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Contrato de alquiler no refleja el estado real de la vivienda
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Comentarios
Muchas gracias a todos, de nuevo, por aclarar tantas cosas.
La verdad es que he cambiado mucho el plan de actuacion gracias a vosotros.
Para añadir mas rarezas a lo que ya hay, mientras tanto el casero tambien ha pedido que NO deje los suministros tal y como estaban cuando se entrego la vivienda, o sea, que se tiene que dar de baja a todo, mientras que, entrando a vivir yo solo tuve que cambiar de titular.
No se donde va a parar esto.
Gracias otra vez por el apoyo valioso.
La verdad es que he cambiado mucho el plan de actuacion gracias a vosotros.
Para añadir mas rarezas a lo que ya hay, mientras tanto el casero tambien ha pedido que NO deje los suministros tal y como estaban cuando se entrego la vivienda, o sea, que se tiene que dar de baja a todo, mientras que, entrando a vivir yo solo tuve que cambiar de titular.
No se donde va a parar esto.
Gracias otra vez por el apoyo valioso.
No sé, puede ser. El contrato aparecía que se entregaba en perfecto estado y se le daban 6 meses para poder reclamar posibles desperfectos, 3 años en la vivienda y ninguna reclamación. El piso lo entregó con pomos arrancados, persianas y tiradores rotos, boquetes grandes en paredes, electrodomésticos destrozados, etc. Mi opinión es que antes esos, teóricos, desperfectos al entrar en la vivienda, no habría firmado el contrato o hubiese reclamado los arreglos de esos desperfectos. No fue así y así entregó la vivienda. Es posible que un juez le hubiera dado la razón pero tengo mis dudas
Gracias y un saludo
Gracias y un saludo
Tal como dice Loenjbr. Todo es materia de prueba, las presunciones solamente se aplican a falta de prueba, y por tanto quedan destruidas si se prueba lo contrario.
Entretanto cada cual debe atender a sus obligaciones, y la obligación del inquilino es comunicar cualquier avería cuanto antes: no sólo por reparar, sino porque una avería no reparada puede agravar el daño a una finca que al fin y al cabo es de otro.
Entretanto cada cual debe atender a sus obligaciones, y la obligación del inquilino es comunicar cualquier avería cuanto antes: no sólo por reparar, sino porque una avería no reparada puede agravar el daño a una finca que al fin y al cabo es de otro.
Muchas gracias por su rápida respuesta. Entiendo que se debe atener a las circunstancias concretas en cada caso y que la notificación del inquilino, en un plazo prudencial, para la comunicación de los desperfectos es fundamental. Lo digo por un caso que tuve en el que realmente la casa se entregó en perfecto estado y el inquilino la dejó mal. Después de 3 años de estancia, y sin comunicación del inquilino de desperfectos, éste requirió la fianza al arrendador, alegando que el propietario debía probar con fotos que el inmueble lo entregó en buen estado, y se la negó. Este caso de mala fe del inquilino no llegó a ningún lado, en base a falta de comunicación de desperfectos en tiempo, estancia de 3 años y presunción del art mencionado anteriormente
Un saludo
Un saludo
Efectivamente esa es una muy, muy buena observación itoito, y yo mismo he sudado tinta hasta cuadrar todos estos artículos. Este asunto de los desperfectos es uno de los que tienen una regulación más "difusa".
La respuesta jurídica que tengo es que segun el art. 21.3 LAU:
"3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda."
Es decir, que la presunción de culpabilidad del arrendatario se enerva tan pronto como dicho arrendatario comunica al casero que hay un desperfecto. Es algo asi como si el arrendatario lavara su culpa al actuar de modo transparente.
Es un poco enrevesado, pero es la única respuesta lógica que encuentro desde el punto de vista jurídico.
2.- Desde el punto de vista práctico:
a) los jueces saben que aunque la presunción es que la vivienda se entrega en perfecto estado, eso no ocurre casi nunca y no la atienden demasiado.
b) muchas veces hay desperfectos "ocultos" que se van produciendo de forma "lenta" como por ejemplo las roturas de las cañerías. Los jueces lo saben, y tienen claro que la culpa no es del arrendatario.
En conclusión: cuando hay una avería los jueces están a lo que digan las pruebas y en el sentido común y si no están claras entonces quizás aplican bien las presunciones bien el art. 22.4 LAU y le imputan el desperfecto al inquilino.
El resultado final es que casi, casi siempre va a tener que pagar el casero, que es lo más lógico.
La respuesta jurídica que tengo es que segun el art. 21.3 LAU:
"3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda."
Es decir, que la presunción de culpabilidad del arrendatario se enerva tan pronto como dicho arrendatario comunica al casero que hay un desperfecto. Es algo asi como si el arrendatario lavara su culpa al actuar de modo transparente.
Es un poco enrevesado, pero es la única respuesta lógica que encuentro desde el punto de vista jurídico.
2.- Desde el punto de vista práctico:
a) los jueces saben que aunque la presunción es que la vivienda se entrega en perfecto estado, eso no ocurre casi nunca y no la atienden demasiado.
b) muchas veces hay desperfectos "ocultos" que se van produciendo de forma "lenta" como por ejemplo las roturas de las cañerías. Los jueces lo saben, y tienen claro que la culpa no es del arrendatario.
En conclusión: cuando hay una avería los jueces están a lo que digan las pruebas y en el sentido común y si no están claras entonces quizás aplican bien las presunciones bien el art. 22.4 LAU y le imputan el desperfecto al inquilino.
El resultado final es que casi, casi siempre va a tener que pagar el casero, que es lo más lógico.
Buenos días Hoplon, ante todo muchas gracias a Leon y a ti por las respuestas que brindáis, sois grandes profesionales y se aprende mucho con vosotros. Respecto a este caso en concreto y en base a los arts que mencionas, no sería entonces el arrendatario quien tendría la carga de la prueba, bajo la presunción, que menciona el art, de que la vivienda se entrega en buen estado?
Muchas gracias
Muchas gracias
Muchas gracias por los comentarios.
La verdad es que me seria muy facil devolver la vivienda en el mismo estado como fue entregada, puesto que esta igual.
El problema es - y de ahi mis dudas y necesidad de consultar - que la vivienda no se encontraba no amueblada y en "perfecto estado" ni cuando entro en ella el antiguo inquilino, mucho menos cuando entre yo a vivir.
Hay una gran cuantidad de desperfectos detras de los muebles (los que ni siquiera constan en el contrato) que tal vez llevan alli decadas - asi que estoy seguro que intentaran no devolver la fianza bajo esos pretextos.
Supongo que no quitar los dichos muebles, y asi dejar tapados los desperfectos, a pesar de la clausula en el contrato, conllevaria otras excusas para quedarse con la fianza?
Gracias de nuevo por la ayuda!
La verdad es que me seria muy facil devolver la vivienda en el mismo estado como fue entregada, puesto que esta igual.
El problema es - y de ahi mis dudas y necesidad de consultar - que la vivienda no se encontraba no amueblada y en "perfecto estado" ni cuando entro en ella el antiguo inquilino, mucho menos cuando entre yo a vivir.
Hay una gran cuantidad de desperfectos detras de los muebles (los que ni siquiera constan en el contrato) que tal vez llevan alli decadas - asi que estoy seguro que intentaran no devolver la fianza bajo esos pretextos.
Supongo que no quitar los dichos muebles, y asi dejar tapados los desperfectos, a pesar de la clausula en el contrato, conllevaria otras excusas para quedarse con la fianza?
Gracias de nuevo por la ayuda!
Me gustaría complementar la intachable respuesta de Leonjbr, que nos recuerda que la carga de la prueba de los desperfectos recae sobre el casero, con la mención del art. 1562 CC que establece la presunción salvo prueba en contra de que la cosa arrendada fue entregada en buen estado, y su relación con el deber de devolver la cosa arrendada al terminar el contrato tal y como se recibió (art. 1.561 CC) y la presunción de culpa del arrendatario por su deterioro que establece el art. 1.563 CC.
Si lo entiendo bien creo que su problema consiste en que va a dejar la vivienda y teme que no le devuelvan la fianza alegando que hay desperfectos.
En ese sentido creo que no tiene nada que temer porque el casero no va a poder probar que esos desfectos no estaban cuando usted entro en el piso.
Pero si no se la devuelven no tendrá más remedio que interponer la correspondiente demanda,
En ese sentido creo que no tiene nada que temer porque el casero no va a poder probar que esos desfectos no estaban cuando usted entro en el piso.
Pero si no se la devuelven no tendrá más remedio que interponer la correspondiente demanda,
Contrato de alquiler no refleja el estado real de la vivienda
Ante todo, gracias por todo lo que ya he podido aprender leyendo las demas consultas y los valioso consejos de los profesionales.
Aqui va mi lamentable situacion actual, por si hay manera de aconsejarme:
Alquilando la casa donde actualmente vivo, el contrato se hizo para vivienda no amueblada, pero el piso realmente estaba lleno de muebles antiguos. Siendo el piso un atico sin ascensor, y antiguo inquilino siendo mi amigo, no parecía muy problemático el acuerdo.
La vivienda no fue revisada por la propiedad ni por los administradores de la finca al salir el antiguo inquilino. La entregó el mismo chico que vivia en ella hasta ese momento, tanto las llaves como la introducción al espacio. El contrato se firmó aparte, en el despacho de los administradores.
Mientras tanto los administradores de la finca se mostraron gente de muy poca confianza, de hecho intentaron jugar unos autenticos timos, tanto conmigo cuanto con mas vecinos de la misma finca. Por tanto, siendo realista, preveo problemas y estafas entregando la vivienda que fue revisada por los administradores y la propiedad 4 años antes de alquilarla yo, o sea, hace 7 años, antes de entrar en ella el antiguo inquilino.
Ahora me encuentro con el piso por vaciar y las partes de la vivienda que estaban tapadas por esos muebles presentan desperfectos que pueden servir de amplia justificación para no devolver la fianza. También hay desperfectos que yo podía apreciar de entrada pero que no me presentaban problemas viviendo aqui. No hice ni fotos ni documentacion de los desperfectos al entrar ya que, de gran iluso, consideraba que el piso era "perfecto para mi." Haciendo los numeros ahora, me da que podria gastar en reformas el importe equivalente o superior a la fianza, y que todavia encuentren pegas para no devolver los depositos (que eran 3 mensualidades).
Estoy pensando que si tal vez se me esta escapando algo relevante en todo esto, desde el punto de vista juridico, y si deberia contratar a un abogado que me acompañe durante la entrega de la vivienda - lo que vale un dineral tambien.
Tambien vale a decir que, siendo extaranjero, me estresa enormemente la idea de presentar un dia uno de esos juicios verbales, si la cosa salga muy mal.
Gracias desde ya por cualquier punto de vista que me pueda aclarar las opciones que tengo en esta situacion.
Aqui va mi lamentable situacion actual, por si hay manera de aconsejarme:
Alquilando la casa donde actualmente vivo, el contrato se hizo para vivienda no amueblada, pero el piso realmente estaba lleno de muebles antiguos. Siendo el piso un atico sin ascensor, y antiguo inquilino siendo mi amigo, no parecía muy problemático el acuerdo.
La vivienda no fue revisada por la propiedad ni por los administradores de la finca al salir el antiguo inquilino. La entregó el mismo chico que vivia en ella hasta ese momento, tanto las llaves como la introducción al espacio. El contrato se firmó aparte, en el despacho de los administradores.
Mientras tanto los administradores de la finca se mostraron gente de muy poca confianza, de hecho intentaron jugar unos autenticos timos, tanto conmigo cuanto con mas vecinos de la misma finca. Por tanto, siendo realista, preveo problemas y estafas entregando la vivienda que fue revisada por los administradores y la propiedad 4 años antes de alquilarla yo, o sea, hace 7 años, antes de entrar en ella el antiguo inquilino.
Ahora me encuentro con el piso por vaciar y las partes de la vivienda que estaban tapadas por esos muebles presentan desperfectos que pueden servir de amplia justificación para no devolver la fianza. También hay desperfectos que yo podía apreciar de entrada pero que no me presentaban problemas viviendo aqui. No hice ni fotos ni documentacion de los desperfectos al entrar ya que, de gran iluso, consideraba que el piso era "perfecto para mi." Haciendo los numeros ahora, me da que podria gastar en reformas el importe equivalente o superior a la fianza, y que todavia encuentren pegas para no devolver los depositos (que eran 3 mensualidades).
Estoy pensando que si tal vez se me esta escapando algo relevante en todo esto, desde el punto de vista juridico, y si deberia contratar a un abogado que me acompañe durante la entrega de la vivienda - lo que vale un dineral tambien.
Tambien vale a decir que, siendo extaranjero, me estresa enormemente la idea de presentar un dia uno de esos juicios verbales, si la cosa salga muy mal.
Gracias desde ya por cualquier punto de vista que me pueda aclarar las opciones que tengo en esta situacion.
