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Contrato de alquiler de local comercial.
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Viendo 1 - 20 de 22 comentarios
Estimada MariaAlvAngAli:
El suministro de agua es esencial, y su falta supone que el bien alquilado no es apto para el fin convenido: pero el dueño cumple con su obligación si llega agua hasta el contador, a partir de ahí, adaptar el local al destino que se busque es cosa del inquilino, si el contrato no dice otra cosa.
La luz: el que le alquila un local a usted cumple con su obligación si llega luz al contador: las reformas o reparaciones de la instalación a partir de ahí son cosa del inquilino, salvo que el contrato diga otra cosa.
La persiana metálica: si se incluye en el contrato (por ejemplo: -"...local dotado de persiana motorizada...", lo paga el dueño: si no, el inquilino.
Los locales se alquilan, en general, en bruto, porque el dueño ni sabe ni tiene por qué saber que instalaciones o qué escaparates, o fachada, o plan de distribución de electricidad, va a querer cada uno de los sucesivos inquilinos que pasen por allí.
El suministro de agua es esencial, y su falta supone que el bien alquilado no es apto para el fin convenido: pero el dueño cumple con su obligación si llega agua hasta el contador, a partir de ahí, adaptar el local al destino que se busque es cosa del inquilino, si el contrato no dice otra cosa.
La luz: el que le alquila un local a usted cumple con su obligación si llega luz al contador: las reformas o reparaciones de la instalación a partir de ahí son cosa del inquilino, salvo que el contrato diga otra cosa.
La persiana metálica: si se incluye en el contrato (por ejemplo: -"...local dotado de persiana motorizada...", lo paga el dueño: si no, el inquilino.
Los locales se alquilan, en general, en bruto, porque el dueño ni sabe ni tiene por qué saber que instalaciones o qué escaparates, o fachada, o plan de distribución de electricidad, va a querer cada uno de los sucesivos inquilinos que pasen por allí.
Buenas tardes,
Alquilé un local comercial y cuando fui a dar de alta el agua en EMASESA me dicen que el certificado de instalación interior de agua para batería o toma de batería es muy antiguo y que tenemos que llevar uno nuevo que me lo haga un fontanero, ¿de esto quién se encarga, el propietario o el inquilino?
Por otro lado, al dar de alta la luz, también me comentan que a lo mejor existe una avería en el punto de suministro ya que está dada de alta pero seguimos sin tener luz, ¿de esto quién se encarga también?
Por último, la persiana metálica tiene motor y no me comenta que no aparece el mando y no sabemos si funciona, ¿eso lo tiene que reparar el propietario o inquilino?
Mil gracias, lo acabo de alquilar y tengo esas dudas y quiero resolverlas antes de hablar con el propietario.
Saludos.
Alquilé un local comercial y cuando fui a dar de alta el agua en EMASESA me dicen que el certificado de instalación interior de agua para batería o toma de batería es muy antiguo y que tenemos que llevar uno nuevo que me lo haga un fontanero, ¿de esto quién se encarga, el propietario o el inquilino?
Por otro lado, al dar de alta la luz, también me comentan que a lo mejor existe una avería en el punto de suministro ya que está dada de alta pero seguimos sin tener luz, ¿de esto quién se encarga también?
Por último, la persiana metálica tiene motor y no me comenta que no aparece el mando y no sabemos si funciona, ¿eso lo tiene que reparar el propietario o inquilino?
Mil gracias, lo acabo de alquilar y tengo esas dudas y quiero resolverlas antes de hablar con el propietario.
Saludos.
Bueno, la fianza son 3.300 €, se tramita por un verbal, y en el peor de los casos las costas, si perdemos, serán de 1.100 €. Siempre más IVA. Merece la pena arriesgarse y no voy a contradecir a Leonjbr cuando apoya la reclamación, porque ha fundado bien sus razones.
Pero... ¿y si perdemos? es más ¿y si nos exigen el cumplimiento del contrato, y ahí también perdemos? Cuestión a valorar.
Porque yo he leído el texto que transcribe el consultante, y veo dos cosas que no me gustan, que no se menciona para nada el uso previsto, y que se afirma que el arrendatario conoce las características y condiciones del local.
Pero... ¿y si perdemos? es más ¿y si nos exigen el cumplimiento del contrato, y ahí también perdemos? Cuestión a valorar.
Porque yo he leído el texto que transcribe el consultante, y veo dos cosas que no me gustan, que no se menciona para nada el uso previsto, y que se afirma que el arrendatario conoce las características y condiciones del local.
Pero compañeros: la cuestión no está en lo que se tuvo o no tuvo que hacer antes de firmar el contrato o en lo que se tuvo o no se tuvo que alquilar. La cuestión está en que el objeto arrendado no sirve para lo que se arrendó. Hay un error en el consentimiento que hace que el contrato sea por lo menos anulable.
Tened en cuenta que con vuestros planteamientos estáis negando la posibilidad de que haya errores en el consentimiento por inidoneidad del objeto. Según vosotros si el inquilino es suficientemente previsor e inteligente y (lo que es peor) el ayuntamiento indespcriptiblemente coherente y diligente entonces no habría errores y por tanto si ahora hay pleito es porque el inquilino "se lo merece". La vida "real" no es así, y aunque vayas a urbanismo y preguntes 1000 veces o te den los informes que sean, luego cuando "realmente" pidas la licencia, te la darán o no y siempre es posible que haya diferencias entre lo que digan e informen y la resolución final.
De ahí las sentencias transcritas que recogen casos reales de verdad y no supuestos en los que el inquilino, el casero y el concejal de urbanismo son seres perfectos.
Vaya a un abogado pero ya e interponga demanda para resolver el contrato y recuperar la fianza.
Tened en cuenta que con vuestros planteamientos estáis negando la posibilidad de que haya errores en el consentimiento por inidoneidad del objeto. Según vosotros si el inquilino es suficientemente previsor e inteligente y (lo que es peor) el ayuntamiento indespcriptiblemente coherente y diligente entonces no habría errores y por tanto si ahora hay pleito es porque el inquilino "se lo merece". La vida "real" no es así, y aunque vayas a urbanismo y preguntes 1000 veces o te den los informes que sean, luego cuando "realmente" pidas la licencia, te la darán o no y siempre es posible que haya diferencias entre lo que digan e informen y la resolución final.
De ahí las sentencias transcritas que recogen casos reales de verdad y no supuestos en los que el inquilino, el casero y el concejal de urbanismo son seres perfectos.
Vaya a un abogado pero ya e interponga demanda para resolver el contrato y recuperar la fianza.
Contrato de arrendamiento local
Reunidos
De una parte como arrendador inmobiliaria tal
De otra parte como arrendador yo
Intervienen
Los comparecientes intervienen en su propio nombre y derecho se reconoce la capacidad legal necesaria para concertar el presente contrato de alquiler para uso distinto del de vivienda
Manifiestan
Primero que la inmobiliaria tal es propietario de la finca : local en calle tal con una superficie aproximada de 100m2 la situación,superficie,distribución, características y condiciones son conocidas perfectamente por la parte arrendataria
Segundo que han convenido el arrendamiento del inmueble descrito en el antecedente expositivo anterior y en virtud formulan el presente documento que regira por los siguientes
Estipulaciones
Primera inmobiliaria tal concede en arriendo a mi y estos aceptan los vienes descritos en el antecedente expositivo primero del presente contrato
Duración del contrato el presente contrato entra en vigor en el día de hoy y se concierta un período de 3 años de obligado cumplimiento finalizando por tanto el 19 de septiembre de 2024 al amparo de la ley24/1994 de 24 de noviembre llegando a fecha de termino este se prorrogará por tácita reconduccion del código civil, será por meses sucesivos (que es como se estipula la renta) hasta que se practive la notificación correspondiente
Eso es lo que pone en el contrato no hay ninguna cláusula que especifica a que esta destinado y sobre la obtención de licencias
Reunidos
De una parte como arrendador inmobiliaria tal
De otra parte como arrendador yo
Intervienen
Los comparecientes intervienen en su propio nombre y derecho se reconoce la capacidad legal necesaria para concertar el presente contrato de alquiler para uso distinto del de vivienda
Manifiestan
Primero que la inmobiliaria tal es propietario de la finca : local en calle tal con una superficie aproximada de 100m2 la situación,superficie,distribución, características y condiciones son conocidas perfectamente por la parte arrendataria
Segundo que han convenido el arrendamiento del inmueble descrito en el antecedente expositivo anterior y en virtud formulan el presente documento que regira por los siguientes
Estipulaciones
Primera inmobiliaria tal concede en arriendo a mi y estos aceptan los vienes descritos en el antecedente expositivo primero del presente contrato
Duración del contrato el presente contrato entra en vigor en el día de hoy y se concierta un período de 3 años de obligado cumplimiento finalizando por tanto el 19 de septiembre de 2024 al amparo de la ley24/1994 de 24 de noviembre llegando a fecha de termino este se prorrogará por tácita reconduccion del código civil, será por meses sucesivos (que es como se estipula la renta) hasta que se practive la notificación correspondiente
Eso es lo que pone en el contrato no hay ninguna cláusula que especifica a que esta destinado y sobre la obtención de licencias
En mis contratos de alquiler suelo poner una frase que dice: "D. Fulano ha examinado a su gusto el local, y lo encuentra en todo conforme a sus necesidades". Y evidentemente, pongo también que obtener las licencias es cosa del inquilino. Como se suele poner en el 90 % de los contratos de alquiler de local que yo he visto.
Lo primero es lo primero: en el mundo de los negocios no existe el "...me han dicho...". O solicita usted el cambio de uso, o solicita usted el informe urbanístico previo (cuyo coste, por nimio, es despreciable), y cuando le respondan por escrito, si es que no se puede acoger al silencio positivo, se examinan las razones de la negativa y en su caso se recurren.
Segundo, volviendo al simil de los coches, y salvo que en su contrato de alquiler ponga otra cosa, usted alquiló un local, y le han dado un local; es como si yo alquilo un coche, y luego quiero que me devuelvan el dinero porque no puede cruzar un río: debí alquilar una barca.
No he visto el contrato, pero me apuesto un café (con toda el azucar que quiera, e incluso con leche) con Leonjbr a que en dicho contrato hay una cláusula que establece que obtener las licencias para el uso que quiera darle es cosa del inquilino.
Como es habitual en Leonjbr, excelente jurista, fundamenta muy bien sus respuestas, pero quiero llamar la atención sobre la frase: "...fin al que está destinado y para el que específicamente se le arrendó..."; eso nos indica que en el contrato ponía algo así como: "...se alquila local comercial para destinarlo a bar, y el arrendador garantiza la idoneidad del mismo...".
Si el consultante quiere, que transcriba el contrato de alquiler: es la única forma de saber qué es lo que le han alquilado.
Segundo, volviendo al simil de los coches, y salvo que en su contrato de alquiler ponga otra cosa, usted alquiló un local, y le han dado un local; es como si yo alquilo un coche, y luego quiero que me devuelvan el dinero porque no puede cruzar un río: debí alquilar una barca.
No he visto el contrato, pero me apuesto un café (con toda el azucar que quiera, e incluso con leche) con Leonjbr a que en dicho contrato hay una cláusula que establece que obtener las licencias para el uso que quiera darle es cosa del inquilino.
Como es habitual en Leonjbr, excelente jurista, fundamenta muy bien sus respuestas, pero quiero llamar la atención sobre la frase: "...fin al que está destinado y para el que específicamente se le arrendó..."; eso nos indica que en el contrato ponía algo así como: "...se alquila local comercial para destinarlo a bar, y el arrendador garantiza la idoneidad del mismo...".
Si el consultante quiere, que transcriba el contrato de alquiler: es la única forma de saber qué es lo que le han alquilado.
A ver, por partes:
- el cambio de uso lo puede solicitar usted. Le han dicho que tiene que ser el propietario o que necesita la autorización del propietario?. Ambas no se dan y lo puede solicitar usted mismo como arrendatario del local
- respecto al permiso de la Comunidad, ya le ha nombrado Hoplon la stc en la cual usted se puede basar para que no le exijan dicho requisito, y si se lo siguen exigiendo, presente recurso aludiendo a dicha stc
- 12.000€ es el coste que puede tener una posible obra de habilitación del local para su actividad y cambio de uso. Quizás para oficina pidan una altura distinta que para local, etc…Pero no hablamos de imposibilidad para hacerlo sino un coste para adaptar el local a su actividad (proyecto técnico, licencia de obras, obras, etc).
Sigo diciendo que debería haberse informado antes de alquilar, pues una cosa es la imposibilidad de hacer lo que pide y otra es que usted no quiera gastar el precio de adaptación que le puedan pedir. Para eso, debería haber ido con el técnico cuando fue a ver el local. En la mayoría de los casos en los que he visto que se alquila un local, el posible arrendatario suele ir con un técnico, que toma medidas, fotos, etc para hacer un estudio previo
Respecto al coste, por qué tiene que asumir el propietario el coste de una adaptación de un local en la que él no va a desempeñar actividad alguna?. Volviendo al símil que puso Leon, es como si yo le alquilo un vehículo y usted me pide que le llene el depósito de gasolina porque no actuó usted con la suficiente diligencia para ver si tenía o no en el depósito
- el cambio de uso lo puede solicitar usted. Le han dicho que tiene que ser el propietario o que necesita la autorización del propietario?. Ambas no se dan y lo puede solicitar usted mismo como arrendatario del local
- respecto al permiso de la Comunidad, ya le ha nombrado Hoplon la stc en la cual usted se puede basar para que no le exijan dicho requisito, y si se lo siguen exigiendo, presente recurso aludiendo a dicha stc
- 12.000€ es el coste que puede tener una posible obra de habilitación del local para su actividad y cambio de uso. Quizás para oficina pidan una altura distinta que para local, etc…Pero no hablamos de imposibilidad para hacerlo sino un coste para adaptar el local a su actividad (proyecto técnico, licencia de obras, obras, etc).
Sigo diciendo que debería haberse informado antes de alquilar, pues una cosa es la imposibilidad de hacer lo que pide y otra es que usted no quiera gastar el precio de adaptación que le puedan pedir. Para eso, debería haber ido con el técnico cuando fue a ver el local. En la mayoría de los casos en los que he visto que se alquila un local, el posible arrendatario suele ir con un técnico, que toma medidas, fotos, etc para hacer un estudio previo
Respecto al coste, por qué tiene que asumir el propietario el coste de una adaptación de un local en la que él no va a desempeñar actividad alguna?. Volviendo al símil que puso Leon, es como si yo le alquilo un vehículo y usted me pide que le llene el depósito de gasolina porque no actuó usted con la suficiente diligencia para ver si tenía o no en el depósito
La licencia de apertura la deniegan porque no está destinado a local comercial y al aparejador le dijeron en el ayuntamiento que el trámite lo tenía que hacer el propietario pero el quiere que abra sin licencia no quiere hacer el trámite porque es costoso según el aparejador ronda los 12000€ todo el trámite para cumplir la ordenanza municipal
1. -Si, es como digo. Por ejemplo Sentencia de la AP Cádiz, sec. 5ª, S 25-10-2002, (Ref. EL DERECHO: EDJ 2002/69222) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO PRIMERO puede leerse literalmente:
“(...) partiendo de lo anterior lo que se deduce es la inidoneidad del objeto arrendado para servir al fin al que está destinado y para el que específicamente se le arrendó, constando, de una parte que los gastos de adaptación y de obtención de licencia de apertura corrían por cuenta de la arrendataria, y por otro, que dado el importe de los mismos, así como la confianza en que la licencia de apertura, habida cuenta de que la había tenido con anterioridad, la arrendataria, lógicamente si hubiese sabido dicha circunstancia, posiblemente no habría llevado a cabo dicho contrato. EXISTE, POR TANTO, UNA INIDONEIDAD DEL OBJETO, LO CUAL DETERMINA LA POSIBILIDAD DE LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, (...)”
2.- Tambien tenemos la sentencia de la AP Baleares, sec. 4ª, S 27-7-2004 (Ref. EL DERECHO EDJ 2004/135455) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO puede leerse literalmente:
“(...) NO se concede municipalmente la licencia de actividad para discoteca si no se dispone de las plazas de parking en cuestión, lo que impide disociar ambos aspectos del contrato y CONDUCE A CONSIDERAR NO IDÓNEO EL OBJETO CONTRACTUAL.
TAL CONCLUSIÓN PERMITE, MERCED A LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1.214 DEL CÓDIGO CIVIL, ENTENDER QUE CONCURRÍA UNA JUSTA CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESDE EL MOMENTO EN QUE LA NEGATIVA MUNICIPAL SE NOTIFICÓ Y TRANSCURRIÓ UN PLAZO DE TIEMPO PRUDENCIAL PARA TRATAR -SIN ÉXITO, COMO FINALMENTE OCURRIÓ- DE RESOLVER EL PROBLEMA. (...).”
Hay un error en el objeto y puede resolverse el contrato. No hay (en principio) "culpa" de nadie, asi que habrá que resolver el contrato y devolverse la fianza.
“(...) partiendo de lo anterior lo que se deduce es la inidoneidad del objeto arrendado para servir al fin al que está destinado y para el que específicamente se le arrendó, constando, de una parte que los gastos de adaptación y de obtención de licencia de apertura corrían por cuenta de la arrendataria, y por otro, que dado el importe de los mismos, así como la confianza en que la licencia de apertura, habida cuenta de que la había tenido con anterioridad, la arrendataria, lógicamente si hubiese sabido dicha circunstancia, posiblemente no habría llevado a cabo dicho contrato. EXISTE, POR TANTO, UNA INIDONEIDAD DEL OBJETO, LO CUAL DETERMINA LA POSIBILIDAD DE LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, (...)”
2.- Tambien tenemos la sentencia de la AP Baleares, sec. 4ª, S 27-7-2004 (Ref. EL DERECHO EDJ 2004/135455) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO puede leerse literalmente:
“(...) NO se concede municipalmente la licencia de actividad para discoteca si no se dispone de las plazas de parking en cuestión, lo que impide disociar ambos aspectos del contrato y CONDUCE A CONSIDERAR NO IDÓNEO EL OBJETO CONTRACTUAL.
TAL CONCLUSIÓN PERMITE, MERCED A LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1.214 DEL CÓDIGO CIVIL, ENTENDER QUE CONCURRÍA UNA JUSTA CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESDE EL MOMENTO EN QUE LA NEGATIVA MUNICIPAL SE NOTIFICÓ Y TRANSCURRIÓ UN PLAZO DE TIEMPO PRUDENCIAL PARA TRATAR -SIN ÉXITO, COMO FINALMENTE OCURRIÓ- DE RESOLVER EL PROBLEMA. (...).”
Hay un error en el objeto y puede resolverse el contrato. No hay (en principio) "culpa" de nadie, asi que habrá que resolver el contrato y devolverse la fianza.
Aquí hay dos materias sobre el cambio de uso que merecen examen:
En primer lugar el: ya le ha dicho Itoito que no se necesita permiso de la Comunidad para el cambio de uso.
En segundo lugar: la licencia de apertura de establecimiento minorista de alimentación:
Según la ordenanza:
https://www.almeriaciudad.es/gerencia-municipal-urbanismo/wp-content/archivos/sites/11/2018/07/ORD-APERTURA-ESTABLECIMIENTOS.pdf
No hay que ser dueño del local para pedirlo; la ordenanza habla siempre de "titular de la actividad" o de "interesado"; nunca habla de propietario.
En cuanto al cambio de uso, y vista la página web, salvo error:
https://www.almeriaciudad.es/gerencia-municipal-urbanismo/tramites/
Y teniendo en cuenta el Decreto-Ley 2-2020 de la Junta de Andalucía, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía, solamente se pide, para el cambio de uso, una declaración responsable.
¿Le han contestado por escrito al denegarle el cambio de uso? porque de ser así, lo oportuno es recurrir la resolución, sobre dos argumentos:
Uno: no se necesita el permiso de la Comunidad: ya le hemos citado la sentencia del Supremo.
Dos: cita de la norma que exige que sea el propietario quien lo solicite.
Vamos a suponer, por agotar el examen del asunto, que hubiera una norma que así lo exigiera: pues en ese caso le pedimos la autorización al propietario; si nos la niega entonces sí que nos estaría entorpeciendo la explotación del local que nos alquiló.
Pero por ahora, si le pedimos al dueño que nos devuelva el dinero, nos va a responder que hemos sido nosotros los que no hemos tramitado bien la solicitud de licencia.
Y recordemos, siempre, que la licencias se conceden "...dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero..." el art. 12.1 RSCL
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, de fecha 26.10.2005: "... sin que con ocasión de su otorgamiento quepa valorar y considerar derechos de naturaleza civil (...) Los órganos municipales deben abstenerse de entrar a valorar con motivo de las solicitudes de licencia cuestiones de propiedad, por estar éstas reservadas a la Jurisdicción ordinaria. "
En primer lugar el: ya le ha dicho Itoito que no se necesita permiso de la Comunidad para el cambio de uso.
En segundo lugar: la licencia de apertura de establecimiento minorista de alimentación:
Según la ordenanza:
https://www.almeriaciudad.es/gerencia-municipal-urbanismo/wp-content/archivos/sites/11/2018/07/ORD-APERTURA-ESTABLECIMIENTOS.pdf
No hay que ser dueño del local para pedirlo; la ordenanza habla siempre de "titular de la actividad" o de "interesado"; nunca habla de propietario.
En cuanto al cambio de uso, y vista la página web, salvo error:
https://www.almeriaciudad.es/gerencia-municipal-urbanismo/tramites/
Y teniendo en cuenta el Decreto-Ley 2-2020 de la Junta de Andalucía, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía, solamente se pide, para el cambio de uso, una declaración responsable.
¿Le han contestado por escrito al denegarle el cambio de uso? porque de ser así, lo oportuno es recurrir la resolución, sobre dos argumentos:
Uno: no se necesita el permiso de la Comunidad: ya le hemos citado la sentencia del Supremo.
Dos: cita de la norma que exige que sea el propietario quien lo solicite.
Vamos a suponer, por agotar el examen del asunto, que hubiera una norma que así lo exigiera: pues en ese caso le pedimos la autorización al propietario; si nos la niega entonces sí que nos estaría entorpeciendo la explotación del local que nos alquiló.
Pero por ahora, si le pedimos al dueño que nos devuelva el dinero, nos va a responder que hemos sido nosotros los que no hemos tramitado bien la solicitud de licencia.
Y recordemos, siempre, que la licencias se conceden "...dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero..." el art. 12.1 RSCL
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, de fecha 26.10.2005: "... sin que con ocasión de su otorgamiento quepa valorar y considerar derechos de naturaleza civil (...) Los órganos municipales deben abstenerse de entrar a valorar con motivo de las solicitudes de licencia cuestiones de propiedad, por estar éstas reservadas a la Jurisdicción ordinaria. "
Yo no lo tengo tan claro como Leon, sigo pensando que el arrendatario debería haberse asegurado que en el local que alquilaba se puede desempeñar la actividad. También sigo opinando, como Hoplon, que no entiendo la pegas que ponen en el area de licencias del municipio
Lo que sí tengo claro es que, moral y éticamente, el arrendador debería resolver a buenas el contrato y devolverle lo entregado, al menos yo así lo haría
Lo que sí tengo claro es que, moral y éticamente, el arrendador debería resolver a buenas el contrato y devolverle lo entregado, al menos yo así lo haría
Eso creo que a pasado que abra cambiado la normativa pero he intentado rescindir el contrato con el dueño porque el local no me vale para lo que aviamos acordado porque el me dijo que se podía poner sin problema y cuando empeze los tratamites de la licencia el me decía que abriera sin la licencia por eso creo que el ya sabía algo y no lo dijo para tener alquilado el local y que siguiera pagandole y dice que no me devuelve los 3300€ de fianza y que me puede obligar a pagarle los 3 años de contrato
En el contrato pone por otro lado contrato de alquiler para uso distinto al de vivienda.
Yo quería poner una tienda de alimentación al por menor pero al ir el aparejador a llevar la documentación necesaria al registro para la licencia de apertura le dijeron que para hacer el cambio a local comercial debía ser el propietario y contar conque la comunidad de vecinos acepte el cambio a local comercial será por la normativa del ayuntamiento de Almería que será así
Yo quería poner una tienda de alimentación al por menor pero al ir el aparejador a llevar la documentación necesaria al registro para la licencia de apertura le dijeron que para hacer el cambio a local comercial debía ser el propietario y contar conque la comunidad de vecinos acepte el cambio a local comercial será por la normativa del ayuntamiento de Almería que será así
Yo sin embargo disiento de los compañeros. Este caso es mucho más frecuente de lo que parece porque las ordenanzas municipales cambian bastante y lo que hace 5 años servía para bar o para garage o para lo que sea después de un tiempo ya no por ese cambio de las ordenanzas. El casero lógicamente no lo sabe, alquila el local y cuando el inquilino va al ayuntamiento resulta que no le dan la licencia. No es tan raro, créame.
Pues bien: ese contrato es NULO DE PLENO DERECHO POR INIDONEIDAD DEL OBJETO. Está claro que ha habido un error en cuanto al objeto de lo que se alquila porque el local no sirve para el destino que pretendían las parte y por tanto el contrato es nulo. Grosso modo es como alquilar un vehículo creyendo que es un coche y luego cuando se arranca resulta que es una moto. Es bastante exagerado, pero lo digo para que se me entienda.
En este caso lo que deben hacer las partes es restituirse recíprocamente lo que se hubieran entregado y como si no hubiera pasado nada. Dudo mucho que el casero acceda a esto, con lo cual no le va a quedar más remedio que interponer la oportuna demanda. Vaya a un abogado mañana mismo porque cuanto antes le meta mano por el juzgado antes terminará.
Pues bien: ese contrato es NULO DE PLENO DERECHO POR INIDONEIDAD DEL OBJETO. Está claro que ha habido un error en cuanto al objeto de lo que se alquila porque el local no sirve para el destino que pretendían las parte y por tanto el contrato es nulo. Grosso modo es como alquilar un vehículo creyendo que es un coche y luego cuando se arranca resulta que es una moto. Es bastante exagerado, pero lo digo para que se me entienda.
En este caso lo que deben hacer las partes es restituirse recíprocamente lo que se hubieran entregado y como si no hubiera pasado nada. Dudo mucho que el casero acceda a esto, con lo cual no le va a quedar más remedio que interponer la oportuna demanda. Vaya a un abogado mañana mismo porque cuanto antes le meta mano por el juzgado antes terminará.
El establecimiento comercial, que no el local, viene definido, entre otros, en el art. 2 de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista.
Simplificando mucho, puede decirse que el local es el ámbito físico en el que se ubica un establecimiento comercial. No son, por lo tanto, la misma cosa. Cabría decir que todos los establecimientos comerciales se ubican en locales, pero no todos los locales se destinan a establecimientos comerciales.
¿Cuál es la actividad? ¿venta al por menor? ¿hostelería?
Parece que en su caso se ha llegado al concepto de local por exclusión: se define como local no que no es vivienda. Lo mismo hace la LAU, que distingue entre arrendamientos de vivienda, y de todo lo que no es vivienda. La LAU del 64 sí diferenciaba entre viviendas y locales, e incluia entre estos últimos, como no, los destinados a oficinas: "...edificaciones habitables que tuvieran por destino el ejercicio de una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo..." (art. 11 ). En la misma línea, la RAE define el local como "Sitio cercado o cerrado y cubierto."
Me parece que la Sentencia del Supremo que cita Itoito será la de 15-12-2020; en ella se menciona, al describir la división horizontal del edificio: "...local destinado a oficina...". Y sobre la Comunidad, dice: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
En resumen, que a usted le han alquilado un local. En lo demás, coincido con Itoito.
Lo que no acabo de ver claro es por qué motivo no le permiten en el ayuntamiento el cambio de uso, salvo imposibilidad física, por ejemplo, salida de humos. Porque un arrendatario está legitimado, a mi entender, para pedir el cambio de uso, salvo que lo impida el plan general o norma zonal. hay que ver la normativa de la ciudad concreta.
Simplificando mucho, puede decirse que el local es el ámbito físico en el que se ubica un establecimiento comercial. No son, por lo tanto, la misma cosa. Cabría decir que todos los establecimientos comerciales se ubican en locales, pero no todos los locales se destinan a establecimientos comerciales.
¿Cuál es la actividad? ¿venta al por menor? ¿hostelería?
Parece que en su caso se ha llegado al concepto de local por exclusión: se define como local no que no es vivienda. Lo mismo hace la LAU, que distingue entre arrendamientos de vivienda, y de todo lo que no es vivienda. La LAU del 64 sí diferenciaba entre viviendas y locales, e incluia entre estos últimos, como no, los destinados a oficinas: "...edificaciones habitables que tuvieran por destino el ejercicio de una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo..." (art. 11 ). En la misma línea, la RAE define el local como "Sitio cercado o cerrado y cubierto."
Me parece que la Sentencia del Supremo que cita Itoito será la de 15-12-2020; en ella se menciona, al describir la división horizontal del edificio: "...local destinado a oficina...". Y sobre la Comunidad, dice: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
En resumen, que a usted le han alquilado un local. En lo demás, coincido con Itoito.
Lo que no acabo de ver claro es por qué motivo no le permiten en el ayuntamiento el cambio de uso, salvo imposibilidad física, por ejemplo, salida de humos. Porque un arrendatario está legitimado, a mi entender, para pedir el cambio de uso, salvo que lo impida el plan general o norma zonal. hay que ver la normativa de la ciudad concreta.
Pone contrato de arrendamiento local
Manifiestan primero que nombre de la inmobiliaria es propietaria de la finca: local calle tal con una superficie aproximada de 100m2 la situación, superficie,distribución,características y condiciones son conocidas perfectamente por el arrendatario.
Cuando el aparejador fue a presentar toda la documentación para solicitar la licencia le dijeron que no se podía porque esta declarado como oficinas desde el año 91 y para cambiarlo a local comercial solo puede el propietario y tiene que contar con la comunidad de vecinos que viven encima del local porque está debajo de un edificio de pisos y cuando mire en el catastro efectivamente está como oficina y cuando se lo comenté al propietario me dijo que desde el principio me dijo que abriera sin licencia por eso creo que el ya lo sabía y le dije de rescindir el contrato y me dijo que no me devolvía la fianza que son 3300€ y que suerte tengo que no me hace pagarle los 3 años que pone en el contrato
Manifiestan primero que nombre de la inmobiliaria es propietaria de la finca: local calle tal con una superficie aproximada de 100m2 la situación, superficie,distribución,características y condiciones son conocidas perfectamente por el arrendatario.
Cuando el aparejador fue a presentar toda la documentación para solicitar la licencia le dijeron que no se podía porque esta declarado como oficinas desde el año 91 y para cambiarlo a local comercial solo puede el propietario y tiene que contar con la comunidad de vecinos que viven encima del local porque está debajo de un edificio de pisos y cuando mire en el catastro efectivamente está como oficina y cuando se lo comenté al propietario me dijo que desde el principio me dijo que abriera sin licencia por eso creo que el ya lo sabía y le dije de rescindir el contrato y me dijo que no me devolvía la fianza que son 3300€ y que suerte tengo que no me hace pagarle los 3 años que pone en el contrato
Habría que mirar su contrato y ver que hay dispuesto porque no deja claro que pone. Dice en su segundo comentario que viene establecido que son oficinas desde el 91. Especifique esto por favor. De todas formas un local comercial es un inmueble destinado a actividades comerciales, que a su vez pueden ser oficinas, como por ej una agencia inmobiliaria o de seguros. No obstante una cosa es el uso que aparezca en el catastro, a efectos de Ibi y otra la que aparezca en el Registro de la Propiedad, que no tienen por qué coincidir. La que prevalece es la del Registro. Por otro lado, el uso se puede cambiar, y específicamente hay una stc TS en la que no hace falta ni pedir permiso a la comunidad de propietarios para ese cambio de uso. Repito, habría que ver el contrato para saber qué actividad se estableció que se iba a desempeñar, si aparece local comercial u oficina, y saber si hay alguna cláusula en la que se constate que debe ser el arrendatario quien gestione todo lo referente a las licencias para desempeñar su actividad
