir del segundo año, que es la comunidad, porque el primer año va a hacer reformas para mejorar el local y destinarlo a lo que él tiene pensado) y luego en el apartado de pagos por parte del arrendatario pone que debe hacerse cargo de la comunidad. entonces...deberia quitar esa clausula de los 50 euros de arriba y expresar en la del pago a la comunidad que el primer año queda exento de pagarla entendiendose como una reducción por realizar mejoras, y que a partir del segundo año empezará a pagar esos gastos? o esta bien asi como lo puso el dueño en el contrato?
es mejor poner que la renta y el IVA aparezcan como conceptos separados? si es asi..por que? aqui no lo pone pero he visto otros contratos (en la universidad) que si lo expresan, pero no sé la diferencia.
también está esta referencia en el contrato:
A permitir el acceso al inmueble, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble, en horario de apertura al público y siempre previa comunicación a la arrendataria.
sin embargo no pone nada que pueda haber una rebaja en la renta o cosas asi (que dice la ley) en el caso de las mejoras u obras forzosas por parte de la arrendadora. entiendo que como no se pone nada... se estará a la ley (que es qeu si tiene derecho a la rebaja)
esta clausula que significa? La arrendataria no tendrá obligación de pagar la mensualidad de los dos primeros meses del arriendo, siendo la primera renta a pagar la del mes de ...., no librándose recibo por las mensualidades de (a definir)
se puede pedir...(por pedir que no quede) que a partir del 5 año por las reformas de mejora que realice el arrendatario pueda tener una rebaja en el precio de la renta? porque obviamente las que realice estarán ahi, se las quedará la dueña y no tendrá derecho a indemnización (asi es como constará en el contrato en principio)
y por ultimo...
qué indemnizaciones habla el art.34 de la ley?? pone que expresamente el arrendatario renuncia a ellas.
muchas gracias..
primero que se lo hacen por cinco años diciendo que termina tal dia, y luego que renuncia a su derecho de tanteo y retracto. entiendo que si la duración del contrato es mayor si se puede pedir esto, pero si no excede de 5 años... tiene ese derecho no? y aunque exceda de 5 años y se pueda pedir la renuncia de este derecho...puede negarse obviamente mi amigo no?
otra cosa: hay dos cláusulas: una del pago de la renta (que le sube a 50 euros al mes a partir del segundo año, que es la comunidad, porque el primer año va a hacer reformas para mejorar el local y destinarlo a lo que él tiene pensado) y luego en el apartado de pagos por parte del arrendatario pone que debe hacerse cargo de la comunidad. entonces...deberia quitar esa clausula de los 50 euros de arriba y expresar en la del pago a la comunidad que el primer año queda exento de pagarla entendiendose como una reducción por realizar mejoras, y que a partir del segundo año empezará a pagar esos gastos? o esta bien asi como lo puso el dueño en el contrato?
es mejor poner que la renta y el IVA aparezcan como conceptos separados? si es asi..por que? aqui no lo pone pero he visto otros contratos (en la universidad) que si lo expresan, pero no sé la diferencia.
también está esta referencia en el contrato:
A permitir el acceso al inmueble, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble, en horario de apertura al público y siempre previa comunicación a la arrendataria.
sin embargo no pone nada que pueda haber una rebaja en la renta o cosas asi (que dice la ley) en el caso de las mejoras u obras forzosas por parte de la arrendadora. entiendo que como no se pone nada... se estará a la ley (que es qeu si tiene derecho a la rebaja)
esta clausula que significa? La arrendataria no tendrá obligación de pagar la mensualidad de los dos primeros meses del arriendo, siendo la primera renta a pagar la del mes de ...., no librándose recibo por las mensualidades de (a definir)
se puede pedir...(por pedir que no quede) que a partir del 5 año por las reformas de mejora que realice el arrendatario pueda tener una rebaja en el precio de la renta? porque obviamente las que realice estarán ahi, se las quedará la dueña y no tendrá derecho a indemnización (asi es como constará en el contrato en principio)
y por ultimo...
qué indemnizaciones habla el art.34 de la ley?? pone que expresamente el arrendatario renuncia a ellas.
muchas gracias..
