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Consulta alternativas problema ocupación edificabilidad, y planteamiento general nnss
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Consulta alternativas problema ocupación edificabilidad, y planteamiento general nnss
Buenas tardes,
Tengo una parcela en un pueblo de Guadalajara que heredé de un familiar. Pero como suele ocurrir en estos casos parece más bién un gran quebradero de cabeza en el que damos un pasito para delante y dos para detrás.
Comento el caso por si alguien fuera tan amable de orientarme para buscar alternativas posibles y comente las posibilidades que tenemos en mente.
La parcela en cuestión es un solar urbano, que estaba reflejado tanto en catastro como en el plan urbanístico con una superficie de 100 metros cuadrados, cuando en realidad tiene 300. La primera vez que lo catastraron no pudieron acceder ni verificar la linde del fondo y se la inventaron dejando 200 metros de esa propiedad reflejada como si fuera de la parcela de detrás, ya terreno rústico.
Nos topamos de bruces con los coeficientes de ocupación y edificabilidad, un 60% y un 100%, en un terreno que oficialmente solo tenía 100metros. En una primera y única cita concedida, con el técnico municipal este nos comentó que si no nos salíamos de la superficie reconocida como urbano y siempre y cuando arreglásemos en el catastro esta discrepancia sumando todos los metros reales dela parcela, se computarían así y nos daría margen para hacer los 80mterosque queríamos.
Comentar que hay dos tipos de ordenar la población, en línea, nuestra parcela( con 60% de ocupación y 100% de edificabilidad) y en manzana (que originariamente tenía cifras similares pero se modificó puntualmente por 80% y 250%)
El catastro incluyó todos los metros que tiene en realidad la parcela, dejaron los 100mts de solar urbano, pero los 200mts que faltaban se quedaron en suelo rústico.
Una vez arreglado todo en el catastro como nos indicó el técnico del Ayuntamiento y con el fin de iniciar el encargo del proyecto de obra a un arquitecto, solicite cita con él de nuevo, cosa que me negaron en todo momento, diciéndome que consultara por escrito y se me contestaría por escrito. Comentar que el trámite del catastro duró dos años.
Creíamos que ya estaba solucionado, pues al no salirnos del plan e incluso no ocupar más de 80mts de la parte urbana no pondrían pegas.
Elaboramos un informe con todos los datos que creímos oportunos, entre los que estaba un croquis vivienda construir, con plantas y alzados, planos de localización, certificados catastrales, y demás documentación para exponer lo que queríamos y preguntar si era viable, y en caso de no serlo preguntar como ajustarlo.
Después de otros dos años contestándonos que cumpliéramos las normas en, así sin más, y sucesivas consultasen las que íbamos especificando la cuestión de coeficientes, otro técnico del Ayuntamiento nos contesta por teléfono que entiende la peculiaridad de la parcela, que al hacer el plan se empleó una copia del catastro que no se corresponde con la realidad, y que al solo reconocían en el ayuntamiento lo marcado en el plan, 100mts, pero que me contestaría por escrito que se me permitía construir con una ocupación del 80% como si fuera manzana.
Y así fue llego un escrito con salida del registro que me llegó por mail que indicaba que para mi parcela urbana con referencia tal, se permitía una ocupación del 80% y una altura de 7 metros de fachada. Pero que solo tenían en cuenta 100matros iniciales.
Contentos, pues según ese criterio iniciamos en navidad el encargo del proyecto, y lo presentamos en el año próximo para solicitar licencia, con tan mala suerte de que el técnico actual, que no es el que nos comunicó por escrito el 80%, se agarra a la norma del 60% de ocupación y en 100% de edificabilidad, además de tampoco reconocer la realidad de la parcela. Siempre por escrito, el ayuntamiento no le tiene en nómina si no como asesor.
Y hoy no sabemos si hay camino por donde seguir, si es viable solicitar una modificación que nos aplique los mismos coeficientes, pues la normativa expone en la modificación puntual de manzana, el claro ejemplo de un terreno de 100 en el que según esos parámetros ni siquiera se podría construir las dos plantas completas típicas y buhardilla típicas que quiere proteger evitando bloques masificados. Y que eso justificaba la modificación.
Hemos presentado estos antecedentes al arquitecto actual, y ha contestado lo mismo.
Tampoco sabemos si por el contrario debemos intentar que se nos reconozca la realidad de parcela que solo necesitaríamos a efectos de cómputos.
La verdad es que estamos perdidos y desilusionados, porque después de hacer todo lo que se nos ha indicado no ha servido para nada. Y estamos a punto de perder todo el dinero invertido en arquitecto y aparejador y tirar la toalla con rabia de saber que hemos hecho bien y aún así están siendo duros a más no poder con nosotros. Ni siquiera dándonos una solución o una explicación más allá de que la norma esta así, contradictoria.
Un saludo y gracias por vuestro interés.
Tengo una parcela en un pueblo de Guadalajara que heredé de un familiar. Pero como suele ocurrir en estos casos parece más bién un gran quebradero de cabeza en el que damos un pasito para delante y dos para detrás.
Comento el caso por si alguien fuera tan amable de orientarme para buscar alternativas posibles y comente las posibilidades que tenemos en mente.
La parcela en cuestión es un solar urbano, que estaba reflejado tanto en catastro como en el plan urbanístico con una superficie de 100 metros cuadrados, cuando en realidad tiene 300. La primera vez que lo catastraron no pudieron acceder ni verificar la linde del fondo y se la inventaron dejando 200 metros de esa propiedad reflejada como si fuera de la parcela de detrás, ya terreno rústico.
Nos topamos de bruces con los coeficientes de ocupación y edificabilidad, un 60% y un 100%, en un terreno que oficialmente solo tenía 100metros. En una primera y única cita concedida, con el técnico municipal este nos comentó que si no nos salíamos de la superficie reconocida como urbano y siempre y cuando arreglásemos en el catastro esta discrepancia sumando todos los metros reales dela parcela, se computarían así y nos daría margen para hacer los 80mterosque queríamos.
Comentar que hay dos tipos de ordenar la población, en línea, nuestra parcela( con 60% de ocupación y 100% de edificabilidad) y en manzana (que originariamente tenía cifras similares pero se modificó puntualmente por 80% y 250%)
El catastro incluyó todos los metros que tiene en realidad la parcela, dejaron los 100mts de solar urbano, pero los 200mts que faltaban se quedaron en suelo rústico.
Una vez arreglado todo en el catastro como nos indicó el técnico del Ayuntamiento y con el fin de iniciar el encargo del proyecto de obra a un arquitecto, solicite cita con él de nuevo, cosa que me negaron en todo momento, diciéndome que consultara por escrito y se me contestaría por escrito. Comentar que el trámite del catastro duró dos años.
Creíamos que ya estaba solucionado, pues al no salirnos del plan e incluso no ocupar más de 80mts de la parte urbana no pondrían pegas.
Elaboramos un informe con todos los datos que creímos oportunos, entre los que estaba un croquis vivienda construir, con plantas y alzados, planos de localización, certificados catastrales, y demás documentación para exponer lo que queríamos y preguntar si era viable, y en caso de no serlo preguntar como ajustarlo.
Después de otros dos años contestándonos que cumpliéramos las normas en, así sin más, y sucesivas consultasen las que íbamos especificando la cuestión de coeficientes, otro técnico del Ayuntamiento nos contesta por teléfono que entiende la peculiaridad de la parcela, que al hacer el plan se empleó una copia del catastro que no se corresponde con la realidad, y que al solo reconocían en el ayuntamiento lo marcado en el plan, 100mts, pero que me contestaría por escrito que se me permitía construir con una ocupación del 80% como si fuera manzana.
Y así fue llego un escrito con salida del registro que me llegó por mail que indicaba que para mi parcela urbana con referencia tal, se permitía una ocupación del 80% y una altura de 7 metros de fachada. Pero que solo tenían en cuenta 100matros iniciales.
Contentos, pues según ese criterio iniciamos en navidad el encargo del proyecto, y lo presentamos en el año próximo para solicitar licencia, con tan mala suerte de que el técnico actual, que no es el que nos comunicó por escrito el 80%, se agarra a la norma del 60% de ocupación y en 100% de edificabilidad, además de tampoco reconocer la realidad de la parcela. Siempre por escrito, el ayuntamiento no le tiene en nómina si no como asesor.
Y hoy no sabemos si hay camino por donde seguir, si es viable solicitar una modificación que nos aplique los mismos coeficientes, pues la normativa expone en la modificación puntual de manzana, el claro ejemplo de un terreno de 100 en el que según esos parámetros ni siquiera se podría construir las dos plantas completas típicas y buhardilla típicas que quiere proteger evitando bloques masificados. Y que eso justificaba la modificación.
Hemos presentado estos antecedentes al arquitecto actual, y ha contestado lo mismo.
Tampoco sabemos si por el contrario debemos intentar que se nos reconozca la realidad de parcela que solo necesitaríamos a efectos de cómputos.
La verdad es que estamos perdidos y desilusionados, porque después de hacer todo lo que se nos ha indicado no ha servido para nada. Y estamos a punto de perder todo el dinero invertido en arquitecto y aparejador y tirar la toalla con rabia de saber que hemos hecho bien y aún así están siendo duros a más no poder con nosotros. Ni siquiera dándonos una solución o una explicación más allá de que la norma esta así, contradictoria.
Un saludo y gracias por vuestro interés.
Primero, voy a recopilar los datos que das para analizar antecedentes.
Tu parcela entiendo que por un lado se trata de una finca encabalgada (parte en situación de suelo urbanizado y parte en situación de rústica).
Si esto es así, de entrada sólo podrías construir en la parte que el planeamiento lo permite: los 100m de urbanizado. Hasta ahí todo claro y todo bien.
En tu municipio hay distintas formas de ordenar la edificación. Cuestión importante aquí ¿En el plan general cuál de las dos es la que te toca a ti?
Por lo que parece que dices, entiendo que no es edificación en manzana cerrada, sino unifamiliar aislada con ocupación del 60%. No obstante estuvisteis en trámite para que os aceptasen hasta un 80% de ocupación y os lo aceptaron, pero ahora os dicen que no, ¿todo correcto?
Bien, pues primera cuestión básica, ¿en que justificabas el cambio de ocupación al 80%? Porque es en base a esa justificación el cómo conseguir que te lo vuelvan a aceptar.
Siguiente cuestión básica, ¿existe algún antecedente en el que la parcela se considerase en su totalidad urbanizada? ¿Hay alguna construcción aunque sea ruinosa previamente en la finca? ¿Cuál es el % de ocupación de las parcelas anexas? En base a datos de comparación o datos de antecedentes se puede justificar una modificación de planeamiento
Y ahora otra posibilidad, ¿tiene algún uso la parcela(explotación agrícola o algo así)? En ese caso sería posible utilizar parte del % de ocupación justificandolo como parte de construcción indispensable de las que regula la legislación. Esto es, podrías el garaje modificarlo ligeramente en el proyecto para incluirlo como almacén indispensable o alguna cosa así. Esto último es complicado, pero podrías plantear fundir la tipologia de vivienda con alguna de indispensable y así justificar más ocupación.
Otra opción más. Plantear una desclasificacion de suelo rural. Esto se puede hacer mediante el procedimiento simplificado que regula el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, pero suele hacerse para áreas mayores y no para una parcela única y es un trámite que el ayuntamiento solicita al catastro. Y por tanto es farragoso, pero podrías también intentar solicitarlo.
Es complicado intentar asesorarte sin más datos, puesto que cada caso es siempre diferente. Pero siempre hay que buscar una justificación para un cambio de ocupación concreto o para un cambio de planeamiento.
Tu parcela entiendo que por un lado se trata de una finca encabalgada (parte en situación de suelo urbanizado y parte en situación de rústica).
Si esto es así, de entrada sólo podrías construir en la parte que el planeamiento lo permite: los 100m de urbanizado. Hasta ahí todo claro y todo bien.
En tu municipio hay distintas formas de ordenar la edificación. Cuestión importante aquí ¿En el plan general cuál de las dos es la que te toca a ti?
Por lo que parece que dices, entiendo que no es edificación en manzana cerrada, sino unifamiliar aislada con ocupación del 60%. No obstante estuvisteis en trámite para que os aceptasen hasta un 80% de ocupación y os lo aceptaron, pero ahora os dicen que no, ¿todo correcto?
Bien, pues primera cuestión básica, ¿en que justificabas el cambio de ocupación al 80%? Porque es en base a esa justificación el cómo conseguir que te lo vuelvan a aceptar.
Siguiente cuestión básica, ¿existe algún antecedente en el que la parcela se considerase en su totalidad urbanizada? ¿Hay alguna construcción aunque sea ruinosa previamente en la finca? ¿Cuál es el % de ocupación de las parcelas anexas? En base a datos de comparación o datos de antecedentes se puede justificar una modificación de planeamiento
Y ahora otra posibilidad, ¿tiene algún uso la parcela(explotación agrícola o algo así)? En ese caso sería posible utilizar parte del % de ocupación justificandolo como parte de construcción indispensable de las que regula la legislación. Esto es, podrías el garaje modificarlo ligeramente en el proyecto para incluirlo como almacén indispensable o alguna cosa así. Esto último es complicado, pero podrías plantear fundir la tipologia de vivienda con alguna de indispensable y así justificar más ocupación.
Otra opción más. Plantear una desclasificacion de suelo rural. Esto se puede hacer mediante el procedimiento simplificado que regula el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, pero suele hacerse para áreas mayores y no para una parcela única y es un trámite que el ayuntamiento solicita al catastro. Y por tanto es farragoso, pero podrías también intentar solicitarlo.
Es complicado intentar asesorarte sin más datos, puesto que cada caso es siempre diferente. Pero siempre hay que buscar una justificación para un cambio de ocupación concreto o para un cambio de planeamiento.
Muchas gracias por responder.
Mi parcela se encabalgo, pero no porque yo añadiera terreno.Si no porque regularicé las cosas en el catastro moviendo la linea del plano de acuerdo con mis vecinos para ponerla donde se encontraba la linde. una pared de 1,5 metros y estando toda mi parcela 2,5m mas alta que los terrenos rusticos de detrás. Si hoy hicieran el plan habrian cogido mi parcela entera puesto que el limite urbano en mi calle sigue la linea de esa pared indistintamente del fondo de cada parcela, las hay con mucho fondo, mas que el mio y con mucho menos.
En mi parcela me corresponde en linea con un 60% de ocupación y una edificabilidad de 1 m por metro. Exponiendo el caso al tecnico nos contesto que un 80% y una altura maxima de 7 metros hasta el alero.Pero ese tecnico fué despedido en marzo y ahora hay otro que aplica la norma. Yo argumenté que el coeficiente de la manzana se modificó por que ocurria lo que me pasa a mi, que ni ocupando lo que se me indica no salen las plantas que se permiten, o salen haciendo plantas de 30metros 2.
No hay antecedentes de otra urbanización ni construcciones preexistentes ni usos agrícolas. La parte encabalgada en mi caso, es en toda la calle el jardín trasero de las casas. Solo que en unos casos es suelo urbano y en oros rústico atendiendo a por donde pintaros la linea si coincidiendo con la pared o atrochando. Decir que los terrenos de debajo, los que están en rustica simpre han sido terrenos distintos.
Después de hablar con el Ayuntamiento reconocen que la edificabilidad que se me aplica en todo caso es erronea por no permitir reproducir una vivienda como las preexistentes y que la norma en su generalidad quiere preservar. Por tanto dicen que van a aprobar en pleno el modificarla, alegando error en la realización de las normas anteriores. Después debe ser aprobada por la comisión autonómica correspondiente. Espero que ahora en la autonomía no lo paren por cualquier tecnicismo.
Muy agradecido por tu interés
Mi parcela se encabalgo, pero no porque yo añadiera terreno.Si no porque regularicé las cosas en el catastro moviendo la linea del plano de acuerdo con mis vecinos para ponerla donde se encontraba la linde. una pared de 1,5 metros y estando toda mi parcela 2,5m mas alta que los terrenos rusticos de detrás. Si hoy hicieran el plan habrian cogido mi parcela entera puesto que el limite urbano en mi calle sigue la linea de esa pared indistintamente del fondo de cada parcela, las hay con mucho fondo, mas que el mio y con mucho menos.
En mi parcela me corresponde en linea con un 60% de ocupación y una edificabilidad de 1 m por metro. Exponiendo el caso al tecnico nos contesto que un 80% y una altura maxima de 7 metros hasta el alero.Pero ese tecnico fué despedido en marzo y ahora hay otro que aplica la norma. Yo argumenté que el coeficiente de la manzana se modificó por que ocurria lo que me pasa a mi, que ni ocupando lo que se me indica no salen las plantas que se permiten, o salen haciendo plantas de 30metros 2.
No hay antecedentes de otra urbanización ni construcciones preexistentes ni usos agrícolas. La parte encabalgada en mi caso, es en toda la calle el jardín trasero de las casas. Solo que en unos casos es suelo urbano y en oros rústico atendiendo a por donde pintaros la linea si coincidiendo con la pared o atrochando. Decir que los terrenos de debajo, los que están en rustica simpre han sido terrenos distintos.
Después de hablar con el Ayuntamiento reconocen que la edificabilidad que se me aplica en todo caso es erronea por no permitir reproducir una vivienda como las preexistentes y que la norma en su generalidad quiere preservar. Por tanto dicen que van a aprobar en pleno el modificarla, alegando error en la realización de las normas anteriores. Después debe ser aprobada por la comisión autonómica correspondiente. Espero que ahora en la autonomía no lo paren por cualquier tecnicismo.
Muy agradecido por tu interés
