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Construccion en fuera de ordenacion
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Efectivamente, los informes técnicos y jurídicos de los servicios municipales son previos y necesarios para señalar al interesado si las obras y usos pretendidos son manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística.
Si las obras y usos son legalizables, recibirás un requerimiento del alcalde para que procedas a su legalización en el plazo establecido en la ley urbanística de tu Comunidad.
Si no lo fueran, recibirás del alcalde la notificación de inicio del procedimiento de reposición de la realidad física alterada, poniendo a tu disposición el expediente en las dependencias municipales para que puedas estudiarlo y alegar o presentar cuanta documentación consideres de interés en defensa de tus pretensiones, dentro del plazo indicado en la notificación.
En caso de que pasara el plazo indicado sin solicitar la legalización o presentar alegaciones, según sean los hechos, recibirás resolución del alcalde ordenando la reposición del edificio a la situación anterior a las obras ilegales.
Construccion en fuera de ordenacion
Buenas tardes a todos:
espero que podáis ayudarme con una duda importante que tengo. resulta que soy propietario, bueno mi empresa, de una nave que se encuentra en situación fuera de ordenación. Esta nave esta incluida en un sector urbanizable, pero hasta que el mismo no se desarrolle, pues eso, que las construcciones que s epueden ejecutar son las que figuran en el POM y que mas adellante os explicare.
Bueno, el tema es que llevo como tres años detrás del ayuntamiento por que tenia unos problemas muy graves en una de las zonas de esta nave donde la cubierta amenazaba con venirse abajo y lo mismo con las paredes medianeras. esto afectaba mas o menos a un tercio de la edificación y eso, que solicite licencia de obras para proceder a la reparación. Presente mi solicitud y el alcalde, quien me ha demostrado que es un sinvergüenza, pues me dijo que no pasaba nada, que iniciase las obras y ya esta.
Inicie las obras, pero a mi lo que me preocupaba era quitar peligro, es decir demoler lo que amenazaba con venirse abajo y luego reconstruirlo. Bueno pues llegados a ese punto de reconstrucción y justo cuando han visto "asomar" los nuevos pilares, ya que la edificación se encontraba metida hacia dentro respecto de la alineación de fachada, el alcalde me envió a los municipales con un decreto de una orden de paralizacion y PRECINTO inmediato del inmueble y maquinaria.
bien, hasta aquí todo claro. Me voy al ayuntamiento y le digo a alcalde que si no se acordaba que me dijo que iniciase las obras y me dice que NO. Bueno eso me lo esperaba. Le digo entonces que por que no han resuelto mi solicitud de licencia de obras con regsitro de entrada abril de 2012 y me dice que alli no hay nada que lo vuelva a pedir. Ademas le explico que en el decreto, ademas de ser una chapuza puesto que la finca qu eordena precintar no es al mia, el informe de la poñlicia esta falsificado por que hay una casilla en la cual pone " LICENCIA EN TRAMITE" y simplemente tacharon la que ponía LICENCIA DE OBRAS NO y un sinfín de cosas mas, le explico también que en mi mismo sector otros vecinos están haciendo obras similares a las mías y que no les dice nada. Bueno, lo tipico de un alcalde corrupto que cuando no le votas pues te jod ela existencia. El caso es qu eme dijo que la edificacion era ilegal ya que en edificios fuera de ordenacion no se pueden hacer obras de consolidadion a lo que yo le explico que en el POM de este municipio, efectivamente pone que no se autorizaran obras de consolidacion, ni aumento de volumen ni aquellas que aumnten su valor de expropiacion, pero luego ene se mismo punto aclara de la siguiente forma:
Se consideran obras de consolidacion las que:
1.- Se practiquen sobre elementos estructurales en una proporcion superior al 20 % de la totalidad.
2.- Las que supongan un aumento de superficie mayor a un 10 % del total existnete en el momentod e la aprobacion del POM
3.- Las que tengan un coste superior al 100 % del valor del inmueble.
en principio yo creo que cumplo todas ellas, ademas alguna sentencia ya hace referencia a que excepcional mente se pueden permitir obras de consolidación a lo que yo entiendo que un mal estado en alguna de las zonas me puede facultar a reailzarlas, aunque como so digo seguro que no me paso de las limitaciones establecidas. Bien , ahora vienen mis dudas jeje:
1.- Un precinto de una obra con defectos de forma en el decreto que lo dicta, sin tan siquiera haberme notificado o dicho que parase la obra anteriormente y mas teniendo en cuenta que normalmente este ayuntamiento no actúa así, puesto que tengo vecinos en mi mismo sector que les han parado la obra verbalmente en 7 ocasiones y al final la han terminado y no tienen ni siquiera un expediente sancionador abierto. Pues eso, que si seria legal o no. Hay que tener en cuenta que me han parado la obra con todos mis materiales y herramientas dentro y si tenemos en cuenta que me dedico a la construcción, el hecho de no poder retirarlas me hace que paralice todas las obras.
2.- Si necesitase, por ejemplo puntales y entrase a la obra a quitar los que hay puesto para llevármelos a otra obra, estando el precinto, ¿ Seria delito verdad?
3.- Si finalmente puedo acreditar que la obra es legal, que por silencio administrativo se entiende puede estar autorizada la construcción, etc ¿ Podría pedir indemnización al ayuntamiento?
4.- Por ultimo. Aunque se que el hecho de que otros lo hayan hecho, no me faculta a mi para hacerlo mal, si que entiendo que el hecho de que el alaclde haya parado mi obra de la froma que lo ha hecho y sin embargo en otras haya mirado para otro lado, si que le hace tener una cierta responsabilidad en primer lugar por que existe patente un trato de favor a ciertos vecinos, por el motivo que sea, entonces ¿ como se puede denunciar esto?
Muchísimas gracias por vuestras respuestas.
espero que podáis ayudarme con una duda importante que tengo. resulta que soy propietario, bueno mi empresa, de una nave que se encuentra en situación fuera de ordenación. Esta nave esta incluida en un sector urbanizable, pero hasta que el mismo no se desarrolle, pues eso, que las construcciones que s epueden ejecutar son las que figuran en el POM y que mas adellante os explicare.
Bueno, el tema es que llevo como tres años detrás del ayuntamiento por que tenia unos problemas muy graves en una de las zonas de esta nave donde la cubierta amenazaba con venirse abajo y lo mismo con las paredes medianeras. esto afectaba mas o menos a un tercio de la edificación y eso, que solicite licencia de obras para proceder a la reparación. Presente mi solicitud y el alcalde, quien me ha demostrado que es un sinvergüenza, pues me dijo que no pasaba nada, que iniciase las obras y ya esta.
Inicie las obras, pero a mi lo que me preocupaba era quitar peligro, es decir demoler lo que amenazaba con venirse abajo y luego reconstruirlo. Bueno pues llegados a ese punto de reconstrucción y justo cuando han visto "asomar" los nuevos pilares, ya que la edificación se encontraba metida hacia dentro respecto de la alineación de fachada, el alcalde me envió a los municipales con un decreto de una orden de paralizacion y PRECINTO inmediato del inmueble y maquinaria.
bien, hasta aquí todo claro. Me voy al ayuntamiento y le digo a alcalde que si no se acordaba que me dijo que iniciase las obras y me dice que NO. Bueno eso me lo esperaba. Le digo entonces que por que no han resuelto mi solicitud de licencia de obras con regsitro de entrada abril de 2012 y me dice que alli no hay nada que lo vuelva a pedir. Ademas le explico que en el decreto, ademas de ser una chapuza puesto que la finca qu eordena precintar no es al mia, el informe de la poñlicia esta falsificado por que hay una casilla en la cual pone " LICENCIA EN TRAMITE" y simplemente tacharon la que ponía LICENCIA DE OBRAS NO y un sinfín de cosas mas, le explico también que en mi mismo sector otros vecinos están haciendo obras similares a las mías y que no les dice nada. Bueno, lo tipico de un alcalde corrupto que cuando no le votas pues te jod ela existencia. El caso es qu eme dijo que la edificacion era ilegal ya que en edificios fuera de ordenacion no se pueden hacer obras de consolidadion a lo que yo le explico que en el POM de este municipio, efectivamente pone que no se autorizaran obras de consolidacion, ni aumento de volumen ni aquellas que aumnten su valor de expropiacion, pero luego ene se mismo punto aclara de la siguiente forma:
Se consideran obras de consolidacion las que:
1.- Se practiquen sobre elementos estructurales en una proporcion superior al 20 % de la totalidad.
2.- Las que supongan un aumento de superficie mayor a un 10 % del total existnete en el momentod e la aprobacion del POM
3.- Las que tengan un coste superior al 100 % del valor del inmueble.
en principio yo creo que cumplo todas ellas, ademas alguna sentencia ya hace referencia a que excepcional mente se pueden permitir obras de consolidación a lo que yo entiendo que un mal estado en alguna de las zonas me puede facultar a reailzarlas, aunque como so digo seguro que no me paso de las limitaciones establecidas. Bien , ahora vienen mis dudas jeje:
1.- Un precinto de una obra con defectos de forma en el decreto que lo dicta, sin tan siquiera haberme notificado o dicho que parase la obra anteriormente y mas teniendo en cuenta que normalmente este ayuntamiento no actúa así, puesto que tengo vecinos en mi mismo sector que les han parado la obra verbalmente en 7 ocasiones y al final la han terminado y no tienen ni siquiera un expediente sancionador abierto. Pues eso, que si seria legal o no. Hay que tener en cuenta que me han parado la obra con todos mis materiales y herramientas dentro y si tenemos en cuenta que me dedico a la construcción, el hecho de no poder retirarlas me hace que paralice todas las obras.
2.- Si necesitase, por ejemplo puntales y entrase a la obra a quitar los que hay puesto para llevármelos a otra obra, estando el precinto, ¿ Seria delito verdad?
3.- Si finalmente puedo acreditar que la obra es legal, que por silencio administrativo se entiende puede estar autorizada la construcción, etc ¿ Podría pedir indemnización al ayuntamiento?
4.- Por ultimo. Aunque se que el hecho de que otros lo hayan hecho, no me faculta a mi para hacerlo mal, si que entiendo que el hecho de que el alaclde haya parado mi obra de la froma que lo ha hecho y sin embargo en otras haya mirado para otro lado, si que le hace tener una cierta responsabilidad en primer lugar por que existe patente un trato de favor a ciertos vecinos, por el motivo que sea, entonces ¿ como se puede denunciar esto?
Muchísimas gracias por vuestras respuestas.
Toda orden de paralización de una obra sin licencia conlleva la obligación legal, para el alcalde, de paralizar las obras encurso e iniciar un procedimiento por el que se requiere al infractor a legalizar las obras en ejecución. Supongo que se te habrá notificado de su iniciación, es una obligación legal.
En este procedimiento se abre un plazo, normalmentes de dos meses, para que el interesado solicite licencia urbannística, en el ayuntamiento, acompañada de proyecto técnico visado por el respectivo colegio profesional.
Como es obvio, contra la orden de paralización y el requerimiento de legalización pueden interponerse las alegaciones o recursos que el interesado considere conveniente.
No obstante, sin conocer la normativa del PGOU o ley urbanística de aplicación, puedo decir que en edificios en fuera de ordenación, la norma general es permitir obras para pequeñas reparaciones exigibles por razones de higiene, ornato público y conservación del inmueble, igualmente, es una norma generalmente admitida la EXCEPCIONALIDAD de autorizar obras de consolidación que impliquen aumento de valor, con la condición de que dicho aumento de valor no se tenga en cuenta cuando la ejecución del planeamiento exija expropiarse o indemnizarse la construcción.
Dado el carácter de precariedad de estas obras, el Registro de la Propiedad deberá practicar nota marginal de dicha condición y de la aceptación del propietario.
En este procedimiento se abre un plazo, normalmentes de dos meses, para que el interesado solicite licencia urbannística, en el ayuntamiento, acompañada de proyecto técnico visado por el respectivo colegio profesional.
Como es obvio, contra la orden de paralización y el requerimiento de legalización pueden interponerse las alegaciones o recursos que el interesado considere conveniente.
No obstante, sin conocer la normativa del PGOU o ley urbanística de aplicación, puedo decir que en edificios en fuera de ordenación, la norma general es permitir obras para pequeñas reparaciones exigibles por razones de higiene, ornato público y conservación del inmueble, igualmente, es una norma generalmente admitida la EXCEPCIONALIDAD de autorizar obras de consolidación que impliquen aumento de valor, con la condición de que dicho aumento de valor no se tenga en cuenta cuando la ejecución del planeamiento exija expropiarse o indemnizarse la construcción.
Dado el carácter de precariedad de estas obras, el Registro de la Propiedad deberá practicar nota marginal de dicha condición y de la aceptación del propietario.
Hola Alga:
Muchísimas gracias pro tu completa respuesta. Únicamente comentar un par de cosillas en respuesta a la tuya.
Efectivamente se me ha dado traslado del decreto en el cual el Alcalde ordena la paralización y se pone de manifiesto que habrá un periodo de legalización. Lo que no me termina de cuadrar es el hecho de que el ayuntamiento tome estas medidas tan, digamoslo así, exageradas, mas a sabiendas que el propio alcalde sabe que, como constructor que soy, preciso de la utilización de mi nave para el acopio de materiales y herramientas y el hecho de no poder disponer de ellas me causa un grave perjuicio. Ademas el hecho de que al resto de vecinos que han hecho obras en mis mismas condiciones nunca se les haya precintado sus locales en algunos casos habiendo incluso paralizado la obra hasta en 4 ocasiones.
He presentado un escrito de alegaciones en el cual manifiesto todo mi malestar, ademas de entender que el hecho de no haber contestado a mi solicitud de licencia de obras podría entenderse como silencio administrativo, en este caso seria positivo. de hecho el alcalde no conocía la existencia de esta licencia o al menos no se acuerda, como me manifestó.
En principio y con las consideraciones a las que hace referencia uno de los artículos del POM en el cual se indica cuales son las obras que se denominarían de consolidación, entiendo que estaría dentro de los limites establecidos y que no se trata de una nueva construcción puesto que realmente se trata de una reparación, si bien es cierto que se han tenido que tocar ciertas zonas de estructura debido al mal estado general de la cubierta.
Agradezco nuevamente tu respuesta.
Saludos
Muchísimas gracias pro tu completa respuesta. Únicamente comentar un par de cosillas en respuesta a la tuya.
Efectivamente se me ha dado traslado del decreto en el cual el Alcalde ordena la paralización y se pone de manifiesto que habrá un periodo de legalización. Lo que no me termina de cuadrar es el hecho de que el ayuntamiento tome estas medidas tan, digamoslo así, exageradas, mas a sabiendas que el propio alcalde sabe que, como constructor que soy, preciso de la utilización de mi nave para el acopio de materiales y herramientas y el hecho de no poder disponer de ellas me causa un grave perjuicio. Ademas el hecho de que al resto de vecinos que han hecho obras en mis mismas condiciones nunca se les haya precintado sus locales en algunos casos habiendo incluso paralizado la obra hasta en 4 ocasiones.
He presentado un escrito de alegaciones en el cual manifiesto todo mi malestar, ademas de entender que el hecho de no haber contestado a mi solicitud de licencia de obras podría entenderse como silencio administrativo, en este caso seria positivo. de hecho el alcalde no conocía la existencia de esta licencia o al menos no se acuerda, como me manifestó.
En principio y con las consideraciones a las que hace referencia uno de los artículos del POM en el cual se indica cuales son las obras que se denominarían de consolidación, entiendo que estaría dentro de los limites establecidos y que no se trata de una nueva construcción puesto que realmente se trata de una reparación, si bien es cierto que se han tenido que tocar ciertas zonas de estructura debido al mal estado general de la cubierta.
Agradezco nuevamente tu respuesta.
Saludos
La orden de paralización en absoluto es exagerada, es una medida de obligado cumplimiento para el alcalde.
En relación a la alegación de trato discriminatorio con respecto a la forma de actuar en otras situaciones parecidas, como ya sabes, es una alegación que no será tenida en cuenta en la resolución del expediente. Si has solicitado en tus alegaciones dejar sin efecto la suspensión de la medida cautelar del precintado de la obra, la posible resolución denegatoria deberá ser motivada.
Sin conocer el municipio y la respectiva ordenanza municipal para la tramitación de las licencias y autorizaciones urbanísticas, como comprenderás, no puedo manifestar ninguna opinión sobre el sentido del silencio. Consecuentemente, considero que para entender obtenida la licencia por silencio debiste cumplir con los deberes establecidos en la referida ordenanza para la tramitación de la misma, lo cual desconozco cuales son y si han sido satisfechos.
En relación a la alegación de trato discriminatorio con respecto a la forma de actuar en otras situaciones parecidas, como ya sabes, es una alegación que no será tenida en cuenta en la resolución del expediente. Si has solicitado en tus alegaciones dejar sin efecto la suspensión de la medida cautelar del precintado de la obra, la posible resolución denegatoria deberá ser motivada.
Sin conocer el municipio y la respectiva ordenanza municipal para la tramitación de las licencias y autorizaciones urbanísticas, como comprenderás, no puedo manifestar ninguna opinión sobre el sentido del silencio. Consecuentemente, considero que para entender obtenida la licencia por silencio debiste cumplir con los deberes establecidos en la referida ordenanza para la tramitación de la misma, lo cual desconozco cuales son y si han sido satisfechos.
Hola Alga:
me ha quedado clarisimo. Muchas gracias.
En principio esta semana próxima ha de venir el técnico del ayuntamiento a ver las obras y emitir un informe sobre las obras ejecutadas. entiendo que una vez emitido el mismo y declarada la viabilidad o no de la legalización me concederán un plazo de tiempo para que efectúe alegaciones o en su defecto proceda a la presentación de la documentación exigida para la legalización de las obras.
Ahora me surge una segunda duda. Resulta que en mi mismo sector (urbanizable), hay algunas viviendas en uso. Son viviendas antiguas a las que se les ha aplicado una reforma integral, pero que en todo caso eran viviendas en un sector urbaniza ble y en situación fuera de ordenación.
Mi duda es si podría yo, en mi nave-almacén solicitar un cambio de uso y hacer allí pues una especie de cocinilla o algo así. en la cédula urbanística emitida por el ayuntamiento en el apartado USO pone RESIDENCIAL. Lo que no se es si para que ese uso se autorice debería de desarrollarse el sector primero o por el contrario puede solicitarse sin mas. Otra cosa a tener en cuenta es que el sector donde me encuentro no creo que se desarrolle nunca ya que hay decenas de sectores mucho mas céntricos, sin desarrollar y a parte muchas de las edificaciones existentes en mi sector se están consolidando como hablábamos el otro día, con las miradas del ayuntamiento dirigidas hacia otro lugar. No se si el hecho de que no haya una previsión de urbanización del sector a corto plazo puede cambiar algo la situación.
Mira el POM es este http://www.dipucuenca.es/bop/boletines/2005/7/29/24.htm
Muchísimas gracias
me ha quedado clarisimo. Muchas gracias.
En principio esta semana próxima ha de venir el técnico del ayuntamiento a ver las obras y emitir un informe sobre las obras ejecutadas. entiendo que una vez emitido el mismo y declarada la viabilidad o no de la legalización me concederán un plazo de tiempo para que efectúe alegaciones o en su defecto proceda a la presentación de la documentación exigida para la legalización de las obras.
Ahora me surge una segunda duda. Resulta que en mi mismo sector (urbanizable), hay algunas viviendas en uso. Son viviendas antiguas a las que se les ha aplicado una reforma integral, pero que en todo caso eran viviendas en un sector urbaniza ble y en situación fuera de ordenación.
Mi duda es si podría yo, en mi nave-almacén solicitar un cambio de uso y hacer allí pues una especie de cocinilla o algo así. en la cédula urbanística emitida por el ayuntamiento en el apartado USO pone RESIDENCIAL. Lo que no se es si para que ese uso se autorice debería de desarrollarse el sector primero o por el contrario puede solicitarse sin mas. Otra cosa a tener en cuenta es que el sector donde me encuentro no creo que se desarrolle nunca ya que hay decenas de sectores mucho mas céntricos, sin desarrollar y a parte muchas de las edificaciones existentes en mi sector se están consolidando como hablábamos el otro día, con las miradas del ayuntamiento dirigidas hacia otro lugar. No se si el hecho de que no haya una previsión de urbanización del sector a corto plazo puede cambiar algo la situación.
Mira el POM es este http://www.dipucuenca.es/bop/boletines/2005/7/29/24.htm
Muchísimas gracias
Efectivamente, los informes técnicos y jurídicos de los servicios municipales son previos y necesarios para señalar al interesado si las obras y usos pretendidos son manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística.
Si las obras y usos son legalizables, recibirás un requerimiento del alcalde para que procedas a su legalización en el plazo establecido en la ley urbanística de tu Comunidad.
Si no lo fueran, recibirás del alcalde la notificación de inicio del procedimiento de reposición de la realidad física alterada, poniendo a tu disposición el expediente en las dependencias municipales para que puedas estudiarlo y alegar o presentar cuanta documentación consideres de interés en defensa de tus pretensiones, dentro del plazo indicado en la notificación.
En caso de que pasara el plazo indicado sin solicitar la legalización o presentar alegaciones, según sean los hechos, recibirás resolución del alcalde ordenando la reposición del edificio a la situación anterior a las obras ilegales.
