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Construcción en parcela urbana. Límites, impuestos.
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- Tema: Construcción en parcela urbana. límites, impuestos.
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Construcción en parcela urbana. límites, impuestos.
Hola.
Siento si las preguntas que voy a hacer están ya contestadas en otros hilos, pero he hecho algunas búsquedas y no he encontrado nada. Voy al grano.
Estamos interesados en comprar un chalé en la localidad de Pinto y nos han ofrecido una alternativa que no conocíamos. Hay unas parcelas en venta en una zona nueva (suelo urbanizado, con calles, alumbrado etc.) y una inmobiliaria nos ofrece comprar el solar y que nosotros seamos los promotores, es decir, que nos encarguemos de gestionar todo el porceso de consturcción. Mis preguntas son las siguientes:
- La inmobiliaria que tiene en venta las parcelas nos indica que el IVA que se aplica al comprarlas es el 21%, ¿es correcto? ¿Por qué no se aplica el 10% si es para construir una vivienda?
- Una vez comprada la parcela, ¿hay un tiempo límite para construir? Hasta que no vendiéramos nuestro actual piso no podríamos afrontar los costes de construcción y no queremos ir agobiados por los tiempos.
- ¿Se puede ocupar todo el ancho de fachada de la parcela para construir o tengo que atenerme a normas que haya en el ayuntamiento para esa calle/manzana? Lo pregunto porque en otras autopromociones con gestora controlándolo todo, te indican limitaciones de medidas en fachada, incluso la propia parcela no puede superar X m2. Sé que hay unas métricas relacionadas con el porcentaje de ocupación y los metros de habitabilidad, pero quisiera saber si yo me puedo distribuir como quiera siempre que cumpla con la normativa del ayuntamiento.
- Qué impuestos tengo que pagar en tanto soy propietario solo del solar sin edificar. ¿Hay un IBI especial para estos casos?
Todo ello voy a consultarlo con el propio ayuntamiento, pero me gustaría tener más de una fuente de información, ya que en la inmobiliaria han titubeado un poco cuando he preguntado y en el ayuntamiento, bien puedo dar con alguien que se lance a la piscina sin estar seguro ni tener las ordenanzas delante.
Gracias.
Siento si las preguntas que voy a hacer están ya contestadas en otros hilos, pero he hecho algunas búsquedas y no he encontrado nada. Voy al grano.
Estamos interesados en comprar un chalé en la localidad de Pinto y nos han ofrecido una alternativa que no conocíamos. Hay unas parcelas en venta en una zona nueva (suelo urbanizado, con calles, alumbrado etc.) y una inmobiliaria nos ofrece comprar el solar y que nosotros seamos los promotores, es decir, que nos encarguemos de gestionar todo el porceso de consturcción. Mis preguntas son las siguientes:
- La inmobiliaria que tiene en venta las parcelas nos indica que el IVA que se aplica al comprarlas es el 21%, ¿es correcto? ¿Por qué no se aplica el 10% si es para construir una vivienda?
- Una vez comprada la parcela, ¿hay un tiempo límite para construir? Hasta que no vendiéramos nuestro actual piso no podríamos afrontar los costes de construcción y no queremos ir agobiados por los tiempos.
- ¿Se puede ocupar todo el ancho de fachada de la parcela para construir o tengo que atenerme a normas que haya en el ayuntamiento para esa calle/manzana? Lo pregunto porque en otras autopromociones con gestora controlándolo todo, te indican limitaciones de medidas en fachada, incluso la propia parcela no puede superar X m2. Sé que hay unas métricas relacionadas con el porcentaje de ocupación y los metros de habitabilidad, pero quisiera saber si yo me puedo distribuir como quiera siempre que cumpla con la normativa del ayuntamiento.
- Qué impuestos tengo que pagar en tanto soy propietario solo del solar sin edificar. ¿Hay un IBI especial para estos casos?
Todo ello voy a consultarlo con el propio ayuntamiento, pero me gustaría tener más de una fuente de información, ya que en la inmobiliaria han titubeado un poco cuando he preguntado y en el ayuntamiento, bien puedo dar con alguien que se lance a la piscina sin estar seguro ni tener las ordenanzas delante.
Gracias.
Hola.
Ya hablé con el ayuntamiento y he resuelto bastantes dudas.
- Me han confirmado que no hay un tiempo límite para construir, que puedo comprar la parcela y tener todo el margen que quiera hasta que venda mi piso actual y hacerme la casa. Existe tan solo un tiempo de vigencia de la licencia de obras, pero es solo eso, tiempo de validez de la licencia en sí, que tampoco me obligaría a construir, sino a tener que pedir otra si me caduca. Pero ese tiempo solo cuenta a partir de que pida la licencia, cosa que no haría nunca sin saber que puedo empezar a construir.
- En cuanto al ancho de fachada, pueden existir unas limitaciones dependiendo del caso concreto de la parcela por su situación. Tienen establecido que los chalés se adosen en hileras de X metros, Cuando se llega al límite, se requiere un corte para crear un espacio de unos 4 metros de ancho y empezar una nueva hilera, con lo que cada casa al lado del hueco, debe dejar libre 2 metros. Esto no quiere decir que exista una especie de callejon desierto. El terreno sigue sigue siendo tuyo y puedes utilizarlo como pasillo lateral que conecte con la entrada y el jardín trasero. Solo se pide que no sea fachada. Lo que olvidé preguntar es si se puede poner algún tipo de techado o cerramiento. El inconveniente de estas parcelas es claro: tienes unos cuantos metros cuadrados que no puedes darle a las estancias de la casa; la ventaja es que, al menos, tienen algun uso y que puedes hacer ventanas en ese lateral, cosa que no es posible si se adosara.
- Y en cuanto a impuestos, se paga IBI desde que eres propietario del solar, pero solo la parte correspondiente al suelo. Cuando se construye, se paga IBI del suelo más lo construido, que es al final el que pagamos todos, aunque no nos demos cuenta de que hay un desglose. Del IVA, no se mojaron en darme una contestación. Solo me dijeron que si la compra es a un particular, no pueden aplicármelo, pero lo más seguro es que la parcela pertenezca a una sociedad, que tiene que facturar y, por tanto, darte la estocada. Eso sí, me queda por confirmar con Hacienda si un terreno urbanizado destinado a construir vivienda tiene que llevar el 21%.
Saludos.
Ya hablé con el ayuntamiento y he resuelto bastantes dudas.
- Me han confirmado que no hay un tiempo límite para construir, que puedo comprar la parcela y tener todo el margen que quiera hasta que venda mi piso actual y hacerme la casa. Existe tan solo un tiempo de vigencia de la licencia de obras, pero es solo eso, tiempo de validez de la licencia en sí, que tampoco me obligaría a construir, sino a tener que pedir otra si me caduca. Pero ese tiempo solo cuenta a partir de que pida la licencia, cosa que no haría nunca sin saber que puedo empezar a construir.
- En cuanto al ancho de fachada, pueden existir unas limitaciones dependiendo del caso concreto de la parcela por su situación. Tienen establecido que los chalés se adosen en hileras de X metros, Cuando se llega al límite, se requiere un corte para crear un espacio de unos 4 metros de ancho y empezar una nueva hilera, con lo que cada casa al lado del hueco, debe dejar libre 2 metros. Esto no quiere decir que exista una especie de callejon desierto. El terreno sigue sigue siendo tuyo y puedes utilizarlo como pasillo lateral que conecte con la entrada y el jardín trasero. Solo se pide que no sea fachada. Lo que olvidé preguntar es si se puede poner algún tipo de techado o cerramiento. El inconveniente de estas parcelas es claro: tienes unos cuantos metros cuadrados que no puedes darle a las estancias de la casa; la ventaja es que, al menos, tienen algun uso y que puedes hacer ventanas en ese lateral, cosa que no es posible si se adosara.
- Y en cuanto a impuestos, se paga IBI desde que eres propietario del solar, pero solo la parte correspondiente al suelo. Cuando se construye, se paga IBI del suelo más lo construido, que es al final el que pagamos todos, aunque no nos demos cuenta de que hay un desglose. Del IVA, no se mojaron en darme una contestación. Solo me dijeron que si la compra es a un particular, no pueden aplicármelo, pero lo más seguro es que la parcela pertenezca a una sociedad, que tiene que facturar y, por tanto, darte la estocada. Eso sí, me queda por confirmar con Hacienda si un terreno urbanizado destinado a construir vivienda tiene que llevar el 21%.
Saludos.
sí, el iva de una parcela urbanizada es el general (actualmente el 21%)
compruebe que la urbanización ha sido recibida por el ayuntamiento y que el solar no tiene cargas urbanísticas, pida una certificación urbanística y visite a un arquitecto, aunque no vaya a encargar el proyecto por el momento.
aunque cada arquitecto es libre de actuar a su manera, en casos así yo no suelo cobrar nada por un estudio preliminar (un encaje de sus pretensiones de edificación en esa parcela) si se me ofrece que, en su día, se me encargará la redacción del proyecto. Le digo esto porque todo tiene sus cosas, porque, del mismo modo que en su caso, y por lo que usted indica, se permite el adose con una limitación en la longitud de fachada continua del conjunto, es habitual que exista una condición de compromiso de actuación conjunta ... para no dejar medianeras vistas por tiempo indefinido.
no trato de frustrar sus sueños, sino de que busque la información adecuada para poder concretarlos
compruebe que la urbanización ha sido recibida por el ayuntamiento y que el solar no tiene cargas urbanísticas, pida una certificación urbanística y visite a un arquitecto, aunque no vaya a encargar el proyecto por el momento.
aunque cada arquitecto es libre de actuar a su manera, en casos así yo no suelo cobrar nada por un estudio preliminar (un encaje de sus pretensiones de edificación en esa parcela) si se me ofrece que, en su día, se me encargará la redacción del proyecto. Le digo esto porque todo tiene sus cosas, porque, del mismo modo que en su caso, y por lo que usted indica, se permite el adose con una limitación en la longitud de fachada continua del conjunto, es habitual que exista una condición de compromiso de actuación conjunta ... para no dejar medianeras vistas por tiempo indefinido.
no trato de frustrar sus sueños, sino de que busque la información adecuada para poder concretarlos
Gracias por las respuestas.
En cuanto a la de Veo, no entiendo muy bien lo que quieres decir. ¿Pueden ponerme un límite de edificación de fachada con el retranqueo para la interrupción de la hilera y más tarde decir que ese "hueco" no puede dejarse indefinidamente? Entonces, ¿para qué tanto empeño en hacer ese hueco/pasillo?
En cuanto a Acriton, la información fue por teléfono en un primer contacto, pero se ofrecieron para que fuese al ayuntamiento en cuanto quisiera para solicitar la documentación que fuera necesaria.
Saludos.
En cuanto a la de Veo, no entiendo muy bien lo que quieres decir. ¿Pueden ponerme un límite de edificación de fachada con el retranqueo para la interrupción de la hilera y más tarde decir que ese "hueco" no puede dejarse indefinidamente? Entonces, ¿para qué tanto empeño en hacer ese hueco/pasillo?
En cuanto a Acriton, la información fue por teléfono en un primer contacto, pero se ofrecieron para que fuese al ayuntamiento en cuanto quisiera para solicitar la documentación que fuera necesaria.
Saludos.
no, no es eso, sino casi lo contrario
lo que no puede contar es con que va a poder construir toda su fachada adosando a las dos construcciones vecinas, salvo que sus vecino y usted asuman el compromiso de construir así (adosado), y ese compromiso tenga un plazo de cumplimiento
lo que quizá tampoco pueda hacer es construir su vivienda sin antes obtener el compromiso de adose de uno de los vecinos, o de los dos, según adose con uno o con dos
digamos que la tipología de adosados suele estar condicionada a la actuación conjunta, para evitar que paredes ciegas, en el linde, puedan quedar a la vista de forma indefinida
lo que no puede contar es con que va a poder construir toda su fachada adosando a las dos construcciones vecinas, salvo que sus vecino y usted asuman el compromiso de construir así (adosado), y ese compromiso tenga un plazo de cumplimiento
lo que quizá tampoco pueda hacer es construir su vivienda sin antes obtener el compromiso de adose de uno de los vecinos, o de los dos, según adose con uno o con dos
digamos que la tipología de adosados suele estar condicionada a la actuación conjunta, para evitar que paredes ciegas, en el linde, puedan quedar a la vista de forma indefinida
Si la normativa del PGOU, establece que esa zona es edificación adosada (entre medianeras), podrá hacerlo sin permiso del propietario colindante.
Otra cosa es que exista en esa fachada lateral, alguna ventana que ya ha consolidado servidumbre por el paso de mas de 20 años, sin haber sido denunciada.
Otra cosa es que exista en esa fachada lateral, alguna ventana que ya ha consolidado servidumbre por el paso de mas de 20 años, sin haber sido denunciada.
