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Buenas noches , me urge que alguien me asesore, hace un par de años compre un terreno rustico en almeria de 1300m2 con una nave de aperos ya construida de 35 m2 refelejada en mi escritura, ahora cuando voy a dar de alta el suministro electrico me he dado cuenta de que esa nave no tiene permiso de obra. ¿Cuantos metros estarian permitidos construir en este terreno? ¿como podria legalizar la construccion, me multaria a mi el ayuntamiento o me la derrumbaria? por favor contestadme lo antes posible ya que me urge dar de alta la luz y no puedo darla hasta que no haya solucionado el problema y me da miedo meter el procedimiento en el ayuntamiento por las posibles consecuencias
Tengo un pequeño terreno de 1.300M2 en un pueblo de almeria, resulta que lo compre con un pequeño almacen de 40m2, ahora quiero poner la luz y me pide endesa una licencia de primera ocupacion o un permiso de uso agricola. Me da miedo darle al ayuntamiento la copia de la escritura,porque logicamente aunque tengo un documento de un ingeniero asegurando que la nave estaba construida cuando lo compre ,digan de multarme o tirarmelo. Alguien me puede decir algo?
hola a todos tengo una pregunta para los que conoceis el tema urbanístico mejor que yo, mi caso es el siguiente: en mayo de 2004 compré en TARRAGONA una parcela rustica de 1 hectarea donde ya existia una casita pequeña tipo almacen el cual el mismo año 2004 amplie bastante hasta hacerme una casa de 4 habitaciones, en ningun momento solicité permiso de obras ni comuniqué nada al ayuntamiento el cual se que tiene constancia de la construcción porque construi un pozo ciego para el lavabo y me hicieron quitarlo e instalar uno que cumpliera la normativa.
Pues bien hoy dia 11/02/2009 me ha llegado una carta del Ayuntamiento con un número de Exp. y con un número de Referencia Catastral para pagar 109 Euros "supongo que de IBI" de la Clave de Uso V.Residencial. ¿Esto que significa?. me han legalizado la casa si yo hacer nada ?
Pues bien hoy dia 11/02/2009 me ha llegado una carta del Ayuntamiento con un número de Exp. y con un número de Referencia Catastral para pagar 109 Euros "supongo que de IBI" de la Clave de Uso V.Residencial. ¿Esto que significa?. me han legalizado la casa si yo hacer nada ?
hola a todos tengo una pregunta para los que conoceis el tema urbanístico mejor que yo, mi caso es el siguiente: en mayo de 2004 compré en TARRAGONA una parcela rustica de 1 hectarea donde ya existia una casita pequeña tipo almacen el cual el mismo año 2004 amplie bastante hasta hacerme una casa de 4 habitaciones, en ningun momento solicité permiso de obras ni comuniqué nada al ayuntamiento el cual se que tiene constancia de la construcción porque construi un pozo ciego para el lavabo y me hicieron quitarlo e instalar uno que cumpliera la normativa como así hice.
Pues bien el dia 11/02/2009 me ha llegado una carta del Ayuntamiento con un número de Exp. y con un número de Referencia Catastral para pagar 109 Euros "supongo que de IBI" de la Clave de Uso V.Residencial. ¿Esto que significa? ¿ Me han legalizado la casa sin yo hacer nada ? ¿ Que tengo que hacer ahora ?
Pues bien el dia 11/02/2009 me ha llegado una carta del Ayuntamiento con un número de Exp. y con un número de Referencia Catastral para pagar 109 Euros "supongo que de IBI" de la Clave de Uso V.Residencial. ¿Esto que significa? ¿ Me han legalizado la casa sin yo hacer nada ? ¿ Que tengo que hacer ahora ?
- Desearia saber, si la prescripción de 4 años a la que se alude en una construcción ilegal, es solo en lo concerniente al derribo de la vivienda o tambien en la posible sanción económica que te imponen.
-Si habiendose presentado durante la construcción de dicha vivienda la policia local para hacer diferentes fotos del hecho y en varias ocasiones, se puede decir que la construcción se acabó inmediatamente después a la última visita, con objeto de que empiece a contar desde ese mismo momento la citada prescipción de los cuatro años.
Por supuesto presentando recibos de luz, empadronamiento,etc.
Gracias por vuestras respuesta y la labor que ejerceis.
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-Si habiendose presentado durante la construcción de dicha vivienda la policia local para hacer diferentes fotos del hecho y en varias ocasiones, se puede decir que la construcción se acabó inmediatamente después a la última visita, con objeto de que empiece a contar desde ese mismo momento la citada prescipción de los cuatro años.
Por supuesto presentando recibos de luz, empadronamiento,etc.
Gracias por vuestras respuesta y la labor que ejerceis.
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A verTN, que creo que me entendiste mal o yo me expliqué con poco rigor.
1º) -"todos os dirán lo mismo, a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados se puede construir de un 2 a un 3 por ciento o algo más dependiendo de los planes urbanísticos vigentes"
Y dices; "Falso, eso depende de la normativa autonómica"
Claroo...por eso digo "dependiendo de los planes urbanísticos vigentes
2º) Lo de la valla, es cierto, claro que hay q pedir licencia, todo lo que implique 'obra' ha de ejecutarse con una, pero es 'obra menor', y por tanto, lo que digo es que no suelen dar problema en concederla, ya que como propietario de finca el Código Civil establece tu derecho a vallar tu finca. ·3ª) Claro que no es fácil un Plan Parcial, y yo no he dicho que lo sea, ojo. Nada es fácil en esto...pero no imposible como parece desprenderse de tu argumentación.
4ª) Respecto a los costes, por supuesto, no he dicho que sea barato, y me parece hasta cierto punto lógico que quien recibe la plusvalía haya de cargar con los costes, ya sean los dueños de las parcelas, ya sea el ayuntamiento por expropiación, pero ahí entran en juego los promotores inmobiliarios que pueden estar interesados en adquirir parte de todo ello, y así es como siempre se ha hecho.
5ª) "...en derecho, quien acusa, debe probar el delito...son ellos los que deben probar que comenzó en tal fecha salvo que una ley diga lo contrario e invierta el orden de la prueba" -he dicho-
Y no es falso, pues me refiero a ganarte el pleito, hombre, está claro que pueden expedientarte...Por ejemplo, una foto aérea no demuestra nada, lo que refleja la foto no es prueba firme de la fecha en que dicha foto se ha tomado siquiera, y la presunción de prueba a favor de la administración no se refiere a que puede ser usada como prueba firme en un juicio o inatacable...lo único que tiene hasta ahí es una presunción de culpabilidad...Y es ahí finalmente donte te equivocas de cuajo...A la administración no le basta "con demostrar que hay una construcción sin licencia, punto, fácil de demostrar" como dices, pues sugieres que le basta eso para ganarte el pleito, y esto es lo falso, es suficiente para incoar el proceso, pero ni mucho menos para obtener el fin del derribo o siquiera de una multa administrativa en algunos casos.
Es decir hay un proceso, donde se te da la oportunidad de defenderte, aportar pruebas...etc. Como sabes, no termina en la Administración, contra su resolución vas a los jueces. Y ya para terminar con esto, y sería larguísimo de explicar, ni muchas Audiencias Provinciales ni la misma ley, buscan premeditadamente el derribo. Como botón de muestra en Andalucía:
El más frecuente es el de la emisión de certificados por parte de arquitectos técnicos o peritos, de que una determinada construcción tiene más de cinco años de antigüedad. El delito urbanístico prescribe. De manera que, con este certificado, la escritura pública que se consigue a partir de ahí y de su inscripción en el Registro, la vivienda deviene como inatacable; se queda en la situación jurídica de construcción fuera de ordenación.
Otras son en derecho las llamadas "Teorías del error" que sería largo de explicar, pero a grosso modo, a partir de cierta sentencia del Supremo empiezan a aparecer sentencias en las Audiencias Provinciales que aplican el error. Aquellas Audiencias Provinciales que entienden que en estos casos concurría en los sujetos error de tipo, no era necesario que distinguiera, como hace el Código Penal, entre si ese error de tipo era vencible o invencible. Error de tipo que, poniendo un poco más de aplicación, lo hubiera subsanado o que en cualquier caso no lo hubiera podido subsanar. Daba igual, porque nuestro Código Penal lo que establece es que en los casos en que el error de tipo fuera vencible, el delito se castigará en su caso, como imprudente. Como una construcción ilegal no se puede realizar con imprudencia -uno la realiza porque la quiere realizar-, la solución en ambos o casos era la misma: la absolución. Y empezamos a encontrar sentencias absolutorias.
Otras posibles defensas son quién, en determinadas Comunidades Autónomas se tipifica como 'promotor de la obra' y quien no...etc.
...y un larguísimo etc. Como ves no es tan fácil ...A la administración no le basta "con demostrar que hay una construcción sin licencia, punto, fácil de demostrar" como dices. Un saludo.
1º) -"todos os dirán lo mismo, a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados se puede construir de un 2 a un 3 por ciento o algo más dependiendo de los planes urbanísticos vigentes"
Y dices; "Falso, eso depende de la normativa autonómica"
Claroo...por eso digo "dependiendo de los planes urbanísticos vigentes
2º) Lo de la valla, es cierto, claro que hay q pedir licencia, todo lo que implique 'obra' ha de ejecutarse con una, pero es 'obra menor', y por tanto, lo que digo es que no suelen dar problema en concederla, ya que como propietario de finca el Código Civil establece tu derecho a vallar tu finca. ·3ª) Claro que no es fácil un Plan Parcial, y yo no he dicho que lo sea, ojo. Nada es fácil en esto...pero no imposible como parece desprenderse de tu argumentación.
4ª) Respecto a los costes, por supuesto, no he dicho que sea barato, y me parece hasta cierto punto lógico que quien recibe la plusvalía haya de cargar con los costes, ya sean los dueños de las parcelas, ya sea el ayuntamiento por expropiación, pero ahí entran en juego los promotores inmobiliarios que pueden estar interesados en adquirir parte de todo ello, y así es como siempre se ha hecho.
5ª) "...en derecho, quien acusa, debe probar el delito...son ellos los que deben probar que comenzó en tal fecha salvo que una ley diga lo contrario e invierta el orden de la prueba" -he dicho-
Y no es falso, pues me refiero a ganarte el pleito, hombre, está claro que pueden expedientarte...Por ejemplo, una foto aérea no demuestra nada, lo que refleja la foto no es prueba firme de la fecha en que dicha foto se ha tomado siquiera, y la presunción de prueba a favor de la administración no se refiere a que puede ser usada como prueba firme en un juicio o inatacable...lo único que tiene hasta ahí es una presunción de culpabilidad...Y es ahí finalmente donte te equivocas de cuajo...A la administración no le basta "con demostrar que hay una construcción sin licencia, punto, fácil de demostrar" como dices, pues sugieres que le basta eso para ganarte el pleito, y esto es lo falso, es suficiente para incoar el proceso, pero ni mucho menos para obtener el fin del derribo o siquiera de una multa administrativa en algunos casos.
Es decir hay un proceso, donde se te da la oportunidad de defenderte, aportar pruebas...etc. Como sabes, no termina en la Administración, contra su resolución vas a los jueces. Y ya para terminar con esto, y sería larguísimo de explicar, ni muchas Audiencias Provinciales ni la misma ley, buscan premeditadamente el derribo. Como botón de muestra en Andalucía:
El más frecuente es el de la emisión de certificados por parte de arquitectos técnicos o peritos, de que una determinada construcción tiene más de cinco años de antigüedad. El delito urbanístico prescribe. De manera que, con este certificado, la escritura pública que se consigue a partir de ahí y de su inscripción en el Registro, la vivienda deviene como inatacable; se queda en la situación jurídica de construcción fuera de ordenación.
Otras son en derecho las llamadas "Teorías del error" que sería largo de explicar, pero a grosso modo, a partir de cierta sentencia del Supremo empiezan a aparecer sentencias en las Audiencias Provinciales que aplican el error. Aquellas Audiencias Provinciales que entienden que en estos casos concurría en los sujetos error de tipo, no era necesario que distinguiera, como hace el Código Penal, entre si ese error de tipo era vencible o invencible. Error de tipo que, poniendo un poco más de aplicación, lo hubiera subsanado o que en cualquier caso no lo hubiera podido subsanar. Daba igual, porque nuestro Código Penal lo que establece es que en los casos en que el error de tipo fuera vencible, el delito se castigará en su caso, como imprudente. Como una construcción ilegal no se puede realizar con imprudencia -uno la realiza porque la quiere realizar-, la solución en ambos o casos era la misma: la absolución. Y empezamos a encontrar sentencias absolutorias.
Otras posibles defensas son quién, en determinadas Comunidades Autónomas se tipifica como 'promotor de la obra' y quien no...etc.
...y un larguísimo etc. Como ves no es tan fácil ...A la administración no le basta "con demostrar que hay una construcción sin licencia, punto, fácil de demostrar" como dices. Un saludo.
Hola a todos, me gustaría que me ayudaseís, porque no se cual es la situación legal de un terreno con casita que tengo. Os cuento, yo compre un terreno en marzo de 2005, era originariamente un terreno rústico dentro de un poligono de 4.400 m pero era de dos propietarios distintos que lo comprarón a medias, cada uno se hizo su casa y su piscina y lo tenian fisicamente dividido por una malla. Al irlo a comprar les obligue a segregarlo, ya que yo solo compraba la parte de uno de ellos, en escrituras consta que poseo 2.200 m con pozo y casa (viene hoja del catastro en la que figura la edificación con una antiguedad desde 1998, y viene hoja catastro actualizando metros, jardineria, piscina y demás). Ademas en el impuesto del IBI del ayuntamiento nos pone, Contribución urbana; V cat 41.310 pago 88.64 euros, contribución rústica Cero euros. Ahora viene la pregunta: lo tengo legalizado? sino, que debo hacer para legalizarlo? a prescrito la ilegalidad de la construcción? Muchisimas gracias
Hola, Janan. Yo soy de Badajoz,pero también conozco a gente de Mallorca. Creo, según me dijo una amiga mía de Mallorca, que en Baleares prescribe la ilegalidad en un plazo de ocho años. No te preocupes mucho. Creo que será fácil de legalizar. Yo no sé como será el ayuntamiento de Manacor,pero en Algaida( Palma de Mca),según sé de buena tinta por unos conocidos míos, las construcciones ilegales abundan y no pasa nada de nada. No creo que te la derriben. La gente decente tiene mucho miedo de incumplir las leyes, pero desde que me han contado el caso reciente de unos que compraron una casa rústica en las afueras de Algaida y la echaron abajo , construyendo otra cuatro veces más grande con todo el descaro del mundo, tan tranquilos y sin que les haya pasado nada...vamos yo ya no tengo ningún miedo de construir nada. Yo de ti no diría nada en el ayuntamiento, a ver si vas a ser tú el tonto al que le pillen, mientras hay gente que hace barbaridades y se va de rositas. Yo de ti haría fotografías de la casa o algo para demostrar la antigüedad de la obra (como fotos aéreas ) y piénsate dos veces lo de ir al ayuntamiento. Yo esperaría por lo menos dos años más antes de remover nada y busca documentación de la casa como te he dicho. Vive sin miedo y échale cara, como hacen algunos. Mucha suerte.
hola, a todos tengo un problemilla haber si alguien me lo puede resolver.
resulta que he comprado unos 7000 metros de trreno rustico en manacor (palma de mca) en los cuales hay una casita de campo de 80 metros resulta que esta casa la hicieron los anteriores dueños ilegalmente hace 6 años, yo queria saber como puedo "legalizarla" para asi poder pagar el ibi de esta casa, he oido que cuando pasa el catastro (pgou) te la "leglizan" pero. ¿ cada cuanto tiempo pasa y que documentos te hacen aportar?
¿ no se puede hacer de otra forma? . Hay vecinos en mi misma situacion que dicen que les vino una multa la pagaron y que ahora ya les viene el "IBI" de la vivienda ¿ esto es asi? . ¿la vivienda ya ha prescrito no me la pueden derrivar verdad?
cuando la hicieron,me dijeron los dueños que no le han dicho nada hasta ahora el ayuntamiento.
muchas gracias a todos por estos maravillosos foros . sois estupendos .
resulta que he comprado unos 7000 metros de trreno rustico en manacor (palma de mca) en los cuales hay una casita de campo de 80 metros resulta que esta casa la hicieron los anteriores dueños ilegalmente hace 6 años, yo queria saber como puedo "legalizarla" para asi poder pagar el ibi de esta casa, he oido que cuando pasa el catastro (pgou) te la "leglizan" pero. ¿ cada cuanto tiempo pasa y que documentos te hacen aportar?
¿ no se puede hacer de otra forma? . Hay vecinos en mi misma situacion que dicen que les vino una multa la pagaron y que ahora ya les viene el "IBI" de la vivienda ¿ esto es asi? . ¿la vivienda ya ha prescrito no me la pueden derrivar verdad?
cuando la hicieron,me dijeron los dueños que no le han dicho nada hasta ahora el ayuntamiento.
muchas gracias a todos por estos maravillosos foros . sois estupendos .
Buenas a todos.
Es la primera vez que visito este foro y me parece muy interesante los consejos que aportais a los usuarios que como yo tiene mil dudas en este tema del suelo rustico.
Tengo bastante desconociemineto en este tema, pero en mi coso concreto aun no he hecho nada, pero quiero hacerlo y ya!
Mi caso es el siguiente; Tengo vista una parcela de 24500m2 catalogada como suero rustico e-pastos se encuentra en termino municipal de Guadamur (Toledo) Esta es una parcela que empieza entre otras dor parcelas de suelo urbano con posibilidad de conexion a agua, luz (alcantarillado no hay son fosas).
Mi intencion es comprar esta parcela y realizar dos viviendas y tambien me gustaria montar una explotacion agraria de temas cinegeticos para repoblaciones. Como el suelo era rustico ya hable con el ayuntamiento del municipio y con el arquitecto municipal referente a la posibilidad de una recalificacion del terreno en un futuro al encontrarse el terreno en cuestion entre dos parcelas de suelo urbano y acceso directo a este. La verdad no me quedo nada claro... Por ese motivo acudo a ustedes para apelar a su conocimiento en el tema.
No se que procedimiento seguir, ni con la compra ni de que forma saber a quien pertenece este terreno ni en temas de proyecto, construccion permisos...
Tambien me comentaron algo referente a segregar el terreno, pero no recuerdo porque era.
Si fueran ustedes tan amables de asesorarme, se lo agradeceria enormemente.
Un saludo y gracias.
Es la primera vez que visito este foro y me parece muy interesante los consejos que aportais a los usuarios que como yo tiene mil dudas en este tema del suelo rustico.
Tengo bastante desconociemineto en este tema, pero en mi coso concreto aun no he hecho nada, pero quiero hacerlo y ya!
Mi caso es el siguiente; Tengo vista una parcela de 24500m2 catalogada como suero rustico e-pastos se encuentra en termino municipal de Guadamur (Toledo) Esta es una parcela que empieza entre otras dor parcelas de suelo urbano con posibilidad de conexion a agua, luz (alcantarillado no hay son fosas).
Mi intencion es comprar esta parcela y realizar dos viviendas y tambien me gustaria montar una explotacion agraria de temas cinegeticos para repoblaciones. Como el suelo era rustico ya hable con el ayuntamiento del municipio y con el arquitecto municipal referente a la posibilidad de una recalificacion del terreno en un futuro al encontrarse el terreno en cuestion entre dos parcelas de suelo urbano y acceso directo a este. La verdad no me quedo nada claro... Por ese motivo acudo a ustedes para apelar a su conocimiento en el tema.
No se que procedimiento seguir, ni con la compra ni de que forma saber a quien pertenece este terreno ni en temas de proyecto, construccion permisos...
Tambien me comentaron algo referente a segregar el terreno, pero no recuerdo porque era.
Si fueran ustedes tan amables de asesorarme, se lo agradeceria enormemente.
Un saludo y gracias.
Neoliberal, te equivocas en muchas de tus afirmaciones:
-"todos os dirán lo mismo, a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados se puede construir de un 2 a un 3 por ciento o algo más dependiendo de los planes urbanísticos vigentes"
Falso, eso depende de la normativa autonómica, en la mayoría ni con cierta cantidad de metros se puede construir, en otras la construcción se permite sólo si es para actividades profesionales y, sólo en unas pocas, se permite si se pasa de determinados metros sin más condiciones.
"por esa valla no hay q pedir licencia..."
Falso, por cualquier valla hay que pedir licencia.
"uníos para presentar un Plan Parcial o la herramienta urbanística que permitan las leyes para solicitar que el terreno rústico sea recalificado a urbano o urbanizable. Nosotros lo hemos conseguido tras 10 años de dale que te pego a pleitos"
Eso no es tan fácil como lo explicas, dependerá de la situación física y de la normativa de cada Comunidad autonóma.
Si está cerca de una población sí cambia, pero porque enseguida os tocaría urbanizar a vuestra costa.
Además eso tiene unos costes bastante elevados.
"son ellos los que deben probar que comenzó en tal fecha"
Falso, quien alega la prescripción de 4 años para que no sancione, es quien debe demostrar que hace más de 4 años que está acabada.
La administración denuncia por ser ilegal y es quien alega la prescripción quien tiene la carga de la prueba de la misma.
"De entrada ya os digo que es difícil prueba el inicio de una construcción en campo "
A la administración le basta con demostrar que hay una construcción sin licencia, punto, fácil de demostrar, quien alegue lo contrario es quien debe demostrarlo.
Neoliberal, te das cuenta de los errores que has cometido?
-"todos os dirán lo mismo, a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados se puede construir de un 2 a un 3 por ciento o algo más dependiendo de los planes urbanísticos vigentes"
Falso, eso depende de la normativa autonómica, en la mayoría ni con cierta cantidad de metros se puede construir, en otras la construcción se permite sólo si es para actividades profesionales y, sólo en unas pocas, se permite si se pasa de determinados metros sin más condiciones.
"por esa valla no hay q pedir licencia..."
Falso, por cualquier valla hay que pedir licencia.
"uníos para presentar un Plan Parcial o la herramienta urbanística que permitan las leyes para solicitar que el terreno rústico sea recalificado a urbano o urbanizable. Nosotros lo hemos conseguido tras 10 años de dale que te pego a pleitos"
Eso no es tan fácil como lo explicas, dependerá de la situación física y de la normativa de cada Comunidad autonóma.
Si está cerca de una población sí cambia, pero porque enseguida os tocaría urbanizar a vuestra costa.
Además eso tiene unos costes bastante elevados.
"son ellos los que deben probar que comenzó en tal fecha"
Falso, quien alega la prescripción de 4 años para que no sancione, es quien debe demostrar que hace más de 4 años que está acabada.
La administración denuncia por ser ilegal y es quien alega la prescripción quien tiene la carga de la prueba de la misma.
"De entrada ya os digo que es difícil prueba el inicio de una construcción en campo "
A la administración le basta con demostrar que hay una construcción sin licencia, punto, fácil de demostrar, quien alegue lo contrario es quien debe demostrarlo.
Neoliberal, te das cuenta de los errores que has cometido?
El tema que casi todos planteáis es básicamente el mismo. El terreno rústico ha sido por historia y por ley terreno dedicado a agricultura (y tb actualmente, aunque no se diga explícitamente, 'reserva' de suelo que a las administraciones no les conviene urbanizar de momento por si en un momento dado lo han de usar como Hospital, carretera, campo de golf o corruptela política...) Ante esto qué podemos hacer?
-Primero ser inteligentes, es decir, preguntar en el ayuntamiento las condiciones para poder construir en rústico, y todos os dirán lo mismo, a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados se puede construir de un 2 a un 3 por ciento o algo más dependiendo de los planes urbanísticos vigentes. Habéis pensado en escriturar conjuntamente las parcelas de algún vecino para llegar a esos metros en que se permite, limitando el USO por contrato ante notario que cada uno puede hacer en cada parte de esa parcela conjunta y luego cada uno hacer su casa, dentro de esos 2 o 3 por ciento? y poner entre las 2 casas una valla con árboles para separar fincas? por esa valla no hay q pedir licencia...
Y ya actuar en consecuencia, si demostráis una actividad agrícola relacionada con la casa, en la mayoría de ocasiones os lo concederán si respetáis ese porcentaje permitido para construir.
-Si sóis pequeños parceleros ilegales, aunque la parcelación ilegal haya prescrito no os darán licencia para nada ni para piscina símplemente pq quizás tenéis en escritura 2000 metros y en ese municipio son mínimo 9000 metros para poder hacerte una casa, uníos para presentar un Plan Parcial o la herramienta urbanística que permitan las leyes para solicitar que el terreno rústico sea recalificado a urbano o urbanizable. Nosotros lo hemos conseguido tras 10 años de dale que te pego a pleitos...¿pq? pues pq en las mismas leyes urbanísticas se fijan los criterios que hacen que ese terreno rústico pueda ser urbanizado, fundamentalmente por no tener interés paisajístico, ser paraje natural o protegido, etc, estar cerca de carretera comarcal y sobre todo cerca de centro de población, etc. Hay unos criterios.
-Si has hecho tu casa y no ha prescrito y el ayuntamiento ha iniciado un expediente contra tí en regla, esto es, aparte de varias cosas, informarte debidamente...el plazo de prescripción se interrumpe, pero ojo, tienen que terminar el expediente en un tiempo determinado pues si nó lo que prescribe es su acción contra vosotros...sobre el inicio de dicha prescripción, en derecho, quien acusa, debe probar el delito...son ellos los que deben probar que comenzó en tal fecha, salvo que una ley diga lo contrario e invierta el orden de la prueba, como ha sucedido en 'Andasulía'...vosotros alegáis otra y en función de esas pruebas un juez decide, como en todo existen las apelaciones si nó os dan la razón en primera instancia. De entrada ya os digo que es difícil prueba el inicio de una construcción en campo y que casi todas las pruebas son atacables, ya es cuestión del mejor o peor abogado que busquéis; además, los jueces no se pillan los dedos, si ven pruebas débiles no suelen darles validez y suelen tomar medidas como, vale, casa arriba pero pagas indemnización, derribo pero te indemnizo porque la Admón. no actuó con celeridad...Una caso, en 'Andasulía' han tirado un megahotel en primera línea de playa que violaba la ley de costas y de medioambiente, la Junta ha tenido que pagar creo unos 300 millones de euros para poder comprarlo y luego derribarlo...Eso es inteligencia eh?...pq había prescrito.
-Respecto a lo del agravio comparativo es posible, está en la Constitución, pero igual, prepárate a pleitar 15 años y busca un muy buen abogado que lo fundamente debidamente.
-Respecto a no dar licencia en urbano...bufff, tienen que dártela, demándalos, los permisos de obras son 'reglados' es decir, que si cumples los requisitos legales te la tienen que conceder por obligación, yo pediría una indemnización...
-Primero ser inteligentes, es decir, preguntar en el ayuntamiento las condiciones para poder construir en rústico, y todos os dirán lo mismo, a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados se puede construir de un 2 a un 3 por ciento o algo más dependiendo de los planes urbanísticos vigentes. Habéis pensado en escriturar conjuntamente las parcelas de algún vecino para llegar a esos metros en que se permite, limitando el USO por contrato ante notario que cada uno puede hacer en cada parte de esa parcela conjunta y luego cada uno hacer su casa, dentro de esos 2 o 3 por ciento? y poner entre las 2 casas una valla con árboles para separar fincas? por esa valla no hay q pedir licencia...
Y ya actuar en consecuencia, si demostráis una actividad agrícola relacionada con la casa, en la mayoría de ocasiones os lo concederán si respetáis ese porcentaje permitido para construir.
-Si sóis pequeños parceleros ilegales, aunque la parcelación ilegal haya prescrito no os darán licencia para nada ni para piscina símplemente pq quizás tenéis en escritura 2000 metros y en ese municipio son mínimo 9000 metros para poder hacerte una casa, uníos para presentar un Plan Parcial o la herramienta urbanística que permitan las leyes para solicitar que el terreno rústico sea recalificado a urbano o urbanizable. Nosotros lo hemos conseguido tras 10 años de dale que te pego a pleitos...¿pq? pues pq en las mismas leyes urbanísticas se fijan los criterios que hacen que ese terreno rústico pueda ser urbanizado, fundamentalmente por no tener interés paisajístico, ser paraje natural o protegido, etc, estar cerca de carretera comarcal y sobre todo cerca de centro de población, etc. Hay unos criterios.
-Si has hecho tu casa y no ha prescrito y el ayuntamiento ha iniciado un expediente contra tí en regla, esto es, aparte de varias cosas, informarte debidamente...el plazo de prescripción se interrumpe, pero ojo, tienen que terminar el expediente en un tiempo determinado pues si nó lo que prescribe es su acción contra vosotros...sobre el inicio de dicha prescripción, en derecho, quien acusa, debe probar el delito...son ellos los que deben probar que comenzó en tal fecha, salvo que una ley diga lo contrario e invierta el orden de la prueba, como ha sucedido en 'Andasulía'...vosotros alegáis otra y en función de esas pruebas un juez decide, como en todo existen las apelaciones si nó os dan la razón en primera instancia. De entrada ya os digo que es difícil prueba el inicio de una construcción en campo y que casi todas las pruebas son atacables, ya es cuestión del mejor o peor abogado que busquéis; además, los jueces no se pillan los dedos, si ven pruebas débiles no suelen darles validez y suelen tomar medidas como, vale, casa arriba pero pagas indemnización, derribo pero te indemnizo porque la Admón. no actuó con celeridad...Una caso, en 'Andasulía' han tirado un megahotel en primera línea de playa que violaba la ley de costas y de medioambiente, la Junta ha tenido que pagar creo unos 300 millones de euros para poder comprarlo y luego derribarlo...Eso es inteligencia eh?...pq había prescrito.
-Respecto a lo del agravio comparativo es posible, está en la Constitución, pero igual, prepárate a pleitar 15 años y busca un muy buen abogado que lo fundamente debidamente.
-Respecto a no dar licencia en urbano...bufff, tienen que dártela, demándalos, los permisos de obras son 'reglados' es decir, que si cumples los requisitos legales te la tienen que conceder por obligación, yo pediría una indemnización...
Hola Don Julián. He leido lo que has escrito sobre este tema y me gustaria aclararte unas cosillas. Pienso que estás totalmente equivocado y entiendo que sea algo lógico ya que no tienes porqué entender de urbanísmo. No obstante, lo más conveniente sería que consultases con algún experto sobre este tema. De todas formas te informo que has sido sin saberlo una persona afortunada durante 30 años ya que gracias al Ayuntamiento has podido construir en lo que parece que era un terreno rustico, te felicito. Sin embargo, ya no estamos en la epoca de los Romanos, ahora el propietario de un terreno es solo un simple propietario y únicamente puede hacer en su parcela lo que la legislación le permita. Hasta ahora has recibido únicamente beneficios, es el momento de afrontar las cargas. Seguro que en el trayecto de tu casa al trabajo, por ejemplo, pasa por calles que están arregladas y correctamente urbanizadas,. ¿Verdad?. Posiblemente dichas calles eran antes terrenos particulares y han sido cedidas y urbanizadas por propietarios particulares. El urbanismo se basa en el bien común no en el particular.
¿Te imaginas que todos pensaramos como usted? ¿Donde viviriamos?. Reflexine un poco sobre el tema.
Un saludo.
¿Te imaginas que todos pensaramos como usted? ¿Donde viviriamos?. Reflexine un poco sobre el tema.
Un saludo.
ya hablé con ellos dos pero no se niegan en redondo.
En fin espero que con la nueva ley del suelo que ha sacado el gobierno se acabe con esta conducta caprichosa de los ayuntamientos porque como todos sabemos poderoso caballero es don dinero. Me alegra saber que a los ayuntamientos se les acabó el chollo. Ya hemos visto los casos de Marbella etc etc pero esos son casos que salen al publico. La inmensa mayoría de los casos de corrupción quedan ocultos.
saludos
En fin espero que con la nueva ley del suelo que ha sacado el gobierno se acabe con esta conducta caprichosa de los ayuntamientos porque como todos sabemos poderoso caballero es don dinero. Me alegra saber que a los ayuntamientos se les acabó el chollo. Ya hemos visto los casos de Marbella etc etc pero esos son casos que salen al publico. La inmensa mayoría de los casos de corrupción quedan ocultos.
saludos
hola
que pagues por tu casa contribución urbana y haya pasado el plazo de prescripción (4 años) no hace que tu construcción se legalice automáticamente, sigue siendo ilegal. Una modificación del plan general es la que haría que tu casa se convirtiera en una construcción legal.
infórmate en tu ayuntamiento del plan general, habla con el concejal de urbanismo o con el alcalde para tratar una posible solución a su negativa de suministro.
hasta luego
que pagues por tu casa contribución urbana y haya pasado el plazo de prescripción (4 años) no hace que tu construcción se legalice automáticamente, sigue siendo ilegal. Una modificación del plan general es la que haría que tu casa se convirtiera en una construcción legal.
infórmate en tu ayuntamiento del plan general, habla con el concejal de urbanismo o con el alcalde para tratar una posible solución a su negativa de suministro.
hasta luego
MENSAJE PARA ALEXIS
antreiormente decías que con el certificado del ayuntamiento de prescripcion de ilegalidad, la obra según ello queda legalizada....entonces como es que yo: pagando contribución rústica por la finca y urbana por la construcción, teniendo una nota del ayuntamiento en la que figura la prescripcion de la ilegalidad y teniendo la escritura registrada de OBRA NUEVA....nome quiere dar nu luz ni agua diciendo que la obra es ilegal?!!!!!!!!!!
agradecería una respuesta
antreiormente decías que con el certificado del ayuntamiento de prescripcion de ilegalidad, la obra según ello queda legalizada....entonces como es que yo: pagando contribución rústica por la finca y urbana por la construcción, teniendo una nota del ayuntamiento en la que figura la prescripcion de la ilegalidad y teniendo la escritura registrada de OBRA NUEVA....nome quiere dar nu luz ni agua diciendo que la obra es ilegal?!!!!!!!!!!
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Hola keflass yo soy electricista , y lo tienes un poco mal yo tengo un chalet y me pasa lo mismo, tienes un opcion ,como no es suelo urbanizable no tedan cedula de habitabilidad, tienes que pedir licencia de obra menor que te la daran para interior de vivienda si tienes cosas mal como chapado caido sin grifos o ventanas en mal estado, y la tendras como maximo dos años , ah y si tienes la caja del contador en la misma puerta y si no lo tienes crudo , y si no licencia de alguna actividad a soy de valencia si tienes alguna duda o consulta mi correo es airtelec@hotmail.com.
