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Os estoy muy agradecido a todos por el interés que os estáis tomando, asesorándome sobre cómo he de actuar sobre este engorroso tema que me preocupa.
Veréis : Todo el problema radica en que cuando mi antecesor, después de vender el piso y tratar de pasar el cargo a quien por turno le correspondía, encontró a un propietario que también tenía vendido el piso y vivía en otra ciudad, y el nuevo propietario, inmigrante, se encontraba ausente, mientras que el siguiente, que debía acompañar al primero, es un poco retrasado carente de la cualidades necesarias al cual la Comunidad siempre excluyó. Los siguientes : ancianidad, inmigrantes nada cualificados y propietarios que sí pueden, pero " yo trabajo y vengo tarde y cansado y no me digas " Bla bla bla ", ! Hazlo tú ¡. Agravios comparativos y excusas. Por este motivo y porque hace muchos años que vivo en esta Comunidad donde en otro tiempo era una encantadora y apacible ciudad dormitorio de la capital a la que pertenece, y por no querer dejar la dirección de la misma en manos de propietarios nada cualificados, caí de " Pardillo " y, consciente de que lo que cogía me resultaría difícil endosarlo acepté. Es por lo que hoy me veo en esta situación, que si el administrador no viene a convence a alguno, o bien tendré que seguir un año más y después con el apoyo de éste ser relevado o echar mano de la mediación Judicial.
Soy todo vista para continuar leyendo y poner en práctica todos los consejos que vengan.
Un saludo.
Gracias de nuevo, Lexis.
Hola Black Bess: Sinceramente me has aportado una gran ayuda, me estás indicando el camino a seguir y eso es mucho.
Verás: todo esto se ha desarrollado en Junta Extraordinaria, ya que la ordinaria la convoco a final de año para presentar el esrtado de cuentas y presupuesto para el siguiente ejercicio, y la extraordinaria a primeros de Abril para la sucesión de cargos y otros temas . ¿ Entiendo en tu respuesta que la elección de presidente no se puede votar en extraordinaria ? .
En principio pondré en práctica la táctica que me indicas, aunque creo que la última solución será la vía Judicial, para lo que si llega el caso necesitaría vuestra ayuda indicándome los pasos a seguir, siempre os estaré muy agradecido por todo ello.
Veréis : la cuestión está muy cruda porque los inmigrantes aportan infinidad de problemas que hay que resolverles, aparte de numerosos casos de morosidad , ( léase el post que publico en este foro con el título " burbujas de sociedad " ), ! Indignante ¡. De doce propietarios, cinco inmigrantes; uno, residente en distinta ciudad ; uno, ancianidad ; uno, casi incapacidad psíquica. Rsultado : quedamos cuatro, tres listos que saben pero no quieren, y un " gili ' que soy yo por haberme hecho cargo de lo no me correspondía.
Os envío un saludo y espero seguir recibiendo vuestros consejos y ayuda. Gracias
Viendo 21 - 40 de 49 comentarios
Hola a tod@s
Pues yo me pregunto, leido lo leido, cómo se arreglan todos esos propietarios que viven en barrios humildes sin contar con administradores profesionales colegiados o no colegiados. ¿Cómo pueden funcionar esas comunidades? Es increible. Yo no lo puedo concebir y no lo concibo porque partiendo de la base de que la gente que se ha mencionado no es capaz de resolver la gestión de una simple avería, ¡qué será la gestión de la Comunidad en su totalidad! ¿un caos? ¿cómo lo harán?
Muchas comunidades humildes, estoy segura, funcionan, simplemente porque no se complican la vida, que al fin y al cabo es la mejor manera de funcionar y vivir feliz. Difícil pero no imposible.
Saludos
Pues yo me pregunto, leido lo leido, cómo se arreglan todos esos propietarios que viven en barrios humildes sin contar con administradores profesionales colegiados o no colegiados. ¿Cómo pueden funcionar esas comunidades? Es increible. Yo no lo puedo concebir y no lo concibo porque partiendo de la base de que la gente que se ha mencionado no es capaz de resolver la gestión de una simple avería, ¡qué será la gestión de la Comunidad en su totalidad! ¿un caos? ¿cómo lo harán?
Muchas comunidades humildes, estoy segura, funcionan, simplemente porque no se complican la vida, que al fin y al cabo es la mejor manera de funcionar y vivir feliz. Difícil pero no imposible.
Saludos
TERCERO.- De conformidad con el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procesos declarativos las costas procesales de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLO
Que estimando la demanda interpuesta por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador
D. G.G.S.M.H. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de lMadrid, representada por el Procurador D. I.C., debo declarar y declaro que es NULO el acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de Propietarios de la casa nº 19 de la calle Vinaroz de Madrid, celebrada el día 26 de marzo de 2001, en el punto segundo del orden del día, en cuanto aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2000 de forma distinta a la repercusión en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad para todos aquellos gastos no susceptibles de individualización por contador, declarando igualmente NULO el acuerdo adoptado en dicha Junta en aprobación del punto tercero del orden del día, en cuanto aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2001 sobre una base distinta al reparto de gastos previsto en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad
para todos aquellos gastos no susceptibles de individualización por contador, todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales
devengadas en este procedimiento.
Así por esta mi sentencia, contra la que cabe preparar recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial de Madrid en el plazo de cinco días y en la forma prevista en el art. 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publcada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la dictó estando celebrando audiencia publicada en el día de su fecha, de lo que doy fe.
Queda, pues, claro que yo sí me he enterado de cuáles son los gastos susceptibles de individualización aparte de "aquellos que se pierden sin dejar rastro".
Saludos cordiales
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLO
Que estimando la demanda interpuesta por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador
D. G.G.S.M.H. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de lMadrid, representada por el Procurador D. I.C., debo declarar y declaro que es NULO el acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de Propietarios de la casa nº 19 de la calle Vinaroz de Madrid, celebrada el día 26 de marzo de 2001, en el punto segundo del orden del día, en cuanto aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2000 de forma distinta a la repercusión en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad para todos aquellos gastos no susceptibles de individualización por contador, declarando igualmente NULO el acuerdo adoptado en dicha Junta en aprobación del punto tercero del orden del día, en cuanto aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2001 sobre una base distinta al reparto de gastos previsto en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad
para todos aquellos gastos no susceptibles de individualización por contador, todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales
devengadas en este procedimiento.
Así por esta mi sentencia, contra la que cabe preparar recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial de Madrid en el plazo de cinco días y en la forma prevista en el art. 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publcada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la dictó estando celebrando audiencia publicada en el día de su fecha, de lo que doy fe.
Queda, pues, claro que yo sí me he enterado de cuáles son los gastos susceptibles de individualización aparte de "aquellos que se pierden sin dejar rastro".
Saludos cordiales
Forero Cobalde, ignoro que me quieres decir si en este apartado de foro sólo he escrito 2 veces y esta es la tercera. O te equivocas de tema o es que me buscas cada vez que escribo cosa que me da igual. Quizás si mis opiniones llevaran otro nik no me contestarías, pero no pienso hacerlo ya que eso es de Cobalde.
Y continuando con el tema sobre la contratación del administrador, sigo diciendo que me parece muy bien estas opiniones anteriores que respeto, aunque será difícil hallar administrador cuando éste se entere de los muchos y diversos problemas que contienen. No veo administradores en barrios humildes como las 3000 viviendas en Sevilla, ni en San Cosme en Barcelona, ni en EL Pozo en Madrid. A estos lugares de personas humildes y buena gente no se acercan y les puedo asegurar que alli tienen mucho trabajo. ¿Por qué será?
Y continuando con el tema sobre la contratación del administrador, sigo diciendo que me parece muy bien estas opiniones anteriores que respeto, aunque será difícil hallar administrador cuando éste se entere de los muchos y diversos problemas que contienen. No veo administradores en barrios humildes como las 3000 viviendas en Sevilla, ni en San Cosme en Barcelona, ni en EL Pozo en Madrid. A estos lugares de personas humildes y buena gente no se acercan y les puedo asegurar que alli tienen mucho trabajo. ¿Por qué será?
FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO.-Se ejercita por los demandantes, en su condición de propietarios de las viviendas señaladas
como pisos 4º letras C y D, respectivamente, integradas en la Comunidad de Propietarios demandada, la acción impugnatoria que les asiste a fin de obtener un pronunciamiento judicial en virtud del cual se declaren nulos los puntos segundo y tercero del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria celebrada el día 26 de marzo de 2001 en los que se aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2000 y se aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2001 de forma distinta a la repercusión y reparto que a juicio de los demandantes debería realizarse.
SEGUNDO.- La cuestión que subyace en la controversia que mantienen las partes se concreta en la interpretación del art. 9. 1e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal que determina la obligación que tiene el propietario de "contribuir con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales, para el adecuado sostenimiento del inmueble, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". De la dicción de dicho precepto se infiere que en materia de contribución a los gastos generales no hay que seguir necesariamente el criterio de la cuota de participación pues el legislador proporciona la alternativa de acudir a "lo especialmente establecido", esto es, a seguir otros criterios diferentes de los que nos da cuenta la propia realidad social en la que singularmente y con motivos de situaciones especiales viene siendo habitual que numerosas comunidades de propietarios establezcan derramas para pagar nuevos servicios o extinguir deudas que se vienen arrastrando con anterioridad, distribuyéndose en las juntas de propietarios los gastos de forma distinta a las referidas a las cuotas marcadas en el título, como es el caso de hacerlo por partes iguales, sin que ello, en cuanto no sea objeto de impugnación, presente problema alguno. Ha de precisarse, por tanto, el régimen aplicable en el presente caso en relación a la contribución a los gastos comunes y a tal fin ha de tenerse por acreditado que en el acuerdo que se impugna se aprobó que se distribuyesen entre todos los comuneros, esto es, por partes iguales, los gastos relativos a Honoprarios de Administración, gestión administrativa, material de oficina, informes económicos, Correos y Telégrafos, negociación de recibos y talones, retirada de basura y mantenimiento y conservación de contadores de agua, según se especifica en las páginas 30 y 31 del documento nº 6 aportado con la demanda rectora, estableciéndose, de igual modo, en el presupuesto ordinario de gastos para el año 2001 (páginas 33 a 35 del citado documento nº 6) que se sufragasen por todos los propietarios los gastos
previstos por los mismos conceptos a los que se ha hecho mención así como los haberes del empleado de la finca, incluido IRPF y Seguridad Social, las suplencias y ropa de trabajo, la póliza de multirriesgo de la finca y el impuesto de Bienes Inmuebles. No constando que en los Estatutos se haya establecido un régimen distinto al criterio o patrón general de distribución de gastos con arreglo
a la cuota de participación fijada en el título que se regula en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de considerarse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en uso de las facultades que le otorgan los apartado b) y c) del art. 14 de la indicada Ley no observaron dicho régimen legal por lo que procede la estimación de la demanda formulada por los propietarios disidentes al contravenir los puntos impugnados de dicho acuerdo el antedicho precepto y sin perjuicio de que la distribución de gastos que se lleve a cabo
con arreglo a la cuota de participación pueda diferir en poca cosa respecto de la indebida distribución por partes iguales que se efectuó por la Comunidad demandada. Por otro lado, este criterio de repercutir la totalidad de los gastos comunes que no estén individualizados en función de los COEFICIENTES DE PROPIEDAD es el establecido en la sentencia de fecha 28 de Diciembre de 2000 recaída en el procedimiento de menor cuantía nº 128/00 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de esta ciudad que se siguió entre las mismas partes, motivo por el cual la Comunidad de propietarios venía obligada al cumplimiento de dicha resolución judicial dado que la meritada sentencia ha sido consentida por la demandada al haber presentado contra la misma recurso de apelación que atañe exclusivamente al pronunciamiento sobre las costas procesales, tal y como se demuestra documentalmente y ha sido reconocido en el acto del juicio.
PRIMERO.-Se ejercita por los demandantes, en su condición de propietarios de las viviendas señaladas
como pisos 4º letras C y D, respectivamente, integradas en la Comunidad de Propietarios demandada, la acción impugnatoria que les asiste a fin de obtener un pronunciamiento judicial en virtud del cual se declaren nulos los puntos segundo y tercero del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria celebrada el día 26 de marzo de 2001 en los que se aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2000 y se aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2001 de forma distinta a la repercusión y reparto que a juicio de los demandantes debería realizarse.
SEGUNDO.- La cuestión que subyace en la controversia que mantienen las partes se concreta en la interpretación del art. 9. 1e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal que determina la obligación que tiene el propietario de "contribuir con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales, para el adecuado sostenimiento del inmueble, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". De la dicción de dicho precepto se infiere que en materia de contribución a los gastos generales no hay que seguir necesariamente el criterio de la cuota de participación pues el legislador proporciona la alternativa de acudir a "lo especialmente establecido", esto es, a seguir otros criterios diferentes de los que nos da cuenta la propia realidad social en la que singularmente y con motivos de situaciones especiales viene siendo habitual que numerosas comunidades de propietarios establezcan derramas para pagar nuevos servicios o extinguir deudas que se vienen arrastrando con anterioridad, distribuyéndose en las juntas de propietarios los gastos de forma distinta a las referidas a las cuotas marcadas en el título, como es el caso de hacerlo por partes iguales, sin que ello, en cuanto no sea objeto de impugnación, presente problema alguno. Ha de precisarse, por tanto, el régimen aplicable en el presente caso en relación a la contribución a los gastos comunes y a tal fin ha de tenerse por acreditado que en el acuerdo que se impugna se aprobó que se distribuyesen entre todos los comuneros, esto es, por partes iguales, los gastos relativos a Honoprarios de Administración, gestión administrativa, material de oficina, informes económicos, Correos y Telégrafos, negociación de recibos y talones, retirada de basura y mantenimiento y conservación de contadores de agua, según se especifica en las páginas 30 y 31 del documento nº 6 aportado con la demanda rectora, estableciéndose, de igual modo, en el presupuesto ordinario de gastos para el año 2001 (páginas 33 a 35 del citado documento nº 6) que se sufragasen por todos los propietarios los gastos
previstos por los mismos conceptos a los que se ha hecho mención así como los haberes del empleado de la finca, incluido IRPF y Seguridad Social, las suplencias y ropa de trabajo, la póliza de multirriesgo de la finca y el impuesto de Bienes Inmuebles. No constando que en los Estatutos se haya establecido un régimen distinto al criterio o patrón general de distribución de gastos con arreglo
a la cuota de participación fijada en el título que se regula en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de considerarse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en uso de las facultades que le otorgan los apartado b) y c) del art. 14 de la indicada Ley no observaron dicho régimen legal por lo que procede la estimación de la demanda formulada por los propietarios disidentes al contravenir los puntos impugnados de dicho acuerdo el antedicho precepto y sin perjuicio de que la distribución de gastos que se lleve a cabo
con arreglo a la cuota de participación pueda diferir en poca cosa respecto de la indebida distribución por partes iguales que se efectuó por la Comunidad demandada. Por otro lado, este criterio de repercutir la totalidad de los gastos comunes que no estén individualizados en función de los COEFICIENTES DE PROPIEDAD es el establecido en la sentencia de fecha 28 de Diciembre de 2000 recaída en el procedimiento de menor cuantía nº 128/00 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de esta ciudad que se siguió entre las mismas partes, motivo por el cual la Comunidad de propietarios venía obligada al cumplimiento de dicha resolución judicial dado que la meritada sentencia ha sido consentida por la demandada al haber presentado contra la misma recurso de apelación que atañe exclusivamente al pronunciamiento sobre las costas procesales, tal y como se demuestra documentalmente y ha sido reconocido en el acto del juicio.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 41 MADRID
Juicio Ordinario nº 524/01
SENTENCIA
En Madrid a cinco de febreo de dos mil dos.
Han sido vistos por el Ilmo Sr. D. J.M.S.S. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Madrid, los autos de juicio ordinario registrados con el nº 524/01, promovidos por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador D. G.G.S.M.H. y asistidos del Letrado D. P.E.A. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de Madrid representada por el Procurador D. I.O.C. y defendida por el Letrado D. J.L.N.C., sobre impugnación de acuerdos de la Ley de Propiedad Horizontal, recayendo la presente resolución en base a los siguientes
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero.- El Procurador Sr. G.G.S.M.H., en la representación que acreditaba de los citados demandantes, interpuso demanda de juicio ordinario contra la indicada Comunidad demandada, cuyo conocimiento correspondió a este Juzgado por turno de reparto en la que tras citar los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación terminaba suplicando que se dictase sentencia estimando la demanda.
Segundo.- Admitida a trámite la demanda se dio traslado de la misma y sus documentos a la parte demandada para que la contestase en el plazo legal de veinte días.
Tercero.- Comparecida la parte demandada, representada por el Sr. I.O.C. contestó a la demanda en tiempo y forma interesando su desestimación.
Cuarto.- Convocadas las partes a la audiencia previa prevista en el art. 414 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tuvo lugar su celebración el día señalado sin llegar a ningún acuerdo transaccional por lo que continuó la audiencia por sus trámites, proponiéndose la prueba de la que intentaban valerse para el esclarecimiento de los hechos controvertidos, admitiéndose la declarada pertinente y señalándose la fecha de celebración del juicio.
Quinto.- Comparecidas las partes a juicio, fueron practicadas las pruebas declaradas pertinentes con el resultado que consta, formulándose oralmente por los defensores sus conclusiones sobre los hechos controvertidos, resuminedo las pruebas practicadas sobre aquellos hechos e informando sobre los argumentos jurídicos en que apoyaban sus pretensiones, quedando el pleito concluso para dictar sentencia.
Sexto.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Juicio Ordinario nº 524/01
SENTENCIA
En Madrid a cinco de febreo de dos mil dos.
Han sido vistos por el Ilmo Sr. D. J.M.S.S. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Madrid, los autos de juicio ordinario registrados con el nº 524/01, promovidos por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador D. G.G.S.M.H. y asistidos del Letrado D. P.E.A. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de Madrid representada por el Procurador D. I.O.C. y defendida por el Letrado D. J.L.N.C., sobre impugnación de acuerdos de la Ley de Propiedad Horizontal, recayendo la presente resolución en base a los siguientes
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero.- El Procurador Sr. G.G.S.M.H., en la representación que acreditaba de los citados demandantes, interpuso demanda de juicio ordinario contra la indicada Comunidad demandada, cuyo conocimiento correspondió a este Juzgado por turno de reparto en la que tras citar los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación terminaba suplicando que se dictase sentencia estimando la demanda.
Segundo.- Admitida a trámite la demanda se dio traslado de la misma y sus documentos a la parte demandada para que la contestase en el plazo legal de veinte días.
Tercero.- Comparecida la parte demandada, representada por el Sr. I.O.C. contestó a la demanda en tiempo y forma interesando su desestimación.
Cuarto.- Convocadas las partes a la audiencia previa prevista en el art. 414 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tuvo lugar su celebración el día señalado sin llegar a ningún acuerdo transaccional por lo que continuó la audiencia por sus trámites, proponiéndose la prueba de la que intentaban valerse para el esclarecimiento de los hechos controvertidos, admitiéndose la declarada pertinente y señalándose la fecha de celebración del juicio.
Quinto.- Comparecidas las partes a juicio, fueron practicadas las pruebas declaradas pertinentes con el resultado que consta, formulándose oralmente por los defensores sus conclusiones sobre los hechos controvertidos, resuminedo las pruebas practicadas sobre aquellos hechos e informando sobre los argumentos jurídicos en que apoyaban sus pretensiones, quedando el pleito concluso para dictar sentencia.
Sexto.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Clemente, sigue los consejos de Black, y, cuando hables con el, “hipotético” administrador cuentalé los pormenores y por mayores de tu Comunidad para que no se llame a engaño; como muy bien dice Black, al administrador lo que le interesa son en nº de viviendas y locales (un mismo propietario puede tener 6 viviendas y dos locales). Y si no quieres seguir siendo presidente, tienes a la Ley de tu parte, sólo tienes que proponértelo.
Luis 25, dices que sueles repasar todo ...... y yo tengo una duda aunque no viene al caso, pero es que tengo la duda, si es cierto que repasas todo, todo, todo, ¿Sabes ya que son "gastos susceptibles de individualización?. Lo digo porque después de explicártelo varios foristas, por activa y por pasiva, al final, por algunos comentarios tuyos que puede leer posteriormente, llegué a la conclusión que ¡¡no te habías enterao!!.
Saludos.
Luis 25, dices que sueles repasar todo ...... y yo tengo una duda aunque no viene al caso, pero es que tengo la duda, si es cierto que repasas todo, todo, todo, ¿Sabes ya que son "gastos susceptibles de individualización?. Lo digo porque después de explicártelo varios foristas, por activa y por pasiva, al final, por algunos comentarios tuyos que puede leer posteriormente, llegué a la conclusión que ¡¡no te habías enterao!!.
Saludos.
Hola de nuevo, estimados foreros contertulios:
Voy a volver a retomar las palabras de Clemente del día 14/04/2006:
"Hacía sólo un año que yo ya lo había hecho por turno rotatorio, aún tenía a ocho por delante"
Resulta que, aunque no consta ni en Estatutos ni en acta alguna (creo) que los cargos de presidente y secretario están establecidos por turno rotatorio, sí lo están (establecidos) por costumbre desde la creación de la Comunidad. (30 años ¡ni más ni menos!)
Y, según dice el Código Civil:
"Las fuentes del ordenamiento jurídico español son la ley, LA COSTUMBRE y los principios generales del derecho."
"La costumbre sólo regirá en defecto de ley aplicable, siempre que no sea contraria a la moral o al orden público y que resulte probada".
En vuestro caso no hay estatutos pero sí una costumbre de funcionamiento que resulta claramente probada (tú mismo lo puedes probar que llevas viviendo ahí desde la formación de la comunidad). Así que yo creo que mientras no se acuerde otra cosa, ese modo de funcionamiento es perfectamente respetable y, por lo tanto, tendrá que hacerse responsable del cargo la persona que según dicho turno le correspondiera este año desempeñarlo.
Espero no haber mezclado rábanos y zanahorias.
Saludos
Voy a volver a retomar las palabras de Clemente del día 14/04/2006:
"Hacía sólo un año que yo ya lo había hecho por turno rotatorio, aún tenía a ocho por delante"
Resulta que, aunque no consta ni en Estatutos ni en acta alguna (creo) que los cargos de presidente y secretario están establecidos por turno rotatorio, sí lo están (establecidos) por costumbre desde la creación de la Comunidad. (30 años ¡ni más ni menos!)
Y, según dice el Código Civil:
"Las fuentes del ordenamiento jurídico español son la ley, LA COSTUMBRE y los principios generales del derecho."
"La costumbre sólo regirá en defecto de ley aplicable, siempre que no sea contraria a la moral o al orden público y que resulte probada".
En vuestro caso no hay estatutos pero sí una costumbre de funcionamiento que resulta claramente probada (tú mismo lo puedes probar que llevas viviendo ahí desde la formación de la comunidad). Así que yo creo que mientras no se acuerde otra cosa, ese modo de funcionamiento es perfectamente respetable y, por lo tanto, tendrá que hacerse responsable del cargo la persona que según dicho turno le correspondiera este año desempeñarlo.
Espero no haber mezclado rábanos y zanahorias.
Saludos
Hola,Luis 25
En primer lugar, te pido disculpas si te he molestado al decirte que igual no te habías leido con atención la exposición de Clemente; efectivamente, lo has hecho y con gran esmero.
También te quiero aclarar que no he puesto en duda, en ningún momento tu buena fe, ni intento desprestigiar, de ninguna manera tu opinión a la cual, a buen seguro, habrás llegado en base a tu experiencia ("viendo la vida real" dices).
Lo que he querido decir al expresar lo de la buena fe, me refería a el hecho de no informar correctamente al administrador, facilitándole datos irreales o erróneos con el fin de que acepte el trabajo ¿y luego qué? ¿No es mejor decir toda la verdad desde el principio?
Lo que ocurre, es que la experiencia que tengo yo, referente a este tema, es bien diferente a la tuya, y, además, todo depende del cristal con que se mire.
La prueba que me invitas a hacer, ya la he hecho y no me han preguntado por el nº de vecinos o propietarios sino por el nº de viviendas, locales, garajes, etc... ya que para calcular los honorarios se basan en esto y no en el nº de vecinos. Aunque, supongo, que es esto lo que me quieres decir.
En cuanto a las palabras que ha expresado Clemente: "La cuestión está muy cruda PORQUE LOS INMIGRANTES APORTAN INFINIDAD DE PROBLEMAS QUE HAY QUE RESOLVERLES,..."
es evidente que yo las interpreto de forma distinta a como tú lo haces.
Los problemas a los que se refiere Clemente, desde mi punto de vista, pueden ser problemas de comprensión del idioma, problemas de resolución de situaciones que les surjan (ejemplo el de la cisterna - fontaneros) por el hecho de ser recien llegados o llevar poco tiempo residiendo en el país pero esto es muy diferente a generar conflictos en la Comunidad. Esto no ha dicho Clemente que esté sucediendo. De hecho, la avería que hubo, la pagaron sin problema a pesar de las desconfianzas muy infundadas, por cierto. Él, al decir ¡Indignante!, está queriendo dar a entender, creo yo, que a estas personas se les trata de un modo vejatorio, en algunas ocasiones, al desconfiar de ellos/as solamente por el hecho de proceder de otros países, ser de diferente raza, etc...
Y si estoy muy pero que muy equivocada en lo que expongo, que nos diga Clemente a qué tipo de problemas se refiere y así saldremos de dudas.
Saludos también para tod@s
En primer lugar, te pido disculpas si te he molestado al decirte que igual no te habías leido con atención la exposición de Clemente; efectivamente, lo has hecho y con gran esmero.
También te quiero aclarar que no he puesto en duda, en ningún momento tu buena fe, ni intento desprestigiar, de ninguna manera tu opinión a la cual, a buen seguro, habrás llegado en base a tu experiencia ("viendo la vida real" dices).
Lo que he querido decir al expresar lo de la buena fe, me refería a el hecho de no informar correctamente al administrador, facilitándole datos irreales o erróneos con el fin de que acepte el trabajo ¿y luego qué? ¿No es mejor decir toda la verdad desde el principio?
Lo que ocurre, es que la experiencia que tengo yo, referente a este tema, es bien diferente a la tuya, y, además, todo depende del cristal con que se mire.
La prueba que me invitas a hacer, ya la he hecho y no me han preguntado por el nº de vecinos o propietarios sino por el nº de viviendas, locales, garajes, etc... ya que para calcular los honorarios se basan en esto y no en el nº de vecinos. Aunque, supongo, que es esto lo que me quieres decir.
En cuanto a las palabras que ha expresado Clemente: "La cuestión está muy cruda PORQUE LOS INMIGRANTES APORTAN INFINIDAD DE PROBLEMAS QUE HAY QUE RESOLVERLES,..."
es evidente que yo las interpreto de forma distinta a como tú lo haces.
Los problemas a los que se refiere Clemente, desde mi punto de vista, pueden ser problemas de comprensión del idioma, problemas de resolución de situaciones que les surjan (ejemplo el de la cisterna - fontaneros) por el hecho de ser recien llegados o llevar poco tiempo residiendo en el país pero esto es muy diferente a generar conflictos en la Comunidad. Esto no ha dicho Clemente que esté sucediendo. De hecho, la avería que hubo, la pagaron sin problema a pesar de las desconfianzas muy infundadas, por cierto. Él, al decir ¡Indignante!, está queriendo dar a entender, creo yo, que a estas personas se les trata de un modo vejatorio, en algunas ocasiones, al desconfiar de ellos/as solamente por el hecho de proceder de otros países, ser de diferente raza, etc...
Y si estoy muy pero que muy equivocada en lo que expongo, que nos diga Clemente a qué tipo de problemas se refiere y así saldremos de dudas.
Saludos también para tod@s
Vamos a ver compañero de foro Black Bess, tengo por costubre leer siempre todos los comentarios antes de formular mis opiniones que pueden o no pueden gustar, y pueden ser acertadas o no, pero siempre las hago con buena fe y ante todo viendo la vida real, la que vivimos hoy día lo demás si es una falacia.
Clemente dice en su comentario de día 14/04. Veréis : la cuestión está muy cruda porque los inmigrantes aportan infinidad de problemas que hay que resolverles, aparte de numerosos casos de morosidad.............
Y tú con fecha 17/04 dices:
En ningún momento Clemente ha dicho que haya tenido problemas con sus vecinos. Así que cuando dices "con tal rankig" estás prejuzgando la situación, desconociéndola.
Yo suelo leer, como ves, todos los comentarios pero veo que á tí se te pasan por alto estos detalles. Comprendo que quieras ayudar pero prejuzgas cosas que no has sabido leer.
Referente al presupuesto, es fácil de pedirlo vía teléfono, simplemante te piden el número de vecinos y lo multiplican por una cantidad que son sus honorarios y ya tienes el presupuesto. No te preguntan, cuántos morosos tiene la comunidad, ni cuántos pensionistas, ni cuántos inmigrantes. Te invito ha hacer la prueba.
Un saludo.
Clemente dice en su comentario de día 14/04. Veréis : la cuestión está muy cruda porque los inmigrantes aportan infinidad de problemas que hay que resolverles, aparte de numerosos casos de morosidad.............
Y tú con fecha 17/04 dices:
En ningún momento Clemente ha dicho que haya tenido problemas con sus vecinos. Así que cuando dices "con tal rankig" estás prejuzgando la situación, desconociéndola.
Yo suelo leer, como ves, todos los comentarios pero veo que á tí se te pasan por alto estos detalles. Comprendo que quieras ayudar pero prejuzgas cosas que no has sabido leer.
Referente al presupuesto, es fácil de pedirlo vía teléfono, simplemante te piden el número de vecinos y lo multiplican por una cantidad que son sus honorarios y ya tienes el presupuesto. No te preguntan, cuántos morosos tiene la comunidad, ni cuántos pensionistas, ni cuántos inmigrantes. Te invito ha hacer la prueba.
Un saludo.
Os estoy muy agradecido a todos por el interés que os estáis tomando, asesorándome sobre cómo he de actuar sobre este engorroso tema que me preocupa.
Veréis : Todo el problema radica en que cuando mi antecesor, después de vender el piso y tratar de pasar el cargo a quien por turno le correspondía, encontró a un propietario que también tenía vendido el piso y vivía en otra ciudad, y el nuevo propietario, inmigrante, se encontraba ausente, mientras que el siguiente, que debía acompañar al primero, es un poco retrasado carente de la cualidades necesarias al cual la Comunidad siempre excluyó. Los siguientes : ancianidad, inmigrantes nada cualificados y propietarios que sí pueden, pero " yo trabajo y vengo tarde y cansado y no me digas " Bla bla bla ", ! Hazlo tú ¡. Agravios comparativos y excusas. Por este motivo y porque hace muchos años que vivo en esta Comunidad donde en otro tiempo era una encantadora y apacible ciudad dormitorio de la capital a la que pertenece, y por no querer dejar la dirección de la misma en manos de propietarios nada cualificados, caí de " Pardillo " y, consciente de que lo que cogía me resultaría difícil endosarlo acepté. Es por lo que hoy me veo en esta situación, que si el administrador no viene a convence a alguno, o bien tendré que seguir un año más y después con el apoyo de éste ser relevado o echar mano de la mediación Judicial.
Soy todo vista para continuar leyendo y poner en práctica todos los consejos que vengan.
Un saludo.
Luis 25
Tengo la sensación que das por hecho que el administrador que contratara o contratase Clemente o su sucesor, tendría problemas con el vecindario ya que le aconsejas que en el momento de contratarlo no le diga la formación vecinal que tiene.
Sencillamente, patético.
Es mi opinión.
¿Eso es buena fe? ¿empezar un trabajo en una comunidad partiendo de una falacia? ¿Qué crees que le ha dicho Clemente al administrador sobre la formación vecinal? ¿Que todos son banqueros, comerciantes, ricos y sin posibilidad de llegar a ser morosos? ¿Con qué fin?¿Con el de que firme el contrato? ¿Qué crees que pasará cuando vea que no es lo que le han contado? ¿No firmará el contrato?
Dicho esto, paso a decirte que creo que no te has leído con atención todo lo que Clemente nos ha relatado más que nada porque no será difícil que halle administrador, es que ya lo ha hallado.
Si no ¿cómo es que ha presentado un presupuesto? Supongo que lo habrá hecho en base a las características concretas de la comunidad y a la información que Clemente le haya facilitado.
Y no sólo ha sido hallado sino también acordado en Junta que dicho administrador sea contratado. Observa:
"A petición de todos presenté el presupuesto de un administrador que yo ya tenía preparado y que fue aceptado por todos"
Lo que no parece que haya hecho Clemente (porque no lo dice) es haber recabado información sobre dicho administrador, o sea, referencias; no vaya a suceder que, en el futuro, los que verdaderamente tengan problemas sean los vecinos con él o ella.
En ningún momento Clemente ha dicho que haya tenido problemas con sus vecinos. Así que cuando dices "con tal rankig" estás prejuzgando la situación, desconociéndola.
El único problema que ha mencionado Clemente es el de la dificultad que está teniendo a la hora de ser sustituido en su cargo de presidente porque nadie quiere serlo. Pero eso sucede en la mayoría de las comunidades, es decir, nadie quiere dar algo a cambio de nada.
Hasta prontito y espero, que con el intercambio de opiniones, te estemos echando una manito porque
"la manita la tengo quebrada y no tengo huesito ni nada"
Tengo la sensación que das por hecho que el administrador que contratara o contratase Clemente o su sucesor, tendría problemas con el vecindario ya que le aconsejas que en el momento de contratarlo no le diga la formación vecinal que tiene.
Sencillamente, patético.
Es mi opinión.
¿Eso es buena fe? ¿empezar un trabajo en una comunidad partiendo de una falacia? ¿Qué crees que le ha dicho Clemente al administrador sobre la formación vecinal? ¿Que todos son banqueros, comerciantes, ricos y sin posibilidad de llegar a ser morosos? ¿Con qué fin?¿Con el de que firme el contrato? ¿Qué crees que pasará cuando vea que no es lo que le han contado? ¿No firmará el contrato?
Dicho esto, paso a decirte que creo que no te has leído con atención todo lo que Clemente nos ha relatado más que nada porque no será difícil que halle administrador, es que ya lo ha hallado.
Si no ¿cómo es que ha presentado un presupuesto? Supongo que lo habrá hecho en base a las características concretas de la comunidad y a la información que Clemente le haya facilitado.
Y no sólo ha sido hallado sino también acordado en Junta que dicho administrador sea contratado. Observa:
"A petición de todos presenté el presupuesto de un administrador que yo ya tenía preparado y que fue aceptado por todos"
Lo que no parece que haya hecho Clemente (porque no lo dice) es haber recabado información sobre dicho administrador, o sea, referencias; no vaya a suceder que, en el futuro, los que verdaderamente tengan problemas sean los vecinos con él o ella.
En ningún momento Clemente ha dicho que haya tenido problemas con sus vecinos. Así que cuando dices "con tal rankig" estás prejuzgando la situación, desconociéndola.
El único problema que ha mencionado Clemente es el de la dificultad que está teniendo a la hora de ser sustituido en su cargo de presidente porque nadie quiere serlo. Pero eso sucede en la mayoría de las comunidades, es decir, nadie quiere dar algo a cambio de nada.
Hasta prontito y espero, que con el intercambio de opiniones, te estemos echando una manito porque
"la manita la tengo quebrada y no tengo huesito ni nada"
Quiero, asimismo, comentar tu última frase: "Y un gili que soy yo por haberme hecho cargo de lo que no me correspondía"
Estoy de acuerdo contigo en que el haberte hecho cargo voluntariamente, igual ha podido ser un error; pero, muchas veces cometemos ese error intentando ayudar ya que pocas veces te lo van a agradecer.
Sin embargo, no estoy de acuerdo cuando dices que te has hecho cargo de lo que no te correspondía. Porque en sí, sí te correspondía; en una duodécima parte, pero, te correspondía ya que el cargo es obligatorio y alguien tiene que desempeñarlo ¿no?
Estoy de acuerdo contigo en que el haberte hecho cargo voluntariamente, igual ha podido ser un error; pero, muchas veces cometemos ese error intentando ayudar ya que pocas veces te lo van a agradecer.
Sin embargo, no estoy de acuerdo cuando dices que te has hecho cargo de lo que no te correspondía. Porque en sí, sí te correspondía; en una duodécima parte, pero, te correspondía ya que el cargo es obligatorio y alguien tiene que desempeñarlo ¿no?
Clemente
No puedes deducir de mi "respuesta" que la elección de presidente no se puede votar en extraordinaria porque lo que me hice fue una "pregunta" reflexionando sobre lo que había dicho Lexis: "Si usted quiere ser sustituído en el cargo de Presidente como Presidente tiene que convocar la Junta General anual"
Y, claro, si eso supone tener que esperar de nuevo hasta final de año, pues, se alarga la cosa.
Pero, no creo que sea así.
El Presidente, que todavía sigues siendo tú, podrá convocar extraordinaria en cualquier momento para que se nombre otro presi. Es más, tu ya has estado más del año que marca la ley salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.
Y según dice la LPH : "Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria"
Y además como cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad dirijiendo escrito al presidente para que los incluya en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre...
Si nadie lo solicita, te lo solicitas tu a ti mismo, y ya está solicitado.
Así que ¿la elección de presidente se puede votar en extraordinaria? Yo creo que sí ¿no?
Además tú mismo te contestaste en tu mensaje cuando dices:
"Verás: todo esto se ha desarrollado en Junta Extraordinaria"
Si se ha desarrollado una vez, se puede desarrollar dos ¿a que sí?
PD: Yo que tú iría a por esos tres listillos (para el cargo). No sé si me explico. Y de los otros cinco, no te creas cuando te dicen que no saben porque saben y demasiado. Lo que quieren es quitarse una carga. ¡Y quien no! Trabajar sin cobrar no le gusta a casi nadie a no ser que tengas mucho amor al arte.
Un saludo y mucha suerte.
No puedes deducir de mi "respuesta" que la elección de presidente no se puede votar en extraordinaria porque lo que me hice fue una "pregunta" reflexionando sobre lo que había dicho Lexis: "Si usted quiere ser sustituído en el cargo de Presidente como Presidente tiene que convocar la Junta General anual"
Y, claro, si eso supone tener que esperar de nuevo hasta final de año, pues, se alarga la cosa.
Pero, no creo que sea así.
El Presidente, que todavía sigues siendo tú, podrá convocar extraordinaria en cualquier momento para que se nombre otro presi. Es más, tu ya has estado más del año que marca la ley salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.
Y según dice la LPH : "Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria"
Y además como cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad dirijiendo escrito al presidente para que los incluya en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre...
Si nadie lo solicita, te lo solicitas tu a ti mismo, y ya está solicitado.
Así que ¿la elección de presidente se puede votar en extraordinaria? Yo creo que sí ¿no?
Además tú mismo te contestaste en tu mensaje cuando dices:
"Verás: todo esto se ha desarrollado en Junta Extraordinaria"
Si se ha desarrollado una vez, se puede desarrollar dos ¿a que sí?
PD: Yo que tú iría a por esos tres listillos (para el cargo). No sé si me explico. Y de los otros cinco, no te creas cuando te dicen que no saben porque saben y demasiado. Lo que quieren es quitarse una carga. ¡Y quien no! Trabajar sin cobrar no le gusta a casi nadie a no ser que tengas mucho amor al arte.
Un saludo y mucha suerte.
Gracias de nuevo, Lexis.
Hola Black Bess: Sinceramente me has aportado una gran ayuda, me estás indicando el camino a seguir y eso es mucho.
Verás: todo esto se ha desarrollado en Junta Extraordinaria, ya que la ordinaria la convoco a final de año para presentar el esrtado de cuentas y presupuesto para el siguiente ejercicio, y la extraordinaria a primeros de Abril para la sucesión de cargos y otros temas . ¿ Entiendo en tu respuesta que la elección de presidente no se puede votar en extraordinaria ? .
En principio pondré en práctica la táctica que me indicas, aunque creo que la última solución será la vía Judicial, para lo que si llega el caso necesitaría vuestra ayuda indicándome los pasos a seguir, siempre os estaré muy agradecido por todo ello.
Veréis : la cuestión está muy cruda porque los inmigrantes aportan infinidad de problemas que hay que resolverles, aparte de numerosos casos de morosidad , ( léase el post que publico en este foro con el título " burbujas de sociedad " ), ! Indignante ¡. De doce propietarios, cinco inmigrantes; uno, residente en distinta ciudad ; uno, ancianidad ; uno, casi incapacidad psíquica. Rsultado : quedamos cuatro, tres listos que saben pero no quieren, y un " gili ' que soy yo por haberme hecho cargo de lo no me correspondía.
Os envío un saludo y espero seguir recibiendo vuestros consejos y ayuda. Gracias
