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contrato compraventa firmado.
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Contrato compraventa firmado.
Me surgen unas dudas en relacion a un contrato de compra venta firmado en relacion a algunas de su clausulas.
El objeto del contrato es la compraventa de una finca rustica de 0,8 Ha. Se ha pactado un precio total de 30 mil euros con dos pagos, uno a la firma del contrato (1000 euros ya recibidos) y el resto (29.000 mil aplazados) al otorganiemto de escrituras con fecha limite establecida. No aparece la palabra arras ni sinonimos en el contrato por lo que entiendo que, en pricipio, se trata de un contrato de compra venta "general" no arras. Una de sus clausulas establece la siguiente cuestion en cuanto a la resolucion del mismo por incumplimiento de pagos por parte del comprador: "Las partes acuerdan que, en caso de incumplimiento por la parte compradora de
su obligación de pago en los plazos y cuantías establecidas en la cláusula segunda, las
cantidades entregadas a cuenta del precio se cuantificarán como indemnización en concepto
de daños y perjuicios para los vendedores, sin derecho alguno a devolución. Y todo ello como
cláusula penal libremente pactada entre las partes" Mi primera duda es, segun esta clausula, en caso de no producirse el segundo pago, el vendedor esta facultado para "quedarse con el importe del primer pago (1000 euros) o por el contrario puede reclamar el total del importe de la venta (30.000 euros). La segunda duda es, que segun el mismo contrato, hasta el pago total de la finca (segundo pago) no se transmite la propiedad de la misma. ¿No es esto contradictorio en relacion a un contrato de compra venta "general" en el cual por sus caracteristicas entiendo que si bien si se puede aplazar el acto de toma de posesion, el acto de transmision del derecho de la propiedad deberia ser en el acto de firma del propio contrato? Gracias de antemano por vuestra aclaracion.
El objeto del contrato es la compraventa de una finca rustica de 0,8 Ha. Se ha pactado un precio total de 30 mil euros con dos pagos, uno a la firma del contrato (1000 euros ya recibidos) y el resto (29.000 mil aplazados) al otorganiemto de escrituras con fecha limite establecida. No aparece la palabra arras ni sinonimos en el contrato por lo que entiendo que, en pricipio, se trata de un contrato de compra venta "general" no arras. Una de sus clausulas establece la siguiente cuestion en cuanto a la resolucion del mismo por incumplimiento de pagos por parte del comprador: "Las partes acuerdan que, en caso de incumplimiento por la parte compradora de
su obligación de pago en los plazos y cuantías establecidas en la cláusula segunda, las
cantidades entregadas a cuenta del precio se cuantificarán como indemnización en concepto
de daños y perjuicios para los vendedores, sin derecho alguno a devolución. Y todo ello como
cláusula penal libremente pactada entre las partes" Mi primera duda es, segun esta clausula, en caso de no producirse el segundo pago, el vendedor esta facultado para "quedarse con el importe del primer pago (1000 euros) o por el contrario puede reclamar el total del importe de la venta (30.000 euros). La segunda duda es, que segun el mismo contrato, hasta el pago total de la finca (segundo pago) no se transmite la propiedad de la misma. ¿No es esto contradictorio en relacion a un contrato de compra venta "general" en el cual por sus caracteristicas entiendo que si bien si se puede aplazar el acto de toma de posesion, el acto de transmision del derecho de la propiedad deberia ser en el acto de firma del propio contrato? Gracias de antemano por vuestra aclaracion.
En realidad ese contrato va a dar muchos problemas en caso de incumplimiento, porque si se hubiese tratado de una señal, el dinero se quedaría en el bolsillo del vendedor y acabaría el episodio. Pero al considerar que tan solo mil euros son parte del precio de compraventa, y por tanto el comprador ya es el propietario , lo que origina es que la resolución no sea automática y haya más obligaciones que cumplir para las partes. Por ejemplo, el vendedor ha de dar un nuevo y definitivo plazo de pago al comprador, puesto que el mero retraso no es incumplimiento. También puede exigir o bien que se le paguen 29.000 euros más los intereses de demora, o la resolución por incumplimiento con una compensación económica. Toda un desafuero que señala la puerta del juzgado.
El contrato es el siguiente, lo que me inquieta es la clausula 5 y la 3 (no se transmite la propiedad? solo se transmite la posesion?). ¿Es un contrato malintencionado desde principio a fin?. la nota simple constaba de 3 paginas y solo se aportó una.
Uno de los conyuges no llego a firmar y se rompio la otra copia, invalida esto el contrato?.
Los comparecientes
Casados éstos últimos en régimen de gananciales.
Intervienen todos ellos, en su propio nombre y derecho, que se reconocen mutuamente
con capacidad legal necesaria para otorgar el presente documento, y
II. Que xxxxx y xxxx, (en adelante la parte COMPRADORA), se interesan por adquirir la
finca rústica descrita.
V. Que es de interés de las partes comparecientes formalizar la compraventa de la finca
rústica objeto de este contrato, y todo ello suscribiendo las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERO.- Los VENDEDORES se comprometen a vender, a la parte COMPRADORA que
acepta comprar, esta finca rústica como cuerpo cierto y conocido, por el precio y condiciones
que se reflejan a continuación. Por lo que las partes no emprenderán entre sí acción alguna
por aumento o disminución de la cabida de la finca expresada en el presente documento.
La venta se realiza respecto de esta finca rústica, sin consideración a medida o número, con
todo lo que tiene, adquiriéndose por la parte compradora tras haberla visitado y conocido con
anterioridad a este acto. Vendiéndose con cuanto le fuera inherente y accesorio, en el estado
físico, jurídico, urbanístico, constructivo, ocupacional y de cargas que la parte compradora
declara conocer y aceptar en todos sus términos.
TERCERO.- La posesión de la finca, será entregada a la parte compradora de forma
simultánea al pago total del precio. Quedando la propiedad y posesión de la finca en los
vendedores mientras los 30.000€ no estén pagados en su totalidad por los compradores.
Será a partir del pago completo del precio, cuando la parte compradora adquiera, como queda
expuesto, la posesión, pudiendo recibir a partir de ese momento los frutos de la finca objeto
de la compraventa.
CUARTO.- Es obligación de LOS VENDEDORES la entrega de la finca, y de los
COMPRADORES el pago del precio en tiempo y forma pactada.
QUINTO.- Las partes acuerdan que, en caso de incumplimiento por la parte compradora de
su obligación de pago en los plazos y cuantías establecidas en la cláusula segunda, las
cantidades entregadas a cuenta del precio se cuantificarán como indemnización en concepto
de daños y perjuicios para los vendedores, sin derecho alguno a devolución. Y todo ello como
cláusula penal libremente pactada entre las partes.
El incumplimiento en el pago del precio en los plazos establecidos por la parte compradora,
permitirá a la otra parte, en virtud del art.1124 del Código Civil, optar (mediante envío de
notificación fehaciente) por resolver el contrato por incumplimiento, o exigir su cumplimiento
aplicando en ambos casos las cantidades mencionadas a indemnización.
De no mediar incumplimiento en los pagos dentro de los plazos y cuantías establecidas y
cumpliéndose así con el pago del precio íntegramente, las cantidades abonadas irán, en ese
caso, a cuenta del precio establecido.
OCTAVO.- Si alguno de los pactos del presente contrato resultase inaplicable o contrario a
derecho, la nulidad afectará únicamente al mismo, sin que ello conlleve la invalidez o
inaplicabilidad del resto de los pactos incluidos en el contrato.
DECIMOSEGUNDA.- Las partes reconocen que a este contrato se anexa la nota simple de
la propiedad descrita. Firmándose todas las caras de folio del presente documento, junto con
la nota simple, por todas las partes.
Y en prueba de conformidad, con cuanto antecede, todos los comparecientes firman por
duplicado las 3 caras de folio del presente documento, junto con la nota simple que se anexa.
Uno de los conyuges no llego a firmar y se rompio la otra copia, invalida esto el contrato?.
Los comparecientes
Casados éstos últimos en régimen de gananciales.
Intervienen todos ellos, en su propio nombre y derecho, que se reconocen mutuamente
con capacidad legal necesaria para otorgar el presente documento, y
II. Que xxxxx y xxxx, (en adelante la parte COMPRADORA), se interesan por adquirir la
finca rústica descrita.
V. Que es de interés de las partes comparecientes formalizar la compraventa de la finca
rústica objeto de este contrato, y todo ello suscribiendo las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERO.- Los VENDEDORES se comprometen a vender, a la parte COMPRADORA que
acepta comprar, esta finca rústica como cuerpo cierto y conocido, por el precio y condiciones
que se reflejan a continuación. Por lo que las partes no emprenderán entre sí acción alguna
por aumento o disminución de la cabida de la finca expresada en el presente documento.
La venta se realiza respecto de esta finca rústica, sin consideración a medida o número, con
todo lo que tiene, adquiriéndose por la parte compradora tras haberla visitado y conocido con
anterioridad a este acto. Vendiéndose con cuanto le fuera inherente y accesorio, en el estado
físico, jurídico, urbanístico, constructivo, ocupacional y de cargas que la parte compradora
declara conocer y aceptar en todos sus términos.
TERCERO.- La posesión de la finca, será entregada a la parte compradora de forma
simultánea al pago total del precio. Quedando la propiedad y posesión de la finca en los
vendedores mientras los 30.000€ no estén pagados en su totalidad por los compradores.
Será a partir del pago completo del precio, cuando la parte compradora adquiera, como queda
expuesto, la posesión, pudiendo recibir a partir de ese momento los frutos de la finca objeto
de la compraventa.
CUARTO.- Es obligación de LOS VENDEDORES la entrega de la finca, y de los
COMPRADORES el pago del precio en tiempo y forma pactada.
QUINTO.- Las partes acuerdan que, en caso de incumplimiento por la parte compradora de
su obligación de pago en los plazos y cuantías establecidas en la cláusula segunda, las
cantidades entregadas a cuenta del precio se cuantificarán como indemnización en concepto
de daños y perjuicios para los vendedores, sin derecho alguno a devolución. Y todo ello como
cláusula penal libremente pactada entre las partes.
El incumplimiento en el pago del precio en los plazos establecidos por la parte compradora,
permitirá a la otra parte, en virtud del art.1124 del Código Civil, optar (mediante envío de
notificación fehaciente) por resolver el contrato por incumplimiento, o exigir su cumplimiento
aplicando en ambos casos las cantidades mencionadas a indemnización.
De no mediar incumplimiento en los pagos dentro de los plazos y cuantías establecidas y
cumpliéndose así con el pago del precio íntegramente, las cantidades abonadas irán, en ese
caso, a cuenta del precio establecido.
OCTAVO.- Si alguno de los pactos del presente contrato resultase inaplicable o contrario a
derecho, la nulidad afectará únicamente al mismo, sin que ello conlleve la invalidez o
inaplicabilidad del resto de los pactos incluidos en el contrato.
DECIMOSEGUNDA.- Las partes reconocen que a este contrato se anexa la nota simple de
la propiedad descrita. Firmándose todas las caras de folio del presente documento, junto con
la nota simple, por todas las partes.
Y en prueba de conformidad, con cuanto antecede, todos los comparecientes firman por
duplicado las 3 caras de folio del presente documento, junto con la nota simple que se anexa.
No es un contrato malintencionado, sino una de tantas chapuzas orgánicas que circulan por ahí. Proviene de un remix hecho de otros contratos que en su día fueron de compraventa. Ni tampoco hay que preocuparse de las posibles consecuencias jurídico civiles del texto. Solo hay una cláusula: si el comprador abandona, el vendedor se queda con mil euros. Eso es lo único realmente pactado.
Coincido plenamente con la opinion de Grisola de la poca pericia en la redaccion del contrato, y por tanto no hablaria de uncontrato malintencionado si no mas bien de un intento de amarrar al comprador por quizas intentos anteriores fallidos.
En mi poca formacion academica de temas legales si aprecio una contradiccion en la consignacion de las cantidades entregadas. Tal como indica Grisola en su comentario (mucho mas ajustado a derecho que el que yo pueda establecer). Y esto hace que efectivamente no sea tan sencillo como si se hubiera realizado un contrato de arras penitenciales en donde el derecho al retracto esta permitido a ambas partes con la perdida de la cantidad aportada o el doble en el caso de ser la vendedora. El contrato no establece esa posibilidad y en pricipio en una lectura muy superficial se establecen una arras penales por daños y perjuicios que se fija como bien resalta Grisola en una cantidad muy baja con respecto al montante de la operacion 1.000 euros (lo normal es que fuera superior al 10% del total). Pero es que la contradiccion vas mas lejos cuando el Vendedor en el contrato se reserva el derecho DE POSESION (podria ser posible) pero TAMBIEN EL DE PROPIEDAD, y aqui nace la contradiccion en una muy modesta opinión, si no se ha cedido la propiedad en el contrato reservandosela para sí el vendedor y esta transmision solo se produce con el pago de los 29 mil euros ¿Es logico considerar que los 1000 euros no son una "señal" en lugar de un simple pago a cuenta?. En resumidas , si el vendedor no hubiera querido amarrar "TANTO" el contrato, y no se hubiera reservado el derecho de propiedad yo no lo tendria tan claro. y lo que si creo es, que si esta minimamente asesorado el vendedor no creo que inicie un proceso judicial para reclamar el pago de 29 mil euros, ya que en todo caso estaria sujeto a la interpretacion que el juez hiciera de lo que el documento aporta y el como esta este firmado..... yo entiendo que corre un riesgo lo suficientemente disuasorio para que al vendedor con los 1000 euros le sea suficiente y no se la juegue "a la interpretacion de un juez". No se si Grisola estara de acuerdo con mi razonamiento ya que tecnicamente seguro que tiene muchas lagunas.
En mi poca formacion academica de temas legales si aprecio una contradiccion en la consignacion de las cantidades entregadas. Tal como indica Grisola en su comentario (mucho mas ajustado a derecho que el que yo pueda establecer). Y esto hace que efectivamente no sea tan sencillo como si se hubiera realizado un contrato de arras penitenciales en donde el derecho al retracto esta permitido a ambas partes con la perdida de la cantidad aportada o el doble en el caso de ser la vendedora. El contrato no establece esa posibilidad y en pricipio en una lectura muy superficial se establecen una arras penales por daños y perjuicios que se fija como bien resalta Grisola en una cantidad muy baja con respecto al montante de la operacion 1.000 euros (lo normal es que fuera superior al 10% del total). Pero es que la contradiccion vas mas lejos cuando el Vendedor en el contrato se reserva el derecho DE POSESION (podria ser posible) pero TAMBIEN EL DE PROPIEDAD, y aqui nace la contradiccion en una muy modesta opinión, si no se ha cedido la propiedad en el contrato reservandosela para sí el vendedor y esta transmision solo se produce con el pago de los 29 mil euros ¿Es logico considerar que los 1000 euros no son una "señal" en lugar de un simple pago a cuenta?. En resumidas , si el vendedor no hubiera querido amarrar "TANTO" el contrato, y no se hubiera reservado el derecho de propiedad yo no lo tendria tan claro. y lo que si creo es, que si esta minimamente asesorado el vendedor no creo que inicie un proceso judicial para reclamar el pago de 29 mil euros, ya que en todo caso estaria sujeto a la interpretacion que el juez hiciera de lo que el documento aporta y el como esta este firmado..... yo entiendo que corre un riesgo lo suficientemente disuasorio para que al vendedor con los 1000 euros le sea suficiente y no se la juegue "a la interpretacion de un juez". No se si Grisola estara de acuerdo con mi razonamiento ya que tecnicamente seguro que tiene muchas lagunas.
Antes de nada, Grisola, muchísimas gracias por sus contestaciones. Para que me quede claro del todo, según ese contrato, en caso de incumplimiento, las consecuencia van a ser solo los mil euros o pueden ir más allá?. Y es un contrato de arras o es una compraventa?. Gracias. Necesito tranquilizarme y sus respuestas me ayudan.
