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Contrato Alquiler Extinguido?
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Contrato alquiler extinguido?
Tengo un contrato de alquiler desde agosto de 2013 de 11 meses de duración que se rige con la modificación de la LAU de junio de 2013. El arrendador es una empresa que entró en concurso de acreedores y que actualmente el juez ya ha aprobado el plan de liquidación. Desde la asesoría concursal me dicen que mi contrato se extinguió pasados los 11 primeros meses. Pero creo que según el artículo 9 de la LAU tengo derecho a prorrogarlo anualmente mientras que la extensión total no sea mayor de 3 años. El problema mayor viene del hecho de que el contrato de alquiler no está inscrito en el registro de la propiedad, y he leído que en el artículo 13 de la modificación de la LAU dice que el contrato se extingue si el propietario pierde el derecho sobre la vivienda en un proceso judicial. Mi duda es si al encontrarse la empresa en proceso de liquidación yo perdería el derecho a continuar con el contrato de alquiler y se extinguiría o si puedo seguir como inquilino al menos hasta los 3 años. Otro aspecto es si ya sería inútil inscribir el contrato si el proceso judicial es anterior a esta futura inscripción.
Gracias!
Gracias!
1.- Efectivamente tiene derecho a permanecer al menos 3 años. Eso de los 11 meses es un truco barato muy frecuente que como tal truco que es no le afecta a Ud.
2.- En cuanto a la no inscripción del contrato: es difícil que le afecte, porque aunque no esté inscrito, lo más probable es que quien lo adquiera sepa que está alquilado (¿alguien compra un piso sin verlo?) y ese conocimiento "neutraliza" la falta de inscripción.
3.- Si inscribe el contrato ahora sólo le serviría para adquisiciones a partir de ahora. Quizás le pueda proteger, pero sólo hasta agosto de 2016 que está ya a la vuelta de la esquina, por lo que en la práctica no creo que le merezca la pena. Además tenga en cuenta que la inscripción no es nada barata (sobre 1000 euros), por lo que no creo que le merezca la pena.
2.- En cuanto a la no inscripción del contrato: es difícil que le afecte, porque aunque no esté inscrito, lo más probable es que quien lo adquiera sepa que está alquilado (¿alguien compra un piso sin verlo?) y ese conocimiento "neutraliza" la falta de inscripción.
3.- Si inscribe el contrato ahora sólo le serviría para adquisiciones a partir de ahora. Quizás le pueda proteger, pero sólo hasta agosto de 2016 que está ya a la vuelta de la esquina, por lo que en la práctica no creo que le merezca la pena. Además tenga en cuenta que la inscripción no es nada barata (sobre 1000 euros), por lo que no creo que le merezca la pena.
Muchas gracias por su pronta respuesta. Tendría 2 dudas concretas. 1) Según mi lectura del artículo 9 de la LAU, llegado el día que suma 2 años y 11 meses tendría derecho a otra renovación anual porque el periodo no habría llegado a un mínimo de 3 años.
2) ¿Se considera que el inmueble ya no es de la empresa si esta en proceso de liquidación controlada por asesores concursales? Digo esto porque pueden considerar el contrato extinto.
Gracias!
2) ¿Se considera que el inmueble ya no es de la empresa si esta en proceso de liquidación controlada por asesores concursales? Digo esto porque pueden considerar el contrato extinto.
Gracias!
1.- Efectivamente es como dice: cuando se cumpla el 3º "cumpleaños" del contrato, Ud. habrá estado 2 años y 11 meses (que es menos que 3 años) y por tanto tiene derecho a una tercera prórroga que le permitirá permanecer en esa vivienda otro años más por un total de 3 años y 11 meses. Paradójicamente, establecer una duración inicial de 11 meses con el ánimo de evitar la prórroga forzosa hace que la duración mínima sea la mayor posible: casi 4 años en lugar de los 3 que prevé la LAU.
2.- La vivienda sigue siendo de la empresa aunque esté en concurso. La única forma de que cambie de propietario sería mediante compraventa. Por otra parte el hecho de que el piso cambie de dueño no significa que el alquiler se extinga "automáticamente" como ya le he explicado en el anterior post.
2.- La vivienda sigue siendo de la empresa aunque esté en concurso. La única forma de que cambie de propietario sería mediante compraventa. Por otra parte el hecho de que el piso cambie de dueño no significa que el alquiler se extinga "automáticamente" como ya le he explicado en el anterior post.
Muchísimas gracias por su ayuda, los profanos en la materia leemos las leyes pero nos es difícil estar 100% seguros de que tenemos razón.
He consultado con el registro de la propiedad para protegerme ante una posible venta en bloque de las viviendas, ya que si esto se produce dudo mucho que pasen a ver las cerca de 100 viviendas de la promoción y por tanto desconocerían si están ocupadas o no.
Me han comentado que es un caso muy raro, pero que el coste no sería superior a 200€ que es lo que cuesta una inscripción de compra-venta. Lo dejo aquí por si le es útil a otros en este caso. También me han comentado que si se pagan en Hacienda los impuestos pertinentes, se hace "oficial" el contrato. Algunos vecinos han hecho esto, en vez de la inscripción, ¿sabe si hay alguna ventaja legal por hacer este desembolso?
Gracias!
He consultado con el registro de la propiedad para protegerme ante una posible venta en bloque de las viviendas, ya que si esto se produce dudo mucho que pasen a ver las cerca de 100 viviendas de la promoción y por tanto desconocerían si están ocupadas o no.
Me han comentado que es un caso muy raro, pero que el coste no sería superior a 200€ que es lo que cuesta una inscripción de compra-venta. Lo dejo aquí por si le es útil a otros en este caso. También me han comentado que si se pagan en Hacienda los impuestos pertinentes, se hace "oficial" el contrato. Algunos vecinos han hecho esto, en vez de la inscripción, ¿sabe si hay alguna ventaja legal por hacer este desembolso?
Gracias!
Inscribir un contrato de alquiler de 500 euros al mes y una duración de tres años (notaría, ITP y Registro) anda entre 200 y 250 euros. La ventaja es que cualquiera que adquiera la vivienda está obligado a respetar el contrato de arrendamiento en los términos pactados. Pagar los impuestos pertinentes (ignoro a cuales se refiere) ni hace "oficial" nada, ni le atribuye garantía añadida alguna.
Hace Ud. referencia a que le han dicho que si paga en Hacienda el contrato se hace “oficial”. Estoy casi seguro de que quien se lo haya dicho se está refiriendo simplemente a la obligación de depositar la fianza en la Consejería correspondiente. Esta es una obligación legal que casi nadie cumple. Le corresponde al propietario, pero es más de un caso no la cumple de ninguna de las maneras.
El depósito de la fianza en la Consejería no hace que el contrato sea “oficial” o no, ya que el contrato existe desde que las partes lo celebran. Pero se trata de un requisito legal QUE HAY QUE CUMPLIR SI SE QUIERE QUE EL CONTRATO ACCEDA AL REGISTRO, y la razón es la siguiente: para que el contrato acceda al Registro hace falta primero que pase por notaría, y el notario no interviene ningún documento que no cumpla algún requisito legal que pueda afectarle. En el caso del contrato de arrendamiento uno de los requisitos es el depósito de la fianza, y si no está depositada el notario no eleva el contrato de arrendamiento a público y por tanto no accede al Registro.
Supongo que el propietario no habrá presentado la fianza en la Consejería, con lo cual, en la práctica, para que pueda inscribir el contrato haría falta que la depositara Ud. mismo de su bolsillo, y sólo eso ya serán sobre unos 500 euros.
Yo le insisto en que para el poco tiempo que le queda de alquiler no le merece la pena.
El depósito de la fianza en la Consejería no hace que el contrato sea “oficial” o no, ya que el contrato existe desde que las partes lo celebran. Pero se trata de un requisito legal QUE HAY QUE CUMPLIR SI SE QUIERE QUE EL CONTRATO ACCEDA AL REGISTRO, y la razón es la siguiente: para que el contrato acceda al Registro hace falta primero que pase por notaría, y el notario no interviene ningún documento que no cumpla algún requisito legal que pueda afectarle. En el caso del contrato de arrendamiento uno de los requisitos es el depósito de la fianza, y si no está depositada el notario no eleva el contrato de arrendamiento a público y por tanto no accede al Registro.
Supongo que el propietario no habrá presentado la fianza en la Consejería, con lo cual, en la práctica, para que pueda inscribir el contrato haría falta que la depositara Ud. mismo de su bolsillo, y sólo eso ya serán sobre unos 500 euros.
Yo le insisto en que para el poco tiempo que le queda de alquiler no le merece la pena.
Gracias nuevamente por su explicación. En realidad si que está la fianza depositada. Creo que ese modelo sirve para pagar los impuestos de una transmisión temporal del inmueble o algo parecido. En Andalucia es el modelo 600.
Parece que estoy un poco obstinado con cumplir el contrato, pero mi renta es baja y me compensa hacer el gasto si me aseguro estar hasta los 3 años y 11 meses.
Parece que estoy un poco obstinado con cumplir el contrato, pero mi renta es baja y me compensa hacer el gasto si me aseguro estar hasta los 3 años y 11 meses.
Ese deposito de la fianza es cada vez más habitual porque la Junta de Andalucia lo requiere para poder deducirte la cuota autonómica del alquiler, de ahí que los inquilinos lo exijamos cada vez mas. Una vez que te ocurre y pierdes la deducción, ya sabes que es importante que se haga.
Me han ayudado mucho con sus respuestas. Gracias!
Me han ayudado mucho con sus respuestas. Gracias!
Vuelvo a escribir porque tengo nuevos datos que son relevantes. Me han comentado que en caso de concurso de acreedores, este prima sobre el derecho del arrendamiento y se extinguiría el contrato. Si esto es así, ¿nos citaría el juez para asistir a esta sesión? ¿Nos lo comunicaría el juzgado?
Gracias
Gracias
Vaya por delante que no soy un especialista en Derecho Concursal, pero creo que le han informado mal, es decir, que el contrato de arrendamiento no queda resuelto (al menos de momento), según se deduce del art. 61.2 de la Ley Concursal, a cuyo tenor:
"2. La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa."
O sea: que de momento todo sigue igual. Es que en realidad no veo motivo para resolver el arrendamiento: Ud. está pagando la renta por lo que en principio a los acreedores les interesa que ese contrato siga adelante.
Ruego que algún compañero que sepa más de concursal comente esta respuesta por si me hubiera equivocado.
"2. La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa."
O sea: que de momento todo sigue igual. Es que en realidad no veo motivo para resolver el arrendamiento: Ud. está pagando la renta por lo que en principio a los acreedores les interesa que ese contrato siga adelante.
Ruego que algún compañero que sepa más de concursal comente esta respuesta por si me hubiera equivocado.
En realidad es más que probable que el juez resuelva los contratos porque la intención de la administración concursal es vender las viviendas en bloque, y los contratos de arrendamiento serían más bien un impedimento. Lo que me gustaría saber es si voy a recibir aviso para personarme como interesado o si se puede proceder sin tenernos en cuenta.
1.- Aunque el Juez permita la venta, eso no resuelve el contrato de arrendamiento. Lo más probable es que continúe.
2.- Supongo que les citarán para que se persone, pero si quiere también puede hacerlo por iniciativa propia sin esperar. Sin embargo debo comentarle una cautela y es que tendría que hacerlo con abogado y procurador y le saldría más caro el collar que el perro.
2.- Supongo que les citarán para que se persone, pero si quiere también puede hacerlo por iniciativa propia sin esperar. Sin embargo debo comentarle una cautela y es que tendría que hacerlo con abogado y procurador y le saldría más caro el collar que el perro.
